ชาวบ้านพึงรู้มูลค่าบ้านของตนเอง

ชาวบ้านพึงรู้มูลค่าบ้านของตนเอง

สยามรัฐ 12 เมษายน 2553 หน้า 16

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ที่มาhttp://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market277.htm

          ผมเคยจัดประกวดเรียงความชิงโล่ของ พล.อ.เปรม ติณสูลานนท์ ประธานองคมนตรีและรัฐบุรุษ เรื่องเกี่ยวกับความสำคัญที่ประชาชนควรมีความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าบ้าน และยังเป็นบรรณาธิการจัดพิมพ์รวมเรียงความชนะเลิศ และผู้ที่ได้รับรางวัลชนะเลิศระดับประชาชนทั่วไปพร้อมเงินสดและโล่ของ พล.อ.เปรมฯ คือ นางสาวปานใจ สารพันโชติวิทยา ในบทความของผมนี้จึงขออนุญาตนำข้อคิดของคุณปานใจมาแบ่งปันกับทุกท่าน ซึ่งใจความสรุปว่า

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

          ถ้าไม่สนใจประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ ก่อนมีการซื้อ-ขาย จะเป็นอย่างไร คำตอบ คือ การซื้อ-ขาย บ้านจะกลายเป็นการเสี่ยงโชค คือ อาจได้ดีถูกใจในราคาสมเหตุ สมผล หรืออาจทำให้เสียเงินมากเกินมูลค่าที่แท้จริง เจ็บใจ และมีปัญหาอย่างอื่นตามมา ทำให้ผู้อยู่อาศัยไม่มีความสุขเท่าที่ควรจะเป็น สำหรับผู้ซื้อ การประเมินมูลค่าบ้านสูงเกินไปมีผลต่อเงินที่จะนำมาชำระค่าบ้านที่อาจต้อง ระดมเงินด้วยการกู้ยืม การกู้ยืมเงินจำนวนมากและผ่อนชำระในระยะเวลานานย่อมต้องจ่ายดอกเบี้ยสูง นั่นคือเท่ากับเรากำหนดอนาคตของเราเองให้เสียประโยชน์ที่พึงได้จากจำนวนเงิน ที่ต้องนำไปจ่ายเป็นค่าดอกเบี้ย
          ส่วนการประเมินมูลค่าบ้านต่ำไป ก็อาจเกิดฉุกละหุกเมื่อถึงเวลาต้องชำระบ้านจริง ๆ เนื่องจากราคาและอัตราดอกเบี้ยอาจปรับตัวสูงขึ้นจากปัจจัยอื่น ๆ ทำให้ต้องกู้ยืมหนี้สินเร่งด่วนในอัตราที่แพงเช่นกัน และอาจทำให้สูญเสียโอกาสได้บ้านที่เหมาะสม และหากซื้อบ้านได้แพงกว่าราคาประเมินหรือเกิดปัญหาภายหลัง เช่นถูกเวนคืน บ้านอยู่ในระหว่างถูกยึดทรัพย์ ฯลฯ ก็จะเกิดความเดือดร้อน ในแง่ของผู้ขาย
          การประเมินมูลค่าบ้านสูงเกินไป ก็จะเสียโอกาสในการได้เงินจากการขาย คือจะต้องถือครองไว้นานกว่าจะขายออกไปได้ หรืออาจถูกฟ้องร้องเป็นความจากผู้ซื้อได้ภายหลัง ยิ่งถ้าผู้ขายจดทะเบียนประกอบธุรกิจด้านนี้โดยตรงจะเกิดเสียชื่อเสียง ภาพลักษณ์ ทำให้เสียโอกาสทางธุรกิจไปไม่น้อย ในกรณีที่ผู้ขายประเมินมูลค่าบ้านต่ำเกินไป อาจพบว่าพลาดกำไรอันงามไปได้ทีเดียว
          เมื่อมีการถือครองบ้านไปได้ระยะหนึ่ง บ้านจะต้องมีการเปลี่ยนผู้ถือครองโดยการมอบให้เป็นมรดก ขายต่อ ยกให้ ฯลฯ การที่ประเมินมูลค่าบ้านไม่ถ้วนถี่ ตามเวลาที่เปลี่ยนไปอาจทำให้เกิดการแบ่งสรรที่ไม่เป็นธรรม ขาดทุน หรือผิดพลาดอย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นมาได้
          ในเมื่อความผิดพลาด ไม่ยุติธรรม เสียเปรียบ เป็นสิ่งที่ปกติชนไม่ต้องการ สิ่งเหล่านี้และความเสี่ยงดังกล่าวมาข้างต้นสามารถป้องกันได้มากหากจะใส่ใจ หาความรู้เรื่องประเมินมูลค่าบ้านและอสังหาริมทรัพย์ไว้บ้าง
          โลกนี้เป็นสิ่งที่ไม่แน่นอนยิ่งนัก แม้แต่ผืนแผ่นดินที่มนุษย์เคยอาศัยอยู่อย่างสงบหลายพันปี ก็อาจเปลี่ยนแปลงเสียหายไปได้อย่างรวดเร็วด้วยภัยธรรมชาติและการเคลื่อนตัว ของเปลือกโลกปัจจุบันดูเหมือนมีแนวโน้มว่าเกิดถี่ขึ้น ซึ่งทำให้พื้นที่ที่มนุษย์พอจะอยู่อาศัยได้หดหายลงไปยิ่งขึ้น แม้กระทั่งเรื่องที่ไม่น่าเป็นไปได้อย่างเรื่องการออกโฉนดแสดงความเป็นเจ้า ของที่ดินบนดวงจันทร์ที่ผู้เขียนเคยรับทราบมาจากอินเตอร์เน็ต อาจเป็นไปได้ที่โฉนดเหล่านี้จะมีผลตามกฎหมายขึ้นมาจริงๆในไม่กี่ช่วงอายุของ คนเรา ดังนั้นใครเลยจะทราบได้ว่าในช่วงชีวิตของคนเราจะต้องใช้ความรู้และ ประสบการณ์ทาง ด้านนี้เข้าจับจองเลือกสรรอสังหาริมทรัพย์เป็นการเร่งด่วน แน่นอนว่ารู้มากกว่าย่อมได้เปรียบ
          สำหรับข้อควรพิจารณาในการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการ ซื้อ-ขายนั้น ในฐานะของผู้ซื้อ-ขาย โดยทั่วไปที่ไม่ได้ประกอบธุรกิจซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ๆ ควรมีหลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างกว้าง ๆ ดังนี้ (หมายเหตุ : เก็บความส่วนใหญ่จาก www.thaiappraisal.org)

1. ดูทำเล ที่ตั้ง ถนนและทางเข้าออก สภาพแวดล้อม
2. สิ่งก่อสร้าง รายละเอียดวัสดุ โครงสร้างอาคาร การใช้ประโยชน์ปัจจุบัน อายุอาคาร การปรับปรุง
3. สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ น้ำประปา ไฟฟ้า โทรคมนาคม การขนส่ง
4. ผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมาย การใช้ที่ดิน การก่อสร้าง
5. ที่ดิน ขนาด รูปร่าง ความสูงต่ำ การใช้ประโยชน์
6. เอกสารสิทธิ์ ประเภทของเอกสาร การถือครอง เจ้าของ เงื่อนไข ภาระผูกพันต่าง ๆ
7. ราคาขายและเงื่อนไขการจ่ายเงิน (เทียบราคาบ้านแบบเดียวกันกับโครงการอื่น ๆ หรือที่อื่น ๆ)
8. มูลค่าแฝงอื่น ๆ ที่ต้องใช้ความรู้และประสบการณ์เป็นหลักที่จะคาดการณ์ถึงสิ่งที่ไม่อาจตีค่าเป็นเงินได้ในทันที
9. เรื่องปลีกย่อยอื่น ๆ เช่น ความเชื่อ ความนิยม ค่านิยม แนวโน้มของผู้ใช้ประโยชน์ในอนาคต

โดยสรุปแล้ว การประเมินมูลค่าให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย จะทำให้เกิดผลดีแก่ทุก ๆ ฝ่ายโดยถ้วนหน้า ผู้ซื้อได้รับผลดีเนื่องจากได้บ้านที่ใช้อยู่อาศัยลงหลักปักฐาน หรืออาคารสำหรับทำธุรกิจในราคาที่สมเหตุสมผล สามารถพัฒนาชีวิตต่อไปได้ดีทั้งแง่รายได้และจิตใจ ผู้ขายก็ได้รับเงินตอบแทนค่าขายบ้านในราคาที่ไม่ถูกเอาเปรียบ สามารถนำเงินที่ได้ไปลงทุนหมุนเวียนอย่างอื่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการหมุนเวียนไปได้ด้วยดี

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

ถึงแม้เราในฐานะประชาชนผู้ซื้อบ้านทั่วไปจะไม่ใช่นักยุทธศาสตร์ ไม่ใช่นักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เราก็ต้องมีการวางแผนเพื่อที่เราจะได้ตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างรอบรู้ ไม่เสียเปรียบ ไม่รู้สึกสำนึกเสียใจในภายหลังครับ

น้ำมันขึ้นราคา: ควรรีบ รอหรือเลิกซื้อบ้าน

น้ำมันขึ้นราคา: ควรรีบ รอหรือเลิกซื้อบ้าน

ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 26 ฉบับที่ 2033 วันที่ 7-10 สิงหาคม 2548 หน้า 35

 ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>(sopon@thaiappraisal.org)
ที่มา  http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market79.htm

ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย<2>

          ราคาน้ำมันวันนี้ขึ้นสูงขึ้นนับเท่าตัวอย่างน่าใจหาย และยังมีแนวโน้มที่จะขึ้นอีกอย่างไม่หยุดยั้ง ถ้าเรามีแผนการที่จะซื้อบ้าน เราควรจะทำอย่างไรดี รีบ, รอ หรือเลิกซื้อกันแน่
นักพัฒนาที่ดิน: ต้อง "รีบ" เสมอ
          ถ้าไปถามนักพัฒนาที่ดิน โดยมากท่านก็มักต้องว่า “รีบ” คือ ยิ่งรีบยิ่งดี เพราะตัวเองจะได้ขายหมด (ห่วง) ไปเสียที กลยุทธกระตุ้นให้ผู้ซื้อบ้านรีบตัดสินใจซื้อ จึงถูกหยิบยกมาใช้เป็นประจำ โดยเฉพาะในเวลาที่วัสดุก่อสร้างจะขึ้นราคา ยิ่งในช่วงราคาน้ำมันทำท่าจะวิกฤติเท่าไร ก็ยิ่งต้องงัดกลยุทธนี้มาใช้เสมอ คงสังเกตได้ว่า นักพัฒนาที่ดินมักจะพูดว่า “ปีนี้เป็นปีทองของผู้บริโภค เพราะฉะนั้นรีบซื้อด่วน” (ก่อนที่ฉันจะ “แย่”) และทุกปีก็ล้วนถูกเอ่ยอ้างเป็นปีทองกันทั้งนั้น
          อันนี้จะไปโทษนักพัฒนาที่ดินก็คงไม่ได้ คนค้าขายสุจริต ไม่ได้ไปปล้นเขากิน ก็ต้องพยายามกระตุ้นให้คนซื้อด้วยวิธีการสารพัด ขอแต่ไม่ผิดศีลธรรม (แต่อาจกระตุ้นต่อม “อยาก”) ก็ถือเป็นใช้ได้ทั้งนั้น
น้ำมันขึ้นมีผลลบอย่างยิ่ง
          นับแต่ปี 2543 ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มกระเตื้องและเติบโตต่อเนื่องมาโดยตลอด ทั้งที่ราคาวัสดุก่อสร้างได้ปรับตัวสูงขึ้นทุกปี ราคาค่าก่อสร้างอาคารเพิ่มขึ้นถึง 60% ในช่วงปี 2539-2547 และยิ่งในปี 2548 <3> ค่าก่อสร้างอาจเพิ่มขึ้นถึง 75% ในรอบ 10 ปี ที่ผ่านมานักพัฒนาที่ดินอาจนำเรื่องค่าก่อสร้างขึ้นราคามาเป็นข้อ อ้างกระตุ้นให้คนรีบซื้อบ้าน สำหรับอัตราดอกเบี้ย ในช่วง 2 ปีมานี้ ก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น แต่ก็คาดว่าคงไม่สูงขึ้นมากมายและเป็นการปรับตัวอย่างช้า ๆ ประกอบกับสถาบันการเงินต่าง ๆ ก็ล้วนได้บวกเผื่อไว้ในเงินผ่อนเดิมอยู่แล้ว ดังนั้นผลกระทบจึงอาจมีไม่มากนัก
          อาจกล่าวได้ว่า ดอกเบี้ยมีความสัมพันธ์เชิงบวกกับภาวะเศรษฐกิจ กล่าวคือถ้าเศรษฐกิจดี ดอกเบี้ยก็ขึ้นเป็นเงาตามตัว จนกระทั่งเศรษฐกิจร้อนแรงเป็นพิเศษ ก็ยังอาจต้องขึ้นดอกเบี้ยมาชลอ ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างก็เพิ่มขึ้นทั้งในภาวะเศรษฐกิจดี (ต้นทุนค่าแรงเพิ่ม) และเศรษฐกิจตกต่ำ (ราคาวัสดุจากต่างประเทศเพิ่มขึ้นเพราะค่าเงินตกต่ำ)
          ประเด็นสำคัญคงอยู่ที่ราคาน้ำมัน เพราะถ้าราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก ๆ ก็จะเป็นการสร้างการหยุดชะงักให้แก่เศรษฐกิจทั้งระบบ วิกฤติเศรษฐกิจอันเกิดจากราคาน้ำมันเคยเกิดขึ้นในโลกและประเทศไทยมาหลายหน แล้ว ดังนั้นประเด็นราคาน้ำมันจึงมีความสำคัญและน่าหวงเป็นที่สุด
          นี่แหละ การที่สิงคโปร์ไม่ตามก้นฝรั่ง จึงเกิด HDB ขึ้นอย่างสง่างาม
เราควรซื้อบ้านในภาวะนี้หรือไม่
          ประเด็นหลักที่ควรพิจารณาก็คือ เราจะมีเงินเพียงพอกับการผ่อนชำระหรือไม่ (ถ้าซื้อสดก็หมดห่วง) ทั้งนี้พิจารณาจากแหล่งรายได้ของเรา ว่าจะถูกกระทบจากราคาน้ำมันไหม ภาคธุรกิจที่เราอยู่นั้น จะได้รับผลกระทบสูงไหม ถ้าสูง ก็อาจกระทบต่อการงาน อาจตกงานและจะหางานใหม่ได้หรือไม่ ถ้าได้ก็คงไม่มีปัญหา ถ้าไม่ได้ก็คงต้องคิดใหม
          เรายังคงจำได้ว่า สมัยเกิดวิกฤติ ประเภทที่ต้องการซื้อบ้านใกล้ที่ทำงานซึ่งเป็นเหตุผลของกลุ่มเป้าหมายแท้ ๆ ก็ยังมลายไปตามภาวะเศรษฐกิจ เพราะถึงวันนั้นแม้แต่ที่ทำงานก็ไม่มีเหลือแล้ว บางคนที่เคยบอกจะซื้อบ้านเพื่อแต่งงาน หรือสร้างครอบครัวใหม่ ก็ยกเลิกการเพราะไม่มีเงินเพียงพอที่จะซื้อแล้ว เป็นต้น ดังนั้นเราจึงต้องดูว่าเรามีความสามารถในการจ่ายมากน้อยเพียงใด ก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้าน
          ถ้าเรามีความมั่นคงทางการเงินเพียงพอ เราก็สามารถซื้อบ้านได้โดยไม่ต้องรั้งรอ ยิ่งในภาวะตกต่ำอาจยิ่งน่าซื้อเพราะอาจมีบางคน “ร้อนเงิน” จำเป็นต้องขายในราคาถูกว่าท้องตลาด ดังนั้นในกรณีนี้ แม้สมมติอีก 5 ปีข้างหน้า ราคาบ้านจะไม่เพิ่มขึ้น แต่การซื้อต่ำกว่าราคาท้องตลาดก็เท่ากับได้กำไร ได้มูลค่าเพิ่มมาตั้งแต่แรกแล้ว
ควรซื้อบ้านสร้างเสร็จหรือบ้าน "กระดาษ"
          โดยทั่วไปบ้านที่สร้างเสร็จแล้วมี “ภาษี” ดีกว่า ด้วยซื้อแล้วได้แน่นอน บ้านโครงการจัดสรรที่ยังไม่ได้สร้าง ถ้าเศรษฐกิจผันผวนก็อาจ “เจ๊ง” ไปเสียก่อนได้ โดยเฉพาะในขณะนี้ที่มาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ผู้จองซื้อบ้านยังไม่มี (น่าแปลกแท้ เราผ่านบทเรียนจากวิกฤติเศรษฐกิจมา 8 ปีแล้ว ยัง “เจ็บไม่จำ” ยังไม่มีการ “ล้อมคอก” ออกมาตรการนี้เลย)
          แล้วจะปรับตัวกันอย่างไร ในส่วนของคนซื้อบ้าน ถ้าจะซื้อบ้าน “กระดาษ” (ทำสัญญาบนกระดาษก่อนแล้วค่อยสร้าง) เราก็ต้องพยายามเลือกบริษัทที่เชื่อถือได้ (อย่าลืมว่าในยามวิกฤติปี 2540 แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ก็ยัง “เดี้ยง” เลย) ในส่วนของบริษัทพัฒนาที่ดิน ก็อาจปรับตัวด้วยการประกาศมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ด้วยตนเอง เพื่อให้ผู้ซื้ออุ่นใจ อันถือเป็นกลยุทธทางการตลาดอย่างหนึ่ง
ตลาดนี้ไม่ใช่มีเฉพาะบ้านจัดสรร
          คนไทยเคยชินกับการซื้อบ้านจัดสรรมือหนึ่ง จะได้ใหม่ ๆ เฮง ๆ เมื่อคราวฉลองกรุงเทพมหานครครบรอบ 200 ปี (พ.ศ. 2525) กทม.และปริมณฑลมีบ้านรวมกัน 1 ล้านหน่วย บัดนี้ผ่านไป 23 ปีกลับมีบ้านเพิ่มขึ้นอีก 2 ล้าน รวมเป็น 3 ล้านหน่วย และบ้านส่วนใหญ่ก็เป็นบ้านในโครงการจัดสรรหรืออาคารชุดเสียด้วย
          แต่ในอนาคตทิศทางจะเปลี่ยนแปลง กล่าวคือ การซื้อขายหลักอาจไม่ใช่บ้านจัดสรรอีกต่อไป จะเป็นบ้านมือสองเป็นสำคัญ บ้านมือหนึ่งยิ่งเกิดขึ้นมาก บ้านมือสองยิ่งโตเป็นเงาตามตัวและทอดยาวกว่าบ้านมือหนึ่งเสียอีก ในสหรัฐอเมริกา ปีหนึ่ง ๆ มีการซื้อขายบ้านมือสองประมาณ 6 ล้านหน่วย ในขณะที่มีการขออนุญาตสร้างบ้านใหม่เพียง 2 ล้านหน่วยหรือเพียงหนึ่งในสี่เท่านั้น <4>
          ดังนั้นในกรณีประเทศไทย ถ้าเราจะซื้อบ้านมือสอง (ซึ่งบางทียังไม่มีคนอยู่ด้วยซ้ำเพราะเป็นมือสองจากการซื้อ ไม่ใช่จากการอยู่อาศัย) เรายังมีโอกาสซื้อได้อีกมาก ความเสี่ยงต่ำ ราคาต่ำกว่าบ้านมือหนึ่ง แหล่งขายบ้านมือสองก็ได้แก่ สถาบันการเงินต่าง ๆ บรรษัทบริหารสินทรัพย์ทั้งหลาย กรมบังคับคดี บริษัทนายหน้า หรือแม้แต่บ้านใกล้เรือนเคียง อย่างไรก็ตามความเสี่ยงของการซื้อบ้านมือสองก็มี เช่น ต้องตรวจสอบว่ายังมีใครครอบครองหรือบุกรุกอยู่หรือไม่ สภาพเป็นอย่างไร ต้องซ่อมแซมหรือไม่ เป็นต้น
สรุป: ซื้อด้วยวิจารณญาณ
          การซื้อบ้านนั้นเราต้องรอบรู้ (knowledgeable) ด้วยการทำ “การบ้าน” คือไปหาข้อมูลเปรียบเทียบโครงการทั้งเก่าและใหม่ให้ดี ให้เวลากับการไตร่ตรองพอสมควร หรืออาจว่าจ้างหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เช่น นักกฎหมาย ช่างโยธาสำรวจบ้าน ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า นักบริหารทรัพย์สิน เป็นต้น
          ถ้าเราจะซื้อบ้าน โดยเฉพาะเพื่อใช้สอยเอง (ไม่ใช่เก็งกำไร) กอปรด้วยการมีความพร้อมและมั่นใจว่าไม่ซื้อ “ผิดราคา” ก็ซื้อได้ทันทีไม่ต้องรั้งรอ แต่ถ้าประเมินฐานะตัวเองสูงไป ขาดความพร้อมและยังไม่มั่นใจว่าซื้อได้สมราคาหรือไม่ ก็ค่อย ๆ คิดก็ได้ บ้านไม่ใช่ถูก ๆ เช่น ผักปลา (ทั่วไป) อย่าลืมว่า เสียดายที่ไม่ได้ซื้อ ดีกว่าเสียดายที่ซื้อ เพราะ ถ้าซื้อไม่ทัน กล้าเสี่ยงน้อยกว่าคนอื่นแล้วคนอื่นได้กำไรไป ก็ควรอนุโมทนากับเขา ไม่ควรไปอิจฉาเขา แต่ถ้าซื้อผิดพลาดไป ทุนหายกำไรหด จะแย่ไปใหญ่

