การหามูลค่าหุ้นที่ควรซื้อด้วย GORDON GROWTH MODEL

การหามูลค่าหุ้นที่ควรซื้อด้วย GORDON GROWTH MODEL

 ที่มาhttp://chulakorn.blogspot.com/2012/05/gordon-growth-model.html

หายหน้าหายตาไปนาน กลับมาครั้งนี้น่าจะถูกใจใครหลายๆคนที่อยากจะรู้ว่า "ควรซื้อหุ้นนี้ที่ราคาไหนดี?"

ในฐานะที่เราเป็นนักลงทุนที่เน้นผลตอบแทนเป็นกระแสเงินสดและเงินปันผลเป็น หลัก คงจะไม่มีสูตรใดที่ดูจะเหมาะสมไปกว่าสูตรที่ใช้เงินปันผลเป็นหลักในการคำนวณ และในครั้งนี้ผมจะเสนอสูตรที่ค่อนข้างเรียบง่าย แต่สามารถใช้งานได้ดีพอสมควรมาให้เพื่อนๆพี่ๆน้องๆนักลงทุนได้ลองนำไปใช้กัน นะครับ

สูตร Gordon Growth Model มีอยู่ว่า 

P = D (1+G) / (RE-G)

สำหรับใครที่ไม่ค่อยถนัดเรื่องเลขก็ไม่ต้องกังวลนะครับ เพราะผมเองก็ตกเลขเป็นประจำ เรียนก็เรียนสายศิลป์มาตลอด ดังนั้นผมจะพยายามอธิบายให้เข้าใจง่ายนะครับ

P ในที่นี้หมายถึงสิ่งที่เราต้องการหา นั่นก็คือราคาที่เหมาะสมของหุ้นตัวนี้ครับ

D ในที่นี้คือจำนวนเงินปันผลงวดล่าสุดที่บริษัทนี้จ่ายให้แก่ผู้ถือหุ้น เช่น ถ้าจ่ายเงินปันผลครั้งล่าสุด 5 บาท ก็เอาเลข 5 ไปแทนค่าตัว D ไว้เลย

G ในที่นี้คืออัตราการเติบโตของเงินปันผลที่เราคาดคะเนไว้ อาจหาได้ด้วยการหาสถิติการจ่ายเงินปันผลย้อนหลังหลายๆปีหน่อย แล้วสังเกตดูว่าเงินปันผลที่บริษัทจ่ายนั้นเพิ่มขึ้นเฉลี่ยกี่ % ต่อปี แล้วนำเลข % ไปแปลงเป็นเลขทศนิยม เช่น 8% ก็จะเท่ากับ 0.08 ครับ จากนั้นเอา 0.08 ไปแทนค่า G ได้เลยครับ

RE ในที่นี้คืออัตราผลตอบแทนขั้นต่ำที่เราควรจะได้ หรือเรียกว่าต้นทุนของเงินของเรานั่นเองครับ ตรงนี้อธิบายด้วยหลักตรรกะว่าถ้าเราเอาเงินไปซื้อพันธบัตรหรือหุ้นกู้แล้ว ได้ดอกเบี้ย 5-6% ต่อปี การลงทุนในหุ้นก็ควรจะได้ผลตอบแทนที่สูงกว่านั้น ดังนั้นการที่เราจะตัดสินใจโยกเงินมาลงทุนในหุ้นก็เท่ากับมีค่าเสียโอกาส แล้ว 5-6% นั่นเอง ตัว RE นี้จึงค่อนข้างจะขึ้นอยู่กับแต่ละตัวบุคคลนะครับว่ามองค่าเสียโอกาสของเงิน ของตัวเองไว้มากแค่ไหน โดยส่วนตัวผมจะตั้งไว้ที่ประมาณ 12-15% ครับ เพื่อความอนุรักษ์นิยมครับ เอาเป็นว่าในกรณีนี้เราตั้งไว้ที่ 12% เมื่อแปลงเป็นทศนิยมก็จะได้เท่ากับ 0.12 ไปแทนค่า RE ครับ

เมื่อเราได้ตัวเลขทั้งหมดแล้วและนำไปแทนค่าในสูตร ก็จะออกมาเป็น

P = 5 (1 + 0.08) / (0.12 - 0.08)

ค่อยๆทำในวงเล็บก่อน 

P = 5 (1.08 / 0.04)

ทำในวงเล็บก่อนอีกที

P = 5 x 27 

P = 135 บาท

เพราะฉะนั้น จากสูตรคำนวณดังกล่าว ถ้าบริษัทจ่ายเงินปันผลงวดล่าสุดที่ 5 บาท และคาดว่าเงินปันผลน่าจะเติบโตปีละ 8% ไปเรื่อยๆโดยเฉลี่ย โดยที่เราตั้งอัตราผลตอบแทนขึ้นต่ำ หรือเป็นค่าเสียโอกาสของเงินลงทุนของเราไว้ที่ 12% ราคาที่เหมาะสมของหุ้นของบริษัทนี้ก็น่าจะอยู่ที่ 135 บาทนั่นเองครับ

คำแนะนำและข้อควรระวัง

1. ไม่มีบริษัทไหนที่จะมีเงินปันผลเติบโตขึ้นในอัตราสูงๆได้ตลอดไป ดังนั้นไม่ควรตั้งอัตราเติบโตของเงินปันผลไว้สูงนัก ใครที่อนุรักษ์นิยมมากอาจตั้งไว้ที่ 3-4% ก็พอก็เป็นได้

2. ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ต้นทุนของเงินลงทุนของเราก็จะสูงขึ้นด้วยนะครับ เพราะพันธบัตรและหุ้นกู้ก็จะให้ผลตอบแทนที่สูงขึ้นตามดอกเบี้ยครับ

3. เมื่อคำนวณหา P ได้แล้ว ถ้าจะให้ดี ควรคิดลดเผื่อความผิดพลาดไว้ด้วยครับ (Margin of Safety) เช่น จากตัวอย่างข้างบนถ้าเราอยากได้ Margin of Safety ซัก 25% ก็เอา 135 บาทตั้งแล้วลดราคาลงไป 25% ก็จะเหลือ 101.25 บาทครับ วิธีการนี้จะทำให้เรามั่นใจในความปลอดภัยของการลงทุนมากยิ่งขึ้นนะครับ

credit. www.thaidividend.com

ชาวบ้านพึงรู้มูลค่าบ้านของตนเอง

ชาวบ้านพึงรู้มูลค่าบ้านของตนเอง

สยามรัฐ 12 เมษายน 2553 หน้า 16

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ที่มาhttp://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market277.htm

          ผมเคยจัดประกวดเรียงความชิงโล่ของ พล.อ.เปรม ติณสูลานนท์ ประธานองคมนตรีและรัฐบุรุษ เรื่องเกี่ยวกับความสำคัญที่ประชาชนควรมีความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าบ้าน และยังเป็นบรรณาธิการจัดพิมพ์รวมเรียงความชนะเลิศ และผู้ที่ได้รับรางวัลชนะเลิศระดับประชาชนทั่วไปพร้อมเงินสดและโล่ของ พล.อ.เปรมฯ คือ นางสาวปานใจ สารพันโชติวิทยา ในบทความของผมนี้จึงขออนุญาตนำข้อคิดของคุณปานใจมาแบ่งปันกับทุกท่าน ซึ่งใจความสรุปว่า

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

          ถ้าไม่สนใจประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ ก่อนมีการซื้อ-ขาย จะเป็นอย่างไร คำตอบ คือ การซื้อ-ขาย บ้านจะกลายเป็นการเสี่ยงโชค คือ อาจได้ดีถูกใจในราคาสมเหตุ สมผล หรืออาจทำให้เสียเงินมากเกินมูลค่าที่แท้จริง เจ็บใจ และมีปัญหาอย่างอื่นตามมา ทำให้ผู้อยู่อาศัยไม่มีความสุขเท่าที่ควรจะเป็น สำหรับผู้ซื้อ การประเมินมูลค่าบ้านสูงเกินไปมีผลต่อเงินที่จะนำมาชำระค่าบ้านที่อาจต้อง ระดมเงินด้วยการกู้ยืม การกู้ยืมเงินจำนวนมากและผ่อนชำระในระยะเวลานานย่อมต้องจ่ายดอกเบี้ยสูง นั่นคือเท่ากับเรากำหนดอนาคตของเราเองให้เสียประโยชน์ที่พึงได้จากจำนวนเงิน ที่ต้องนำไปจ่ายเป็นค่าดอกเบี้ย
          ส่วนการประเมินมูลค่าบ้านต่ำไป ก็อาจเกิดฉุกละหุกเมื่อถึงเวลาต้องชำระบ้านจริง ๆ เนื่องจากราคาและอัตราดอกเบี้ยอาจปรับตัวสูงขึ้นจากปัจจัยอื่น ๆ ทำให้ต้องกู้ยืมหนี้สินเร่งด่วนในอัตราที่แพงเช่นกัน และอาจทำให้สูญเสียโอกาสได้บ้านที่เหมาะสม และหากซื้อบ้านได้แพงกว่าราคาประเมินหรือเกิดปัญหาภายหลัง เช่นถูกเวนคืน บ้านอยู่ในระหว่างถูกยึดทรัพย์ ฯลฯ ก็จะเกิดความเดือดร้อน ในแง่ของผู้ขาย
          การประเมินมูลค่าบ้านสูงเกินไป ก็จะเสียโอกาสในการได้เงินจากการขาย คือจะต้องถือครองไว้นานกว่าจะขายออกไปได้ หรืออาจถูกฟ้องร้องเป็นความจากผู้ซื้อได้ภายหลัง ยิ่งถ้าผู้ขายจดทะเบียนประกอบธุรกิจด้านนี้โดยตรงจะเกิดเสียชื่อเสียง ภาพลักษณ์ ทำให้เสียโอกาสทางธุรกิจไปไม่น้อย ในกรณีที่ผู้ขายประเมินมูลค่าบ้านต่ำเกินไป อาจพบว่าพลาดกำไรอันงามไปได้ทีเดียว
          เมื่อมีการถือครองบ้านไปได้ระยะหนึ่ง บ้านจะต้องมีการเปลี่ยนผู้ถือครองโดยการมอบให้เป็นมรดก ขายต่อ ยกให้ ฯลฯ การที่ประเมินมูลค่าบ้านไม่ถ้วนถี่ ตามเวลาที่เปลี่ยนไปอาจทำให้เกิดการแบ่งสรรที่ไม่เป็นธรรม ขาดทุน หรือผิดพลาดอย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นมาได้
          ในเมื่อความผิดพลาด ไม่ยุติธรรม เสียเปรียบ เป็นสิ่งที่ปกติชนไม่ต้องการ สิ่งเหล่านี้และความเสี่ยงดังกล่าวมาข้างต้นสามารถป้องกันได้มากหากจะใส่ใจ หาความรู้เรื่องประเมินมูลค่าบ้านและอสังหาริมทรัพย์ไว้บ้าง
          โลกนี้เป็นสิ่งที่ไม่แน่นอนยิ่งนัก แม้แต่ผืนแผ่นดินที่มนุษย์เคยอาศัยอยู่อย่างสงบหลายพันปี ก็อาจเปลี่ยนแปลงเสียหายไปได้อย่างรวดเร็วด้วยภัยธรรมชาติและการเคลื่อนตัว ของเปลือกโลกปัจจุบันดูเหมือนมีแนวโน้มว่าเกิดถี่ขึ้น ซึ่งทำให้พื้นที่ที่มนุษย์พอจะอยู่อาศัยได้หดหายลงไปยิ่งขึ้น แม้กระทั่งเรื่องที่ไม่น่าเป็นไปได้อย่างเรื่องการออกโฉนดแสดงความเป็นเจ้า ของที่ดินบนดวงจันทร์ที่ผู้เขียนเคยรับทราบมาจากอินเตอร์เน็ต อาจเป็นไปได้ที่โฉนดเหล่านี้จะมีผลตามกฎหมายขึ้นมาจริงๆในไม่กี่ช่วงอายุของ คนเรา ดังนั้นใครเลยจะทราบได้ว่าในช่วงชีวิตของคนเราจะต้องใช้ความรู้และ ประสบการณ์ทาง ด้านนี้เข้าจับจองเลือกสรรอสังหาริมทรัพย์เป็นการเร่งด่วน แน่นอนว่ารู้มากกว่าย่อมได้เปรียบ
          สำหรับข้อควรพิจารณาในการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการ ซื้อ-ขายนั้น ในฐานะของผู้ซื้อ-ขาย โดยทั่วไปที่ไม่ได้ประกอบธุรกิจซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ๆ ควรมีหลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างกว้าง ๆ ดังนี้ (หมายเหตุ : เก็บความส่วนใหญ่จาก www.thaiappraisal.org)

1. ดูทำเล ที่ตั้ง ถนนและทางเข้าออก สภาพแวดล้อม
2. สิ่งก่อสร้าง รายละเอียดวัสดุ โครงสร้างอาคาร การใช้ประโยชน์ปัจจุบัน อายุอาคาร การปรับปรุง
3. สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ น้ำประปา ไฟฟ้า โทรคมนาคม การขนส่ง
4. ผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมาย การใช้ที่ดิน การก่อสร้าง
5. ที่ดิน ขนาด รูปร่าง ความสูงต่ำ การใช้ประโยชน์
6. เอกสารสิทธิ์ ประเภทของเอกสาร การถือครอง เจ้าของ เงื่อนไข ภาระผูกพันต่าง ๆ
7. ราคาขายและเงื่อนไขการจ่ายเงิน (เทียบราคาบ้านแบบเดียวกันกับโครงการอื่น ๆ หรือที่อื่น ๆ)
8. มูลค่าแฝงอื่น ๆ ที่ต้องใช้ความรู้และประสบการณ์เป็นหลักที่จะคาดการณ์ถึงสิ่งที่ไม่อาจตีค่าเป็นเงินได้ในทันที
9. เรื่องปลีกย่อยอื่น ๆ เช่น ความเชื่อ ความนิยม ค่านิยม แนวโน้มของผู้ใช้ประโยชน์ในอนาคต

โดยสรุปแล้ว การประเมินมูลค่าให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย จะทำให้เกิดผลดีแก่ทุก ๆ ฝ่ายโดยถ้วนหน้า ผู้ซื้อได้รับผลดีเนื่องจากได้บ้านที่ใช้อยู่อาศัยลงหลักปักฐาน หรืออาคารสำหรับทำธุรกิจในราคาที่สมเหตุสมผล สามารถพัฒนาชีวิตต่อไปได้ดีทั้งแง่รายได้และจิตใจ ผู้ขายก็ได้รับเงินตอบแทนค่าขายบ้านในราคาที่ไม่ถูกเอาเปรียบ สามารถนำเงินที่ได้ไปลงทุนหมุนเวียนอย่างอื่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการหมุนเวียนไปได้ด้วยดี

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

ถึงแม้เราในฐานะประชาชนผู้ซื้อบ้านทั่วไปจะไม่ใช่นักยุทธศาสตร์ ไม่ใช่นักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เราก็ต้องมีการวางแผนเพื่อที่เราจะได้ตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างรอบรู้ ไม่เสียเปรียบ ไม่รู้สึกสำนึกเสียใจในภายหลังครับ

