ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: อ่านข่าวช่วงนี้แล้วต้องฟังหูไว้หู

ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
อ่านข่าวช่วงนี้แล้วต้องฟังหูไว้หู
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ (ข้อมูลบ้าน-ที่ดิน,ฉบับพิเศษ) ปีที่ 23 (1) ฉบับที่ 1,846 (3) เดือนตุลาคม 2546

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market14.htm

          ถ้าเราอ่านข่าวหนังสือพิมพ์ทุกวันนี้ เพื่อความบันเทิงก็ว่าไปอย่าง แต่ถ้าอ่านเพื่อนำไปคิดประกอบการวางแผนการลงทุนซื้อบ้านและอสังหาริมทรัพย์ แล้วไซร้ เราควรเฉลียวใจ/ฉุกคิดบ้าง เดี๋ยวจะเข้าใจไขว้เขว มองผิดทิศทาง นอกจากไม่ได้กำไรจากการลงทุนแล้ว ยังสูญทุนเสียอีก
          การอ่านข่าวก็คือการเก็บข้อมูลประการหนึ่ง ผู้ซื้อบ้านหรือนักลงทุนจึงต้อง “ตรอง” และ “กรอง” ให้ดีก่อนเชื่อ ลองดูจากข่าวเหล่านี้ครับ
ข่าวบางอย่างอาจทำให้ไขว้เขว
          เมื่อเร็ว ๆ นี้ก็มีข่าว “นักธุรกิจซื้อสด คฤหาสน์ 129 ล้าน: อสังหาฯ เดือดแข่งผุดบ้านหรูรับลูกค้า สนองตลาดอสังหาฯ ร้อนผุดโครงการเพิ่มต้นปี 47 ถอดแบบที่พักอาศัยแห่งจักรพรรดิ โรมัน สนองลูกค้า” (กรุงเทพธุรกิจ 3 ตุลาคม 2546 หน้า 1) ทำอย่างกับว่าตอนนี้บ้านเมืองเรารวยสุดขีด อสังหาริมทรัพย์ดีมากมายเหลือเกิน
          กรณีข้างต้นนี้ถือเป็นข้อยกเว้น เป็นเรื่องของคนกลุ่มเล็ก ๆ เช่น ตอนมอเตอร์โชว์ ก็มีเศรษฐีไปซื้อรถคันละ 20-30 ล้านสัก 4-5 คน ผมเองก็มีผู้ใหญ่ผู้มีคุณอยู่ท่านหนึ่ง ท่านสร้างบ้านของท่านเองราคา 500 ล้านบาทแถวเอกมัย อย่างนี้ไม่เป็นข่าวครับ เพราะไม่มีใครให้ข่าว ก็เลยไม่มีใครตื่นเต้น
          ความจริงแล้ว ผู้ประกอบการก็อยากให้มีข่าวดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ คนเขาจะได้เข้ามาซื้อ แต่ในอีกด้านหนึ่งก็ไม่อยากให้ข่าวดูดีมากนัก เพราะเดี๋ยวใคร ๆ จะมาแย่งอาชีพเหมือนช่วงก่อนฟองสบู่แตกอีก
ข่าวกระตุ้นให้ซื้อ
          การที่อสังหาริมทรัพย์ดูคึกคักขึ้น บางคนจึงยิ่งบอกว่า “ราคาบ้านจะขึ้นนะ” เพื่อให้คนรีบซื้อ จะได้ขายสินค้าได้หมดเร็ว และราคาจะได้ขยับขึ้นจริง เช่นข่าว “บ้านจัดสรรปรับราคาใหม่ รับมาตรการภาษีหมดอายุ/ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างปัจจัยหนุนให้ปรับราคาเร็วขึ้น” (ฐานเศรษฐกิจ 11 กันยายน 2546 หน้า 33)
          แต่ความจริงแล้ว วัสดุก่อสร้างไม่ได้มีผลต่อราคาบ้านมากมายนัก เพราะต่อมาก็มีข่าว “สถาบันเหล็กเบรกมั่วนิ่มขึ้นราคาบ้าน” (ไทยรัฐ, เสาร์ที่ 13 กันยายน 2546 หน้า 8) เพราะถ้าต่อไปราคาเหล็กเพิ่มขึ้น 10% ก็จะทำให้บ้านเพิ่มราคาเพียง 1% เท่านั้น สังเกตดูจะเห็นว่าข่าวอย่างนี้ไม่ใช่ข่าวใหญ่ แต่ข่าวบอกราคาบ้านจะขึ้นมักเป็นข่าวใหญ่กว่าเสมอในหน้าหนังสือพิมพ์