หมายเหต
<1>	เป็นนักวิจัย-ประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย ขณะนี้ยังเป็นประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA.co.th กรรมการสมาคมการวางแผนและเคหะแห่งอาเซียน ผู้แทนสมาคมอสังหาริมทรัพย์โลก (FIABCI) ประจำ ESCAP และผู้แทนของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน IAAO ประจำประเทศไทย
<2>	ทะเบียนมูลนิธิเลขที่ กท.1075 เป็นองค์กรที่มุ่งให้ความรู้ด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมืองแก่ ประชาชนทั่วไป ถือเป็นองค์กรวิชาชีพอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจการคึกคักต่อเนื่องที่สุดแห่ง หนึ่งในปัจจุบัน
<3>	โปรดดูรายละเอียดได้ใน http://www.thaiappraisal.org/images/cost47-thai.pdf
<4>	โปรดดูรายละเอียดได้ใน http://www.meyersgroup.com/homebuilding/homebuilding.asp

การเปิดตัวโครงการ . . . ดัชนีที่สำคัญที่สุด

การเปิดตัวโครงการ . . . ดัชนีที่สำคัญที่สุด

รายงานประจำปี 2551 วารสารบ้านและเงิน (สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย) หน้า 103-113

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) <2>

            ในยุคสมัยปัจจุบันข้อมูลมีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง บทความนี้จึงชี้ให้เห็นถึงข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อให้ผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์เล็งเห็นถึงความสำคัญของการ สำรวจข้อมูลเพื่อการวางแผนพัฒนา (ของเจ้าของโครงการ) เพื่อการวิเคราะห์การอำนวยสินเชื่อ (ของเจ้าหน้าที่สถาบันการเงิน) เพื่อการจัดทำนโยบายและแผนที่อยู่อาศัย (ของเจ้าหน้าที่หน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง) และเพื่อการลงทุนซื้อทรัพย์สิน (ของนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านทั่วไป) นั่นเอง
            ในฐานะที่ Agency for Real Estate Affairs (AREA) เป็นหน่วยงานเพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่ทำการสำรวจข้อมูลในภาคสนามเกี่ยว กับโครงการเปิดใหม่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ผมจึงขออนุญาตแบ่งปันประสบการณ์เพื่อการพัฒนางานสำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ให้ดียิ่ง ๆ ขึ้นในประเทศไทย เพื่อเป็นหลักประกันความมั่นใจในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบรู้
สถานการณ์ปัจจุบัน
            ข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่นั้น เป็นเครื่องชี้ภาวะที่สำคัญอย่างไร จากตารางข้างท้ายนี้ จะเห็นภาพที่ชัดเจน

            ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery

จากการศึกษาของ AREA ในฐานะศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รวบรวมข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ จะเห็นได้ว่า ในปี 2551 ที่เพิ่งผ่านไปนั้น มีหน่วยขาย เช่น บ้านและห้องชุดโครงการเปิดใหม่ 67,791 หน่วย รวมมูลค่า 184,245 ล้านบาท หรือเป็นเงินหน่วยละประมาณ 2.718 ล้านบาท
            แนวโน้มในช่วง ตั้งแต่ปี 2548 เป็นต้นมา มูลค่าการลงทุนแทบจะไม่แตกต่างกันเลย ยังมีการลงทุนต่อเนื่อง ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจของประเทศไทยมีการเติบโตต่อเนื่องแม้จะไม่มากเช่น ประเทศจีน อินเดีย หรือเวียดนาม  อย่างไรก็ตามในปี 2552 สถานการณ์อาจเปลี่ยนไป กล่าวคือ คาดว่าสินค้าที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในท้องตลาดอาจมีราคาลดลงบ้าง และจำนวนหน่วยขายที่ผลิตอาจจะไม่มากนักเมื่อเทียบกับปี 2551 ดังนั้นจึงคาดการณ์ว่าในปี 2552 จะมีโครงการเปิดใหม่ลดลงในจำนวนหน่วยประมาณ 15% เหลือ 57,622 หน่วย และมูลค่าจะลดลง 19% เหลือเพียง 148,780 ล้านบาท
ปรากฏการณ์ตามฤดูกาล
            ธรรมชาติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะมีลักษณะเป็นวัฏจักรแล้ว ข้อค้นพบที่สำคัญอีกประการหนึ่งในภาคสนามก็คือ ยังมีปรากฏการณ์เปลี่ยนแปลงตามฤดูกาลอีกด้วย

            จากสถิติในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา จะพบว่า ในช่วงต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์มักจะมีความคึกคักมากเป็นพิเศษ ทั้งนี้คงเป็นเพราะการขึ้นปีใหม่ การมีความหวังใหม่ ๆ และในช่วงกลางปี โดยเฉพาะเดือนสิงหาคม มักจะมีภาวะที่ตกต่ำกว่าเดือนก่อน ๆ ทั้งนี้คงเป็นเพราะภาวะฟ้าฝนตกน้ำท่วม เป็นต้น  แต่สำหรับในเดือนอื่น ๆ อาจมีการขึ้น ๆ ลง ๆ (fluctuation) ตามกระแสการส่งเสริมการขายของแต่ละโครงการซึ่งอาจจะแล้วแต่โอกาส
ผู้เล่นรายใหญ่ในวงการ
            ในวงการธุรกิจทั่วไป จะมีผู้ครองส่วนแบ่งตลาดขนาดใหญ่ เช่น ในวงการน้ำอัดลม ยานยนต์ อาหาร เสื้อผ้า เครื่องหนัง ฯลฯ โดยที่ผู้ประกอบการรายอื่นจะแทรกเข้ามาในตลาดได้ยาก เนื่องจากต้องสร้างชื่อเสียงยาวนานและเสียค่าใช้จ่ายสูงมาก อย่างไรก็ตามในวงการอสังหาริมทรัพย์กลับไม่มีใครจะสามารถครองส่วนแบ่งตลาด หลักได้