มูลค่าของคน สัตว์และสิ่งของขึ้นอยู่กับอะไร

มูลค่าของคน สัตว์และสิ่งของขึ้นอยู่กับอะไร

Hi-Class เดือนพฤศจิกายน 2552 หน้า 38-39

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย Agency for Real Estate Affairs

ที่มาhttp://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market267.htm

          คน สัตว์ สิ่งของล้วนมีค่าที่แน่นอน ทรัพย์สินหนึ่ง ๆ จะมีมูลค่าสูงหรือต่ำเพียงใด ย่อมต้องขึ้นอยู่กับปัจจัย-เงื่อนไขชี้นำบางประการ ทั้งนี้เพราะอสังหาริมทรัพย์ คือตัวแปรตามที่ขึ้นต่ออิทธิพลของปัจจัยภายนอกอื่น ‘กฎ’ ทั้ง 11 ข้อนี้สามารถปรับใช้ได้ทั้งกับคน สัตว์ สิ่งของ หรืออสังหาริมทรัพย์
1. กฎแห่งความคาดหวัง
          ค่าของคน สัตว์ สิ่งของเกิดแต่การคาดการณ์ประโยชน์ซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคต และการนี้มูลค่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็อยู่ที่ประโยชน์หรือการเสียประโยชน์ ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคตนั่นเอง คนที่มีค่า ก็คือคนที่จะยังประโยชน์ (แก่คนที่วัดค่าหรือสังคมโดยรวม) ในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น ว่าที่คู่ครอง บุตรหลานหรือปูชนียบุคคลก็ตาม
          ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าที่ดินแปลงหนึ่งจะเพิ่มค่าขึ้นทันทีที่ผู้เกี่ยวข้อง ‘ได้คิด’ ว่าในอนาคตจะมีถนนตัดผ่าน หรือในทางตรงกันข้าม มูลค่าจะลดลงทันทีที่ทราบ (จาก พรก.เวนคืน) ว่า ที่ดินบริเวณนี้จะต้องถูกเวนคืน เป็นต้น
2. กฎแห่งความเปลี่ยนแปลง
          มูลค่าของสิ่งใด ๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง ไม่หยุดนิ่งหรือคงที่ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้จะเป็นการลดหรือเพิ่มค่าก็ได้ ความเปลี่ยนแปลงทาง กายภาพ เศรษฐกิจ สังคมและการเมืองทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป เช่น ความผุพัง ภัยธรรมชาติ พฤติกรรม ความต้องการ สถานการณ์ตลาด วัฒนธรรม ล้วนมีผลสำคัญทั้งสิ้น ผู้ประเมินจึงต้องตระหนักถึงหลักแห่งความเปลี่ยนแปลงนี้เสมอ
3. กฎแห่งการแข่งขัน
          มูลค่าส่วนเกินหรือประโยชน์ที่คาดหวัง ทำให้เกิดการแข่งขันเพื่อให้ได้มา ได้มี ได้เป็น เช่น ถ้ามีศูนย์การค้าแห่งหนึ่งเปิดในย่านหนึ่งแล้วทำได้ดี ก็จะมีคนคิดจะเปิดขึ้นบ้าง ซึ่งถ้าเปิดขึ้นมาอีก 1 แห่งก็จะแย่งลูกค้ากัน (เพราะจำนวนลูกค้าจะเท่าเดิม เว้นแต่จะมีความต้องการเพิ่มขึ้น) และถ้าทั้งสองแห่งยังขายได้ดีเช่นเดิม ก็จะมีรายใหม่เปิดขึ้นอีก และด้วยคาดว่าหากมีลักษณะคล้ายคลึงกับ 2 รายแรกก็คงไม่อาจได้รับประโยชน์สูงสุดนัก จึงต้องทำให้ดีกว่า ใหญ่กว่า มีกลยุทธ์มากกว่า จึงจะอยู่ได้
          ในกรณีของคนก็เช่นกัน มีคำกล่าวว่า ‘คนดีต้องดีขึ้นเรื่อย ๆ ไม่เช่นนั้นจะเน่า คนเลวต้องเลวลงไปเรื่อย ๆ ไม่เช่นนั้นจะตาย’ คนดีต้อง (แข่งกัน) ดีขึ้น ถ้าหยุดก็ไม่พัฒนา ก็จะ ‘เน่า’ (เช่น นักบวชบางคนที่เคยทำดี พอทำไม่ดีก็เสื่อม) ในทางตรงกันข้ามคนที่เลว ต้อง (แข่งกัน) เลวลงไปอีก จึงจะอยู่ได้ ถ้าหยุดเลว จะถูกคนที่เลวกว่ากำจัด เช่น หัวหน้าโจรเมื่อไหร่เสื่อมถอย ก็จะมีคนอื่นมาทดแทน
4. กฎแห่งความสอดคล้อง
          มูลค่าของ คน สัตว์ สิ่งของใดจะปรากฏขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีองค์ประกอบที่สอดคล้องเป็นอันหนึ่งอัน เดียวกัน กับสิ่งแวดล้อมรอบข้าง  สัตว์ที่ปรับตัวไม่ได้ก็สูญพันธุ์ คนที่ไม่พยายามปรับตัวเข้าหาเพื่อนก็จะไม่มีคุณค่าต่อเพื่อน (แต่ไม่จำเป็นต้องปรับตัวเข้าหาเพื่อนเลว ๆ - เพราะนั่นเข้าหลัก ‘คบค้าเสเพล’ ซึ่งคือเหตุแห่งความล้มเหลว)
          มูลค่าสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งที่พึงประเมินได้ จะต้องมีการพัฒนาที่สอดคล้องกับพื้นที่โดยรอบ เช่น ในกรณีบ้านเดี่ยวในโครงการหนึ่ง ตัวอาคาร ควรจะมีลักษณะคล้ายคลึงกับอาคารอื่น ๆ ทั้งในด้านรูปแบบ (เช่นถ้าทุกบ้านเป็นทรงโรมัน เราปลูกทรงไทยก็คงไม่ ‘เข้าท่า’) การก่อสร้าง วัสดุ อายุอาคาร เป็นต้น
5. กฎแห่งการเกื้อหนุน
          องค์ประกอบหนึ่งของทรัพย์สินจะมีมูลค่าเท่าไร วัดได้จากความเกื้อหนุนที่ทำให้ทรัพย์สินนั้นโดยรวมมีค่าเพิ่มขึ้น เช่น การเอาอาคารสำนักงานเก่าแห่งหนึ่ง มา ‘ปรุงแต่ง’ ใหม่ โดยลงทุนปรับปรุงระบบลิฟท์ ระบบปรับอากาศ ทำ ‘หน้ากาก’ ใหม่ มักทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นสูงกว่าเงินลงทุนนั้น ดังนั้นเงินลงทุนนั้นจึงคุ้มค่า เป็นต้น
          ในกรณีของคนก็เช่น ถ้าเราลงทุนทำดีกับใครแล้ว เชื่อว่า (แต่ไม่จำเป็นต้องหวัง) เขาจะตระหนักถึงคุณค่าของเรา ซึ่งเป็นการสร้างมิตรภาพที่ดีงามและเป็นประโยชน์แก่กันในวันหน้า และการ ‘ลงทุน’ คบมิตรแต่แรกนี้ ก็ ‘คุ้ม’ ที่จะทำดี (เสียแต่วันนี้) เสียบ้าง
6. ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด
          มูลค่าของทรัพย์สิน วัดได้จากประโยชน์สูดสุดและดีที่สุดที่ทรัพย์สินนั้นก่อขึ้นได้ เช่น ที่ดินสีลม ควรจะสร้างอาคารสำนักงานมากกว่าทาวน์เฮาส์ ที่ดินหนองจอกควรสร้างบ้านเดี่ยวมากกว่าศูนย์การค้า ทั้งนี้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดนี้ต้องสอดคล้องกับภาวะตลาดขณะที่ประเมิน ค่า ข้อกฎหมาย การเงินและสภาพทางกายภาพ
          ในทำนองเดียงกัน จะเอาม้าศึกไปเทียมสีข้าวก็คงไม่เหมาะ จะเอาควายออกรบก็คงไม่ควร (ยกเว้นจำเป็น เช่น ชาวบ้านบางระจัน!) เพราะคุณค่าประโยชน์ใช้สอยต่างกัน เป็นต้น และประโยชน์สูงสุดของคนแต่ละคนก็ต่างกัน เราจึงต้องเข้าใจกฎเกณฑ์นี้และรู้จักใช้คน
7. กฎแห่งความพอดี
          อะไรที่ขาดไป ก็ย่อมทำให้ไม่มีคุณค่าทัดเทียมกับสิ่งอื่น (ตามกฎข้อ 4) และอะไรที่เกินไปก็ไม่ได้มีผลต่อมูลค่าเช่นกัน เช่น ห้องชุดราคา 4 แสนบาท แต่ตบแต่งจน ‘เกินเหตุ’ โดยใช้วัสดุเช่นเดียวกับบ้านราคาแพงมาก โดยตบแต่งไปถึง 3 แสนบาท ก็ใช่ว่าห้องชุดนั้นจะขายได้ 7 แสนบาท เพราะการตบแต่งที่เกินพอดีนั่นเอง 
          เช่นเดียวกัน ‘ไก่งามเพราะขน คนงามเพราะแต่ง’ แต่ย่อมไม่ใช่แต่งจน ‘เกินงาม’ หรือหากแต่ง ‘ปอนๆ’ เกินไปก็ไม่มีคุณค่าเท่าที่ควร ดุลยภาพจึงเป็นสิ่งที่ต้องยึดถืออยู่ตลอดเวลา
8. กฎแห่งพลังรวมตัว
          การรวมที่ดินสองแปลงเข้าด้วยกัน ราคาจะสูงกว่าราคาของที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน เช่น ที่ดินแปลงหน้า1 ไร่ ติดถนนราคา 40 ล้านบาท แปลงหลัง 1 ไร่ ไม่ติดถนน ราคา 20 ล้านบาท แต่ถ้าที่ดินนี้เป็นแปลงเดียวกัน รวม 2 ไร่ ที่ดินแปลงใหม่นี้จะมีราคา 65, 70 หรือ 80 ล้านบาทขึ้นไป (สูงกว่า 40+20 ล้านบาท) หรือกรณีการรวมที่ดินหลายแปลงให้เป็นแปลงใหญ่ ต้นทุนในการรวม (ราคาที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน) ย่อมต่ำกว่าราคาที่ดินแปลงใหญ่เสมอทั้งนี้เพราะเกิดศักยภาพเพิ่มขึ้น ที่ดินตาบอดด้านในแปลงเดียวอาจใช้ทำนา แต่พอรวมเป็นแปลงใหญ่ ก็สามารถจัดสรรขายได้ เป็นต้น
          ภาษาที่ปรับใช้สำหรับชาวบ้านทั่วไปก็คือ ‘สามัคคีคือพลัง’
9. กฎแห่งความผกผัน
          ‘ถ้าไร้ซึ่งคนเลว ไฉนเลยจะรู้จัก (คุณค่า) ของคนดี’ ในเชิงผกผัน บ้านที่สร้างสวยงามหลังหนึ่ง ที่มีต้นทุนเทียบเคียงกับบ้านของบริษัทแลนด์แอนด์เฮาส์ (โครงการระดับ ‘ลดาวัลย์’) ถ้าไป ‘ผุด’ อยู่ ‘ดง’ โรงงานหรือ ‘ดง’ สลัม ย่อมมีค่าต่ำกว่าบ้านในโครงการลดาวัลย์แน่นอน หรือในทางตรงกันข้ามในแง่บวก บ้านหลังเล็ก ๆ ในโครงการที่ดีย่อมมีคุณค่ากว่าบ้านแบบเดียวกันในหมู่บ้านที่มีคุณภาพต่ำ กว่า
10. กฎแห่งการทดแทน
          มูลค่าสุดสุดของสิ่งหนึ่ง ๆ มักจะเท่ากับต้นทุนของการหาซื้ออีกสิ่งหนึ่งที่มีคุณค่าเทียบเคียงกันได้มา ทดแทน กฎข้อนี้เกี่ยวข้องกับค่าเสื่อม ต้นทุนการผลิต จุดคุ้มทุนในการผลิต โดยเป็นพื้นฐานของการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธีต้นทุน
11. อุปสงค์และอุปทาน
          มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสนอขายอยู่ในตลาด กับจำนวนคนจะซื้อที่มีกำลังซื้อและมีความประสงค์จะซื้อ กรณีตัวอย่างหนึ่งก็เช่น ในภาวะอุปสงค์สูง ราคาบ้านหลังสุดท้ายที่ขายได้ในโครงการหนึ่ง จะสูงกว่าราคาบ้านหลังแรกที่ขาย และจะกลับเป็นตรงกันข้ามหากอุปทานสูงกว่า (จึงต้องขาย ‘โละ’ ลดราคา) ดังนั้นไม่เฉพาะแต่ผู้ประกอบการ ผู้ประเมินก็ต้องรู้ ‘หั่งเช้ง’ (สถานการณ์ตลาด) เช่นกัน จึงจะมีการตัดสินใจในมูลค่าที่ถูกต้อง
          ดังนั้น ในการที่เราจะตีค่าหรือประเมินค่าทรัพย์สินใด เราจึงต้องพิจารณาให้ดีว่า ทรัพย์สินนั้นมีความสอดคล้องกับปัจจัยหรือ ‘กฎ’ ข้างต้นอะไรบ้าง เพื่อให้มูลค่าที่ประเมินได้ ไม่เกิดความผิดพลาดสร้างความเสียหายแก่เราในฐานะนักลงทุน คนซื้อบ้าน ผู้ร่วมทุน หรือแม้กระทั่งผู้รับมรดก เป็นต้น

VI (Value Investor) ถูกรุมสวด

VI (Value Investor) ถูกรุมสวด

ที่มา http://www.muegao.blogspot.com/2011/09/vi-value-investor.html

ในช่วงเวลาเร็วๆ นี้ หลายๆ ท่านอาจจะได้อ่านข้อความต่างๆ ในเว็บบอร์ด ที่บอกว่ามีนักลงทุนที่เรียกว่า VI หรือ Value Investor ได้เข้ามาซื้อหุ้นที่ราคาถูกแล้วเทขายทำกำไรออกไป (หรือแม้แต่อาจจะไม่ขาย แต่หุ้นก็ไม่ได้ขึ้นต่อ ผู้ที่ซื้อทีหลังที่ราคาแพงกว่าก็ไม่ได้อะไร ปะปนกับการติดหุ้นที่ราคาสูง) หลายๆ คนอาจจะเข้ามาบ่นในเว็บบอร์ดก็มาก บางทีบ่นไปถึงกับเรื่องของการทำราคาหุ้นให้สูงขึ้นมากๆ (ก็เรียกว่าปั่นหุ้นนั่นแหละครับ เพียงแต่พูดให้เพราะหน่อยเท่านั้นเอง) ซึ่งก็ไม่ทราบความจริงว่าเป็นอย่างไร เรื่องนี้ก็อดไม่ได้ที่ผมจะเข้ามาเล่าสิ่งที่เป็นพื้นฐานของการลงทุนกันอีก ครั้งหนึ่ง อันว่าด้วยเรื่องการทำราคา

