เลือกหุ้นสไตล์ Warren Buffett: Part III การประเมินราคาหุ้น

เลือกหุ้นสไตล์ Warren Buffett: Part III การประเมินราคาหุ้น

ที่มา http://settalk.blogspot.com/2012/01/warren-buffett-part-iii.html

วันจันทร์, มกราคม 23, 2555  Matt  

(คลิกที่นี่เพื่ออ่าน Part II)

Part III การประเมินราคาหุ้นในอนาคต

Mary Buffett ในหนังสือ The Warren Buffett Stock Portfolio กล่าวถึง หุ้นที่ Warren Buffett ถืออยู่ จำนวน17หลักทรัพย์ คือ

American Express, The Bank of New York Mellon, Coca-Cola, Conoco Phillips, Costco Wholesale Corp, GlaxoSmithKline, Johnson & Johnson, Kraft Foods, Moody's Corp, Procter & Gamble, Sanofi S.A., Torchmark Corp, Union Pacific Corp, U.S. Barncorp, Wal-Mart Stores, Washington Post, Wells Fargo

ในที่นี้ เราจะเลือกหุ้นมาเพียงหนึ่งบริษัท คือ Procter & Gamble เพื่ออธิบายถึงการประเมินราคาหุ้นในอนาคตตามสไตล์ Buffett ตลอดจนเหตุผลที่เขาเลือกซื้อหุ้นนี้ (อะไรคือ competitive advantage ของบริษัทนี้) เพื่อเป็นตัวอย่างให้ท่านที่สนใจ ลองนำไปประยุกต์ใช้ในการลงทุนของตนเอง

ข้อมูลบริษัท Procter & Gamble Company

สำนักงานใหญ่: Cincinnati, USA

อุตสาหกรรม: สินค้าอุปโภค บริโภค

ข้อมูลสำคัญ

ก่อตั้งปี ค.ศ. 1837

ยอดขายต่อปี (2011)     : $82,000 ล้าน

กำไรสุทธิ (2011)          : $11,900 ล้าน

กำไรสุทธิต่อหุ้น (EPS)  : $3.98

อัตราการเติบโตของ EPS (2001-2011): 9.82% ต่อปี

ผลตอบแทนเงินปันผล (2011): $2.10 ต่อหุ้น = 3.3% ของราคาหุ้น

ปีที่ Berkshire ซื้อ               : 2005

จำนวนหุ้นรวมที่ซื้อ               : 72,391,036 หุ้น

ราคาเฉลี่ยที่ Berkshire ซื้อ   : $6.40 ต่อหุ้น

ราคาในเดือนธันวาคม 2011  : $61 ต่อหุ้น

กำไรรวม (Unrealized gain)  : $3,900 ล้าน

อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี (ไม่รวมเงินปันผล) : 45.6%

P&G เป็นผู้ผลิตและจำหน่าย สินค้าอุปโภค บริโภค ที่ใช้ในครัวเรือนจำนวนมากมายหลายชนิด ตัวอย่างสินค้าที่ท่านอาจใช้อยู่ในปัจจุบัน คือ

Oral B - ยาสีฟัน และแปรงสีฟัน

Duracell - ถ่านแบตเตอรี่สำหรับเครื่องใช้ไฟฟ้า

Gillette - มีดโกนหนวด และโฟม

Head & Shoulders - แชมพูขจัดรังแค

Olay – เครื่องสำอางประทินผิวสตรี

Pampers - ผ้าอ้อมสำเร็จรูป

Tide - ผงซักฟอก

ความได้เปรียบด้านการแข่งขัน (competitive advantage)

• มีแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (ลูกค้ามีความภักดีต่อแบรนด์สูง) ซึ่งดูได้จาก ส่วนแบ่งการตลาด (market share) ที่อยู่อันดับต้นๆของแต่ละผลิตภัณฑ์ และอัตรากำไรต่อยอดขายที่สูงกว่าคู่แข่ง

• สินค้าของP&G ครอบ คลุมวิถีชีวิตประจำวันของคนทั่วไป ตั้งแต่ตื่นนอน ถึงเข้านอน และเป็นสินค้าที่ใช้หมดไปในเวลาอันสั้น ต้องมีการซื้อทดแทนบ่อยๆ

• P&G มีบริษัทในเครือกระจายอยู่ทั่วโลก กำไรสะสม(retained earnings ) ประมาณ 42% ที่ ปรากฏอยู่ในงบดุล เป็นกำไรจากสาขาที่อยู่นอกสหรัฐฯ ไม่ต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลของประเทศสหรัฐฯ (ตราบเท่าที่ไม่มีการโอนกำไรดังกล่าวกลับประเทศสหรัฐฯ) สิ่งนี้เป็นข้อได้เปรียบของบริษัทที่มียอดขาย และกำไรในสัดส่วนที่สูงจากบริษัทลูกที่อยู่ในต่างประเทศ

ความได้เปรียบด้านการแข่งขันนี้ได้สะท้อนอยู่ใน กำไรสุทธิต่อหุ้น(EPS) ที่มีอัตราการเติบโตสะสม (compound annual growth rate) เฉลี่ยปีละ 9.82% ในช่วง 10 ปี ที่ผ่านมา แม้ต้องเผชิญกับภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจในช่วงปี 2008-2009

การประเมินราคาหุ้น (Valuation) ใน10 ปีข้างหน้า

1.) หาอัตราการเติบโตของกำไรสุทธิต่อหุ้น (EPS) ที่ผ่านมาในอดีต 

Buffett นิยมใช้ข้อมูลย้อนหลังอย่างน้อย10 ปี แต่ในกรณีที่ท่านหาข้อมูลของหุ้นที่ท่านพิจารณาอยู่ ได้ไม่ถึง10 ปี สัก5-7ปีก็ยังดีครับ