ผลการสำรวจโครงการเปิดตัวใหม่เฉพาะ มกราคม-ธันวาคม 2551

รายละเอียด	ภาพรวม			เปอร์เซ็นต์
	รวม	บมจ.	อื่นๆ	บมจ.	อื่นๆ
มูลค่าการพัฒนา (ล้านบาท)	184,245	93,608	90,637	51%	49%
จำนวนหน่วย	67,791	32,486	35,305	48%	52%
ราคาขายต่อหน่วย (ล้านบาท)	2.718	2.881	2.567
จำนวนหน่วยที่ยังเหลือ
มูลค่า (ล้านบาท)	105,776	50,775	54,678
จำนวนหน่วย	38,919	17,621	21,298
อัตราการขายต่อเดือน	8.42%	10.79%	6.24%

            บริษัทขนาดใหญ่เช่น บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท บมจ.แลนดแอนด์เฮาส์ แม้มีส่วนแบ่งในตลาดเกือบ 10% แต่ก็ไม่อาจครองเป็นเจ้าตลาดได้ ตามตารางข้างต้นจะเห็นได้ว่า บริษัทมหาชนมีส่วนแบ่งตลาดในแง่ของมูลค่าการพัฒนาประมาณ 51% และในแง่จำนวนหน่วยประมาณ 48%  อย่างไรก็ตามบริษัทมหาชนมีประมาณ 30 แห่ง ไม่ใช่บริษัทใดครองส่วนแบ่งตลาดหลักโดยเฉพาะ
            ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจากตลาดทั่วไปตรงที่ อสังหาริมทรัพย์นั้นติดตรึงอยู่กับที่ เป็น Immovable Asset ดังนั้น เจ้าของที่ดินในแต่ละทำเลก็สามารถพัฒนาที่ดินออกมาขายได้  นอกจากนี้ธรรมชาติประการหนึ่งของผู้ซื้อบ้านก็คือ มักจะคุ้นเคยกับทำเลหนึ่ง ๆ เป็นการเฉพาะ และคงไม่มีผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายได้ที่มีที่ดินทุกหัวระแหง สร้างบ้านเอาใจทุกคนได้ในเวลาเดียวกัน
สำรวจอะไรและอย่างไร
            จากบทวิเคราะห์ตัวอย่างข้างต้น คงเป็นการจุดประกายให้เห็นถึงความสำคัญของการสำรวจข้อมูลภาคสนาม  ในการสำรวจโครงการเปิดใหม่จนเป็นที่ยอมรับได้ว่ามีความเที่ยงตรงเชื่อถือได้ นั้น ประการสำคัญขึ้นอยู่กับการวางแผนให้ดีและดำเนินการอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นจึงควรเข้าใจแนวทางการสำรวจข้อมูลในเบื้องต้นก่อน โดยปกติการสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ ควรดำเนินการทุกวัน ด้วยการส่งนักวิจัยที่มีประสบการณ์ออกสำรวจข้อมูลโครงการเปิดใหม่ถึงที่ตั้ง โครงการแต่ละแห่ง
            อย่างไรก็ตามในบางแห่งเมื่อเดินทางไปถึง อาจพบว่ายังไม่เปิดตัว (ตามที่ลงโฆษณาหรือแถลงข่าวไว้) ด้วยยังไม่มีเอกสารประกอบการขาย (brochure) ใบราคาหรือสำนักงานขายก็ยังไม่เรียบร้อยก็ต้องเดินทางไปสำรวจเก็บข้อมูลใน ครั้งต่อไป จะละเลยไม่ได้ และโดยที่มีโครงการประเภทที่รอเปิดตัวอยู่เป็นจำนวนมาก ในการปฏิบัติงาน จึงควรมีรายชื่อโครงการที่รอเปิดเพื่อที่จะได้แวะไปเยี่ยมเยียนเป็นระยะ ๆ ซึ่งในแต่ละเดือน คณะนักวิจัยมีรายชื่อโครงการเป้าหมายที่เฝ้าจับมาดูการเปิดตัวนับร้อย โครงการ
            โครงการเปิดใหม่ (newly launched project) หมายถึงโครงการที่เพิ่งเริ่มเข้าสู่ตลาดเป็นครั้งแรก หรืออาจเป็นบางส่วนหรือบางระยะ (phase) ของโครงการที่เปิดขายในภายหลัง โครงการขนาดใหญ่โครงการหนึ่งอาจไม่ได้เปิดขายทีเดียวหมดแต่เปิดเป็น phase ใหม่ ๆ ดังนั้นในการสำรวจภาคปฏิบัติจึงต้องไปสำรวจซ้ำอีก เพื่อบันทึกให้เห็นว่ามีอุปทานเพิ่มเข้ามาในตลาดมากน้อยเพียงใดในแต่ละห้วง เวลา นอกจากนี้ โครงการเปิดใหม่ยังรวมถึงโครงการเดิมที่เคยเปิดตัวไปแล้วแต่ประสบปัญหา “เจ๊ง” ไป ต่อมาเจ้าของใหม่นำโครงการมา “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” แล้วเปิดใหม่โดยใช้ชื่อใหม่หรือชื่อเดิม (relaunch) ก็ตาม
            การสำรวจโครงการเปิดใหม่ ควรสำรวจตั้งแต่โครงการที่อยู่อาศัย ควรรวมถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (commercial properties โดยมีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เป็นอาทิ) อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม (industrial properties โดยมีมินิแฟคตอรี่ นิคมอุตสาหกรรม เป็นอาทิ) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน (resort properties โดยมีอาคารชุดตากอากาศ รีสอร์ท สนามกอล์ฟ เป็นอาทิ) อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่เปิดตัวทั่วประเทศตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยถึง 90%
            แหล่งข้อมูลของโครงการเปิดใหม่นี้ส่วนหนึ่งมาจากสื่อมวลชนต่าง ๆ แต่แหล่งสำคัญก็คือการสำรวจแบบ “ปูพรม” ในภาคสนามเป็นระยะ ๆ การสำรวจนี้จึงไม่ใช่การสุ่มตัวอย่าง แต่เป็นการสำรวจแบบ (เกือบ) 100% คือแทบจะหาโครงการใดที่หลง/ตกสำรวจไม่ได้เลย หากมีกรณีตกหล่นไป ก็จะได้รับการสำรวจจนพบในรอบต่อไปของการ “ปูพรม” ซ้ำในพื้นที่เดิม และด้วยการที่มีข้อมูลครบถ้วน การวิเคราะห์ต่าง ๆ จึงมีพลัง น่าเชื่อถือและสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้อย่างแท้จริง
            ในการสำรวจ นักวิจัยไปในฐานะผู้ซื้อบ้านเพื่อขอทราบข้อมูลโครงการเบื้องต้นเช่นที่ผู้ ซื้อบ้านอย่างรอบรู้ทั่วไปพึงรู้ ไม่ใช่การสำรวจข้อมูลภายในหรือ “สืบ” ข้อมูลเชิงลึกใด ๆ สิ่งที่ต้องการทราบก็คือลักษณะของโครงการ สถานการณ์การขาย การส่งเสริมการขาย โครงการในอนาคต (ถ้ามี) และนำข้อมูลของแต่ละโครงการประมวลผล