การลงทุน เป็นเรื่องของแต่ละบุคคลจะต้องตัดสินใจเองนะครับ การที่ใครจะปลุกหุ้นไหนมาเล่นมาทำราคา มาเรียกแขก มันก็จะต้องมีสิ่งที่เรียกว่า story (เคยได้ยินไหมครับที่บอกว่า Fact tells. Story sells.) ฉันใดก็ฉันนั้นแหละครับ การปลุกหุ้นมาเล่น ก็ต้องอาศัยเรื่องราวต่างๆ ว่าหุ้นตัวนี้จะมีผลประกอบการอย่างนี้ หุ้นตัวนั้นจะมีผลประกอบการอย่างโน้น ไม่อย่างนั้นก็จะไม่มีใครมาหลงเชื่อ ยอมซื้อต่อที่ราคาสูงมากๆ ได้

ส่วนมากหุ้นที่ปลุกกันขึ้นมาเล่นนั้น มักจะมีขนาดเล็ก ผลประกอบการเรื่อยๆ เปื่อยๆ ไม่ดีนัก พื้นฐานก็งั้นๆ ไม่ดี ไม่มีชื่อเสียง ไม่ใช่กิจการผูกขาดหรือผู้ค้าน้อยราย และมักจะจ่ายปันผลไม่มากนัก จ่ายบ้างไม่จ่ายบ้าง หรือไม่จ่ายเป็นส่วนใหญ่เนื่องจากไม่มีปัญญาจะจ่าย (การจะจ่ายเงินปันผลได้ บริษัทจะต้องมีกำไรเป็นตัวเงินสด กำไรในรูปแบบอื่นนั้นไม่ใช่เงินสดก็ไม่สามารถจ่ายปันผลออกมาได้ ยกเว้นบางบริษัทที่กู้เงินมาจ่ายปันผลก็มี)

จากนั้น ก็เริ่มด้วยการออกข่าวร้ายเพื่อเก็บหุ้น อาจจะประโคมข่าวซ้ำเติมข่าวผลประกอบการที่ก็มักจะแย่อยู่แล้ว (บางที บริษัทที่ดีๆ ก็ยังโดนด้วยก็มี กรณีแบบนี้ต้องเล่นกันเป็นทีม) รวมทั้งเทขายทุบหุ้นลงมาก่อนเพื่อเก็บของ จากนั้นเมื่อได้หุ้นในมือครบแล้ว ก็เริ่มเล่นปาหี่เรียกแขก สร้างโวลลุ่มและฐานราคา พอได้ที่ก็เริ่มแกล้งปล่อยข่าวความคาดหวังของผลประกอบการว่าน่าจะเป็นอย่าง นั้น อย่างนี้ (นี่ถ้าไม่ตกลงกับ ผบห. หรือผู้ถือหุ้นใหญ่ไว้ก่อน ก็อาจจะผิดคิวกันได้) ทำให้รายย่อยต่างๆ ที่ไม่ได้พิจารณาให้ดี เข้าไปซื้อหุ้น เมื่อถูกสร้างราคาขึ้นสูงมากแล้ว เรียกว่าเขาทำราคามารอไว้เรียบร้อยแล้ว การที่นักลงทุนที่ไม่ได้พิจารณาพื้นฐานและมูลค่าที่แท้จริงของหุ้นได้เข้าไป ซื้อที่ราคาที่สูงมามากแล้วเมื่อเทียบกับต้นทุนของผู้ที่เก็บไปก่อน ทำให้เขาเหล่านั้นสามารถขายได้ทุกราคา ยังไงก็กำไร

เมื่อหุ้นราคาลดลง ก็จะเริ่มลากราคาโชว์รายย่อย ให้เข้าไปรับของอีกรอบหนึ่ง (ตอนลากราคาตอนหลังนี่ก็ไม่ได้ลำบากอะไร เพราะรายย่อยส่วนมากติดดอยอยู่ ซึ่งมักจะมีแนวโน้มที่จะไม่ขายราคาขาดทุน จึงไม่ต้องใช้เงินมากนัก) เมื่อนักลงทุนประสบการณ์น้อย (อาจจะเป็นอีกกลุ่มหนึ่ง)เข้าไปรับของจนหมดจากเจ้ามือ คราวนี้ก็เหลือแต่นักลงทุนรายย่อยผู้ไร้ประสบการณ์ถือหุันนั้นเอาไว้ที่ราคา สูง ผลประกอบการของบริษัทก็งั้นๆ บางที P/E สูงกว่า 30 หรือแย่กว่านั้นก็เป็นหุ้นของบริษัทที่ขาดทุน ไม่สามารถจ่ายปันผลได้ (เลยไม่สามารถประเมินค่าของ P/E ได้)

กลับข้างกันกับนักลงทุนแนวประเมินคุณค่าของบริษัทก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน นักลงทุนเหล่านี้จะดูพื้นฐานของบริษัท ทั้งที่เป็นตัวเลขผลประกอบการ (ดูงบการเงินต่างๆ) และที่ไม่ได้อยู่ในรูปของตัวเลข (คือดูว่า ใครเป็นเจ้าของ ผลิตอะไรขายให้ใคร ลูกค้ามากหรือน้อย ของที่ผลิตมีชื่อยี่ห้อ หรือการผูกขาดใดๆ หรือไม่ ฯลฯ) เมื่อประเมินแล้วว่าบรษัทนี้ทั้งบริษัทควรจะมีราคาเท่าไร แล้วไปเปรียบเทียบกับราคาของบริษัทนี้ที่ซื้อขายกันอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ถ้าราคาที่ขายนั้นถูกมากก็สามารถที่จะพิจารณาซื้อไว้ได้ แต่หากราคาแพงเกินกว่าที่ได้คำนวณไว้ก่อนล่วงหน้า นักลงทุนแนว VI ก็คงไม่สนใจนักในการเข้าไปลงทุนซื้อหุ้นนั้น

การเป็นนักลงทุนประเภทใดก็ตาม ไม่ได้ยากหรือง่ายไปกว่ากันสักเท่าไร เพียงแต่ว่าแต่ละชนิดหรือประเภท (แม้แต่ที่เป็นแบบลูกผสมก็ตาม) ก็มีเทคนิคจำเพาะตัว มีข้อจำกัดในการที่จะต้องเอาใจใส่หุ้นนั้นมากน้อยต่างกันไป นักเก็งกำไรอาจจะมีโอกาสให้ได้ซื้อหรือขายหุ้นเพื่อให้ได้กำไรได้ถี่กว่า ในขณะที่ต้องเฝ้าหุ้น เฝ้าราคา เฝ้าติดตามตลาดหุ้นทั่วโลกและข่าวสารต่างๆ มาก ในขณะที่นักลงทุนแนวเน้นคุณค่า จะมองดูราคาหุ้น และเฝ้ารอจนได้จังหวะดีจริงๆ จึงทำการซื้อครั้งหนึ่งโดยที่เมื่อซื้อแล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องคอยเฝ้าราคาหุ้นมากมายนัก แต่ปล่อยให้บริษัทของตัวเองดำเนินกิจการไปตามปกติ จากนั้นนานๆ ทีหนึ่งจึงดูราคาและผลประกอบการสักครั้งหนึ่ง โดยสิ่งที่นักลงทุนแบบเน้นมูลค่าของกิจการจะสนใจก็คือ พื้นฐานและความสามารถในการทำกำไรอย่างสม่ำเสมอของบริษัทตัวเองในระยะยาว มากกว่าการกระเพื่อมเปลี่ยนไปมาของราคาหุ้นในระยะสั้น(เนื่องจากว่า ในระยะสั้นนั้น อะไรๆ ก็เกิดขึ้นได้กับราคาของหุ้นหนึ่งๆ เพราะเกิดจากความโลภ ความอยาก ความกลัว ผสมกันไป ในขณะที่ราคาของหุ้นในระยะยาวนั้นจะขึ้นอยู่กับผลประกอบการของบริษัทเสมอ)

VI จริง จะซื้อหุ้นที่ราคาต่ำกว่ามูลค่าพื้นฐานของมัน และจะต้องบอกให้ได้ (ด้วยตัวเอง) ว่ามูลค่าที่เหมาะสมของหุ้นนั้น ต้องเป็นราคาเท่าไร และทำไม จึงเป็นราคานั้น รวมทั้งมีปัจจัยความเสี่ยงอะไรของบริษัทบ้าง เมื่อซื้อหุ้นมาแล้ว ถึงตรงไหนที่เมื่อปัจจัยพื้นฐานได้เปลี่ยนไป แล้วนักลงทุนแบบ VI จึงต้องตัดสินใจขาย (ไม่ว่าจะขาดทุนหรือกำไรก็ตามที - แต่ถ้าได้กำไรย่อมดีกว่าจริงไหมครับ) ไม่ใช่ว่า เป็นกลุ่มคนที่ออกมาแล้วบอกว่า หุ้นตัวนี้ VI ซื้อไว้อย่างนั้นอย่างนี้อย่างลอยๆ แบบนั้นก็ไม่ไหวนะครับ

เท่าที่ลงทุนมาในระยะเวลาหลายปี ผ่านวิกฤติต่างๆ มามาก ผมยากบอกตามตรงว่า หุ้นของหลายๆ บริษัท ที่บอกกันว่า นักลงทุนแบบ VI เข้าไปซื้ออย่างนั้นอย่างนี้ ยังไม่เข้าสายตาของผมเลยก็มีมาก (นั่นคือ VI จริงๆ อาจจะไม่ได้เข้าไปซื้อหรอก) สุดท้ายแม้หุ้นจะสะบัดราคาขึ้นไปบ้าง แต่ในที่สุดก็ต้องปรับราคาลงมาอยู่ดี เนื่องจากผลประกอบการที่ไม่ได้สอดคล้องกับคำว่า "ราคาถูก" ของหุ้นนั้นๆ

เขียนโดย มือเก่า หัดขับ ที่ 11:23

คุณลักษณะ 10 ประการของหุ้นที่มีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง

คุณลักษณะ 10 ประการของหุ้นที่มีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง

ที่มาhttp://nidaitmcontest2.org/article/ar-NIDAITM-CONTEST2-SET6.html

1. มีอัตราส่วนผลกำไรต่อราคา(ตรงข้ามกับP/E) เป็น2เท่า ของผลตอบแทนของหุ้นกู้ระดับAAA ถ้าหุ้นกู้ระดับAAAให้ผลตอบแทน6% อัตราส่วนผลกำไรต่อราคาก็ควรจะเป็น 12%

2. มีค่าP/E ไม่สูงกว่า40%ของค่าP/E เฉลี่ยสูงสุดของหุ้นในช่วง5ปีที่ผ่านมา

3. ให้ผลตอบแทนเงินปันผลเป็นสองในสามของดอกเบี้ยหุ้นกู้ระดับAAA หุ้นที่ไม่จ่ายปันผลหรือไม่มีผลกำไรจะถูกตัดออกโดยอัตโนมัติ

4. มีราคาหุ้นเพียงสองในสามของมูลค่าทางบัญชีของสินทรัพย์ที่มีตัวตนต่อหุ้น p/bv ต่ำกว่า0.6

5. มีราคาหุ้นเพียงสองในสามของมูลค่าสินทรัพย์หมุนเวียนสุทธิ หรือมูลค่าขายทอดตลาดสุทธิ

6. มีหนี้สินทั้งหมด ในจำนวนที่ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชีของสินทรัพย์ที่มีตัวตน

7. มีอัตราส่วนทุนหมุนเวียน อย่างน้อยเท่ากับสอง สิ่งนี้จะเป็นตัววัดสภาพคล่องหรือความสามารถที่จะชำระหนี้สินจากรายได้ของบริษัท

8. มีหนี้สินรวมไม่สูงไปกว่ามูลค่าขายทอดตลาดสุทธิ

9. มีผลกำไรเพิ่มขึ้น 2 เท่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

10. มีผลกำไรลดลงไม่เกิน5% และไม่เกิน2ครั้งในรอบ 10 ปี ที่ผ่านมา



- นักลงทุนที่ต้องการรายได้ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับข้อ1-7 โดยเฉพาะข้อ3

- นักลงทุนที่ต้องการความสมดุลระหว่างความปลอดภัยและการเติบโต อาจจะไม่ต้องสนใจข้อ3เลย แต่ต้องไปเน้นที่ข้อ1-5 ข้อ9และ10

- นักลงทุนที่ต้องการได้การเติบโตของราคาหุ้นสูงๆสามารถมองข้ามข้อ3 ไปได้เลย และให้น้ำหนักเล็กน้อยกับข้อ4,5และ6 แต่ต้องเน้นหนักในข้อ9และ10

“คำสอนในการลงทุน” ของบัฟเฟตต์ ตอนที่ 1

“คำสอนในการลงทุน” ของบัฟเฟตต์ ตอนที่ 1

สวัสดีครับ  เพื่อนๆ พี่ๆ เฟสบุ๊ค
ไม่เจอกันหลายวันนะครับ
ในเวลานี้ เราเปลี่ยนแปลงเวลามาพบกันทุกวันเสาร์ อาทิตย์
วันนี้ ผมอยากจะพาเพื่อนๆมาอ่านเรื่องราวของ “บัฟเฟตต์”
ในตอน  “คำสอนในการลงทุน” ของบัฟเฟตต์  ตอนที่ 1

ที่มา http://www.doctorwe.com/variety/20120812/3010

หนึ่ง  อย่าสนใจเรื่องเล็กๆที่สั่นคลอน “ตลาด”
จดหมายถึงผู้ถือหุ้นปี 2008 ของวอร์เรน บัฟเฟตต์ เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2009
ที่กล่าวไว้ว่า “เศรษฐกิจจะยังคงเซื่องซึมต่อไปจนถึงปี 2009”
คำพูดดังกล่าวได้แพร่กระจายไปอย่างรวดเร็วผ่านอินเทอร์เน็ต โทรทัศน์ และอื่นๆ
เมื่อตลาดหุ้นปิดในวันจันทร์ที่ 2 มีนาคม 2009
ดัชนีเอสแอนด์พี 500 ก็ตกลงมาสู่ระดับที่ต่ำที่สุดในรอบสองทศวรรษ


แต่จริงๆแล้วประโยคเต็มๆของมันคือ
“เศรษฐกิจจะยังคงเซื่องซึมต่อไปจนถึงปี 2009  แต่นั่นไม่ได้หมายความว่า ราคาหุ้นจะขึ้นหรือจะลง”
แต่ทำไมประโยคท่อนที่ตามมาจึงไม่มีการเผยแพร่ไปด้วยล่ะ?
เหตุผลหนึ่งที่พอเป็นไปได้ก็คือ
นักวิพากษ์วิจารณ์เหล่านี้ต้องการสร้างเหตุการณ์ต่างๆให้เป็นเหมือนละคร


