ตีความ: "มูลค่าตลาด" ของทรัพย์สิน

ตีความ: "มูลค่าตลาด" ของทรัพย์สิน

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/valuation/valuation16.htm   ในการประเมินค่าทรัพย์สิน สิ่งแรกที่ต้องวิจัยออกมาก็คือ มูลค่าตลาด ดังนั้นเราจึงควรมาทำความเข้าใจนิยามต่าง ๆ ร่วมกันก่อน  ทรัพย์สินหนึ่งมีหลายราคา แต่มีมูลค่าเดียว     ราคา คืออะไร ก็คือจำนวนเงินที่ใช้สำหรับเสนอหรือจ่ายสำหรับสินค้าและบริการ ราคาเป็นตัวเลขจริง แต่ราคานั้นอาจจะไม่มีความสัมพันธ์กับ มูลค่า ก็ได้ เช่น นาฬิกาเรือนหนึ่งมีมูลค่าตลาดประมาณ 10,000 บาท แต่ในยามจำเป็นต้องขาย อาจขายเพียง 3,000 บาทเท่านั้น เป็นต้น     ทุน คือจำนวนเงินที่จ่ายไปเพื่อซื้อสินค้าหรือบริการ หรืออีกนัยหนึ่งจำนวนเงินที่ต้องใช้เพื่อผลิตสินค้า-บริการ ทุน เช่นเดียวกับ ราคา เป็นข้อเท็จจริงทางตัวเลขที่ชัดเจน     มูลค่า เป็นประมาณการของคุณค่าของสินค้า/บริการ ณ ห้วงเวลาหนึ่ง มูลค่า พิจารณาจากประโยชน์ใช้สอยเป็นหลักไม่ใช่เฉพาะแต่สภาพทางกายภาพของสินค้าและบริการนั้น     ทรัพย์สินหนึ่ง ๆ จึงมีราคาที่หลากหลาย เช่น ราคาของคนซื้อ ราคาของคนขาย ราคาที่ซื้อมา (ทุน) ราคาเวนคืน ฯลฯ แต่มูลค่าของทรัพย์สินมีมูลค่าเดียวที่ได้จากการวิเคราะห์ตลาดอย่างมีหลักการ  "มูลค่าตลาด" หัวใจของการประเมินค่าทรัพย์สิน     มูลค่าตลาด (Market Value) ตามคำจำกัดความของ the International Valuation Standards Committee (IVSC) ระบุไว้ว่า คือ "the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm-length transaction, after proper marketing, wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion" ซึ่งสามารถตีความในรายละเอียดได้ดังนี้:     1) "the estimated amount" หรือจำนวนเงินประมาณการ เพราะในการประเมินค่าทรัพย์สินอาจไม่สามารถระบุได้ชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อเป็นความเห็นทางวิชาชีพ อาจแตกต่างกันได้ตามมุมมองของผู้ประเมินแต่ละคน อย่างไรก็ตามก็ไม่ควรแตกต่างจนมีนัยสำคัญ ไม่เช่นนั้นอาจเป็นความผิดพลาดในการให้ความเห็นแล้ว     2) "should exchange on the date of valuation" ถือว่าควรจะซื้อ ขาย แลกเปลี่ยนได้ ณ วันที่ประเมินค่า ไม่ใช่พอประเมินได้แล้ว ยัง "ยืนราคา" ให้ผู้จะซื้อหรือผู้จะขายพิจารณากันได้อีก 3-6 เดือน (แม้ว่าการประเมินในอีก 3-6 เดือนข้างหน้า ทรัพย์สินนั้นอาจมีมูลค่าเท่าเดิมก็ตาม)     3) "arm-length transaction" ภายใต้เงื่อนไขธรรมชาติการซื้อขายที่เป็นธรรม คือ มีความตรงไป-ตรงมา มีเวลาตัดสินใจเพียงพอ (ก่อนวันประเมิน) กอปรด้วยความรอบรู้ในทรัพย์สินนั้นของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และไม่ถูกกดดันใดๆ มูลค่าตลาดกับราคาประเภทต่าง ๆ     