            ข้อมูลที่สำรวจได้จะนำมากรอกลงใน fact sheet พร้อมภาพถ่ายสถานที่จริง ลงตำแหน่งในแผนที่คอมพิวเตอร์ แสดงผังโครงการโดยสังเขป ภาษาที่ใช้ในรายงานนี้เป็นการบรรยายสภาพจริง โดยไม่มีการ “ใส่สีใส่ไข่” หรือไม่มีการเขียนออกในเชิงบวกหรือลบเช่นการโฆษณา สำหรับ fact sheet ที่มีอยู่ 2 แผ่นต่อโครงการนี้ จะได้นำส่งผู้ประกอบการโครงการนั้น ๆ ให้ตรวจสอบอีกครั้งหนึ่งว่าทางนักวิจัยได้สำรวจไว้สอดคล้องกับความเป็นจริง หรือไม่
ข้อมูลภาคสนามคือคำตอบสุดท้าย
            การได้มาซึ่งข้อมูลด้วยการสำรวจภาคสนามนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง และมีความน่าเชื่อถือกว่าแหล่งข้อมูลทุติยภูมิต่าง ๆ ด้วยเหตุผลดังนี้:
            1. ไม่อาจพึ่งการโฆษณาตามหน้าหนังสือพิมพ์หรือสื่อมวลชนอื่นๆ เป็นหลัก เพราะบางโครงการลงโฆษณาแล้วแต่ยังไม่เปิดตัว สิ่งที่โฆษณากับการเปิดตัวจริงอาจต่างกัน เช่น โฆษณาว่าเปิด 10 ตึก แต่เปิดจริงเพียง 1-2 ตึกเป็นต้น นอกจากนี้การโฆษณายังได้ข้อมูลเพียงบางส่วน ไม่เพียงพอต่อการใช้ประกอบการวิเคราะห์เพื่อการวางนโยบายและแผนใด ๆ ดังนั้นข้อมูลการโฆษณา แม้จะเป็นข้อมูลที่ทันสมัยยิ่ง แต่ก็อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
            2. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เพราะไม่ครอบคลุมการขออนุญาตอาคารชุด เพราะบางโครงการขายก่อนได้รับใบอนุญาตจัดสรร หรือได้รับใบอนุญาตแล้วแต่ไม่ได้สร้าง (อาจเพราะยังไม่ได้ฤกษ์) นอกจากนี้การขออนุญาตจัดสรรยังต้องขอทั้งโครงการ แต่ที่เปิดขายอาจเป็นทีละระยะการพัฒนา ดังนั้นการนำตัวเลขทั้งโครงการซึ่งอาจมีจำนวนนับพัน ๆ หน่วยมาประมวล ก็คงจะผิดความจริงไปแน่นอน ดังนั้นข้อมูลการขออนุญาตจัดสรร แม้เป็นข้อมูลที่เป็นทางการ แต่อาจไม่สะท้อนความเป็นจริง
            3. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการจดทะเบียนบ้านใหม่ เพราะบ้านที่จดทะเบียนนั้นสร้างเสร็จไปหลังจากทำการขาย 6 เดือน – 3 ปีแล้ว บ้านส่วนมากมีกิจกรรมการขายก่อนสร้างเสร็จ บ้านที่สร้างเสร็จวันนี้จึงสะท้อนอุปสงค์ในอดีตไม่ใช่ปัจจุบัน บ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายมีเพียงส่วนน้อยนิดมาก นอกจากนี้ยังมีบ้านบางหลัง “ซิกแซก” ได้บ้านเลขที่ก่อนบ้านเสร็จก็ยังมี (แต่ก็เป็นส่วนน้อยนิดเช่นกัน) ดังนั้นข้อมูลการจดทะเบียนบ้านใหม่ แม้เป็นตัวเลขที่แน่ชัด แต่ไม่สะท้อนภาวะตลาดในปัจจุบัน
            4. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการขอสินเชื่อของสถาบันการเงิน เพราะการให้สินเชื่อบ้าน (post finance) ก็คล้ายกับการจดทะเบียนบ้านใหม่ เป็นข้อมูลที่ไม่สะท้อนภาวะการซื้อขายที่อยู่อาศัยในตลาด บ้านส่วนมากถูกจองซื้อไปนานแล้ว ผ่อนดาวน์เสร็จอีก 6 เดือนถึง 3 ปี (มีบ้านเลขที่แล้ว) จึงค่อยไปขอสินเชื่อ เป็นต้น นอกจากนี้ในการกู้เงินยังมีทั้งกู้เพิ่มหรือเปลี่ยนย้ายสถาบันการเงิน (refinance) อีกด้วย
            5. ไม่อาจพึ่งข้อมูลของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เพราะผู้ประกอบการอาจไม่เต็มใจเปิดเผยข้อมูลด้วยถือเป็นการเสียลับทางธุรกิจ บางคนบอกว่า “ถ้าจะแก้ผ้า ต้องแก้พร้อมกัน” แต่ส่วนมากไม่มีใครยอม (มีแต่คนดูไม่มีคนยอมแก้) ที่สำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ 3 สมาคม มีสมาชิกรวมกันอาจไม่ถึง 200 บริษัท (ไม่นับรวมบุคคลธรรมดาหรือบริษัทสมาชิกที่ไม่ใช่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน) ถือว่าไม่ได้เป็นตัวแทนที่แท้จริงของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ลำพังเฉพาะบริษัทพัฒนาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็มีถึง 900 บริษัทแล้ว <3>
            6. ไม่อาจพึ่งข้อมูลจากนายหน้า เพราะนายหน้าก็ขายได้เพียงบางส่วน การซื้อขายผ่านนายหน้ายังเป็นส่วนน้อย ต่างจากนายหน้าในสหรัฐอเมริกาที่ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบทั้งหมด นอกจากนี้กรณีนายหน้าก็อาจมีผลประโยชน์จากการขาย (conflict of interest) ดังนั้นจึงอาจไม่สะดวกที่จะนำเสนอตัวเลขที่เป็นจริงในบางกรณี
            ดังนั้นการสำรวจภาคสนามจึงเป็นคำตอบสุดท้ายในการหาข้อมูลที่เชื่อถือได้มา ประกอบการวิเคราะห์เพื่อการวางแผนของ ทั้งภาครัฐและภาคเอกชน
วิเคราะห์สถานการณ์เชิงเปรียบเทียบ
            ในส่วนต่อไปนี้เป็นการวิเคราะห์สถานการณ์เชิงเปรียบเทียบ ระหว่างการเปิดตัวโครงการใหม่ (launch) กับการจดทะเบียนบ้านใหม่ (built) ซึ่งจะเห็นภาพที่ชัดเจนถึงการหน่วงเวลา (time lag) ที่น่าสนใจ