เขาทำเพียงเพื่อจะได้… เพิ่มความนิยมต่อสื่อที่พวกเขาทำงานอยู่
แต่พวกเขากลับไม่ได้คำนึงว่า สิ่งที่พวกเขาทำลงไปนั้น
ได้สร้างความสับสนโกลาหลอย่างรุนแรงให้แก่โลกใบนี้
ดังนั้นจึงจำไว้ว่า…
ข้อสรุปของภาวะทางเศรษฐกิจ ไม่ได้บอกเราว่าตลาดหุ้น “จะขึ้น” หรือ “จะลง”


สอง  จงยินดี เมื่อตลาดหุ้นเข้าสู่ภาวะที่ “เลวร้าย”
คำว่า “การจัดสรรเงินลงทุน” ของบัฟเฟตต์นั้นหมายความว่าอย่างไร?
อันที่จริงบัฟเฟตต์คิดว่าตัวเขาเองไม่ได้เป็นแค่ผู้บริหาร  เท่านั้น
แต่เขายังเป็นประธานเจ้าหน้าที่จัดสรรการลงทุน อีกด้วย
เขาจึงต้องทำให้เงินสดของบริษัทของเขาอยู่ในที่ที่ปลอดภัย
เพื่อจะได้ใช้เงินดังกล่าวในยามที่จะต้องใช้เงินจำนวนมากเพื่อการลงทุน


เช่นเดียวกับนายพลผู้ยิ่งใหญ่ในสนามรบ
บัฟเฟตต์รู้ถึงคุณค่าของช่วงเวลาที่ผิดปกติซึ่งเป็นหลักการที่ได้พิสูจน์มาแล้ว
เขาได้พัฒนาจิตใจที่แข็งแกร่งเพื่อที่จะเผชิญหน้ากับภาวะตลาดที่เลวร้าย
และนำเอาความคิดในแง่ร้ายต่างๆมาเป็นเพื่อนเขา
เมื่อทุกคนกำลังวิ่งหนีมุ่งหน้าไปสู่ภูเขา เขาก็จะเริ่มใช้เงินทุนที่เก็บสะสมไว้
นั่นคือ บัฟเฟตต์กำลังจะแสวงหาโอกาส ที่ยากจะแสวงหาได้ในยามปกตินั่นเอง


ความสำเร็จของบัฟเฟตต์นั้นวัดได้ง่าย
เขามักจะชนะสงครามเมื่อเขานำเงินที่บรรดาผู้บริหารของบริษัทในเครือหามาได้
ไปลงทุนต่อและสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าต้นทุนของเงินจำนวนนั้น
โดยการใช้สายตาอันเฉียบคมแสวงหาเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำและผลตอบแทนที่สูง


บัฟเฟตต์ก็สามารถทำให้ราคาหุ้นของบริษัทของบัฟเฟตต์เพิ่มขึ้น
ในอัตราทบต้น 20.3 เปอร์เซ็นต์ต่อปีเป็นเวลานานถึง 45 ปี

ซึ่งนั่นก็คือ ผลตอบแทนที่มากกว่าสองเท่าของอัตราที่เพิ่มขึ้นของดัชนีเอสแอนด์พี 500 ในช่วงเวลาเดียวกัน

ดังนั้นจึงควรจำไว้ว่า…นักลงทุนที่ยิ่งใหญ่ จะต้องเป็นผู้จัดสรรเงินลงทุนที่ “มีวินัย”

สาม ตรวจดูอีกที ถ้าคุณคิดว่า “ฟ้าจะถล่ม”
ในปี 2008 ราคาหุ้นของบริษัทของบัฟเฟตต์ตกลงมาจาก 90,343 ดอลลาร์ต่อหุ้น
ลงมาเหลือเพียง 77,793 ดอลลาร์ต่อหุ้น
ซึ่งการลดลงในครั้งนั้นเป็นเพราะการร่วงลงของตลาดโดยรวม
มิใช่เป็นเพราะว่ามูลค่าสุทธิของหุ้นลดลง
ซึ่งตัวเลขเหล่านี้เป็นสิ่งที่ไม่น่าประทับใจเอาเสียเลย


ในช่วงสิ้นปี 2008 เขาได้รายงานการลงทุนของพอร์ตของบริษัทของบัฟเฟตต์
ว่าตกลงมาถึง 14 เปอร์เซ็นต์ …และมันก็ยังคงตกต่อไป
นักลงทุนที่ชาญฉลาดที่สุดในโลกก็ได้รับความเจ็บปวดเช่นเดียวกับบรรดาผู้ถือหุ้น
และนี่คือสิ่งที่ทำให้คนทั่วไปประหลาดใจว่า
ทั้งๆที่บัฟเฟตต์ฉลาดถึงอย่างนั้นแล้ว
ทำไมเขาจึงขาดทุนในการลงทุนด้วยล่ะ?


คำตอบง่ายๆก็คือ บัฟเฟตต์ก็เป็นคนธรรมดาคนหนึ่ง
จากนั้นก็มีคำถามตามมาอีกว่า…
แล้วบัฟเฟตต์ทำอะไรต่อ หลังจากที่หุ้นของเขาตก?
คำตอบง่ายๆก็คือ เขาอยู่เฉยๆ..และไม่ได้ทำอะไรเลย


ในจดหมายถึงผู้ถือหุ้นของเขา บัฟเฟตต์เขียนชัดเจนว่า
การตกลงของราคาหุ้นเป็นผลมาจากสภาพโดยรวมของตลาดที่ตกลงมา
มิใช่เป็นเพราะว่ามูลค่าสุทธิของหุ้นบริษัทของบัฟเฟตต์ตกต่ำลง
การตกลงมาของราคาหุ้นในครั้งนั้นเป็นการตกลงมาแค่ตัวเลขเท่านั้น


บัฟเฟตต์ทราบดีว่ามันก็เหมือนสภาพภูมิอากาศ ในที่สุดตลาดก็จะเปลี่ยนไป
และก็ชัดเจนว่าคุณภาพของหุ้นของบริษัทของบัฟเฟตต์ก็จะสูงขึ้นตามมูลค่าสุทธิของมัน
อะไรจะเกิดขึ้นถ้าบัฟเฟตต์เกิดตกใจเหมือนกับไก่ในภาพยนตร์เรื่อง “Chicken Little” 
เมื่อมันถูกลูกต้นโอ๊คตกใส่หัว และคิดว่าฟ้ากำลังจะถล่ม


แต่บัฟเฟตต์ไม่ได้ขายหุ้นที่ราคาต่ำสุด และบริษัทของบัฟเฟตต์ก็ไม่ได้ขาดทุนอย่างมหาศาล
และในที่สุดตลาดหุ้นก็จะกลับเข้าสู่ภาวะปกติอีกเช่นเคย
และผู้ถือหุ้นบริษัทของบัฟเฟตต์ก็ยังคงโชคดีที่มีบัฟเฟตต์เป็นหัวเรือใหญ่
นั่นเป็นเพราะว่า เมื่อใดก็ตามที่ตลาดเริ่มฟื้นตัว
ราคาของหุ้นบริษัทของบัฟเฟตต์ก็จะพลอยขึ้นตามไปด้วย
คติพจน์:  จงหลีกเลี่ยง “โรคกระต่ายตื่นตูม”

สี่  ซื้อหุ้นที่มีคุณภาพ เมื่อมัน “ราคาตก”
บัฟเฟตต์พยายามที่จะหนีห่างจากโรค “กระต่ายตื่นตูม”
ตามคำสอนของ เบน เกรแฮม ผู้ซึ่งเป็นอาจารย์ที่มหาวิทยาลัยโคลัมเบีย
เกรแฮม เป็นนักลงทุนที่เน้นคุณค่า และเป็นผู้สร้างวินัยในการวิเคราะห์หุ้น
หลักการที่สำคัญที่สุดในเรื่องนี้ก็คือ “ราคาคือ สิ่งที่เราจ่ายไป แต่คุณค่าคือ สิ่งที่เราได้มา”


วิธีในการหาคุณค่าของหุ้นแบบนี้มักจะไม่เป็นที่ชื่นชอบของนักเก็งกำไร
บัฟเฟตต์เองไม่ได้มองหุ้นของบริษัทที่เข้าไปลงทุนเป็นเพียงใบหุ้นธรรมดาๆเท่านั้น
แต่เขากลับแสวงหาที่จะซื้อธุรกิจที่เขาสามารถจะเข้าใจได้
มีความได้เปรียบในการแข่งขัน
และมีการบริหารโดยผู้บริหารที่ซื่อสัตย์


ด้วยคุณสมบัติทั้ง 3 ประการข้างต้น
ก็จะทำให้บัฟเฟตต์คาดการณ์ได้ว่าจะมีเม็ดเงินไหลมาหาเขาจากธุรกิจเหล่านั้นตลอดอายุของมัน
เขาก็จะซื้อหุ้นของบริษัทดีๆที่ราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงของหุ้นนั้นๆ
เพื่อจะทำให้ผลตอบแทนของเขาดีขึ้นไปอีก


อะไรคือมูลค่าที่แท้จริงของหุ้นที่เราจะเข้าไปซื้อ?
ทุกวันนี้ในยามที่ตลาดซบเซา มูลค่าของมันมีค่ามากกว่าเงินที่เราต้องจ่ายไปเพื่อซื้อมัน
ถ้าเป็นเช่นนั้นแล้ว เราก็จะซื้อหุ้นอย่างชาญฉลาด
แต่อะไรจะเกิดขึ้นล่ะ? ถ้าคุณซื้อหุ้นตอนราคาขึ้นถึงจุดสูงสุด


ทุกวันนี้ หุ้นที่คุณซื้อไว้ควรจะมีมูลค่าที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงของมัน
สำหรับบัฟเฟตต์แล้ว ราคาหุ้นที่จะซื้อจะต้องต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงเท่านั้น
ไม่ใช่ซื้อหุ้นในราคาที่ผันผวนตามภาวะฟองสบู่ที่เป็นอยู่
คติพจน์:  ราคาคือ สิ่งที่เราจ่ายไป แต่คุณค่าคือ สิ่งที่เราได้มา

ไฟล์ การประเมินมูลค่าหุ้นเบื้องต้น

ไฟล์ การประเมินมูลค่าหุ้นเบื้องต้น.pdf
โหลดที่นี่   การประเมินมูลค่าหุ้นเบื้องต้น

               ลิ้งค์สำรอง

เขาคำนวณหามูลค่าตรายี่ห้อกันอย่างไร

เขาคำนวณหามูลค่าตรายี่ห้อกันอย่างไร

ที่มาhttp://www.marketeer.co.th/inside_detail.php?inside_id=1063

นักการตลาดมักมีความเชื่อและกล่าวอยู่เสมอว่า “ตรายี่ห้อเป็นทรัพย์สินที่มีค่าขององค์การ” แต่หากถามต่อไปว่า “ที่บอกว่ามีค่าถ้าคิดเป็นตัวเงินแล้วบอกได้ไหมว่ามีค่าเท่าไร” ผมเชื่อว่าเกือบไม่มีนักการตลาดคนใดให้ตัวเลขที่แน่นอนสำหรับมูลค่าตรายี่ห้อของสินค้าที่ตัวเองดูแลอยู่ได้ นอกจากใช้วิธีประมาณการเอาเอง

                ผมเองก็เหมือนนักการตลาดทั่วๆ ไปที่เชื่อว่าตรายี่ห้อมีค่าแต่ไม่เคยคิด ไม่เคยให้ความสนใจว่าจะตีราคาตรายี่ห้อออกมาได้อย่างไร จนกระทั่งได้เข้าไปเป็นกรรมการในหลักสูตร ”ประกาศนียบัตรในการประเมินทรัพย์สิน”ของมหาวิทยาลัย ธรรมศาสตร์ ทำให้ได้มีโอกาสแลกเปลี่ยนความรู้กับอาจารย์ชาวต่างประเทศและผู้เชี่ยวชาญ ด้านการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ของไทย จนได้ทราบถึงหลักการที่ใช้ในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์แบบที่มีหลักการ ทางวิชาการยอมรับ เลยเกิดความคิดที่จะทดลองนำหลักการประเมินราคาทรัพย์สินมาประเมินมูลค่าตรา ยี่ห้อในเชิงการตลาด หลังจากใช้เวลาศึกษาร่วมปีในลักษณะงานวิจัยเพื่อการศึกษา ผมก็ได้วิธีการประเมินมูลค่าตรายี่ห้อมาเกือบ 20 วิธี และได้ทดลองนำมาประเมินมูลค่าตรายี่ห้อ ของไทยหลายยี่ห้อ ผมเลยอยากนำวิธีที่คิดว่ามีความเหมาะสมและเป็นไปได้สำหรับสภาพตลาดเมืองไทย มาอธิบายย่อๆให้ผู้อ่านทราบ ประมาณ 4 วิธี ดังนี้ครับ

วิธีต้นทุนของตลาด (Cost Replacement Method)

            แนวคิดของวิธีนี้มีอยู่ว่า ถ้าเราจะสร้างตรายี่ห้อของสินค้าใหม่สินค้าหนึ่งขึ้นมาให้มีอัตราการรับรู้ (Brand Awareness) เท่า กับตรายี่ห้อของคู่แข่งที่อยู่ในตลาดมาก่อน เราจะต้องใช้เวลาและงบประมาณในการโฆษณาเพื่อให้ตรายี่ห้อเป็นที่รู้จักจำนวน หนึ่ง โดยนักการตลาดเชื่อ ว่า งบประมาณที่บริษัทใช้ในการโฆษณาประชาสัมพันธ์ในแต่ละปีไม่ใช่ค่าใช้จ่ายแต่ เป็นงบลงทุนเพื่อสร้างตรายี่ห้อให้เป็นที่รู้จักและเข้มแข็ง

                ดัง นั้น หากเรานำงบโฆษณาประชาสัมพันธ์ในการสร้างตรายี่ห้อหนึ่งตลอดอายุของตรายี่ห้อ มาเป็นฐานในการคำนวณหามูลค่าของตรายี่ห้อได้ ซึ่งโดยปกติแล้วตรายี่ห้อที่มีการใช้งบโฆษณาเฉลี่ยในแต่ละปีมากกว่าคู่แข่ง ก็มักจะมีอัตราการรับรู้ยอดขายและส่วนครองตลาดมากกว่าคู่แข่งด้วย

                ผู้เขียนได้เคยทดลองนำวิธีดังกล่าวมาประเมินมูลค่าตรายี่ห้อขอสุรา Black Cat โดยเก็บข้อมูลงบประมาณการโฆษณาของ Black Cat ที่เริ่มทำการตลาดสำหรับตรายี่ห้ออย่างจริงจังในปี 2539 ด้วยโฆษณาชุดไอ้ฤทธิ์กิน Black  จากปี 2539 ถึง 2542 สุรายี่ห้อนี้ใช้งบประมาณโฆษณารวมกันสูงถึง 372 ล้านบาท และเมื่อนำเงินลงทุนด้านการโฆษณาของ Black Cat มาคิดเป็นมูลค่าปัจจุบัน ณ ปี 2542 เพื่อหามูลค่าตรายี่ห้อด้วยวิธีต้นทุนของตลาดก็จะได้มูลค่าประมาณ 544 ล้านบาท ซึ่งจากงานวิจัยที่ผู้เขียนทำขึ้นในปี 2542 เพื่อศึกษาอัตราความรู้จัก(Brand Awareness) และความชื่นชอบ (Brand Preference)ในตรายี่ห้อสุราไทย พบว่า Black Cat ได้รับคะแนนความชื่นชอบในตรายี่ห้อจากผู้บริโภคสุราไทยสูงถึง 6.01 จากคะแนนเต็ม 10 ซึ่งต่ำกว่า แม่โขงที่ได้รับคะแนนความชื่นชอบเป็นอันดับ 1 เพียง 1.2 คะแนน (แม่โขงได้คะแนน 7.21)