ข่าวสร้างภาพพจน์
          จะสังเกตได้ว่า หนังสือพิมพ์ทุกวันนี้ จะมีข่าวที่เป็นการเสริมสร้างภาพพจน์ของเจ้าของโครงการบ้าง เช่น “อมรพันธ์ ปั้นทายาทลุยโครงการจัดสรรยุคใหม่” (ฐานเศรษฐกิจ 21-24 กันยายน 2546 หน้า 33) หรือสกู๊ป “แม่คือครูธุรกิจ (ของท่านอนันต์ อัศวโภคิน แห่งแลนด์แอนด์เฮาส์)” (ประชาชาติธุรกิจ 2 ตุลาคม 2546 หน้า 36)
          กรณีเช่นนี้นับเป็นเรื่องธรรมดา “น้ำพึ่งเรือ เสือพึ่งป่า” และข่าวประเภทนี้ต่อไปก็จะมีมากขึ้นเรื่อย ๆ เช่นก่อนยุคฟองสบู่แตก แม้แต่ในละครน้ำเน่ายุคนั้น หน้าตาของเศรษฐีก็มักจะเป็นนักพัฒนาที่ดิน อย่างไรก็ตามสำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน ถ้าจะทำธุรกรรมกับโครงการจัดสรร ก็คงต้องดูตามสัญญา (ที่เป็นธรรม) มากกว่าภาพพจน์ ยิ่งเมื่อในช่วงนี้ อสังหาริมทรัพย์ดูคึกคัก การขายกระดาษเปล่าก็กลับมาอีก เรายังไม่มีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคเลย แปลกไหม สิ่งนี้ควรทำตั้งแต่มีบทเรียนปี 2540 ก็ไม่ยอมทำ ตอนนี้ดู “บูม” อีกแล้ว ก็ยังไม่ยอมคุ้มครองผู้บริโภคอีก ทำอย่างกับจะให้ผู้ขาย “ฟัน” กำไรให้เต็มที่ก่อนในช่วงนี้อย่างงั้นแหละ
          การคุ้มครองผู้บริโภคด้านเงินดาวน์ก็คือ การป้องกันว่า วันใดผู้ประกอบการเกิด “เจ๊ง” ไป เงินดาวน์ของลูกค้า จะได้รับคืนก่อน (และควรคืนพร้อมดอกเบี้ย) ไม่ใช่รอให้เจ้าหนี้สถาบันการเงินหรืออื่น ๆ ชำระหนี้เสร็จก่อน ซึ่งมักจะไม่เหลือถึงผู้ซื้อบ้านเช่นที่เกิดขึ้นในทุกวันนี้ การคุ้มครองผู้บริโภคนี้ ไม่ใช่ทำให้ผู้ประกอบการเสียหายนะ แต่ทำให้ผู้ประกอบการได้ดี เพราะคนซื้อมั่นใจว่ามีหลักประกัน ทำให้สินค้าบ้านขายดีเป็นเทน้ำเทท่าเสียอีก
          ในฐานะผู้อ่านหนังสือพิมพ์ เราต้องเข้าใจได้ว่า ถ้าไม่มีโฆษณา หนังสือพิมพ์ก็อยู่ไม่ได้ ดังนั้นในแง่หนึ่งหนังสือพิมพ์ก็ต้องเสนอข่าวในเชิงบวกบ้างตามประสาธุรกิจ และถ้าไม่มีอะไรจะเป็นข่าวที่ลบมากเกินไป ก็อาจไม่เป็นข่าว หรือเป็นแค่ข่าวเล็ก ๆ ไม่เตะตา เราคนอ่านหนังสือพิมพ์ก็จึงต้องตรองให้ดี
ข่าวให้สังวรในการลงทุน
          การลงทุนก็เป็นสิ่งดีหรอกครับ ถือเป็นสัมมาอาชีพ ซื้อบ้านไว้อยู่อาศัย ก็เป็นการลงทุนอย่างหนึ่ง วันหน้าจับพลัดจับผลู อาจต้องขายมาเป็นทุนหรือใช้หนี้ อย่างไรก็ตามถ้าผู้มีทุนคิดออกว่าจะลงทุนทำอะไรก็คงไม่มีปัญหาอะไร แต่ถ้าคิดไม่ออกว่าจะลงทุนแบบไหน ก็ต้องระวัง เดี๋ยวทุนจะหายกลายเป็นหนี้แทน