            ในช่วงก่อนเกิดวิกฤติ (พ.ศ.2537-2538) จะสังเกตได้ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ มีมากกว่าการสร้างเสร็จ คือทำนอง “สร้างไม่ทันขาย” โดยปกติการก่อสร้างจะเกิดขึ้นภายหลังการเปิดตัว บ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายจึงมีน้อยมากในตลาด ภาวะเช่นนี้เป็นปรากฏการณ์ของช่วง “ขาขึ้น” ราคาที่อยู่อาศัยก็จะเพิ่มขึ้นตามลำดับ
            ส่วนการเปิดตัวเป็นดัชนีที่ไวต่อภาวะเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก เช่นในปีที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 ซึ่งมีการลดค่าเงินบาท ตลาดการเงินพังทลาย การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเหลือ 36,537 หน่วย ในขณะที่ปีก่อนหน้าเปิดตัวถึง 120,671 หน่วย แต่ในด้านการก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จจนได้ทะเบียนบ้าน ยัง “ไม่รู้ร้อนรู้หนาว” โดยปี 2540 ยังก่อสร้างจนเสร็จอีก 111,937 หน่วย ซึ่งไม่แตกต่างกันมากนักจากปีก่อนหน้าที่ก่อสร้างเสร็จ 138,726 หน่วย
            ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่า การจดทะเบียนบ้านใหม่ ไม่สามารถเป็นเครื่องชี้ภาวะที่ทันการ ไม่สามารถสะท้อนภาวะตลาดที่แท้จริง ณ ห้วงเวลาปัจจุบัน แต่เป็นการสะท้อนภาวะตลาดในอดีต หรืออีกนัยหนึ่งมีการหน่วงเวลา (time lag) ระหว่างการจดทะเบียนบ้านใหม่กับภาวะตลาดที่แท้จริง โดยในภาวะที่ตลาด “วาย” แล้ว แต่การก่อสร้างก็ไม่อาจหยุดได้ เพราะได้ทำสัญญากันก่อนหน้าไว้แล้ว และเมื่อสถาบันการเงินสะดุดในการอำนวยสินเชื่อ ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องใช้บริการนี้ จึงทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ บางส่วนถึงล่าถอยไปก่อน และกลุ่มธุรกิจกลุ่มแรก ๆ ที่ประสบภาวะล้มละลายในห้วงวิกฤติเศรษฐกิจก็คือผู้รับเหมาก่อสร้างนั่นเอง เพราะถูก “เบี้ยว” ค่ารับเหมา ไม่ว่าจะเป็นเพราะสถานการณ์บังคับหรือความจงใจของผู้ประกอบการบางส่วนนั่น เอง
            หากนำการวิเคราะห์เรื่องการเปิดตัวโครงการมาขยายผลทำความเข้าใจเพิ่มเติม จะค้นพบปรากฏการณ์ที่น่าสนใจยิ่งก็คือ นับแต่จุดตัดระหว่างเส้นการเปิดตัวโครงการกับเส้นการจดทะเบียนบ้านใหม่ในปี 2544 จะเห็นได้ว่าตั้งแต่ปี 2545 ถึงปัจจุบัน การเปิดตัวโครงการยังอยู่เหนือเส้นการจดทะเบียนบ้านใหม่ นี่แสดงว่าสถานการณ์ตลาดนับแต่ปี 2545 เป็นต้นมา อยู่ในภาวะ “ขาขึ้น” กล่าวอีกนัยหนึ่งตราบใดที่เส้นการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่เหนือเส้นการจด ทะเบียนบ้านใหม่ สถานการณ์ตลาดยังคงมีสุขภาพที่ดีนั่นเอง อย่างไรก็ตามในห้วงเวลาระหว่างปี 2545-2550 ที่ผ่านมา ก็ยังมีการผันผวน (fluctuation) ของภาวะตลาดอยู่บ้าง โดยขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านดอกเบี้ย เศรษฐกิจและอื่น ๆ แต่โดยภาพรวมแล้ว ภาวะตลาดก็ยังดีกว่าช่วงวิกฤติปี 2540
การวิเคราะห์ต่อเนื่องวงจรอสังหาริมทรัพย์
            ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ ยังสะท้อนภาวะวงจรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี กล่าวคือ:
            1. ในช่วงปี 2537-2539 แม้ตลาดจะหดตัวลงบ้าง แต่ก็ไม่ได้หดตัวลงอย่างฮวบฮาบ (เป็นเท่าตัวต่อปี) โดยตัวเลขการเปิดตัวใหม่ ลดลงจาก 253,028 หน่วยในปี 2537 เป็น 155,522 หน่วยในปี 2538 และ 120,671หน่วยในปี 2539
            2. แต่ในช่วงปี 2539-2541 ซึ่งเป็นช่วงวิกฤติ การหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างรุนแรงหลายเท่าตัวต่อปี กล่าวคือลงลงจาก 120,671 ในปี 2539 เหลือเพียง 36,537 หน่วยในปี 2540 และ 2,407 หน่วยในปี 2541 ซึ่งถือว่าเป็นการหดตัวจนแทบไม่มีอะไรเกิดใหม่เลย
            3. ส่วนในทางตรงกันข้ามภาวะตลาด “ขาขึ้น” ช่วงปี 2543-2546 กลับมีการเติบโตอย่างรวดเร็วนับเท่าตัวต่อปี โดยในปี 2543 มีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เพียง 6,789 หน่วย แต่พุ่งพรวดเป็นเท่าตัวในปี 2544 (13,126 หน่วย) และพุ่งขึ้นอีกนับเท่าตัวในปี 2545 (29,217 หน่วย) และอีกเกือบเท่าตัวในปี 2546 (55,539 หน่วย)
            ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ปรากฎการณ์วงจรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีลักษณะขึ้นลงอย่างรวดเร็ว (ขึ้นเร็ว ลงเร็ว) แต่เมื่อเทียบกับหุ้นหรือดัชนีราคาสินค้าอื่น ๆ ก็ยังถือว่าอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงช้า (passive) สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับวงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้เขียนได้วิเคราะห์ไว้อย่างละเอียดในวารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ฉบับที่ แล้ว (ตุลาคม-ธันวาคม 2549) <7>
เคล็ดลับอยู่ที่การทำซ้ำ
            ในการสำรวจภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในภาคสนามนั้น บางท่านอาจแย้งว่า ไม่อาจน่าเชื่อถือได้ เพราะคนที่ออกไปสำรวจบางคนอาจจะไม่แนบเนียนพอ (ถูกจับได้) พนักงานขายที่เชี่ยวชาญดูออกว่าใครเป็นคนซื้อ ใครเป็นคนสำรวจ และที่สำคัญไม่มีหลักฐาน (ทะเบียนผู้ซื้อ) มายืนยัน มีแต่ตัวเลขที่ผู้วิจัยเก็บรวบรวมมา ข้อนี้หากการสำรวจในฐานะผู้ซื้อบ้านไม่ประสบความสำเร็จ คณะนักวิจัยก็ต้องส่งนักวิจัยคนใหม่ไปสำรวจใหม่ เอาให้แนบเนียนกว่าเดิม พนักงานขายที่แม้จะเชี่ยวชาญอย่างไร ก็ต้องการจะได้ลูกค้า ถ้านักวิจัยทำตัวน่าเชื่อถือ ไม่ได้ถามซอกแซกอะไรมาก แต่ถามในสิ่งที่ผู้สนใจซื้อบ้าน (อย่างรอบรู้) พึงรู้ เชื่อว่าพนักงานขายก็คงเต็มใจให้ข้อมูลตามสมควร
            สิ่งที่พึงยึดถือก็คือ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายจำเป็นที่จะต้องไปดูหรือไปรับทราบ สถานการณ์ที่เป็นจริง (ภาษาจีนเรียกว่า “หั่งเช้ง” หรือ ที่ฮ่องกงเรียก (ดัชนี) “หั่งเส็ง”) การรู้ภาวะตลาดไม่ใช่สิ่งจำเป็นเฉพาะในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่จำเป็นในทุกวงการธุรกิจ เช่น ในวงการธุรกิจค้าผ้าสำเพ็ง ผู้ค้าก็อาจต้องไปจิบน้ำชากับร้านค้าเพื่อนบ้าน ประชุมแลกเปลี่ยนเพื่อให้ได้รู้หั่งเช้งของตลาดนั่นเอง การทำโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้วไม่สำรวจของกันและกัน ก็ย่อมไปไม่รอด และแน่นอนว่า คนเข้าเยี่ยมชมโครงการสัก 100 คน อาจมีคนซื้อสัก 10 คน ดังนั้น 90 คนที่เหลืออาจเป็นนักสำรวจวิจัยของบริษัทคู่แข่งบ้าง ก็ไม่เป็นไร การทำโครงการโดยไม่พึ่งพิงการสำรวจวิจัย ก็เท่ากับทำไปอย่างมืดบอด
            การที่จะเข้าถึงความจริงนั้น ไม่อาจได้จากการกระทำที่ทุจริต เช่น ไปพ่วงโทรสารของคนอื่นอย่างที่เคยได้ยินในอดีต <4> หรือไปส่งคนไปแอบอยู่บนฝ้าเพดานในสำนักงานขายของคู่แข่ง แล้วลงมาค้นหาข้อมูลการขายแบบคดี Water Gate <5> ธุรกิจนี้ก็ไม่มีความจำเป็นยิ่งยวดขนาดส่งสายลับไปตีสนิทกับเลขานุการหรือ พนักงานของบริษัทคู่แข่งรายใหญ่เพื่อล้วงความลับแต่ประการใด การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นธุรกิจแขนงหนึ่ง ไม่ใช่อาชญากรรม จึงไม่มีความจำเป็นต้องรู้อะไรลึกซึ้งขนาดเป็น “ข่าววงใน” เช่นนั้น ข้อมูลที่พึงรู้ก็คือข้อมูลที่ผู้ซื้อบ้านอย่างรอบรู้พึงรู้เท่านั้น ข้อมูลเหล่านี้ก็เพียงพอที่จะนำมาวิเคราะห์ให้เห็นถึงภาวะตลาดที่แท้จริง เพื่อที่การประกอบการพัฒนาที่ดินจะได้ไม่หลงทาง
            ดังนั้นผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินแต่ละราย หากทำโครงการหนึ่ง ๆ และมีโครงการคู่แข่งที่มีสินค้า และ/หรือ ตั้งอยู่ในทำเลใกล้เคียงสัก 10 โครงการ โครงการเหล่านี้ก็สมควรได้รับการสำรวจเป็นระยะ ๆ เพื่อทราบความเคลื่อนไหว เช่น มีการปรับราคาหรือไม่ มีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบของสินค้าหรือผังโครงการหรือไม่ มีกิจกรรมการส่งเสริมการขายใด ๆ หรือไม่ มีการก่อสร้างคืบหน้าไปอย่างไรบ้าง ฯลฯ
            เคล็ดลับแห่งความสำเร็จของการสำรวจก็คือการทำซ้ำ คือหากในโครงการหนึ่ง ๆ ได้รับการสำรวจบ่อย ๆ แทบทุกเดือน (แต่อาจเปลี่ยนคนไปบ้างเพื่อไม่ให้จับได้) นักวิจัยก็อาจรู้ข้อมูลที่เป็นจริงมากกว่าพนักงานขาย โดยเฉพาะพนักงานขายที่ทำงานโดยไม่ได้วิเคราะห์อะไรเป็นพิเศษ หรืออาจรู้ดีกว่าหัวหน้าพนักงานขาย (ที่เพิ่งมาใหม่และขาดข้อมูลการขายต่อเนื่อง) หรืออาจรู้ดีกว่ากระทั่งตัวผู้ประกอบการเอง โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ไม่ใช่มืออาชีพ ไม่ค่อยเข้าโครงการ เป็นต้น
            การหาข้อมูลจึงไม่ใช่ต้องมีหลักฐานแน่ชัด เป็นทางการ มี “ใบเสร็จ” แต่คือการเฝ้าสังเกตและศึกษาถึงความเปลี่ยนแปลงเป็นระยะ ๆ การที่จะสามารถทราบความเป็นจริงได้ ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน พนักงานขาย หรือวิศวกร สถาปนิก ก็ล้วนแต่ต้องสวมวิญญาณนักวิจัย เพื่อที่จะได้เก็บรวบรวมข้อมูล ทำความสะอาดข้อมูล วิเคราะห์ข้อมูลเพื่อนำมาปรับปรุงหรือพัฒนา และจากนั้นยังต้องติดตามผลและประเมินผลการศึกษาวิเคราะห์นั้น เพื่อการปรับปรุงในห้วงต่อมา
ต้องตระหนักรู้ถึงมูลค่า
            ในการสำรวจวิจัยในภาคสนามนั้น โครงการที่ได้รับการสำรวจในครั้งแรก อาจต้องใช้เงินประมาณ 3,000 บาท ถ้าปีหนึ่งมี 400 โครงการก็เป็นเงิน 1,200,000 บาท ในแต่ละปี มีโครงการในท้องตลาดที่ยังขายอยู่ประมาณ 1,200 โครงการ หากแต่ละโครงการได้รับการสำรวจประมาณ 4 ครั้ง ๆ ละ 1,500 บาท ก็จะเป็นเงิน 7,200,000 บาท รวมแล้วงบประมาณปีหนึ่งใช้เพียง 8,400,000 บาท ถ้าเทียบกับคุณค่าของข้อมูลเพื่อการตลาด การขายของผู้ประกอบการ เพื่อการอำนวยสินเชื่อ เพื่อการวางนโยบายและแผนที่เหมาะสม นับว่าคุ้มแสนคุ้ม ในปีหนึ่ง ๆ มีการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 200,000 ล้าน <6> อำนวยสินเชื่อปีละ 300,000 ล้าน (ทั้งบ้านเก่าและบ้านใหม่) เงินเพียง 8,400,000 บาท มีสัดส่วนเพียง 0.0042% ของเงิน 200,000 ล้านบาทเท่านั้น
            ในมูลค่าของโครงการพัฒนาที่ดินหนึ่ง ๆ ผู้ประกอบการต้องจ่ายค่าโฆษณาและบริหารการขายประมาณ 3% จ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 5% จ่ายค่าบริหารโครงการประมาณ 10% ของมูลค่าโครงการ และจ่ายดอกเบี้ยอีกประมาณ 12% ของมูลค่าโครงการ  ถ้าผู้ประกอบการรายใดดูแคลนความศักดิ์สิทธิ์ของข้อมูล ไม่ยินดีที่จะจ่ายสัก 0.05 – 0.2% ของมูลค่าโครงการในการการสำรวจวิจัยเพื่อตรวจสอบความเป็นไปได้ของโครงการ แล้ว โอกาสแห่งความเสียหายย่อมจะมีสูงมาก
            ผู้ประกอบการบางส่วนอาจหวังพึ่งข้อมูลของทางราชการ ซึ่งไม่ได้ครอบคลุมลงพื้นที่เฉพาะ หรือเพียง “เสพข่าว” จากหน้าหนังสือพิมพ์ ซึ่งเป็นข้อมูลที่ถูกที่สุด เพราะหนังสือพิมพ์ฉบับหนึ่งอาจมีราคา 8-40 บาท ข้อมูลเช่นนี้จะไปเชื่อถือได้อย่างไร และยิ่งเมื่อหนังสือพิมพ์พยายามเสนอข่าวให้ดูตื่นเต้นหวือหวาเพื่อเรียกหาคน ซื้อบ้าง ผู้ประกอบการยิ่งจะไปทึกทักเชื่อไม่ได้ หรือจะไป “ตีอกชกหัว” หาว่าหนังสือพิมพ์ลงข่าวให้ตลาดเสียหายไม่ได้ ทุกฝ่ายต้องเคารพในวิจารณญาณของผู้บริโภคด้วย
ที่ AREA ทำอย่างไร
            ท่านทราบไหมว่า ปีหนึ่ง ๆ ค่าสมาชิกข้อมูลของ AREA ไม่มากนัก  AREA มีสมาชิกงานวิจัยรายปี ๆ ละ 55,000 บาท แต่มีสมาชิกไม่ถึง 100 ราย แสดงว่า AREA มีรายได้ในการนี้ประมาณ  5,000,000 บาท เมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายปีละเกือบ 10 ล้านบาท แต่ AREA ก็ยังยินดีที่จะทำเพราะถือเป็นงานที่คนทำงานวิจัยรักที่จะทำ และสักวันหนึ่งก็อาจมีผู้เห็นความสำคัญของข้อมูลเพิ่มขึ้น และมาเป็นสมาชิกเพิ่มเติมในที่สุด นอกจากนี้ AREA ยังสามารถใช้ข้อมูลดังกล่าวเพื่อประกอบการศึกษาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ให้ กับผู้เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและภาคเอกชน รวมทั้งการพิมพ์หนังสือ “Housing Yellow Pages” ขายให้สำหรับผู้สนใจซื้อบ้านได้ใช้ประกอบการตัดสินใจด้วย
            ปีหนึ่ง ๆ ประเทศไทยไม่ต้องใช้เงินเป็น 100 ล้านบาทเพื่อเก็บข้อมูลที่ (แทบ) ไม่ได้ใช้ไว้มากมายเลย แต่ AREA ใช้เงินเพียง 10 ล้านบาท ก็เพียงพอที่จะนำมาวิเคราะห์สถานการณ์ที่ถูกต้อง บางท่านอาจมองว่า AREA เป็นคู่แข่งกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แต่ความจริงไม่ใช่ ทางศูนย์ข้อมูลฯ ให้ความกรุณาว่าจ้าง AREA ทำการศึกษาเป็นระยะ ๆ ด้วยซ้ำ และผมเองก็ยังเป็นหนึ่งในคณะที่ปรึกษาเพื่อการจัดตั้งศูนย์ฯ แห่งนี้ในช่วงปี 2544-2545
            ศูนย์ข้อมูลในภาคเอกชนอย่าง AREA อยู่ได้ด้วย “ศรัทธา” จากผู้เกี่ยวข้องโดยตรง คือถ้าผู้เกี่ยวข้องเห็นความสำคัญก็จะเสียเงินสมัครเป็นสมาชิก ถือเป็นการอุดหนุนกัน ดังนั้น AREA จึงต้องพยายามทำให้ดี มีคุณภาพ จนผู้เกี่ยวข้องตัดสินใจเสียเงินค่าสมาชิก ผู้ที่เป็นสมาชิกข้อมูล AREA ย่อมตระหนักว่าตนจะได้รับข้อมูลที่เสมอหน้าและเท่ากัน ณ เวลาเดียวกันหมด โดยไม่เกิดการได้-เสียเปรียบกันในหมู่ทุกคนที่จ่ายเพื่อข้อมูล AREA ยังแสดงให้เห็นถึงความเป็นอิสระทางวิชาการ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับผู้มีส่วนได้เสียใด และด้วยการปฏิบัติเช่นนี้เองจึงเป็นหนทางแห่งความพอเพียงและยั่งยืนโดยไม่จำ เป็นต้องอาศัยการอุดหนุนพิเศษใด ๆ
สร้างสถาบันข้อมูล
            ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA พยายามสร้างชื่อเสียงในด้านต่าง ๆ เพื่อพิสูจน์ความน่าเชื่อถือ เช่น ได้รับรางวัลบริษัทจรรยาบรรณดีเด่นจากหอการค้าไทย และยังถือเป็นวิสาหกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกและแห่งเดียวในประเทศ ไทยที่ได้รับการรับรอง ISO 9001 ทั้งระบบ <8> นอกจากนี้ยังต้องมีการรับผิดชอบต่อสังคม (CSR: corporate social responsibility) <9> โดยไม่เบียดเบียนผู้มีส่วนได้เสีย (beneficiaries) ใด หรือกระทำการใด ๆ เพื่อให้อยู่รอดโดยไม่คำนึงถึงขอบเขตของกฎหมาย การที่ AREA ต้องพยายามยกระดับมาตรฐานก็เพื่อสร้างศรัทธาและความเชื่อถือจากวัตรปฏิบัติ จริง
            AREA เป็นวิสาหกิจคนไทยแท้แต่ผู้เขียนก็ไม่อาจอ้างได้ว่า  “เราคนไทยต้องใช้ของไทย” วิสาหกิจไทยที่จะมีสิทธิเรียกร้องให้คนไทยใช้บริการนั้นต้องเป็นวิสาหกิจที่ ทำสินค้าหรือบริการได้ดีหรือดีกว่าต่างชาติแต่ขาย ณ ราคาที่ต่ำกว่าต่างชาติเท่านั้น AREA เป็นวิสาหกิจไทยที่สู้ต่างชาติได้ ต่างชาติอาจทำธุรกิจข้อมูลคล้าย AREA แต่มีไว้เพื่อการโฆษณาชวนเชื่อประกอบการขายเป็นสำคัญ แต่ AREA ไม่เป็นนายหน้า ไม่พัฒนาที่ดินเอง ดังนั้นจึงมีความเป็นกลางโดยเคร่งครัด
            สุดท้ายนี้ผู้เขียนใคร่ขอนำเสนอว่า ข้อมูลต้องได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่องเพื่อให้มีคุณค่าคู่ควรกับการซื้อมา ใช้สอยของผู้เกี่ยวข้อง เราไม่ได้ทำข้อมูลเพื่อยกระดับฐานะทางวิชาการของตนเอง แต่มุ่งหวังยกระดับวิชาการของสังคม ให้ทุกฝ่ายมีความรอบรู้ และที่สำคัญมุ่งหวังให้สังคมได้มีข้อมูลที่มีคุณค่าไปใช้สอยให้เกิดประโยชน์ ในภาคปฏิบัติ