                ซึ่ง วิธีดังกล่าวจะเหมาะสำหรับตรายี่ห้อที่มีอายุไม่ยาวนานนักเพราะสามารถเก็บ ข้อมูลงบโฆษณาประชาสัมพันธ์ที่ลงไปในการสร้างตรายี่ห้อนั้น ๆ ได้ง่าย ส่วนตรายี่ห้อที่อยู่ในตลาดมายาวนาน วิธีนี้นอกจากจะมีปัญหาด้านข้อมูลงบโฆษณาในแต่ละปีที่ใช้ซึ่งหายากเนื่องจาก เวลาที่ผ่านไปแล้วยังมีข้อถกเถียงเรื่องมูลค่าปัจจุบันของเงินค่าโฆษณาที่ลง ไปในอดีตเมื่อ 10 ปีก่อน จะนำมาเปรียบเทียบกับค่าโฆษณาของปีปัจจุบันได้อย่างไรเพราะราคาค่าโฆษณาใน อดีตต่ำกว่าปัจจุบันมาก อีกทั้งโฆษณาที่เผยแพร่มานาน ๆ หลาย ๆ ปีย่อมมีผลในด้านอัตราการรับรู้ต่ำกว่าโฆษณาที่เพิ่งเผยแพร่ไม่นานนัก

                นอกจากนี้ในบางธุรกิจที่ค่อนข้างผูกขาดหรือกึ่งผูกขาด รวมทั้งธุรกิจที่ไม่ได้มุ่งขายสินค้าให้ผู้บริโภคคนสุดท้าย (End User) โดยตรง ก็มักจะใช้งบประมาณในการโฆษณาต่ำ ทำให้การประเมินมูลค่าตรายี่ห้อด้วยวิธีนี้อาจออกมาต่ำกว่าที่ควรจะเป็น

วิธีค่าเช่าสิทธิ์ (Loyalty Relief)

            แนว คิดของวิธีการประเมินมูลค่าตรายี่ห้อแบบนี้ เป็นการใช้สมมุติฐานว่า ถ้าเจ้าของตรายี่ห้อนั้น ๆ ไม่ดำเนินธุรกิจเอง แต่ให้ผู้อื่นเช่าสิทธิ์นำตรายี่ห้อของตนไปใช้ผลิตสินค้า เจ้าของตรายี่ห้อควรได้รับค่าตอบแทนปีละเท่าไร หลังจากได้คำนวณหารายได้ค่าเช่ารายปีแล้ว นำมาเข้าสูตรทางการเงินที่ประมาณการรายได้ในอนาคตให้กลับมาเป็นรายได้ ปัจจุบันแล้วก็จะได้มูลค่าของตรายี่ห้อนั้น ๆ

                วิธีดังกล่าวค่อนข้างสอดคล้องกับการดำเนินธุรกิจในปัจจุบันที่ผู้ประกอบการของไทยหลาย ๆ แห่งยอมจ่ายค่าเช่าสิทธิ์ในตรายี่ห้อของร้าน Fast Food ชื่อ ดังของต่างประเทศเพื่อเข้ามาประกอบกิจการในไทยหรือในธุรกิจเสื้อผ้า ผู้ประกอบการของไทยจำนวนไม่น้อยก็จ่ายค่าเช่าสิทธิ์แก่เจ้าของตรายี่ห้อ เสื้อผ้าดัง ๆ ของต่างประเทศเพื่อทำการผลิตและจำหน่ายในเมืองไทย

                ผม เคยลองใช้วิธีนี้เป็นหนึ่งในวิธีประเมินมูลค่าตรายี่ห้อแม่โขง โดยนำเสนอกับกรมโรงงานอุตสาหกรรม ในฐานะหนึ่งในทีมที่ปรึกษาที่กรมให้ช่วยประเมินราคาตรายี่ห้อเพื่อใช้เป็น ข้อมูลในการตัดสินใจก่อนที่จะเปิดประมูลขายโรงงานสุราบางยี่ขันและสิทธิใน ตรายี่ห้อ ตอนนั้นเราตกลงใช้ค่าเช่าสิทธิในอัตรา 2% ของราคาขายส่งหน้าโรงงานเป็นฐานในการคำนวณ โดยอ้างอิงจากข้อมูลของบริษัทที่เช่าสิทธิตรายี่ห้อเบียร์ของต่างประเทศเข้ามาผลิตและทำการตลาดในเมืองไทย ที่เขาจ่ายค่าเช่าตรายี่ห้อ ประมาณ 2-2.5% ของ ต้นทุนผลิต ซึ่งเมื่อพยากรณ์ยอดขายในอนาคตของแม่โขง คูณกับอัตราค่าเช่าสิทธิแล้วคิดกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน ณ ปี 2542 แล้ว จะได้มูลค่าประมาณ 1,022 ล้านบาท

วิธีผลต่างของราคาหุ้น (Stock Premium Method)

                วิธีนี้เป็นวิธีที่นิตยสารธุรกิจชั้นนำในอเมริกาอย่าง Business Weeks ใช้ จัดอันดับตรายี่ห้อสินค้าที่มีค่าสูงสุดในโลก โดยสรุปเป็นรายงานเป็นประจำทุกปี ซึ่งวิธีดังกล่าวตั้งอยู่บนพื้นฐานแนวคิดที่ว่ามูลค่าหุ้นของบริษัทสะท้อน ราคาตลาดในขณะนั้นของบริษัท ดังนั้นหากนำมูลค่าตลาดของบริษัทที่ได้จากราคาตลาดของหุ้นบริษัทมาหักจาก มูลค่าทรัพย์สินที่จับต้องได้ทั้งหมดของบริษัทก็จะได้ค่าความนิยม (Goodwill) ของ บริษัทออกมา เมื่อนำค่าความนิยมมาสกัดส่วนที่ไม่เกี่ยวข้องกับตรายี่ห้อ เช่น ชื่อเสียงของเจ้าของกิจการ ฐานข้อมูลลูกค้าและความสัมพันธ์กับผู้แทนจำหน่าย เป็นต้น เราจะได้มูลค่าตรายี่ห้อออกมา โดยสามารถสรุปเป็นสูตรง่าย ๆ ดังนี้

               

                มูลค่าตลาดรวมของบริษัท   =   ราคาหุ้นในขณะนั้น  x จำนวนหุ้นทั้งหมด     

                ค่าความนิยม(Goodwill)     =  มูลค่าตลาดรวมของบริษัท – มูลค่าทรัพย์สินที่จับต้องได้

                มูลค่าของตรายี่ห้อ              =  ค่าความนิยม – ทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้อื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวกับตรายี่ห้อ

                ซึ่ง วิธีดังกล่าวทำได้ค่อนข้างง่ายสำหรับบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ซึ่งต้อง เปิดเผยงบการเงิน และมีราคาหุ้นของบริษัทที่ซื้อขายกันในตลาดได้อย่างชัดเจน แต่ก็มีข้อจำกัดมากหากบริษัทดังกล่าวดำเนินธุรกิจหลายประเภท หรือ มีผลิตภัณฑ์หลากหลายยี่ห้อ ทำให้ยากต่อการแบ่งแยกค่ามูลค่าตรายี่ห้อ แต่ละยี่ห้อออกจากค่าความนิยมของบริษัท ดังนั้นในการประเมินมูลค่าตรายี่ห้อของบริษัทที่มีข้อจำกัดลักษณะนี้อาจต้อง ใช้วิธีการอื่นเข้ามาร่วมด้วย

วิธีผลต่างของราคา (Price Premium Method)

                วิธี นี้เป็นวิธีประเมินมูลค่าตรายี่ห้อภายใต้หลักที่ว่าลูกค้าจะยอมจ่ายเงินสูง ขึ้นสำหรับผลิตภัณฑ์ที่มีตรายี่ห้อที่มีชื่อเสียงเป็นที่รู้จัก เมื่อเปรียบเทียบกับผลิตภัณฑ์ที่มีลักษณะทางกายภาพและคุณภาพเหมือนกัน แต่ไม่มีตรายี่ห้อ (Generic Brand) ซึ่งเรามักจะ เห็นช่วงระดับราคาดังกล่าวได้อย่างชัดเจนจากสินค้าหลายรายการที่วางจำหน่าย ตามซูเปอร์เซ็นเตอร์ เช่น น้ำดื่มบรรจุขวดยี่ห้อดัง ๆ จะมีราคาจำหน่ายต่อลิตรสูงกว่าน้ำดื่มที่เป็น House Brand ของห้างนั้น ๆ

                ส่วนต่างของราคาดังกล่าว เมื่อนำมาคูณกับจำนวนขายต่อปีของสินค้ายี่ห้อนั้น ๆ จะกลายเป็นรายได้จากต่อปีที่มาจากตรายี่ห้อนั้น ๆ  เมื่อ ทำการพยากรณ์ปริมาณขายแต่ละปีที่จะเกิดขึ้น ในอนาคตของสินค้ายี่ห้อนั้น ๆ แล้วนำมาคูณกับส่วนต่างของราคาก็จะได้รายได้ในอนาคตต่อไปที่เกิดจากศักยภาพ ของตรายี่ห้อ เมื่อคำนวณโดยใช้สูตรทางการเงินเพื่อเปลี่ยนรายได้ในอนาคตกลับมาเป็นมูลค่า ในปัจจุบันก็จะได้มูลค่าของตรายี่ห้อ ณ ปัจจุบัน

                เพื่อให้เห็นวิธีการประเมินมูลค่าตรายี่ห้อที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น ผมได้ทดลองนำวิธีผลต่างของราคา (Price Premium Method) มาทดลองประเมินมูลค่าตรายี่ห้อของบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) ดังรายละเอียดในตารางด้านล่าง ซึ่งผลที่ได้ก็คือ ณ ปลายปี 2543 บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) มีมูลค่าตรายี่ห้อสูงถึง 6,867 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 23.77% ของมูลค่าทรัพย์สินของบริษัท ณ สิ้นปี 2543

            แทรกตารางที่แนบมาด้วย

สรุป

            จะเห็นได้ว่าจากความเชื่อของนักการตลาดที่ ว่าตรายี่ห้อมีค่า เมื่อนำหลักการประเมินราคาที่ใช้กับทรัพย์สินที่จับต้องได้มาปรับใช้เพื่อ คำนวณหามูลค่าตรายี่ห้อออกมาในรูปของตัวเงินก็มีหลักการณ์ที่สามารถทำได้ เมื่อช่วงปลายปี 2542 กรมโรงงานอุตสาหกรรมเคยนำโรงงานสุราบางยี่ขัน เครื่องจักรและตรายี่ห้อสุรากว่า 40 ยี่ห้อที่ทางกรมจดทะเบียนไว้ ซึ่งหนึ่งในนั้นคือยี่ห้อสุราดังอย่าง “แม่โขง” “กวางทอง” และ เชี่ยงชุน” ออกมาประมูลขาย มูลค่าตรายี่ห้อที่ทางที่บริษัทปรึกษาด้านการประเมินมูลค่าของกรมโรงงานอุตสาหกรรมประเมินไว้ที่ ประมาณ 1,800 ล้านบาท เมื่อมีการประมูลจริงมีผู้ให้ราคาสูงสุดถึง 8,216 ล้านบาท (เมื่อหักราคาที่ดินและโรงงานแล้ว ราคาตรายี่ห้อที่ถูกประมูลไปจะมีค่าสูงถึงประมาณ 5,000 – 6,000 ล้านบาท) ซึ่งเป็นข้อพิสูจน์ให้เห็นว่าทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้อย่างตรายี่ห้อก็ สามารถประเมินค่าและมีการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้

                นอก จากนี้หน่วยงานของรัฐอย่างกรมทะเบียนการค้าร่วมกับสมาคมธนาคารไทยยังมีแนว คิดที่จะยกร่างกฎหมายในสถาบันการเงินยอมรับการตีมูลค่าของทรัพย์สินที่จับ ต้องไม่ได้ เช่น ตรายี่ห้อและสิทธิ์ต่าง ๆ เพื่อเป็นหลักทรัพย์สำหรับลูกหนี้เพื่อค้ำประกันมูลหนี้กับสถาบันการเงิน ซึ่งแม้แนวคิดดังกล่าวจะยังอยู่อีกไกลในการพัฒนาเป็นกฎหมายแต่ก็แสดงให้เห็น กระแสความยอมรับความมีตัวตนและมูลค่าที่สามารถวัดได้ของตรายี่ห้อมากขึ้น แล้วเพื่อน ๆ นักการตลาดอ่านแล้วลองกลับไปคิดดูสิครับว่าตรายี่ห้อสินค้าของเราน่าจะมีค่าเท่าไร