ข้อสังเกต คือ EPS ของP&Gมีการเพิ่มขึ้นค่อนข้างสม่ำเสมอยกเว้นในช่วงปี 2009-2010 ซึ่งเกิดจากผลกระทบในทางลบจาก Hamburger Crisis

อัตราการเติบโตของ EPS ในช่วง10ปีที่ผ่านมาคำนวณให้จากสูตร

อัตราการเติบโตต่อปี = [((EPS ปีสุดท้าย/ EPS ปีแรก)^(1/n)) - 1] * 100%

โดย n = จำนวนปี

ในที่นี้ n = 10 (เริ่มต้นจากสิ้นปี 2001 สิ้นสุดที่ สิ้นปี 2011)

ดังนั้นอัตราการเติบโตต่อปีของEPS = [ ((3.98/1.56)^(1/10)) - 1 ] * 100%

                                                   = [ ((2.551)^(1/10)) -1 ] * 100%

                                                   =  9.82 %

2.) ประมาณการกำไรสุทธิต่อหุ้น (EPS) ใน 10 ปีข้างหน้า

โดยใช้สูตร

EPS ในอนาคต = (EPS ปัจจุบัน) * ( 1 + (อัตราการเติบโตต่อปีของEPS /100))^n

โดย n = จำนวนปี

ในที่นี้ n = 10 (เราอยากทราบว่าEPS ใน10 ปีข้างหน้ามีค่าเท่าไร)

อัตราการเติบโตต่อปีของEPS = 9.82 % (จากการคำนวณในข้อ 1 )

EPS ใน 10 ปีข้างหน้า = (3.98) * (1.0982)^(10)

                                 = (3.98) * (2.55)

                                 = 10.16

3.) คำนวณราคาหุ้นในอนาคต โดยใช้สูตร

Price per share = (Price per share/Earning per share) * Earning per share

                         = P/E ratio * EPS

ในขั้นตอนที่ 2 เราคำนวณ EPS ใน10ปีข้างหน้าได้เท่ากับ $10.16 คำถามคือ เราจะใช้P/E ratio เท่าไรในการคำนวณ เราอาจใช้P/E ratio เฉลี่ยในช่วงที่ผ่านมา หรือ P/E ratio ของปีที่ต่ำที่สุดเพื่อให้มี margin of safety

ในกรณีนี้ Mary Buffett ใช้ P/E ratio = 16.4 ซึ่งเป็นค่าต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ดังนั้น

Price per share (ในปี 2021) = 16.4 * 10.16

                                            = $166.62

4.) หาผลตอบแทนจากการลงทุน

ถ้าเราซื้อหุ้น P&G ตอนปลายปี 2011 ที่ราคาตลาด $61 และขายในปี 2021

ที่ราคา $166.62 ผลตอบแทนรวมจะเท่ากับ [(166.62 - 61)/61] * 100% = 173%

ส่วนผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีหาได้จากสูตร

ผลตอบแทนเฉลียต่อปี = [((ราคาหุ้นปีสุดท้าย / ราคาตั้งต้น)^(1/n)) - 1] * 100%

โดย n = จำนวนปี

ในที่นี้ n = 10 ปี (ซื้อหุ้นปลายปี 2011 ขายปลายปี 2021)

ดังนั้น ผลตอบแทนต่อปี (Compound Rate of Return)

= [((166.62/61) ^ (1/10)) -1] * 100%

= 10.57%

โดยสรุป เราซื้อหุ้นนี้ ณ ปลายปี 2011 ที่ราคา $61 ถ้าหุ้นนี้มีอัตราการเติบโตของEPS เท่ากับ9.82%ต่อปี (ตามสถิติในช่วงปี10ปีที่ผ่านมา) ทำให้EPS ใน10 ปีข้างหน้าเท่ากับ $10.16 นอกจากนั้น ถ้าตลาดให้ค่า P/E ratio ของหุ้นนี้ในปี 2021เท่ากับ 16.4 เท่า (ซึ่งเป็นค่า P/E ratio ที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา) ราคาหุ้นนี้ ณ ปลายปี 2021 จะเท่ากับ $166.62 ซึ่งคิดเป็นผลตอบแทนต่อเงินลงทุน เท่ากับ 173% หรือคิดเป็น ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีเท่ากับ 10.57% รวมกับปันผลอีกประมาณ3.3%ต่อปี เป็น 13.87% (ปันผล3.3%นั้นถูกนำมาจากปี2011)

ท่านคิดว่า ผลตอบแทนประมาณนี้น่าสนใจไหม?

Buffett คิดว่าน่าสนใจ นั่นคือเหตุผลที่เขายังถือหุ้นนี้ต่อไป แม้ว่า ณ ราคาตลาดในปัจจุบัน เขาจะมีกำไรจากหุ้นบริษัทนี้ประมาณ $3,900 ล้าน

ถึงบรรทัดนี้ ท่านผู้อ่านคงจะพอเข้าใจแล้วว่า แนวทางในการพิจารณาเลือกหุ้นของ Buffett เป็น อย่างไร (เข้าใจง๊ายง่าย แต่ทำย๊ากยาก) และการประเมินราคาหุ้นในอนาคตอย่างเรียบง่ายของเขาทำอย่างไร (ใช้เครื่องคิดเลขราคาไม่กี่ร้อยก็คำนวณได้แล้ว) ส่วนที่ยากที่สุด และเราไม่สามารถช่วยท่านได้ คือ การเปลี่ยนทัศนคติของท่าน (และของเราด้วย) ให้ลงทุนลงแรง ค้นคว้า ศึกษาข้อมูล ของบริษัทที่เราจะลงทุน เพื่อเข้าใจอย่างถ่องแท้ว่า บริษัทนั้นๆมีความได้เปรียบด้านการแข่งขันที่ยั่งยืน (durable competitive advantage) ด้านใด ที่จะทำให้กำไรของบริษัทมีการเติบโตอย่างสม่ำเสมอในอนาคต

ในตอนต่อไป ซึ่งเป็นPart สุดท้ายของบทความชุดนี้ เราจะลองหาบริษัทในSETที่คาดว่ามี durable competitive advantage มาเป็นกรณีศึกษาในการประมาณการผลตอบแทนจากการลงทุนตาม สไตล์ Warren Buffett.