หมายเหตุ:
<1>	ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย ที่ปรึกษา Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรกำหนดมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินสหรัฐอเมริกาที่จัดตั้ง โดยอำนาจ ของสภาคองเกรส และกรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association  Email: sopon@area.co.th
<2>	AREA หรือ Agency for Real Estate Affairs เป็นศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่ทำการสำรวจ ข้อมูลตลาด อสังหาริมทรัพย์ในภาคสนามอย่างต่อเนื่องทั่วประเทศมาตั้งแต่ พ.ศ. 2537 เป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกและแห่งเดียวที่ได้รับมาตรฐาน ISO 9001 ทั้งระบบ และยังได้รับรางวัลบริษัทจรรยาบรรณดีเด่นของหอการค้าไทย โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ www.area.co.th
<3>	ผลจากการสำรวจของ AREA ในการสำรวจล่าสุด ณ ธันวาคม 2551 (AREA. ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ.2552)
<4>	มีอยู่ครั้งหนึ่ง นานมาแล้วประมาณก่อนปี 2530 เคยมีกิจการอุตสาหกรรมแห่งหนึ่ง พ่วง facsimile ของบริษัทคู่แข่งไว้ พอบริษัทคู่แข่งส่ง quotation ไปให้ลูกค้าต่างประเทศ ตนเองก็สามารถรู้ราคาใน quotation นั้นก่อน จึงส่งไปแข่งขันตัดราคากันได้
<5>	ได้มีข่าวอื้อฉาวกรณีคนของประธานาธิบดีนิกสัน แห่งสหรัฐอเมริกาได้บุกเข้าไปในที่ทำการพรรคฝ่ายตรงข้ามเพื่อค้นหาข้อมูลการ หาเสียงในช่วงการรณรงค์หา เสียงเลือกตั้งประธานาธิบดี จนพัวพันไปถึงตัวประธานาธิบดี และสุดท้ายประธานาธิบดีต้องประกาศลาออกจากตำแหน่ง โปรดดูรายละเอียดที่  http://www.watergate.info/
<6>	อ้างแล้ว ตามข้อ 3 ข้อมูลการสำรวจของ AREA ณ ธันวาคม 2551
<7>	โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.ghbhomecenter.com/news/journal47/P38.pdf
<8>	ดูรายละเอียดของรางวัลและเกียรติประวัติของ AREA ได้ที่ http://www.area.co.th
<9>	โปรดอ่านบทความ ดร.โสภณ พรโชคชัย CSR คือหน้าที่ใช่อาสา CSR Journal ฉบับเดือน ตุลาคม/October 2006 หน้า 25 หรือที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market130.htm