มูลค่าทรัพย์สินขึ้นอยู่กับอะไร

มูลค่าทรัพย์สินขึ้นอยู่กับอะไร

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/valuation/valuation15.htm

ทรัพย์สินหนึ่ง ๆ จะมีมูลค่าสูงหรือต่ำเพียงใด ย่อมต้องขึ้นอยู่กับปัจจัย-เงื่อนไขชี้นำบางประการ ทั้งนี้เพราะอสังหาริมทรัพย์ คือตัวแปรตามที่ขึ้นต่ออิทธิพลของปัจจัยภายนอกอื่น "กฎ" ทั้ง 11 ข้อนี้สามารถปรับใช้ได้ทั้งกับคน สัตว์ สิ่งของ หรืออสังหาริมทรัพย์  1. กฎแห่งความคาดหวัง     ค่าของคน สัตว์ สิ่งของเกิดแต่การคาดการณ์ประโยชน์ซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคต และการนี้มูลค่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็อยู่ที่ประโยชน์หรือการเสียประโยชน์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคตนั่นเอง คนที่มีค่า ก็คือคนที่จะยังประโยชน์ (แก่คนที่วัดค่าหรือสังคมโดยรวม) ในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น ว่าที่คู่ครอง บุตรหลานหรือปูชนียบุคคลก็ตาม     ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าที่ดินแปลงหนึ่งจะเพิ่มค่าขึ้นทันทีที่ผู้เกี่ยวข้อง "ได้คิด" ว่าในอนาคตจะมีถนนตัดผ่าน หรือในทางตรงกันข้าม มูลค่าจะลดลงทันทีที่ทราบ (จาก พรก.เวนคืน) ว่า ที่ดินบริเวณนี้จะต้องถูกเวนคืน เป็นต้น 2. กฏแห่งความเปลี่ยนแปลง     มูลค่าของสิ่งใด ๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง ไม่หยุดนิ่งหรือคงที่ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้จะเป็นการลดหรือเพิ่มค่าก็ได้ ความเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ เศรษฐกิจ สังคมและการเมืองทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป เช่น ความผุพัง ภัยธรรมชาติ พฤติกรรม ความต้องการ สถานการณ์ตลาด วัฒนธรรม ล้วนมีผลสำคัญทั้งสิ้น ผู้ระเมินจึงต้องตระหนักถึงหลักแห่งความเปลี่ยนแปลงนี้เสมอ 3. กฎแห่งการแข่งขัน     มูลค่าส่วนเกินหรือประโยชน์ที่คาดหวัง ทำให้เกิดการแข่งขันเพื่อให้ได้มา ได้มี ได้เป็น เช่น ถ้ามีศูนย์การค้าแห่งหนึ่งเปิดในย่านหนึ่งแล้วทำได้ดี ก็จะมีคนคิดจะเปิดขึ้นบ้าง ซึ่งถ้าเปิดขึ้นมาอีก 1 แห่งก็จะแย่งลูกค้ากัน (เพราะจำนวนลูกค้าจะเท่าเดิม เว้นแต่จะมีความต้องการเพิ่มขึ้น) และถ้าทั้งสองแห่งยังขายได้ดีเช่นเดิม ก็จะมีรายใหม่เปิดขึ้นอีก และด้วยคาดว่าหากมีลักษณะคล้ายคลึงกับ 2 รายแรกก็คงไม่อาจได้รับประโยชน์สูงสุดนัก จึงต้องทำให้ดีกว่า ใหญ่กว่า มีกลยุทธมากกว่า จึงจะอยู่ได้ (แต่คนอื่นอยู่ไม่ได้ ไม่ใช่เรื่องของ "กู" - นี่เป็นกติกาธุรกิจที่ใช้มาแต่ยุคสังคมบุพกาล)     ในกรณีของคนก็เช่นกัน มีคำกล่าวว่า "คนดีต้องดีขึ้นเรื่อย ๆ ไม่เช่นนั้นจะเน่า คนเลวต้องเลวลงไปเรื่อย ๆ ไม่เช่นนั้นจะตาย" คนดีต้อง (แข่งกัน) ดีขึ้น ถ้าหยุดก็ไม่พัฒนา ก็จะ "เน่า" (เช่น นักบวชบางคนที่เคยทำดี พอทำไม่ดีก็เสื่อม) ในทางตรงกันข้ามคนที่เลว ต้อง (แข่งกัน) เลวลงไปอีก จึงจะอยู่ได้ ถ้าหยุดเลว จะถูกคนที่เลวกว่ากำจัด เช่น หัวหน้าโจรเมื่อไหร่เสื่อมถอย ก็จะมีคนอื่นมาทดแทน 4. กฎแห่งความสอดคล้อง     มูลค่าของ คน สัตว์ สิ่งของใดจะปรากฎขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีองค์ประกอบที่สอดคล้องเป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน กับสิ่งแวดล้อมรอบข้าง สัตว์ที่ปรับตัวไม่ได้ก็สูญพันธ์ คนที่ไม่พยายามปรับตัวเข้าหาเพื่อนก็จะไม่มีคุณค่าต่อเพื่อน (แต่ไม่จำเป็นต้องปรับตัวเข้าหาเพื่อนเลว ๆ - เพราะนั่นเข้าหลัก "คบค้าเสเพล" ซึ่งคือเหตุแห่งความล้มเหลว)     มูลค่าสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งที่พึงประเมินได้ จะต้องมีการพัฒนาที่สอดคล้องกับพื้นที่โดยรอบ เช่น ในกรณีบ้านเดี่ยวในโครงการหนึ่ง ตัวอาคาร ควรจะมีลักษณะคล้ายคลึงกับอาคารอื่น ๆ ทั้งในด้านรูปแบบ (เช่นถ้าทุกบ้านเป็นทรงโรมัน เราปลูกทรงไทยก็คงไม่ "เข้าท่า") การก่อสร้าง วัสดุ อายุอาคาร เป็นต้น 5. กฎแห่งการเกื้อหนุน     องค์ประกอบหนึ่งของทรัพย์สินจะมีมูลค่าเท่าไร วัดได้จากความเกื้อหนุนที่ทำให้ทรัพย์สินนั้นโดยรวมมีค่าเพิ่มขึ้น เช่น การเอาอาคารสำนักงานเก่าแห่งหนึ่ง มา "ปรุงแต่ง" ใหม่ โดยลงทุนปรับปรุงระบบลิฟท์ ระบบปรับอากาศ ทำ "หน้ากาก" ใหม่ มักทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นสูงกว่าเงินลงทุนนั้น ดังนั้นเงินลงทุนนั้นจึงคุ้มค่า เป็นต้น     ในกรณีของคนก็เช่น ถ้าเราลงทุนทำดีกับใครแล้ว เชื่อว่า (แต่ไม่จำเป็นต้องหวัง) เขาจะตระหนักถึงคุณค่าของเรา ซึ่งเป็นการสร้างมิตรภาพที่ดีงามและเป็นประโยชน์แก่กันในวันหน้า และการ "ลงทุน" คบมิตรแต่แรกนี้ ก็ "คุ้ม" ที่จะทำดี (เสียแต่วันนี้) เสียบ้าง 6. ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด     มูลค่าของทรัพย์สิน วัดได้จากประโยชน์สูดสุดและดีที่สุดที่ทรัพย์สินนั้นก่อขึ้นได้ เช่น ที่ดินสีลม ควรจะสร้างอาคารสำนักงานมากกว่าทาวน์เฮาส์ ที่ดินหนองจอกควรสร้างบ้านเดี่ยวมากกว่าศูนย์การค้า ทั้งนี้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดนี้ต้องสอดคล้องกับภาวะตลาดขณะที่ประเมินค่า ข้อกฎหมาย การเงินและสภาพทางกายภาพ     ในทำนองเดียงกัน จะเอาม้าศึกไปเทียมสีข้าวก็คงไม่เหมาะ จะเอาควายออกรบก็คงไม่ควร (ยกเว้นจำเป็น เช่น ชาวบ้านบางระจัน!) เพราะคุณค่าประโยชน์ใช้สอยต่างกัน เป็นต้น และประโยชน์สูงสุดของคนแต่ละคนก็ต่างกัน เราจึงต้องเข้าใจกฎเกณฑ์นี้และรู้จักใช้คน 7. กฎแห่งความพอดี     อะไรที่ขาดไป ก็ย่อมทำให้ไม่มีคุณค่าทัดเทียมกับสิ่งอื่น (ตามกฎข้อ 4) และอะไรที่เกินไปก็ไม่ได้มีผลต่อมูลค่าเช่นกัน เช่น ห้องชุดราคา 4 แสนบาท แต่ตบแต่งจน "เกินเหตุ" โดยใช้วัสดุเช่นเดียวกับบ้านราคาแพงมาก โดยตบแต่งไปถึง 3 แสนบาท ก็ใช่ว่าห้องชุดนั้นจะขายได้ 7 แสนบาท เพราะการตบแต่งที่เกินพอดีนั่นเอง     เช่นเดียวกัน "ไก่งามเพราะขน คนงามเพราะแต่ง" แต่ย่อมไม่ใช่แต่งจน "เกินงาม" หรือหากแต่ง "ปอน ๆ" เกินไปก็ไม่มีคุณค่าเท่าที่ควร ดุลยภาพจึงเป็นสิ่งที่ต้องยึดถืออยู่ตลอดเวลา 8. กฎแห่งพลังรวมตัว     การรวมที่ดินสองแปลงเข้าด้วยกัน ราคาจะสูงกว่าราคาของที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน เช่น ที่ดินแปลงหน้า1 ไร่ ติดถนนราคา 40 ล้านบาท แปลงหลัง 1 ไร่ ไม่ติดถนน ราคา 20 ล้านบาท แต่ถ้าที่ดินนี้เป็นแปลงเดียวกัน รวม 2 ไร่ ที่ดินแปลงใหม่นี้จะมีราคา 65, 70 หรือ 80 ล้านบาทขึ้นไป (สูงกว่า 40+20 ล้านบาท) หรือกรณีการรวมที่ดินหลายแปลงให้เป็นแปลงใหญ่ ต้นทุนในการรวม (ราคาที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน) ย่อมต่ำกว่าราคาที่ดินแปลงใหญ่เสมอทั้งนี้เพราะเกิดศักยภาพเพิ่มขึ้น ที่ดินตาบอดด้านในแปลงเดียวอาจใช้ทำนา แต่พอรวมเป็นแปลงใหญ่ ก็สามารถจัดสรรขายได้ เป็นต้น     ภาษาที่ปรับใช้สำหรับชาวบ้านทั่วไปก็คือ "สามัคคีคือพลัง" 9. กฎแห่งความผกผัน     "ถ้าไร้ซึ่งคนเลว ไฉนเลยจะรู้จัก (คุณค่า) ของคนดี" ในเชิงผกผัน บ้านที่สร้างสวยงามหลังหนึ่ง ที่มีต้นทุนเทียบเคียงกับบ้านของบริษัทแลนด์แอนด์เฮาส์ (โครงการระดับ "ลดาวัลย์") ถ้าไป "ผุด" อยู่ "ดง" โรงงานหรือ "ดง" สลัม ย่อมมีค่าต่ำกว่าบ้านในโครงการลดาวัลย์แน่นอน หรือในทางตรงกันข้ามในแง่บวก บ้านหลังเล็ก ๆ ในโครงการที่ดีย่อมมีคุณค่ากว่าบ้านแบบเดียวกันในหมู่บ้านที่มีคุณภาพต่ำกว่า 10.กฎแห่งการทดแทน     มูลค่าสุดสุดของสิ่งหนึ่ง ๆ มักจะเท่ากับต้นทุนของการหาซื้ออีกสิ่งหนึ่งที่มีคุณค่าเทียบเคียงกันได้มาทดแทน กฎข้อนี้เกี่ยวข้องกับค่าเสื่อม ต้นทุนการผลิต จุดคุ้มทุนในการผลิต โดยเป็นพื้นฐานของการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธีต้นทุน 11.อุปสงค์และอุปทาน     มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสนอขายอยู่ในตลาด กับจำนวนคนจะซื้อที่มีกำลังซื้อและมีความประสงค์จะซื้อ กรณีตัวอย่างหนึ่งก็เช่น ในภาวะอุปสงค์สูง ราคาบ้านหลังสุดท้ายที่ขายได้ในโครงการหนึ่ง จะสูงกว่าราคาบ้านหลังแรกที่ขาย และการณ์จะกลับเป็นตรงกันข้ามหากอุปทานสูงกว่า (จึงต้องขาย "โละ" ลดราคา) ดังนั้นไม่เฉพาะแต่ผู้ประกอบการ ผู้ประเมินก็ต้องรู้ "หั่งเช้ง" (สถานการณ์ตลาด) เช่นกัน จึงจะมีการตัดสินใจในมูลค่าที่ถูกต้อง

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน

ความรู้วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจเลือกซื้อ-ขาย หรือลงทุนในทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น  ที่มาhttp://www.thaiappraisal.org/thai/valuation/valuation13.htm เราตีค่าทรัพย์สินไปทำไม     ในยุคสมัยนี้ การวิเคราะห์มูลค่าอย่างถูกต้อง โปร่งใสเป็นธรรม มีความสำคัญยิ่ง ไม่ว่าจะเพื่อการซื้อ ขาย เช่า ร่วมทุน เวนคืน คิดภาษี หรือแม้แต่การแบ่งแยกกองมรดกอย่างเป็นธรรมแก่ลูกหลาน ฯลฯ     ในการประเมินค่าทรัพย์สินทั่วโลก มีวิธีตามมาตรฐานสากล ดังนี้: วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)     หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น     เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น     ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้ วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market comparison approach)     เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ "มูลค่าของทรัพย์สินของเรา=ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้" แนวทางคือ เริ่มที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร และจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ     หัวใจอยู่ที่การหาข้อมูล ผู้ประเมินต้องละเอียดรอบคอบ ในทุกที่ล้วนมีข้อมูลเพียงพอ ขึ้นอยู่กับการหา ต้องไม่เพียงหาข้อมูลเรียกขายแต่ให้มีข้อมูลซื้อขายจริงด้วย และต้องระวังการสร้างหลักฐานซื้อขายเท็จลวงผู้ประเมินด้วย การประเมินที่มีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยหรือไม่สอดคล้องกัน จะทำให้การวิเคราะห์หามูลค่าผิดพลาด ไม่น่าเชื่อถือ     บางครั้ง ข้อมูลการซื้อขายจริงก็ยังไม่อาจเชื่อถือได้ เช่นในหมู่บ้านบางแห่งที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 มีราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาเรียกขายในปี 2543-4 เสียอีก เพราะในช่วงหลังมูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลง วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)     "มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุ ขัย" ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนเป็นดังนี้:     1) ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง     2) ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง     3) จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ     4) นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน     อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ใช้ให้เงินทำงานแทนเรา โดยที่เราไม่ต้องลงแรงไปนั่งลงทุนหรือเสี่ยงเอง เช่นการฝากเงินไว้ในสถาบันการเงินหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น     เช่น หอพักขนาด 100 ห้อง อัตราค่าเช่าที่เก็บได้จริงเป็นเงินห้องละ 2,000 บาทต่อเดือน โดยศักยภาพจึงมีรายได้ 2,400,000 บาทต่อปี แต่มีผู้มาเช่าจริง 90% มีหนี้สูญอีก 5% ดังนั้นรายได้จริงคือ 85% ของประมาณการข้างต้นหรือเป็นเงิน 2,040,000 บาท จากการวิเคราะห์เพิ่มเติม พบว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินการหอพักนี้เป็นเงิน ~30% ของรายได้จริง หรือมีรายได้สุทธิเป็นเงิน 1,428,000 บาท (70% ของรายได้ 2,040,000 บาท) อัตราผลตอบแทน ในกรณีนี้หากใช้อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ณ 5% ต่อปี มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้จะเป็นเงิน 28,560,000 บาท (1,428,000 / 5%) วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา (Hypothetical development approach or residual technique)     เป็นแนวทางประเมินที่ดินเปล่า โดยสมมติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือแต่ค่าที่ดินเปล่าในที่ สุด เขียนเป็นสูตรคือ "มูลค่าโครงการ - ต้นทุนค่าก่อสร้าง - ต้นทุนอื่น ๆ = มูลค่าที่ดิน" โดยมูลค่าที่ดินนี้ก็คือต้นทุนที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการนั่นเอง     เช่นที่ดินแปลงหนึ่ง หน้ากว้างติดถนน 40 เมตร ลึก 20 เมตร หรือ 200 ตรว) มีมูลค่าเท่าไร โดยมีข้อมูลว่า ที่ดินนี้ใช้สร้างตึกแถวขนาด 20 ตรว. หน้ากว้าง 4 เมตร ขนาดพื้นที่ 200 ตรม. ได้ 10 หน่วย ตึกแถวในย่านนี้ขายในราคาหน่วยละ 5 ล้านบาท     วิธีทำ: 1) หามูลค่าโครงการ (10 หน่วยๆ ละ 5 ล้าน=50 ล้าน), 2) คิดต้นทุนค่าดำเนินการ+กำไรที่ 30% ของมูลค่า=15 ล้าน, 3) ดังนั้นต้นทุนอาคารและที่ดิน = 35 ล้าน, 4) ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารและสาธารณูโภคเป็นเงินหน่วยละ 1 ล้านบาทหรือรวม 10 ล้าน, 5) ต้นทุนที่ดินเป็นเงิน 25 ล้าน หรือเป็นเงินตารางวาละ 125,000 บาท     อนึ่งสมมติฐานที่ตั้งขึ้นต้องสอดคล้องกับข้อกฎหมาย การเงิน ตลาด และสภาพกายภาพของที่ดิน เท่านั้น วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Casflow Analysis)     DCF ส่วนหนึ่งของวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เป็นวิธีการที่ปรับใช้มาจากการวิเคราะห์เพื่อลงทุน-ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ (financial feasibility) โดยจะประมาณการรายได้ที่มาจากการลงทุนในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สินและคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน     หัวใจสำคัญก็คือ รายได้ในอนาคตที่เราประมาณการนั้น จะขึ้นๆลง ๆ ไม่หยุดนิ่งตามภาวะตลาด เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ดังนั้นเราจึงต้องประมาณการรายได้ในอนาคตให้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด การจะทำเข่นนี้ได้ก็ต้องอาศัยการศึกษาวิจัยอย่างลึกซึ้ง ชัดเจนนั่นเอง วิธีประเมินโดยแบบจำลอง (Computer-assisted mass appraisal)     CAMA เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (multiple regression analysis) มาช่วย ทั้งนี้ใช้มากในการประเมินเพื่อการเวนคืน จัดรูปที่ดิน โดยใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกัน     เราต้องวิเคราะห์ให้เห็นว่ามูลค่าขึ้นอยู่กับตัวแปรอะไร เช่น กรณีที่ดิน ราคาต่อตารางวาขึ้นกับ หน้ากว้าง ขนาด การถมที่ ฯลฯ แล้วนำค่าตัวแปรเหล่านี้ มาทำการวิเคราะห์โดยการสร้างแบบจำลองขึ้น     Agency for Real Estate Affairs (AREA) เป็นผู้ใช้วิธีนี้ครั้งแรกในประเทศไทยในการศึกษาเพื่อการจัดรูปที่ดิน ตั้งแต่ปี 2533 การวิเคราะห์สรุปความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สิน     ในกรณีทรัพย์สินธรรมดา อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดเบื้องต้น แต่ในกรณีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงหรือซับซ้อนมาก อาจต้องใช้ทั้ง 3 วิธีหรืออาจใช้วิธีอื่นที่เป็นวิธีขั้นสูงขึ้นไปมาพิจารณา และหลักจากใช้แต่ละวิธีแล้ว ผู้ประเมินจะได้มาสรุปความเห็นต่อมูลค่าที่สมควร     การวิเคราะห์สรุป เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบแต่ละกระบวนการหรือขั้นตอนในแต่ละวิธี ซึ่งเมื่อทบทวนแล้วอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม จากนั้นก็อาจชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือในแต่ละวิธี ผสานกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมิน ก็จะสามารถสรุปมูลค่าที่สามารถอธิบายได้     มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ โดยผู้ประเมินหรือแม้แต่บุคคลทั่วไปที่มีข้อมูลที่ถูกต้องและมีวิธีการที่สอดคล้องกับความเป็นจริง ย่อมใกล้เคียงกัน หากการประเมินใดโดยผู้ประเมิน 2 รายได้ผลออกมาแตกต่างกัน จะกล่าวลอย ๆ ว่าเป็นเพราะ "ความเห็น" แตกต่างกันอย่างเดียวไม่ได้ คงต้องมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (หรืออาจทั้งสองฝ่าย) วิเคราะห์ข้อมูลผิดเพี้ยนไป จึงได้มูลค่าที่แตกต่างกัน

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยวิธีเปรียบเทียบตลาดและวิธีต้นทุน

 ที่มา http://www.trainingthai.info/2010/09/blog-post_19.html

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยวิธีเปรียบเทียบตลาดและวิธีต้นทุน

วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach) และวิธีต้นทุน (Cost Approach) ซึ่งแม้ว่าจะไม่ใช่วิธีการที่กำหนดไว้ ตามแนวทางและวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาที่กำหนดขึ้นโดยกรม ทรัพย์สินทางปัญญา แต่ในบางกรณีมูลค่าที่ได้จากวิธีทั้งสองกลับสามารถลดข้อโต้แย้ง และใช้ในการเจรจาตกลงระหว่างผู้ประกอบการกับหน่วยงานหรือสถาบันการเงินได้ เหมาะสมกว่าวิธีรายได้

วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach)

โดยหลักการในการประเมินราคาโดยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด หรือตามมูลค่าตลาดนี้จะอาศัยข้อมูลตลาดหรือหลักฐานการซื้อขายในตลาดของ ทรัพย์สินที่คล้ายคลึงกัน เป็นการกำหนดเปรียบเทียบว่าราคาตลาดของทรัพย์สินนั้นมีมูลค่าเท่าใด ซึ่งถือเป็นวิธีการหลักสำหรับการประเมินราคาทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพย์สินที่จับต้องได้ แต่ในกรณีของทรัพย์สินทางปัญญาหรือทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้นี้ วิธีดังกล่าวเป็นวิธีที่ไม่ค่อยใช้หรือไม่มีการใช้กันเลยในการประเมิน ทรัพย์สินทางปัญญาในประเทศไทย จนทำให้ในบางครั้งเกิดความเข้าใจว่าไม่สามารถใช้วิธีการดังกล่าวกับการประ เมินราคาทรัพย์สินทางปัญญาได้

สำหรับประเทศไทยก็อาจถือได้ว่าเป็นเช่นนั้น เนื่องจากการหาราคาตลาด ข้อมูลตลาดหรือหลักฐานการซื้อขายในตลาดในการอ้างอิงเปรียบเทียบนั้น มีจำนวนน้อยรายหรืออาจเรียกได้ว่าไม่สามารถหาข้อมูลได้เลย และข้อมูลการซื้อขายหรือการกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาระหว่างกันก็มัก จะไม่มีการเปิดเผย รวมถึงข้อมูลอ้างอิงทางอ้อมก็ยังไม่มีสามารถอ้างอิงได้

แต่ในข้อเท็จจริงแล้วสำหรับในตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศที่มีการใช้ทรัพย์สินทางปัญญาในการทำธุรกิจอย่างแพร่หลาย เช่น สหรัฐอเมริกา ราคาตลาดที่ปรากฏของทรัพย์สินทางปัญญา สามารถหาฐานราคาอ้างอิงในการประเมินมูลค่าได้ในตลาดหลักทรัพย์ และมักจะเป็นราคาที่ปรากฏในตลาดต่อรอง OTC (Over the Counter) เช่น ตลาด NASDAQ

หุ้นของธุรกิจส่วนใหญ่ในตลาด NASDAQ นี้เป็นหุ้นในกลุ่มเทคโนโลยี หรือประเภทธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินทางปัญญาโดยส่วนใหญ่ ซึ่งอาจคำนวณจากอัตรา P/E Ratio (Price per Earning Ratio) ของธุรกิจที่ใช้ทรัพย์สินทางปัญญาในลักษณะแบบเดียวกันหรือเทียบเคียงกัน เพื่อคำนวณหามูลค่าของธุรกิจ (Business Value) ซึ่งก็จะสามารถหามูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาที่ถือเป็นสินทรัพย์ของธุรกิจใน ลักษณะเชิงเปรียบเทียบได้

วิธีการกำหนดมูลค่าในรูปของมูลค่าของธุรกิจแบบดังกล่าวนี้ มักถูกนำมาใช้จากนักลงทุนหรือกองทุนจากต่างประเทศ ซึ่งมีความสนใจในธุรกิจด้านทรัพย์สินทางปัญญาของผู้ประกอบการไทย โดยเสนอวงเงินต่อผู้ประกอบการในการเข้ามาร่วมธุรกิจในลักษณะของหุ้นส่วน (Partnership) หรือการร่วมทุน (Joint Venture)

จากการขาดความเข้าใจถึงวิธีการหรือที่มาในการกำหนดมูลค่าหุ้นด้วยวิธีการ ประเมินตามราคาตลาดในลักษณะนี้ ทำให้ในบางครั้งผู้ประกอบการไทยส่วนใหญ่ก็จะไม่รู้ว่า มูลค่าการเข้าหุ้นหรือการร่วมทุนที่ต่างชาติเสนอนี้ มีที่มาจากวิธีการใดและเป็นธรรมกับตนเองหรือไม่

เนื่องจากในปัจจุบันข้อมูลตลาดของทรัพย์สินทางปัญญาในประเทศไทยนั้น ยังไม่มีจำนวนข้อมูลมากเพียงพอที่จะใช้อ้างอิงได้เหมือนกับข้อมูลในตลาดต่าง ประเทศ แต่ในอนาคตเมื่อธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินทางปัญญาได้มีการดำเนินการ แพร่หลายมากยิ่งขึ้น รวมถึงมีธุรกิจใหม่ๆที่เกิดขึ้นและเติบโตจนสามารถดำเนินการเข้าจดทะเบียนใน ตลาดหลักทรัพย์ฯ ไม่ว่าจะเป็นตลาด MAI หรือ SET ก็จะทำให้มีข้อมูลเพียงพอ ที่จะใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาดในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาได้ เช่นเดียวกันกับวิธีประเมินแบบอื่น

วิธีต้นทุน (Cost Approach)

หลักการในการประเมินราคาโดยวิธีเปรียบเทียบตามวิธีต้นทุนนี้ โดยทั่วไปแล้วจะเป็นการประเมินราคาตามมูลค่าทดแทนสุทธิ (The Depreciated Replacement Cost Basis of Valuation) สำหรับการประเมินทรัพย์สินประเภทที่จับต้องได้ (Tangible Asset) เช่น อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับต้นทุนของสิ่งปลูกสร้าง หรือต้นทุนค่าก่อสร้างว่าต้องใช้ต้นทุนทั้งหมดเท่าใดจึงจะสามารถสร้างสิ่ง ปลูกสร้างหรือทรัพย์สินนั้นได้ ซึ่งจะประกอบด้วยการประเมินหรือการคิดมูลค่าของต้นทุนวัตถุดิบในการผลิต ต้นทุนค่าแรงงานในการผลิต ต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นในการผลิต และอาจรวมผลกำไรจากการดำเนินการ จนได้ทรัพย์สินที่แล้วเสร็จสมบูรณ์

ในขณะที่ทรัพย์สินทางปัญญาซึ่งเป็นทรัพย์สินประเภทจับต้องไม่ได้ (Intangible Asset) นั้นก็สามารถประยุกต์ใช้ในหลักการเดียวกัน เพียงแต่ต้นทุนวัตถุดิบหลักและต้นทุนแรงงานการผลิตจะรวมเข้าอยู่ด้วยกัน คือต้นทุนของสติปัญญา ความคิดสร้างสรรค์ ของผู้ประดิษฐ์คิดค้นหรือมาจากบุคลากรในทีมผู้ประดิษฐ์หรือผู้พัฒนา ทรัพย์สินทางปัญญานั้น แม้ว่าอาจจะมีต้นทุนวัตถุดิบอื่นที่จับต้องได้รวมอยู่ เช่น ผลิตภัณฑ์ต้นแบบ คอมพิวเตอร์ Software ต่างๆ อยู่ด้วยก็ตามโดยหลักการทั่วไปในกรณีที่ต้องการประเมินทรัพย์สินทางปัญญา ด้วยวิธีต้นทุนจะมีต้นทุนหลัก 2 ส่วนคือต้นทุนค่าแรงหรือค่าความคิดและต้นทุนค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการพัฒนา ทรัพย์สินทางปัญญานั้น

เพื่อให้เห็นภาพในแนวทางการคิดโดยวิธีการดังกล่าว สมมติว่ามีผู้ประกอบการรายหนึ่งต้องการนำทรัพย์สินทางปัญญาของตนซึ่งได้ พัฒนาขึ้นแล้วเสร็จโดยใช้ระยะเวลา 2 ปี ด้วยตนเองเพียงผู้เดียว เพื่อขอรับการสนับสนุนทางการเงินจากหน่วยงานหรือสถาบันการเงิน และผู้ประกอบการดังกล่าวใช้วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญา ของตนชิ้นนี้ จะมีรายละเอียดที่ปรากฏในการกำหนดต้นทุนต่างๆในลักษณะตัวอย่างการคำนวณดัง นี้คือ

ต้นทุนค่าความคิดหรือค่าแรง

จะเป็นการคิดตามอัตราค่าจ้าง ค่าแรงงาน ในการพัฒนาทรัพย์สินทางปัญญา ตั้งแต่เริ่มต้นจนแล้วเสร็จสมบูรณ์ โดยการคิดค่าแรงจะคิดจากจำนวนบุคลากร x อัตราค่าแรงงานที่กำหนด x จำนวนเวลาที่ดำเนินการตั้งแต่เริ่มต้นพัฒนาทรัพย์สินทางปัญญาจนแล้วเสร็จ สมบูรณ์ สมมติว่าผู้ประกอบการคิดค่าแรงหรือค่าความคิดของตนในอัตรา 100,000 บาทต่อเดือน เวลาทำงานเฉลี่ย 25 วันต่อเดือน โดยเวลาทำงานเฉลี่ยแต่ละวันเท่ากับ 8 ชั่วโมง

ดังนั้นอัตราค่าแรงงานที่ใช้ต่อชั่วโมงของผู้ประกอบการรายนี้จึงเท่ากับ 100,000 / 25 / 8 หรือเท่ากับ 500 บาทต่อชั่วโมง โดยจากเริ่มต้นจนพัฒนาแล้วเสร็จใช้เวลาประมาณ 2 ปี เท่ากับ 4,800 ชั่วโมง และพัฒนาด้วยตนเองแต่เพียงผู้เดียวไม่มีผู้อื่นเข้ามาเกี่ยวข้อง

(การคิดในเรื่องจำนวนเวลาจะคิดเป็นเดือนหรือเป็นชั่วโมงก็ได้ แต่การคิดเป็นค่าแรงงานต่อชั่วโมงหรือเป็น Man/Hour จะง่ายและชัดเจนกว่า เนื่องจากโดยส่วนใหญ่แล้วการพัฒนาทรัพย์สินทางปัญญา มักจะไม่มีการดำเนินการอย่างต่อเนื่องเหมือนงานประจำ รวมถึงในกรณีมีผู้อื่นเข้ามาพัฒนาหรือมีการจ้างให้ผู้อื่นดำเนินการพัฒนาต่อ ก็จะสามารถคิดต้นทุนได้ง่ายกว่า รวมถึงสามารถแบ่งมูลค่างานออกตามจำนวนชั่วโมงที่บุคคลนั้นรับผิดชอบได้)

ดังนั้นค่าแรงงานหรือค่าความคิดของทรัพย์สินทางปัญญาดังกล่าวจึงมีมูลค่าเท่ากับ 4,800 x 500 เท่ากับ 2,400,000 บาท