ในการประเมินค่าทรัพย์สิน เรามักจะหามูลค่าตลาดเป็นสำคัญ เราไม่ได้หา "ราคา" เช่น ไม่ได้หาว่า ราคาจะซื้อควรเป็นเท่าไหร่ ราคาจะขายควรเป็นเท่าไหร่ ถ้าเมื่อไหร่เราหา "ราคา" เมื่อนั้นเราก็จะไม่เป็นกลาง จะให้ความเห็นต่อราคาตามอิทธิพลของผู้จ้าง     มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ไม่ได้ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมิน ดังนั้นเราจึงควรทำความเข้าใจให้ชัดว่า มูลค่าตลาดทรัพย์สินนั้นไม่แตกต่างกัน แม้ว่าจะประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ใดก็ตาม ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมีหน้าที่ในการประมาณการมูลค่าทรัพย์สิน ไม่ใช่ตั้งราคา (เผื่อต่อ) ในการซื้อหรือขายทรัพย์สิน     ส่วน "ราคา" จะแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์ของการใช้ เช่น     1) ราคาซื้อขายจริงในตลาด =Market Value + หรือ - จากการต่อรอง ตามสถานะของผู้จะซื้อ-ขาย และการต่อรองตามสถานะและเงื่อนไขต่าง ๆ ไม่ใช่หน้าที่ที่ผู้ประเมินจำเป็นต้องประมาณการให้     2) ราคาเพื่อการชำระหนี้ = ราคาตลาด - ค่าการขาย - ค่าซื้อเวลา (ค่าแช่แข็ง) - ความเสี่ยง ฯลฯ     3) ราคาเพื่อขายทันทีวันนี้ (เช่น หลังประมูลทรัพย์ได้จาก ปรส. ก็จะขายเพื่อหอบกำไรกลับต่างประเทศ) = Market Value - ส่วนลดที่ต้องใจ (ซึ่งต้องศึกษา-วิจัยเอา) หรือ = ราคาที่ประมูลได้ + กำไรที่ประสงค์ + ค่าดำเนินการขาย     4) ราคาเพื่อการเวนคืน = มูลค่าตลาด + ค่าเสียหายต่าง ๆ อันเกิดจากการเวนคืน หรือในบางกรณีอาจ = มูลค่าตลาด - ประโยชน์ที่ได้จากการเวนคืน ก็ได้     อาจกล่าวได้ว่า ผู้ประเมินให้ความเห็นต่อมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน แต่ราคาที่ควรตั้งขาย ราคาที่ควรตั้งซื้อ ราคาสูงสุดที่ควรซื้อ ราคาต่ำสุดที่ควรขาย เป็นหน้าที่ของผู้จะซื้อ จะขายในการกำหนด อย่างไรก็ตามผู้ประเมิน อาจให้ความเห็นได้ในระดับหนึ่ง แต่ไม่ใช่การประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ความเห็นทางวิชาชีพ ไม่ใช่ "แล้วแต่จะเห็น"     มูลค่าตลาดของทรัพย์สินหนึ่งตามความเห็นของผู้ประเมินแต่ละคนในฐานะนักวิชาชีพ ไม่สมควรแตกต่างกันมาก ทั้งนี้พิจารณาจากการมีวิชาชีพที่มีมาตรฐานที่ดีและมีแนวทางปฏิบัติที่เหมาะสม การให้ความเห็นที่แตกต่างกันมากจนมีนัยสำคัญ มักเกิดจากความประมาทประการหนึ่ง และความประพฤติมิชอบอีกประการหนึ่ง หากปราศจากความประมาทและความประพฤติมิชอบแล้ว ก็ย่อมหาความแตกต่างของความเห็นอย่างมีนัยสำคัญไม่ได้     การพยายามทบทวน เพื่อให้ได้มูลค่าตลาดที่สอดคล้องกันระหว่างผู้ประเมินเป็นสิ่งที่ทำได้ (เพราะความเห็นทางวิชาชีพนี้หาใช่ความเห็นลอย ๆ แต่เป็นความเห็นที่มีหลักการสนับสนุน) เว้นเสียแต่จะ "กลัวเสียฟอร์ม" จึงพยายาม "ยืนกระต่ายขาเดียว" เท่านั้น     ในการประเมินค่าทรัพย์สิน เราไม่อาจคาดหวังให้ผู้ประเมินให้ความเห็นต่อมูลค่าตลาดของทรัพย์สินหนึ่ง เท่ากัน เพราะการวิเคราะห์ประมาณการมูลค่าอาจแตกต่างกันบ้าง และต้องไม่แตกต่างกันจนมีนัยสำคัญ ในทางตรงกันข้ามเราก็ไม่อาจไม่พยายามหาหรือทำความเข้าใจสาเหตุความแตกต่าง ของมูลค่าที่ได้ประเมินไว้ และไม่อาจไม่พยายามศึกษาหาทางแก้ปัญหาข้อแตกต่างนี้ให้กระจ่างชัด ด้วยการตรวจสอบสมมติฐานต่าง ๆ อย่างละเอียดละออทุกขั้นตอน และที่สำคัญก็คือ เราไม่อาจเพียงใช้การใช้วิธีการเชิงกลไกในการเฉลี่ยราคาประเมินที่แตกต่าง กันเพื่อ "มั่ว" หามูลค่าตลาด ไม่ว่าจะเป็นการเฉลี่ยทางคณิตศาสตร์หรือแบบถ่วงน้ำหนักก็ตาม เพราะเรายังไม่ทันทราบเลยว่า มูลค่าที่ประเมินได้อย่างแตกต่างนี้ มูลค่าใดที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง มูลค่าตลาดกับความคลาดเคลื่อนของมูลค่า     เราอาจแบ่งทรัพย์สินโดยเฉพาะกรณีอสังหาริมทรัพย์เป็น 3 กลุ่มใหญ่ ๆ คือ กลุ่มแรก ทรัพย์สินส่วนใหญ่ในโลกที่มีการซื้อขายในตลาดเปิดตามปกติ เช่น ที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก พื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ การประเมินค่าทรัพย์สินกลุ่มนี้ ง่ายเพราะมักมีข้อมูลเพียงพอ การประเมินผิดเพี้ยนจากมูลค่าตลาดที่ควรจะเป็น ย่อมเป็นเพราะความประมาท หรือความประพฤติมิชอบเป็นสำคัญ     กลุ่มที่สองคือ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้นเฉพาะ เช่น โรงงานอุตสาหกรรมไฮเทคบางประเภท และอาคารที่มีลักษณะพิเศษทางสถาปัตยกรรม เป็นต้น มูลค่าตลาดของทรัพย์สินกลุ่มนี้ไม่สามารถวิเคราะห์ได้จากการเปรียบเทียบ เพราะมักไม่มีการซื้อขายหรือมีตลาดที่จำกัด มูลค่าย่อมขึ้นอยู่กับต้นทุนในการสร้างทดแทนลบด้วยค่าเสื่อม ส่วนราคาขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจหรือธุรกิจนั้น ๆ     กลุ่มที่สามคือ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (ที่สร้างรายได้) เช่น สำนักงานให้เช่า (ในกรณีที่ไม่มีราคาตลาดเปรียบเทียบโดยตรง อาจมีเพียงค่าเช่าตลาด) การให้ความเห็นต่อมูลค่าตลาดอาจต้องพึ่งสมมติฐานต่าง ๆ ซึ่งสมมติฐานบางส่วนหรือทั้งหมดอาจคลาดเคลื่อนจากความเป็นจริงก็ได้ โดยหาผู้ใดทราบแน่ชัดถึงอนาคตไม่ อย่างไรก็ตามหากสมมติฐานที่แสดงสมเหตุสมผล ก็ย่อมสามารถเข้าใจได้     ในกรณีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ มูลค่าที่ประเมินได้ด้วยการตั้งสมมติฐานทำนายอนาคตในวันนี้ อาจพิสูจน์ด้วยเวลาในอนาคตว่าผิดพลาดชัดเจน ก็ไม่อาจถือโทษผู้ประเมินได้ หากข้อมูลและสมมติฐานต่าง ๆ มีความอุดมและความสมเหตุสมผลเพียงพอ ณ ขณะที่ประเมิน และที่สำคัญไม่มีใครอาจล่วงรู้อนาคตได้อย่างตายตัว