ยี่ห้ออสังหาริมทรัพย์ตีความ ตีค่าอย่างไร

ยี่ห้ออสังหาริมทรัพย์ตีความ ตีค่าอย่างไร อาคาร-ที่ดิน Weekly ฉบับวันที่ 25 กันยายน – 2 ตุลาคม 2549 หน้า 154 อาคาร-ที่ดิน Monthly (ฉบับพิเศษ) ประจำเดือนตุลาคม 2549 หน้า 137 ดร.โสภณ พรโชคชัย <1> ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2> ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market124.htm           ยี่ห้อดีมีชัยไปกว่าครึ่ง เพราะมีบุญเก่าที่สร้างขึ้น ของ “no name” ย่อมเป็นที่สงสัยของผู้บริโภคเป็นธรรมดา           เมื่อวันพฤหัสบดีที่ 24 สิงหาคม 2549 ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดการเสวนาเรื่องการประเมินมูลค่ายี่ห้อสินค้า โดยได้รับความกรุณาจากวิทยากรหลายท่านเข้าร่วมเสวนา <3>           ยี่ห้อ หรือ “brand” ซึ่งมีความสำคัญต่อการทำธุรกิจ หากสามารถสร้างสินค้าให้มี brand ได้ ก็จะเป็นประโยชน์อย่างใหญ่หลวงต่อเจ้าของกิจการ ยี่ห้อคืออะไร           ยี่ห้อสินค้า หรือ “brand” ประกอบด้วย ความน่าเชื่อถือของสินค้า ความมั่นใจในสินค้า ความคุ้นเคยต่อสินค้า การมีประสบการณ์ต่อสินค้า การมีปฏิสัมพันธ์ทางการค้า การมีสถานภาพที่แน่ชัดในตลาด และการมีบุคลิกภาพของทั้งตัวสินค้า และผู้ใช้บริการสินค้านั้น ๆ การสร้างยี่ห้อจึงหมายถึงการสร้างองค์ประกอบข้างต้นนี้ให้กับสินค้าและ บริการ           พื้นฐานสำคัญของการมียี่ห้อที่ดีก็คือ การมีความเชื่อถือที่ดี มีความมั่นใจ มีหลักประกันต่อสินค้านั้น ๆ และเมื่อสินค้ามีหลักประกันเท่าเทียมกัน ความได้เปรียบเรื่องยี่ห้อก็จะเคลื่อนไปอีกระดับหนึ่ง เป็นระดับของความคุ้นเคยต่อสินค้า ซึ่งจะสร้างความจงรักภักดีต่อยี่ห้อ ส่วนในระดับสุดท้ายคือระดับการแสดงสถานภาพและบุคลิกภาพของทั้งตัวสินค้าและ ผู้ใช้บริการสินค้านั้น ๆ ถือเป็นศักดิ์เป็นศรีแก่ผู้ใช้และผู้ให้บริการ ี่ห้อเป็นทรัพย์           ทรัพย์สินในโลกนี้อาจแบ่งเป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้และที่จับ ต้องไม่ได้ ทรัพย์สินที่เราคุ้นเคยคือทรัพย์สินที่จับต้องได้ อันได้แก่ “สังหาริมทรัพย์” และ “อสังหาริมทรัพย์” รถยนต์ เสื้อผ้า หนังสือเป็นตัวอย่างของ “สังหาริมทรัพย์” คือทรัพย์ที่เรานำเคลื่อนที่ไปไหนมาไหนได้ ส่วน “อสังหาริมทรัพย์” ก็ได้แก่ ที่ดิน อาคาร ทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ห้องชุด โรงงาน โรงนาและสิ่งติดตรึงกับที่ดินทั้งหลาย เช่น ป้ายโฆษณา รั้ว ฯลฯ           ในส่วนของทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้ เช่น ยี่ห้อ สิทธิบัตร ลิขสิทธิ์ เครื่องหมายการค้า ความสามารถในเชิงบริหาร ล้วนเป็นสิ่งที่จับต้องไม่ได้ทั้งสิ้น ทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้นี้เรียกว่า “goodwill” ซึ่งสามารถแบ่งได้เป็น “เฉพาะส่วนบุคคล” หรือ personal goodwill และที่เป็น “ขององค์กร” หรือ corporate goodwill ตัวอย่างเช่น กิจการร้านก๋วยเตี๋ยวหนึ่ง อาจรุ่งเรืองด้วยฝีมือการทำอาหารของแม่ครัว หรือการต้อนรับขับสู้ที่ดีของเจ้าของร้าน เป็น personal goodwill มูลค่าของยี่ห้อมีจริงหรือ           จากการเผยแพร่ของ BusinessWeek พบว่ายี่ห้อ “โค้ก” มีมูลค่าสูงถึง 67,525 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 2.7 ล้านล้านบาท <4> ซึ่งสูงกว่างบประมาณแผ่นดินของไทยถึง 2 เท่าตัว <5> สำหรับอาคารและที่ดินทั้งหมดที่โค้กใช้ตั้งโรงงานหรือสำนักงานทั่วโลกแล้ว เชื่อว่ามีมูลค่าน้อยกว่ายี่ห้อ “โค้ก” เสียอีก แสดงให้เห็นว่ามูลค่าของยี่ห้อมีจริง และในกรณีนี้มีมากกว่าตัวอสังหาริมทรัพย์เสียอีก แต่ในทางตรงกันข้าม ถ้ายี่ห้อนั้น “เจ๊ง” ไป ทรัพย์สินที่เหลือก็คงมีแต่ที่ดินและอาคาร ไม่มีส่วนของยี่ห้ออีกต่อไป สำหรับมูลค่าของยี่ห้อ 10 อันดับแรกในโลกได้แก่: อันดับ ยี่ห้อ ประเทศ มูลค่า (ล้าน $) 1 Coca-Cola U.S.  67,525 2 Microsoft U.S.  59,941 3 IBM U.S.  53,376 4 GE U.S.  46,996 5 Intel U.S.  35,588 6 Nokia Finland  26,452 7 Disney U.S.  26,441 8 McDonald'sU.S. 26,014 9 Toyota Japan  24,837 10 Marlboro U.S.  21,189 ยี่ห้ออสังหาริมทรัพย์เป็นไง           ธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์จะต้องยึดติดตรึงกับ ที่ และไม่มีใครสามารถครอบงำตลาดได้ จึงอาจไม่มีมูลค่าเท่าสินค้า ประเภท“สังหาริมทรัพย์” อย่างไรก็ตามยี่ห้อของอสังหาริมทรัพย์ก็มีมูลค่าเหมือนกันและบริษัทพัฒนา ที่ดินก็ควรเร่งสร้างยี่ห้อ เพราะ           1. เป็นการพัฒนาคุณภาพของสินค้า ผู้ซื้อรู้สึกภูมิใจและดีใจที่ได้ซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์ของวิสาหกิจที่ มี “ยี่ห้อ” น่าเชื่อถือ           2. ทำให้สามารถขายได้ดีขึ้น ยี่ห้อบางแห่งอย่าง “เอ็นซีฯ” “พฤกษาฯ” “บ้านกานดา” ลูกค้าจำนวนมากมาจากการ “บอกต่อ” ซึ่งแสดงว่ายี่ห้อดี คนให้ความเชื่อถือ ทำให้ขายคล่องขึ้นกว่าปกติ           3. ทำให้สามารถต่อรองกับคู่ค้า (supplier) โดยเฉพาะพวกวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ได้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้นักพัฒนาที่ดินที่มี “ยี่ห้อ” ประหยัดต้นทุนลงได้ การตีค่ายี่ห้อ           ในทางทฤษฎีมีแนวทางการวิเคราะห์มูลค่าของยี่ห้อได้มากมายหลายแนว ทาง แต่ในที่นี้ขออนุญาตยกมาเพียงแนวทางเดียวก็คือ วิธีต้นทุนจากการสร้างแบรนด์ โดยสมมติว่าวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่รายใหม่รายหนึ่งที่มีรายได้ปีละ 5,000 ล้านบาท           1. อาจต้องลงโฆษณาประจำเพื่อให้คนติด “ยี่ห้อ” โดยในที่นี้ประมาณว่าใช้เงินงบประมาณเท่ากับการลงโฆษณาในหนังสือพิมพ์ไทยรัฐ หน้าหลัง (หน้าละ 600,000 บาท เป็นเวลา 180 วันหรือครึ่งปี) ซึ่งเป็นเงิน 108 ล้านบาท           2. ประมาณการว่า วิสาหกิจนั้นต้องใช้เงินเพื่อการแสดงความรับผิดชอบต่อสังคม (corporate social responsibility หรือ CSR) เช่น การรับประกันเงินดาวน์ (escrow account) การใช้สัญญามาตรฐานและการมีความรับผิดชอบต่อลูกค้า เป็นเงิน 3% ของมูลค่าโครงการต่อปี ซึ่งจะเป็นเงินประมาณ 150 ล้านบาท ที่กำหนดไว้ 3% คิดจากว่าถ้าเป็นประชาชนทั่วไปในปีหนึ่ง ๆ ยังบำเพ็ญตนเป็นคนดี ทำประโยชน์ และแสดงความรับผิดชอบต่อสังคมประมาณ 2.68% หรือ 3% <6>           3. ดังนั้นในปีหนึ่ง ๆ จึงต้องใช้เงินเพื่อการสร้างยี่ห้อประมาณ 258 ล้านบาท และหากสมมติให้อัตราการแปลงรายได้เป็นมูลค่าของทรัพย์สินเป็น 20% โดยประมาณ ทั้งนี้จากอัตราดอกเบี้ย 5% + ความเสี่ยงในฐานะทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้อีก 15%           4. ดังนั้นมูลค่ายี่ห้อจึงเป็นเงิน 258 ล้าน หารด้วย 20% ตามสูตร มูลค่า = รายได้ / อัตราผลตอบแทน เป็นเงิน 1,290 ล้านบาท           เมื่อเราคำนวณได้แล้ว เราก็ต้องมาพิจารณาว่า เป็นราคาที่จะมีผู้ซื้อไหม เช่น ถ้ายี่ห้อของ “แลนด์แอนด์เฮาส์” ราคาเท่านั้น เราเอาเงิน 1,290 ล้านบาทมาสร้างทดแทนดีหรือเราซื้อยี่ห้อดังกล่าวมาบริหารต่อดี ประเด็นนี้ก็คงต้องมาอภิปรายผลในรายละเอียดต่อไป ทั้งนี้อาจสมมติว่า คุณอนันต์ อัศวโภคินลาออกจากแลนด์แอนด์เฮาส์ แล้วพาขุนพลของท่านไปตั้งบริษัทใหม่ บริษัทแลนด์จะมีค่าลดลงไหม (อาจลดเพราะคณะผู้บริหารไม่อยู่เสียแล้ว) และบริษัทใหม่นั้นจะมีค่าเท่ากับบริษัท no name หนึ่งหรือไม่ (คงไม่เพราะผู้บริหารชุดนี้มีฝีมือน่าเชื่อถือยิ่ง) ยี่ห้อต้องสร้างและบำรุงให้ดี           การมียี่ห้อที่ดีก็คือการมีความรับผิดชอบต่อสังคม (corporate social responsibility หรือ CSR) ได้แก่ ความรับผิดชอบต่อผู้มีส่วนได้เสียทั้งหลาย ทั้งผู้ถือหุ้น ลูกค้า คู่ค้า (supplier) และชุมชนโดยรอบหรือสังคมโดยรวม การแสดงความรับผิดชอบเหล่านี้ถือเป็นหน้าที่ และพันธกิจที่ต้องดำเนินการเพื่อสร้างความมั่นใจแก่ผู้มีส่วนได้เสีย การหลีกเลี่ยงอาจถือเป็นสิ่งผิดหรือหมิ่นเหม่ต่อกฎหมาย <7>           ถ้าตราบใดที่บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายยังไม่มี มาตรการคุ้มครองเงินดาวน์แก่ผู้ซื้อบ้าน เผื่อว่าหากธุรกิจประสบปัญหาผู้ซื้อยังได้เงินดาวน์คืน หรือยังไม่มีการใช้สัญญาที่เป็นธรรมกับผู้ซื้ออย่างแท้จริงแล้ว ไม่ว่าจะสร้างภาพอย่างไร ก็สร้างได้แต่ยี่ห้อจอมปลอม ยี่ห้อจริง ๆ ต้องมีการลงทุนสร้างให้ดีอย่างแท้จริง จึงจะเกิดยี่ห้อที่มั่นคง ไม่ใช่การแต่งหน้าทาแป้งแต่พองามเท่านั้น