ต้นทุนค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการพัฒนา

ค่าใช้จ่ายในการพัฒนาทั้งหมดที่เกิดขึ้นสามารถแยกออกได้เป็นหลายส่วน เช่น ต้นทุนค่าสถานที่ในการพัฒนา ต้นทุนค่าอุปกรณ์ในการพัฒนา ต้นทุนค่าเครื่องมือเครื่องใช้หรือวัตถุดิบในการพัฒนา ต้นทุนค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ต้นทุนวัสดุสิ้นเปลือง ต้นทุนดำเนินการต่างๆระหว่างการพัฒนา ต้นทุนในการจัดตั้งธุรกิจ เป็นต้น ซึ่งต้นทุนค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการพัฒนาเหล่านี้ควรแยกออกให้ละเอียดที่สุด เท่าที่เป็นได้ ตัวอย่างเช่น

• ต้นทุนค่าใช้จ่ายด้านสถานที่

สมมติว่าใช้สถานที่ในการพัฒนาทรัพย์สินทางปัญญาของตนในพื้นที่ประมาณ 50 ตารางเมตร โดยประมาณการว่าค่าเช่าพื้นที่ดังกล่าวมีราคาค่าเช่าประมาณ 100 บาท/ตารางเมตรต่อเดือน (แม้ว่าจะใช้พื้นที่บ้านของตนในการพัฒนาก็ตาม เพราะถือว่าในข้อท็จจริงแล้วถ้าผู้ประกอบการไม่มีพื้นที่อยู่เดิม ก็มีความจำเป็นต้องไปเช่าพื้นที่ภายนอกในการดำเนินการ) เป็นเวลา 2 ปี ดังนั้นต้นทุนค่าใช้จ่ายด้านสถานที่จึงเท่ากับ 2 x 50 x 100 x 12 เท่ากับ 120,000 บาท

• ต้นทุนค่าอุปกรณ์ในการพัฒนา

สมมติว่าใช้อุปกรณ์คอมพิวเตอร์ 1 เครื่อง ราคา 30,000 บาท พร้อม Application Software คือ Microsoft Office ราคา 12,000 บาท AutoCAD ราคา 300,000 บาท พรินเตอร์ Laser Color 1 เครื่อง ราคา 18,000 บาท โดยมีใบเสร็จรับเงินการซื้ออุปกรณ์ และ Software ทั้งหมดครบถ้วน โดยคิดว่าเครื่องมือและ Software ในการพัฒนาดังกล่าวมีอายุ 3 ปี และถือว่าเครื่องมือทั้งหมดนี้มีมูลค่าซากเท่ากับ 0 ดังนั้นต้นทุนของเครื่องมือในการพัฒนานี้เท่ากับ (30,000 + 12,000 + 300,000 + 18,000) x 2/3 เท่ากับ 240,000 บาท (การคำนวณใช้เพียง 2 ปีจากอายุเต็มการใช้งาน 3 ปี เนื่องจากถือเป็นต้นทุนเฉพาะที่นำมาใช้เฉพาะกับทรัพย์สินทางปัญญานี้เท่า นั้น)

• ต้นทุนค่าเครื่องมือเครื่องใช้หรือวัตถุดิบในการพัฒนา

สมมติว่าได้มีการลงทุนซื้อเครื่องมือด้านโลหะสำหรับการพัฒนาต้นแบบ พร้อมกับวัตถุดิบโลหะและวัตถุดิบเกี่ยวข้องต่างๆทั้งหมด โดยมีใบเสร็จรับเงินของอุปกรณ์หรือวัตถุดิบตั้งแต่เริ่มต้นจนแล้วเสร็จ เท่ากับ 500,000 บาท ดังนั้นต้นทุนค่าเครื่องมือเครื่องใช้หรือวัตถุดิบในการพัฒนาเท่ากับ 500,000 บาท

• ต้นทุนค่าสาธารณูปโภคต่างๆ

สมมติว่าโดยเฉลี่ยแล้วผู้ประกอบการต้องจ่ายค่าน้ำประปา ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ โทรสาร โดยเฉลี่ยทั้ง 2 ปี ในส่วนของการพัฒนาทรัพย์สินทางปัญญาเดือนละ 10,000 บาท ดังนั้นต้นทุนค่าสาธารณูปโภคต่างๆ เท่ากับ 2 x 12 x 10,000 เท่ากับ 240,000 บาท

• ต้นทุนวัสดุสิ้นเปลือง

สมมติว่าโดยเฉลี่ยแล้วผู้ประกอบการชำระเงินค่าวัสดุสิ้นเปลืองต่างๆที่เกิด ขึ้นและได้เก็บใบเสร็จรับเงินไว้ครบถ้วน อันได้แก่ ค่าเครื่องเขียน แบบพิมพ์ หมึกพิมพ์ เป็นต้น เฉลี่ยเดือนละ 5,000 บาท ดังนั้นต้นทุนวัสดุสิ้นเปลืองเท่ากับ 2 x 12 x 5,000 เท่ากับ 120,000 บาท

• ต้นทุนดำเนินการต่างๆ ระหว่างการพัฒนา

สมมติว่าในระหว่างการพัฒนาทรัพย์สินทางปัญญานั้น ผู้ประกอบการได้จ่ายค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่ายานพาหนะ ค่าดำเนินการติดต่อ หรือค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดต่างๆ โดยผู้ประกอบการประมาณการว่ามีค่าใช้จ่ายในส่วนดังกล่าวเกิดขึ้น เท่ากับ 1,500 บาท ต่อเดือน ดังนั้นต้นทุนดำเนินการต่างๆระหว่างการพัฒนา เท่ากับ 2 x 12 x 1,500 บาท เท่ากับ 36,000 บาท

• ต้นทุนในการจัดตั้งธุรกิจ

โดยผู้ประกอบการตั้งใจจะนำทรัพย์สินทางปัญญญาของตนมาดำเนินธุรกิจ จึงได้นำทรัพย์สินทางปัญญานั้นไปดำเนินการจดทะเบียนทรัพย์สินทางปัญญา และได้ดำเนินการติดต่อที่ปรึกษาด้านต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น บริษัทที่ปรึกษา ทนายความ เพื่อจดทะเบียนทรัพย์สินทางปัญญา จัดตั้งบริษัท จัดทำแผนธุรกิจ โดยมีค่าใช้จ่ายทั้งหมดตามเอกสารสัญญา ประมาณ 100,000 บาท ดังนั้นต้นทุนในการจัดตั้งธุรกิจจากทรัพย์สินทางปัญญาดังกล่าวจึงเท่ากับ 100,000 บาท

ดังนั้นมูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาของผู้ประกอบการรายดังกล่าวนี้ จึงมีผลลัพธ์ในมูลค่าตามวิธีต้นทุนจากที่กล่าวมาทั้งหมดข้างต้นนี้ เท่ากับ 2,400,000 + 120,000 + 240,000 + 500,000 + 240,000 + 120,000 + 36,000 + 100,000 เท่ากับ 3,756,000 บาท หรือประมาณ 3,800,000 บาท

จากราคาประเมินดังกล่าวหน่วยงานหรือสถาบันการเงิน อาจจะยอมรับมูลค่าในทุกๆรายการหรืออาจเพียงบางรายการก็ได้ แต่โดยส่วนใหญ่แล้วถ้าผู้ประกอบการมีหลักฐานที่น่าเชื่อถือก็มักจะไม่เกิด ข้อโต้แย้งขึ้น เนื่องจากเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการได้จ่ายไปแล้วจริงและมีหลักฐานอ้างอิงที่ ยอมรับได้

ตามที่กล่าวมาในตอนที่แล้วว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่มักจะไม่ค่อยพอใจ เกี่ยวกับมูลค่าราคาทรัพย์สินทางปัญญาที่มาจากวิธีต้นทุน เพราะมีความแตกต่างของมูลค่าเมื่อเปรียบเทียบกับมูลค่าที่คิดตามวิธีรายได้ มาก เช่น ตามวิธีต้นทุนมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาอาจอยู่ระดับ 3-4 ล้านบาท แต่มูลค่าตามวิธีรายได้อาจอยู่ถึงหลายสิบล้านบาทหรือหลักร้อยล้านบาท อันเนื่องจากประมาณการรายได้ที่สูงเกินไป

ในขณะที่กำหนดอัตราคิดลดกระแสเงินสด (Discount Rate) ที่ต่ำจนเกินไป ซึ่งส่งผลให้มูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาตามวิธีรายได้มีมูลค่าสูงจนอาจถึง สูงเกินจริง ทำให้ผู้ประกอบการมักจะขอเลือกใช้มูลค่าของทรัพย์สินทางปัญญาของตนจากวิธี รายได้เป็นส่วนใหญ่ ทั้งที่จริงแล้วสิ่งที่ผู้ประกอบการลงทุนไปจริงในการพัฒนาทรัพย์สินทางปัญญา นั้นก็อยู่ที่ 3-4 ล้านบาท หรืออาจจะน้อยกว่าจากมูลค่าตามที่คำนวณตามวิธีต้นทุนเสียอีก

และวีธีต้นทุนดังกล่าวนี้จะเป็นวิธีที่เหมาะสมหรือง่ายต่อการตีมูลค่าเป็น ทุนของธุรกิจ เนื่องจากเป็นค่าใช้จ่ายหรือต้นทุนแท้จริงของธุรกิจอันได้มาซึ่งทรัพย์สิน ทางปัญญานั้น ซึ่งถ้าผู้ประกอบการเก็บรวบรวมเอกสารที่เกี่ยวข้องต่างๆไว้อย่างครบถ้วน สมบูรณ์ เช่น เอกสารใบเสร็จรับเงิน เอกสารสัญญา เอกสารที่เกี่ยวข้องต่างๆ ก็จะทำให้มีความน่าเชื่อถือในที่มาของต้นทุนที่กำหนดได้เป็นอย่างดี

อีกทั้งในส่วนที่ขาดก็ยังอาจสามารถเปรียบเทียบจากข้อมูลหรือแหล่งที่มาของ ค่าใช้จ่ายได้โดยง่าย ยกเว้นส่วนของค่าแรงหรือค่าความคิด ซึ่งบางครั้งพบว่าผู้ประกอบการบางรายกำหนดขึ้นจนเกินจริงเกินกว่าที่จะยอม รับได้ เช่น บอกว่าอัตราค่าแรงจากค่าความคิดของตนเท่ากับเดือนละ 500,000 บาท หรือบอกว่าตนเองพัฒนามาแล้วเป็นเวลายาวนานมากกว่า 10 ปี จึงขอคิดค่าแรงเดือนละ 500,000 บาทนี้ เป็นเวลา 10 ปี หรือเท่ากับ 60 ล้านบาท ทำให้ยากที่จะเป็นที่ยอมรับได้ต่อบุคคลภายนอก

เกี่ยวกับประมาณการหรือสมมติฐานดังกล่าว ซึ่งโดยปกติแล้วค่าแรงหรือค่าความคิดควรใกล้เคียงกับอัตราค่าจ้างในตลาด รวมถึงเวลาในการพัฒนาที่ยอมรับโดยทั่วไปที่ใช้ จะอยู่ไม่เกินประมาณ 3 ปี แต่ก็อาจอนุโลมได้ถึง 5 ปี ถ้าทรัพย์สินทางปัญญานั้นมีความซับซ้อน แต่ก็ต้องมีหลักฐานยืนยันเกี่ยวกับการพัฒนาต้นแบบของทรัพย์สินทางปัญญาที่ เป็นที่น่าเชื่อถือด้วย

จะเห็นได้ว่าในช่วงเริ่มต้นของธุรกิจ การกำหนดมูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาด้วยวิธีต้นทุน จึงเหมาะสมกว่าการกำหนดมูลค่าด้วยวิธีรายได้ เพราะสะดวกต่อการบันทึกบัญชีเป็นทุนของธุรกิจในส่วนสินทรัพย์ไม่มีตัวตน เนื่องจากสามารถสอบย้อนข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนที่จ่ายไป และถ้าผู้ประกอบการหรือเจ้าของทรัพย์สินทางปัญญา ได้มีการเก็บหรือบันทึกข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายอย่างถูกต้องและต่อเนื่อง ก็จะเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือในเรื่องของมูลค่าหรือต้นทุนการได้มา ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ตรวจสอบบัญชีรับอนุญาตของธุรกิจสามารถลงนามรับรองงบการ เงินของธุรกิจ ในเรื่องของการนำมาใช้เพื่อเป็นทุนของธุรกิจ และยังขจัดข้อโต้แย้งระหว่างตัวผู้ประกอบการกับหน่วยงานหรือสถาบันการเงิน ได้เป็นอย่างดี

แต่อย่างไรก็ตามควรมีการใช้ราคาประเมินตามวิธีรายได้ประกอบการพิจารณาด้วย เพราะส่งผลในการพิจารณาให้ส่วนล้ำมูลค่าหุ้น (Premium) หรือการพิจารณาในการเพิ่มข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา ในกรณีที่มีประมาณการรายได้เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ตามวิธีรายได้ เช่น ในเรื่องของมูลค่าหุ้นระหว่างผู้ถือหุ้นด้วยกัน หรือการเพิ่มวงเงินสนับสนุนจากหน่วยงานหรือสถาบันการเงิน ถ้าทรัพย์สินนั้นสามารถสร้างรายได้ตามประมาณการที่กำหนด โดยผู้ประกอบการอาจขอให้มีการพิจารณาในการสนับสนุนหรือมีการประเมินราคา ทรัพย์สินทางปัญญานั้นเป็นรายปี เพื่อพิจารณาว่ามูลค่าทรัพย์สินทางปัญญาของตนนั้นในแต่ละปีมีมูลค่าเปลี่ยน แปลงไปเท่าใด

แต่มิใช่เป็นการยืนยันตั้งแต่เริ่มต้นของผู้ประกอบการที่จะต้องให้ใช้ราคา ประเมินตามวิธีรายได้ที่กำหนดตั้งแต่แรกป็นหลักสำคัญ ในการกำหนดวงเงินสนับสนุนจากหน่วยงานหนือสถาบันการเงิน เพราะประมาณการดังกล่าวก็ล้วนแต่เป็นสิ่งที่คาดเดาเอา จากสิ่งที่จะเกิดขึ้นในอนาคตแทบทั้งสิ้น ซึ่งอาจไม่เป็นไปไปตามที่คาดหวังและเป็นความเสี่ยงสำคัญของทางหน่วยงานหรือ สถาบันการเงินในการพิจารณา จนทำให้เกิดปัญหาในการสนับสนุนทางการเงินจากทรัพย์สินทางปัญญา ที่ไม่สามารถดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพเฉกเช่นที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

ในตอนหน้าซึ่งเป็นตอนสุดท้ายเกี่ยวกับเรื่องของทรัพย์สินทางปัญญากับการทำ ธุรกิจ จะเป็นเรื่องของการเตรียมความพร้อมของผู้ประกอบการ ในการนำทรัพย์สินทางปัญญาของตนมาใช้ในการดำเนินธุรกิจ ว่าควรมีการดำเนินการอย่างไรจึงจะไม่เกิดปัญหา และสามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินทางปัญญานั้นในการดำเนินธุรกิจได้อย่างมี ประสิทธิภาพ