          การมีไม่มีหัวลงทุน แต่มีทุน บางทีอาจแปลงเป็นหนี้ได้ ดังเช่นข่าว “หวั่นแปลงสินทรัพย์ไปจบที่มอไซด์” (ไทยรัฐ 4 ตุลาคม 2546 หน้า 7) คือพอได้ทุนมาแทนที่จะเอาไปลงทุน กลับเอาไป “เสพสุข” ซื้อของสิ้นเปลือง ก็จบเห่ เพื่อนผมเป็นครูอยู่ต่างจังหวัด บอกว่าเดี๋ยวนี้ชาวบ้านรวยจนน่ากลัว!! รวยมือถือ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ครูเดี๋ยวนี้ไม่เอามอเตอร์ไซค์ห้างแล้ว เอารถกระบะทั้งคันเลย ดังนั้นที่น่ากลัวคือ น่ากลัวว่าจะเป็น NPL กันทั้งบางนั่นเอง
          ยังมีข่าวให้สังวรเพื่อการลงทุนอีกข่าวหนึ่งคือ “ผลวิจัยระบุ "คนกรุง"หนี้อื้อ – ใช้เงินเกินตัว” (กรุงเทพธุรกิจรายวัน, 1 ตุลาคม 2546 หน้า 1) ซึ่งระบุว่า “คนกรุงใช้เงินเกินตัว หนี้อื้อ เฉลี่ย 4.2 แสนบาทต่อคน … ขณะที่ตัวเลขการบริโภคสูงหลอกสายตาผู้ประกอบการให้เร่งขยายการผลิตจนอาจกลาย เป็นโศกนาฏกรรมคูณสอง” เราลองนึกดูนะว่า ถ้าเกิดวิกฤติเช่นนี้จริง โรงงานต่าง ๆ ก็เจ๊งก่อน เศรษฐกิจก็ทรุด คนซื้อบ้านก็จะไม่มี ราคาบ้านที่เราหวังว่าจะขึ้น มันจะตกต่ำลงเพียงใด
คิดมุมกลับเพื่อทำใจบ้าง
          อย่างไรก็ตามตอนนี้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น สาเหตุก็เพราะ ประการแรกดอกเบี้ยถูก ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้คนเช่า ยังได้กำไรต่อปีสูงกว่าดอกเบี้ย และประการที่สอง ไม่มีทางลงทุนทางอื่นที่มั่นใจได้เพียงพอ ในวันหน้า หากมีแนวโน้มว่าราคาจะขึ้น จะยิ่งมีการซื้อกันยกใหญ่อีก เพราะหวังว่าอัตราขึ้นของราคาน่าจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือเงินกู้ ด้วยซ้ำ
          แต่สิ่งที่เราควรคิดในมุมกลับก็คือ หากใน 6 ปีข้างหน้า สิ่งต่าง ๆ ไม่ได้เป็นดังหวัง คนจนยังมีและเพิ่มขึ้น (ไม่ได้หมดไป) หนี้เน่าของผู้ประกอบการกลับเพิ่มขึ้น (ไม่ได้หมดไป) ชาวบ้านมากมายเป็น NPL (แทนที่จะแปลงสินทรัพย์เป็นทุน กลับแปลงเป็นหนี้) บ้านเอื้ออาทรที่ว่าจะสร้าง 1 ล้านหน่วย ก็กลายเป็นความฝันลม ๆ แล้ง ๆ ที่คนลืมไปแล้ว หรือเมืองใหม่ที่กำลังจะ “ฮอต” ก็ไม่ได้สร้าง ฯลฯ อะไรจะเกิดขึ้น
          ในแง่ลบ จะเป็นการดีหรือไม่ถ้าไหน ๆ ก็ไม่รู้จะลงทุนอะไรดีแล้วในขณะนี้ ดอกเบี้ยก็คาดว่าจะไม่ขึ้นอยู่แล้วในอีก 6 ปีข้างหน้า เงินเฟ้อก็น้อย ก็ทำใจยอมให้ทรัพย์ที่เรามี discount สัก 3% ต่อปีไปสัก 5 ปี ซึ่งก็จะเหลือ 86.3% เช่นถ้าเรามีเงิน 10 ล้านวันนี้ อีก 5 ปีข้างหน้าจะเหลือ 8.63 ล้านบาท แต่แทนที่จะถือเป็นเงิน ก็เอาเงินจำนวนนี้ไปซื้อทองฝังตุ่มไปเลยเป็นเวลา 5 ปี ซึ่งอย่างน้อยที่สุด ถึงวันนั้นก็ยังเอาทองมาแลกเป็นเงินได้ 8.63 ล้านบาท แต่ถ้าเศรษฐกิจเสื่อมทรุด กอดเงินหรือสมุดฝากเงินในแบงค์ไว้ อาจเหลือเพียงเศษกระดาษก็ได้!! จะเอาไงดี
          ย่อหน้าข้างต้น เป็นการ “พูดเล่น” เชื่อว่าไม่เป็นอย่างนี้หรอก อย่าห่วงไป (ฮา)