ชาวบ้านพึงรู้มูลค่าบ้านของตนเอง
สยามรัฐ 12 เมษายน 2553 หน้า 16
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~
ถ้าไม่สนใจประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่
ก่อนมีการซื้อ-ขาย จะเป็นอย่างไร คำตอบ คือ การซื้อ-ขาย
บ้านจะกลายเป็นการเสี่ยงโชค คือ อาจได้ดีถูกใจในราคาสมเหตุ สมผล
หรืออาจทำให้เสียเงินมากเกินมูลค่าที่แท้จริง เจ็บใจ
และมีปัญหาอย่างอื่นตามมา ทำให้ผู้อยู่อาศัยไม่มีความสุขเท่าที่ควรจะเป็น
สำหรับผู้ซื้อ
การประเมินมูลค่าบ้านสูงเกินไปมีผลต่อเงินที่จะนำมาชำระค่าบ้านที่อาจต้อง
ระดมเงินด้วยการกู้ยืม
การกู้ยืมเงินจำนวนมากและผ่อนชำระในระยะเวลานานย่อมต้องจ่ายดอกเบี้ยสูง
นั่นคือเท่ากับเรากำหนดอนาคตของเราเองให้เสียประโยชน์ที่พึงได้จากจำนวนเงิน
ที่ต้องนำไปจ่ายเป็นค่าดอกเบี้ย ส่วนการประเมินมูลค่าบ้านต่ำไป ก็อาจเกิดฉุกละหุกเมื่อถึงเวลาต้องชำระบ้านจริง ๆ เนื่องจากราคาและอัตราดอกเบี้ยอาจปรับตัวสูงขึ้นจากปัจจัยอื่น ๆ ทำให้ต้องกู้ยืมหนี้สินเร่งด่วนในอัตราที่แพงเช่นกัน และอาจทำให้สูญเสียโอกาสได้บ้านที่เหมาะสม และหากซื้อบ้านได้แพงกว่าราคาประเมินหรือเกิดปัญหาภายหลัง เช่นถูกเวนคืน บ้านอยู่ในระหว่างถูกยึดทรัพย์ ฯลฯ ก็จะเกิดความเดือดร้อน ในแง่ของผู้ขาย
การประเมินมูลค่าบ้านสูงเกินไป ก็จะเสียโอกาสในการได้เงินจากการขาย คือจะต้องถือครองไว้นานกว่าจะขายออกไปได้ หรืออาจถูกฟ้องร้องเป็นความจากผู้ซื้อได้ภายหลัง ยิ่งถ้าผู้ขายจดทะเบียนประกอบธุรกิจด้านนี้โดยตรงจะเกิดเสียชื่อเสียง ภาพลักษณ์ ทำให้เสียโอกาสทางธุรกิจไปไม่น้อย ในกรณีที่ผู้ขายประเมินมูลค่าบ้านต่ำเกินไป อาจพบว่าพลาดกำไรอันงามไปได้ทีเดียว
เมื่อมีการถือครองบ้านไปได้ระยะหนึ่ง บ้านจะต้องมีการเปลี่ยนผู้ถือครองโดยการมอบให้เป็นมรดก ขายต่อ ยกให้ ฯลฯ การที่ประเมินมูลค่าบ้านไม่ถ้วนถี่ ตามเวลาที่เปลี่ยนไปอาจทำให้เกิดการแบ่งสรรที่ไม่เป็นธรรม ขาดทุน หรือผิดพลาดอย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นมาได้
ในเมื่อความผิดพลาด ไม่ยุติธรรม เสียเปรียบ เป็นสิ่งที่ปกติชนไม่ต้องการ สิ่งเหล่านี้และความเสี่ยงดังกล่าวมาข้างต้นสามารถป้องกันได้มากหากจะใส่ใจ หาความรู้เรื่องประเมินมูลค่าบ้านและอสังหาริมทรัพย์ไว้บ้าง
โลกนี้เป็นสิ่งที่ไม่แน่นอนยิ่งนัก แม้แต่ผืนแผ่นดินที่มนุษย์เคยอาศัยอยู่อย่างสงบหลายพันปี ก็อาจเปลี่ยนแปลงเสียหายไปได้อย่างรวดเร็วด้วยภัยธรรมชาติและการเคลื่อนตัว ของเปลือกโลกปัจจุบันดูเหมือนมีแนวโน้มว่าเกิดถี่ขึ้น ซึ่งทำให้พื้นที่ที่มนุษย์พอจะอยู่อาศัยได้หดหายลงไปยิ่งขึ้น แม้กระทั่งเรื่องที่ไม่น่าเป็นไปได้อย่างเรื่องการออกโฉนดแสดงความเป็นเจ้า ของที่ดินบนดวงจันทร์ที่ผู้เขียนเคยรับทราบมาจากอินเตอร์เน็ต อาจเป็นไปได้ที่โฉนดเหล่านี้จะมีผลตามกฎหมายขึ้นมาจริงๆในไม่กี่ช่วงอายุของ คนเรา ดังนั้นใครเลยจะทราบได้ว่าในช่วงชีวิตของคนเราจะต้องใช้ความรู้และ ประสบการณ์ทาง ด้านนี้เข้าจับจองเลือกสรรอสังหาริมทรัพย์เป็นการเร่งด่วน แน่นอนว่ารู้มากกว่าย่อมได้เปรียบ
สำหรับข้อควรพิจารณาในการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการ ซื้อ-ขายนั้น ในฐานะของผู้ซื้อ-ขาย โดยทั่วไปที่ไม่ได้ประกอบธุรกิจซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ๆ ควรมีหลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างกว้าง ๆ ดังนี้ (หมายเหตุ : เก็บความส่วนใหญ่จาก www.thaiappraisal.org)
- ดูทำเล ที่ตั้ง ถนนและทางเข้าออก สภาพแวดล้อม
- สิ่งก่อสร้าง รายละเอียดวัสดุ โครงสร้างอาคาร การใช้ประโยชน์ปัจจุบัน อายุอาคาร การปรับปรุง
- สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ น้ำประปา ไฟฟ้า โทรคมนาคม การขนส่ง
- ผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมาย การใช้ที่ดิน การก่อสร้าง
- ที่ดิน ขนาด รูปร่าง ความสูงต่ำ การใช้ประโยชน์
- เอกสารสิทธิ์ ประเภทของเอกสาร การถือครอง เจ้าของ เงื่อนไข ภาระผูกพันต่าง ๆ
- ราคาขายและเงื่อนไขการจ่ายเงิน (เทียบราคาบ้านแบบเดียวกันกับโครงการอื่น ๆ หรือที่อื่น ๆ)
- มูลค่าแฝงอื่น ๆ ที่ต้องใช้ความรู้และประสบการณ์เป็นหลักที่จะคาดการณ์ถึงสิ่งที่ไม่อาจตีค่าเป็นเงินได้ในทันที
- เรื่องปลีกย่อยอื่น ๆ เช่น ความเชื่อ ความนิยม ค่านิยม แนวโน้มของผู้ใช้ประโยชน์ในอนาคต
~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~
ถึงแม้เราในฐานะประชาชนผู้ซื้อบ้านทั่วไปจะไม่ใช่นักยุทธศาสตร์
ไม่ใช่นักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
เราก็ต้องมีการวางแผนเพื่อที่เราจะได้ตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์
อย่างรอบรู้ ไม่เสียเปรียบ ไม่รู้สึกสำนึกเสียใจในภายหลังครับ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น