เก็บตังค์ : 5 สิ่งที่ต้องทำ ต้อนรับปีใหม่

เก็บตังค์ : 5 สิ่งที่ต้องทำ ต้อนรับปีใหม่

วันศุกร์ที่ 28 ธันวาคม 2555 เวลา 01:00 น.

ที่มาhttp://www.dailynews.co.th/article/825/174874

แนะวิธีเตรียมตัวต้อนรับปีใหม่ พร้อมกับวางแผนทางการเงินให้ตนเอง

ใกล้วันปีใหม่ หลายคนเตรียมตัวพักผ่อนกับวันหยุดยาว รวมถึงเตรียมตัววางแผนสำหรับปี 2556 ที่กำลังจะเข้ามาถึงนี้ ปี 2555 ที่กำลังจะผ่านพ้นไปมีเหตุการณ์ต่างๆ มากมาย หลายคนรีบซื้อบ้าน ซื้อรถ เพื่อใช้สิทธิบ้านหลังแรก และรถคันแรก ทำให้ปีนี้อาจมีจังหวะสะดุดกับปัญหาทางการเงินบ้าง ดังนั้น เพื่อเป็นการเตรียมตัวต้อนรับปีใหม่ พร้อมกับวางแผนทางการเงินให้กับตนเอง แนะนำ 5 สิ่งที่ต้องทำต้อนรับปีใหม่ดังนี้ค่ะ

1. สำรวจข้อผิดพลาดของตนเองในรอบปีที่ผ่านมา  หลายครั้งเรามักตั้งเป้าหมายในช่วงปีใหม่ แต่เมื่อรู้สึกตัวอีกทีกลับพบว่าไม่สามารถทำได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ อย่างเช่น ตั้งใจลงทุนตั้งแต่ต้นปีแต่มัวพะว้าพะวงรอจังหวะการลงทุนที่ดี ปรากฏว่าจนถึงท้ายปีแล้วยังหาจังหวะการลงทุนไม่ได้ ทำให้เสียโอกาสในการลงทุน และทำให้ไม่บรรลุเป้าหมายลงทุนที่ตั้งเอาไว้

2. ตั้งเป้าหมายปี 2556 และลงมือทำทันที โดยไม่ลังเล ที่สำคัญเป้าหมายนั้นต้องเป็นจริงได้ด้วย  เช่น ตั้งเป้าเก็บเงินไปเที่ยวยุโรปด้วยงบ 100,000 บาท ภายในระยะเวลา 1 ปี เก็บเงินปลูกเรือนหอใช้เงิน 3,000,000 บาทภายในระยะเวลา 4 ปี เป็นต้น ที่สำคัญต้องอย่าลืมเก็บเงินเพื่อเป้าหมายเกษียณของตัวเอง ถึงแม้ว่าแต่ละคนมีเป้าหมายที่แตกต่างกันออกไป แต่ที่สำคัญเพื่อให้บรรลุเป้าหมายที่ต้องการต้องลงมือทำทันที อย่าผัดวันการออม/ลงทุนออกไปเพียงแค่คิดว่ายังไม่พร้อม เพราะนั่นหมายถึงคุณได้ขยับตัวห่างจากเป้าหมายที่คุณได้ตั้งเอาไว้

3. รวบรวมทรัพย์สิน และหนี้สินที่มีทั้งหมด ด้วยการจด บันทึกเพื่อให้รู้ความมั่งคั่งในปัจจุบัน หรือการใช้ไดอารี่ทรัพย์สินเป็นเครื่องมือช่วยบริหารจัดการข้อมูลทรัพย์สิน ทางการเงินและการลงทุนอย่างเป็นระบบ โดยสามารถดาวน์โหลดได้ที่ http://k-expert.askkbank.com/Article/Pages/K-ExpertDiary.aspx ในรูปแบบไฟล์ดาวน์โหลดเพื่อการใช้งานที่ง่ายและทันสมัย  การจดบันทึกนี้จะช่วยให้เห็นถึงทรัพย์สินต่างๆ ที่มีในปัจจุบัน รูปแบบการออมเงิน รายละเอียดหนี้สินต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นหนี้บัตรเครดิต หรือหนี้ผ่อนชำระค่าบ้าน ค่ารถ รวมถึงข้อมูลการทำประกันชีวิต นอกจากนี้ ไดอารี่ทรัพย์สินยังมีเกร็ดการบริหารเงิน ให้สามารถสร้าง ปกป้อง สะสม และส่งต่อความมั่งคั่งได้อย่างมั่นใจ เพื่อความสะดวกและการจัดการเงินได้ง่ายๆ ด้วยตัวเอง

4. ศึกษารูปแบบการลงทุนใหม่ๆ นอกจากการฝากเงินในบัญชีเงินฝากออมทรัพย์ และบัญชีเงินฝากประจำแล้ว การลงทุนเพื่อให้เงินมีโอกาสงอกเงยยังมีอีกหลากหลายทางเลือกให้ลงทุนได้ เพียงแค่ต้องมีเวลาในการศึกษา ไม่ว่าจะเป็นการเลือกลงทุนในพันธบัตร หุ้นกู้บริษัทเอกชน การลงทุนในกองทุนรวม ซึ่งมีหลากหลายนโยบาย หลากหลายประเภท ทั้ง หุ้น ทองคำ และน้ำมัน หรือการเลือกลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ด้วยตนเอง เมื่อตัดสินใจลงทุนแล้ว ไม่ควรละเลยเงินลงทุน เพราะเงินเหล่านั้นล้วนแล้วแต่หามาได้ด้วยหยาดเหงื่อ ดังนั้น จึงควรมีการติดตามสถานการณ์การลงทุน และผลการลงทุนเป็นระยะ

5. ติดตามเป้าหมายของตนเองอย่างสม่ำเสมอ หากลงทุนแล้วไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ต้องการ จะได้ทำการปรับเปลี่ยนการลงทุนให้เหมาะสมยิ่งขึ้น ทั้งนี้ ควรพิจารณาว่าการลงทุนผิดจากเป้าหมายที่ตั้งไว้เกิดจากอะไร บ่อยครั้งที่เกิดจากความไม่มีวินัยในการออม/ลงทุน ดังนั้น ต้องสร้างวินัยให้กับตัวเองมากขึ้น อาจแก้ด้วยการทำ Saving Plan ซึ่งเป็นตัวช่วยหักบัญชีเงินฝากมาลงทุนในกองทุนรวมอย่างสม่ำเสมอเท่ากันทุกๆ เดือน อย่างมีวินัย เพื่อเป้าหมายในอนาคต แต่หากพลาดเป้าหมายด้วยการลงทุนที่ผิดพลาด เช่น คาดว่าจะได้ผลตอบแทน 10% ต่อปี แต่เมื่อลงทุนแล้วกลับขาดทุน 20% ต่อปี หากเป็นเช่นนี้ควรทำการทบทวนการลงทุนใหม่ เพื่อให้สอดคล้องกับเป้าหมายที่ต้องการ ระยะเวลา การลงทุน รวมถึงความเสี่ยงที่สามารถยอมรับได้

ทั้งนี้ อยากให้เริ่มทำ 5 สิ่งข้างต้นตั้งแต่ต้นปี จะช่วยให้ปีมะเส็งที่กำลังจะมาถึง เป็นปีที่เฮงๆๆ เพราะช่วยให้สามารถบรรลุเป้าหมายทางการเงินที่ต้องการได้ค่ะ  หากมีข้อสงสัยหรือต้องการปรึกษาวางแผนเพิ่มเติม สามารถปรึกษากับที่ปรึกษาทางการเงินส่วนบุคคล ธนาคารกสิกรไทย ได้ที่ K-Expert@kasikornbank.com  และ เว็บบอร์ด K-Expert ซึ่งจัดทำขึ้นผ่านทางเว็บไซต์

www.askKBank.com/K-Expert  และติดตามข่าวสารการเงินได้ที่ Twitter@KBank_Expert
อุมาพันธุ์ เจริญยิ่ง ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษาทางการเงินส่วนบุคคล