หมายเหตุ <1> ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย กรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association และกรรมการสภาที่ปรึกษาขององค์การประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งเป็นหน่วยงานที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกา Email: sopon@thaiappraisal.org <2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่า ทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งใน ประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org <3> รายละเอียดของการเสวนา วิทยากรและเอกสารประกอบ สามารถดูได้ที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/Monthly/Monthly.asp <4> โปรดดูรายละเอียดที่ http://bwnt.businessweek.com/brand/2005/ <5> งบประมาณแผ่นดินของไทยในปี 2549 เป็นเงิน 1.36 ล้านล้านบาทหรือเพียงครึ่งเดียวของมูลค่ายี่ห้อ “โค้ก” http://www.bb.go.th/budget/inbrveT/B49/budget_49.pdf <6> โปรดดูรายละเอียดในตารางต่อไปนี้: <7> โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมในบทความ ดร.โสภณ พรโชคชัย เรื่อง “CSR คือหน้าที่ใช่อาสา” วารสาร ThaiAppraisal ปีที่ 5 ฉบับที่ 5 กันยายน-ตุลาคม 2549

ประเมินค่าโรงแรม . . . ทำกันอย่างไร

ประเมินค่าโรงแรม . . . ทำกันอย่างไร

Executive Property Magazine, กันยายน 2549 หน้า 91-92
วารสาร Make Money ปีที่ 12 ฉบับที่ 135 ธันวาคม 2553 หน้า 88-89
ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market324.htm

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
กรรมการที่ปรึกษา the Appraisal Foundation กรุงวอชิงตัน ผู้แทนสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO)
www.facebook.com/pornchokchai 

          สมาชิกของ Make Money ของท่านมนตรี ฐิระโฆไท คงมีที่เป็นเจ้าของโรงแรมบ้างล่ะ ท่านทราบไหมว่า ถ้าจะประเมินค่าโรงแรม ต้องทำอย่างไร ผมจึงขออนุญาตเขียนเรื่องการประเมินค่าโรงแรมไว้ใน Make Money ฉบับนี้
          โรงแรมถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่มีผู้ลงทุนทั่วโลก ตั้งแต่ระดับ “โรงเตี๊ยม” ไปจนถึงโรงแรมสุดหรูห้าหรือหกดาว ในปัจจุบันมีนักลงทุนต่างประเทศมาลงทุนด้านโรงแรมในไทยมากขึ้น หรือแม้แต่นักลงทุนไทยเองก็มีการขยายกิจการ เราจึงควรมาพิจารณากันว่า โรงแรมซึ่งเป็น อสังหาริมทรัพย์ที่มีความซับซ้อนกว่าที่อยู่อาศัยทั่วไป ควรถูกประเมินอย่างไรจึงจะสมควร ไม่เสียรู้
          โรงแรมเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่น่าท้าทายในการประเมินค่า เพราะไม่เพียงแต่เกี่ยวข้องกับ “อสังหาริมทรัพย์” ยังต้องพิจารณาถึง “สังหาริมทรัพย์” อื่น (อันได้แก่ เครื่องใช้ไม้สอยต่าง ๆ โต๊ะ ตู้ เตียง จาน ชาม ฯลฯ) และยังอาจรวมไปถึง “ทรัพย์ที่จับต้องไม่ได้” (intangible assets) อันได้แก่ยี่หรือหรือชื่อเสียงของกิจการ การประเมินค่าโรงแรมแห่งหนึ่งจึงอาจหมายรวมถึงการประเมินมูลค่ากิจการ (business valuation)
          โดยหลักการแล้ว การประเมินค่าโรงแรมเป็นสิ่งที่ไม่มีอะไรซับซ้อน เพราะโรงแรมเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ (commercial properties) จึงประเมินด้วยการวิเคราะห์รายได้สุทธิของโรงแรมเฉลี่ยในแต่ละปี แล้วนำมาหารด้วยอัตราผลตอบแทนที่สมควรสำหรับธุรกิจนี้ ณ ห้วงเวลาที่เหมาะสม ก็จะได้เป็นมูลค่าสุทธิของโรงแรมนั้น ๆ และหากต้องการคำนวณเฉพาะค่าของ “อสังหาริมทรัพย์” ก็เพียงหัก “สังหาริมทรัพย์” ออกจากมูลค่าที่ประเมินได้ โดยหาราคาตลาดของ “สังหาริมทรัพย์” ณ เวลาที่ประเมินแล้วหักด้วยค่าเสื่อม
          ยิ่งกว่านั้นหากประสงค์จะทราบมูลค่าของยี่ห้อหรือชื่อเสียงกิจการ ก็ทำได้โดยการเปรียบเทียบกิจการโรงแรมธรรมดา ณ ระดับเดียวกับกับกิจการโรงแรมที่มีเครือข่ายกว้างขวางเป็นที่ยอมรับกันทั่ว ไป แล้ววิเคราะห์ดูว่า กิจการโรงแรมที่มีชื่อเสียงดีกว่าสามารถใช้ชื่อเสียงสร้างรายได้ ได้สูงกว่าจริงหรือไม่เพียงใด เป็นต้น
อุปสรรคในการประเมินโรงแรม
          อย่างไรก็ตาม การประเมินค่าโรงแรมในความเป็นจริงก็มีอุปสรรคหรือความยากลำบากในการบรรลุผล บางประการเช่นกัน อุปสรรคสำคัญในการประเมินค่าโรงแรมก็คือ ข้อมูลเกี่ยวกับการซื้อขายกิจการประเภทนี้ มีการซื้อขายน้อย ข้อมูลราคาที่ซื้อขายอาจเชื่อถือไม่ได้ (ไม่ได้แจ้งตามราคาจริง) และข้อมูลไม่มีการแพร่หลายเท่าที่ควร ทำให้การประเมินโดยวิธีการเปรียบเทียบตลาด ซึ่งเป็นวิธีที่ดี เชื่อถือได้และจับต้องได้มากที่สุดไม่อาจทำได้โดยสะดวก
          อุปสรรคประการต่อมาก็คือ ข้อมูลค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ของโรงแรมแต่ละแห่ง ซึ่งอาจจะเป็นความยากลำบากในการแยกแยะ “ทำความสะอาด” เพื่อให้เห็นชัดว่า ค่าใช้จ่ายใดเป็นไปเพื่อการสร้างรายได้ให้กับกิจการโรงแรมนั้น ๆ อย่างสมเหตุสมผล ไม่สูงหรือต่ำกว่าความเป็นจริงด้วยเหตุผลทางบัญชี ความแตกต่างและการ “ทำความสะอาด” ข้อมูลจึงเป็นภาระหน้าที่ที่สำคัญก่อนที่จะมาถึงขั้นตอนการวิเคราะห์เพื่อ การประเมินค่าทรัพย์สิน
          อุปสรรคประการที่สามก็คือ “สถานการณ์” ซี่งอาจแปรเปลี่ยนได้ในอนาคต เราไม่อาจทราบได้แน่ชัดว่าจำนวนเงินประมาณการ (estimated amount of value) ที่เราวิเคราะห์ไว้จะเป็นจริงได้หรือไม่ เพราะล้วนขึ้นอยู่กับอนาคต อนาคตมีความไม่แน่นอน การคำนวณต่าง ๆ อาจผิดพลาดได้ ส่งผลต่อมูลค่าที่ประเมินได้ ในทำนอง “คนคำนวณหรือจะสู้ฟ้าลิขิต” ผมเองไม่เชื่อ “ฟ้าลิขิต” แต่โอกาสที่ “คนคำนวณ” ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงนั้น มีค่อนข้างสูง
การรวบรวมข้อมูลเพื่อการประเมิน
          ในการประเมินค่าโรงแรมนั้น ก่อนอื่นเราต้องรู้ว่าโรงแรมของเราเป็นโรงงแรมประเภทไหน เป็นโรงแรมเพื่อการพักผ่อน (resort hotel) โรงแรมหรูหรา (luxury hotel) โรงแรมจัดประชุม (convention hotel) โรงเตี๊ยม (limited services hotel) หรือโรงแรมเช่ายาว <3> แล้วจึงรวบรวมข้อมูลต่อไปนี้:
          1. อัตราการครอบครองห้องพักของโรงแรมแห่งนี้ แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของอัตราดังกล่าว สถานะของโรงแรมที่จะประเมินโดยเปรียบเทียบ
          2. ข้อมูลทางการเงิน โดยเปรียบเทียบแต่อดีต เช่นระยะเวลา 10 ปี รายได้จากส่วนต่าง ๆ เช่น ห้องพัก อาหาร-เครื่องดื่ม (F & B: food and beverage) รายได้อื่น ๆ รวมทั้งรายจ่ายเพื่อการบำรุงรักษา พลังงาน ภาษีและค่าดำเนินการอื่น
          3. แนวโน้มความเปลี่ยนแปลงของโรงแรมนี้โดยเปรียบเทียบ การวิเคราะห์ความเสี่ยง การวิคราะห์ความสามารถของเจ้าของและคณะผู้บริหาร
          4. ข้อมูลการซื้อ-ขาย-เช่าโรงแรมในบริเวณใกล้เคียง
          5. ข้อมูลต้นทุนค่าก่อสร้าง ตกแต่ง ร่วมทั้งค่าที่ดิน
          6. ข้อมูลภาวะตลาดท่องเที่ยวระดับเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคที่เกี่ยวข้อง
          7. ข้อมูลเปรียบเทียบการดำเนินกิจการโรงแรมในเมือง ภาค ประเทศและภูมิภาคใกล้เคียง <4>
          ในทางปฏิบัติ แม้ข้อมูลการซื้อขายจะหาได้ยาก แต่ก็ต้องพยายามหาเพื่อใช้เป็นประจักษ์หลักฐานที่ชัดเจน อีกประการหนึ่งก็คือการเปรียบเทียบระหว่างโรงแรมต่าง ๆ ต้องดำเนินการอย่างรอบคอบ กลุ่มบุคคลหนึ่งที่สามารถจะช่วยให้ความรู้ได้ก็คือผู้บริหารโรงแรมต่าง ๆ ซึ่งถือเป็นผู้รู้ในวงการ (industrial expert) ซึ่งหยั่งรู้ถึงภาวะตลาด คู่แข่งและทิศทางในอนาคต (ผู้ประเมินอาจไม่ได้อยู่ในวงการโรงแรมโดยตรงจึงต้องอาศัยผู้รู้จริง) ยิ่งกว่านั้น ผู้ประเมินยังต้อง “ทำความสะอาด” ข้อมูลที่ได้ทั้งจากภายในและภายนอกโรงแรมที่ประเมินให้ดีเพื่อว่า จะได้ข้อมูลที่เชื่อถือได้ อันจะนำไปสู่การวิเคราะห์ที่เชื่อถือได้ต่อไป
ขั้นตอนการประเมินโรงแรม
          ในความเป็นจริง ขั้นตอนการดำเนินการสามารถสรุปได้โดยสังเขปดังนี้:
          1. การประเมินสถานะและสถานการณ์ตลาดของโรงแรมที่จะประเมินเชิงเปรียบเทียบว่า อยู่ในห้วงไหนของวัฏจักรชีวิตธุรกิจ เพื่อใช้พิจารณาการประมาณการกระแสรายได้ ระยะเวลาการรับรู้รายได้ และความผันแปรในอนาคต
          2. การวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง (ถนน ทางเข้า การเข้าถึง การมองเห็น ที่จอดรถ สาธารณูปโภค สาธารณูปการ ผังเมือง) เพื่อการกำหนดความอ่อนไหว (sensitivity) ของรายได้ในอนาคต
          3. วิเคราะห์รายได้สุทธิ ด้วยการศึกษาเกี่ยวกับกระแสรายได้จากทุกแหล่ง ค่าใช้จ่าย อัตราว่าง ค่าบำรุงรักษา ฯลฯ ซึ่งเป็นรายการที่สมควรทั้งหมด รายได้สุทธินี้อาจเป็น ณ ปีหนึ่ง หรือเป็นการประมาณการกระแสรายได้ก็ได้
          4. ประมาณการอัตราผลตอบแทนจากข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา ประกอบกับการประมาณการความอ่อนไหวในอนาคต     5. ดำเนินการวิเคราะห์มูลค่าตามวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า (income approach to value) ซึ่งหากนำมาวิเคราะห์โดยตรง (direct capitalization approach) ก็คือการใช้วิเคราะห์ตามสูตรพื้นฐาน คือ มูลค่า = รายได้สุทธิ หารด้วยอัตราผลตอบแทน หรือ เพื่อการวิเคราะห์ตามกระแสเงินสดในระยะยาว (DCF: discounted cashflow)พร้อมด้วยสมมติฐานต่าง ๆ
          6. ความจริงอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็ควรใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เป็นสำคัญ แต่เพื่อการเปรียบเทียบผล การทบทวนมูลค่าที่ประเมินได้และอาจนำไปสู่การปรับปรุงตัวเลขที่วิเคราะห์ได้ ก็ควรทำการประเมินด้วยวิธีการเปรียบเทียบตลาด (market approach to value) และการประเมินโดยวิธีต้นทุน (cost approach to value) เช่นกัน
          อนึ่งในที่นี้คงไม่สามารถแจกแจงวิธีการประเมินโดยการเปรียบเทียบ ตลาดและวิธีต้นทุนในรายละเอียด แต่อาจกล่าวได้ว่าการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาดนั้นก็เป็นไปตามหลักที่ ว่า ทรัพย์สินของเราควรจะขายได้ตามราคาขายจริงของทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้ ใกล้เคียงที่สุด ส่วนวิธีต้นทุนก็ถือหลักว่า มูลค่าของสิ่งหนึ่งเท่ากับต้นทุนในการหาอีกสิ่งหนึ่งมาทดแทนด้วยวิธีการ สร้างใหม่นั่นเอง
ข้อสังเกต
          การประเมินค่าทรัพย์สินโรงแรมด้วยวิธีใดก็ตาม สิ่งสำคัญอันดับแรกจึงอยู่ที่ข้อมูล ผู้ประเมินจำเป็นต้องแสดงให้เห็นว่า ตนได้ข้อมูลมาอย่างไร และที่สำคัญตนมีความเห็นต่อข้อมูลต่าง ๆ อย่างไรเพื่อนำมาใช้วิเคราะห์หามูลค่าที่ประเมินได้ นอกจากนี้ผู้ประเมินยังต้องแสดงวิธีการประเมินที่ชัดเจน อธิบายให้เข้าใจได้เพื่อผู้ว่าจ้าง นักลงทุนหรือผู้เกี่ยวข้องอื่นสามารถศึกษาได้ว่า มูลค่าที่ประเมินนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่เพียงใด
          การแสดงวิธีทำที่ชัดเจนนี้ ในด้านหนึ่งเป็นการแสดงความตรงไปตรงมา (objectivity) ต่อการวิเคราะห์ผล ไม่เป็นการเอาเปรียบผู้ใช้บริการหรือผู้เกี่ยวข้องอื่น และนี่เองการประเมินค่าทรัพย์สินจึงเป็นศาสตร์ ที่ใช้วิชาความรู้ไม่ใช้การคาดเอาที่อธิบายให้กระจ่างไม่ได้ ในอีกด้านหนึ่ง ก็เป็นการช่วยปกป้องผู้ประเมินเอง เพราะหากผู้มีส่วนได้เสีย ได้นำรายงานนี้ไปใช้ ก็ต้องสมมติว่า ได้ทำการศึกษาวิธีการทำและเห็นควรด้วยแล้ว (หาไม่ก็คงต้องซักถาม) จะโยนความผิดพลาดจากความไม่แน่นอน (uncertainty) มาให้ผู้ประเมินไม่ได้ (ยกเว้นในกรณีที่ผู้ประเมินตั้งใจโกงหรือฉ้อฉล)

วารสาร Make Money ปีที่ 12 ฉบับที่ 135 ธันวาคม 2553 หน้า 88-89

ชาวบ้านพึงรู้มูลค่าบ้านของตนเอง

ชาวบ้านพึงรู้มูลค่าบ้านของตนเอง

สยามรัฐ 12 เมษายน 2553 หน้า 16

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ที่มาhttp://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market277.htm

          ผมเคยจัดประกวดเรียงความชิงโล่ของ พล.อ.เปรม ติณสูลานนท์ ประธานองคมนตรีและรัฐบุรุษ เรื่องเกี่ยวกับความสำคัญที่ประชาชนควรมีความรู้เกี่ยวกับการประเมินค่าบ้าน และยังเป็นบรรณาธิการจัดพิมพ์รวมเรียงความชนะเลิศ และผู้ที่ได้รับรางวัลชนะเลิศระดับประชาชนทั่วไปพร้อมเงินสดและโล่ของ พล.อ.เปรมฯ คือ นางสาวปานใจ สารพันโชติวิทยา ในบทความของผมนี้จึงขออนุญาตนำข้อคิดของคุณปานใจมาแบ่งปันกับทุกท่าน ซึ่งใจความสรุปว่า

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

          ถ้าไม่สนใจประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ ก่อนมีการซื้อ-ขาย จะเป็นอย่างไร คำตอบ คือ การซื้อ-ขาย บ้านจะกลายเป็นการเสี่ยงโชค คือ อาจได้ดีถูกใจในราคาสมเหตุ สมผล หรืออาจทำให้เสียเงินมากเกินมูลค่าที่แท้จริง เจ็บใจ และมีปัญหาอย่างอื่นตามมา ทำให้ผู้อยู่อาศัยไม่มีความสุขเท่าที่ควรจะเป็น สำหรับผู้ซื้อ การประเมินมูลค่าบ้านสูงเกินไปมีผลต่อเงินที่จะนำมาชำระค่าบ้านที่อาจต้อง ระดมเงินด้วยการกู้ยืม การกู้ยืมเงินจำนวนมากและผ่อนชำระในระยะเวลานานย่อมต้องจ่ายดอกเบี้ยสูง นั่นคือเท่ากับเรากำหนดอนาคตของเราเองให้เสียประโยชน์ที่พึงได้จากจำนวนเงิน ที่ต้องนำไปจ่ายเป็นค่าดอกเบี้ย
          ส่วนการประเมินมูลค่าบ้านต่ำไป ก็อาจเกิดฉุกละหุกเมื่อถึงเวลาต้องชำระบ้านจริง ๆ เนื่องจากราคาและอัตราดอกเบี้ยอาจปรับตัวสูงขึ้นจากปัจจัยอื่น ๆ ทำให้ต้องกู้ยืมหนี้สินเร่งด่วนในอัตราที่แพงเช่นกัน และอาจทำให้สูญเสียโอกาสได้บ้านที่เหมาะสม และหากซื้อบ้านได้แพงกว่าราคาประเมินหรือเกิดปัญหาภายหลัง เช่นถูกเวนคืน บ้านอยู่ในระหว่างถูกยึดทรัพย์ ฯลฯ ก็จะเกิดความเดือดร้อน ในแง่ของผู้ขาย
          การประเมินมูลค่าบ้านสูงเกินไป ก็จะเสียโอกาสในการได้เงินจากการขาย คือจะต้องถือครองไว้นานกว่าจะขายออกไปได้ หรืออาจถูกฟ้องร้องเป็นความจากผู้ซื้อได้ภายหลัง ยิ่งถ้าผู้ขายจดทะเบียนประกอบธุรกิจด้านนี้โดยตรงจะเกิดเสียชื่อเสียง ภาพลักษณ์ ทำให้เสียโอกาสทางธุรกิจไปไม่น้อย ในกรณีที่ผู้ขายประเมินมูลค่าบ้านต่ำเกินไป อาจพบว่าพลาดกำไรอันงามไปได้ทีเดียว
          เมื่อมีการถือครองบ้านไปได้ระยะหนึ่ง บ้านจะต้องมีการเปลี่ยนผู้ถือครองโดยการมอบให้เป็นมรดก ขายต่อ ยกให้ ฯลฯ การที่ประเมินมูลค่าบ้านไม่ถ้วนถี่ ตามเวลาที่เปลี่ยนไปอาจทำให้เกิดการแบ่งสรรที่ไม่เป็นธรรม ขาดทุน หรือผิดพลาดอย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นมาได้
          ในเมื่อความผิดพลาด ไม่ยุติธรรม เสียเปรียบ เป็นสิ่งที่ปกติชนไม่ต้องการ สิ่งเหล่านี้และความเสี่ยงดังกล่าวมาข้างต้นสามารถป้องกันได้มากหากจะใส่ใจ หาความรู้เรื่องประเมินมูลค่าบ้านและอสังหาริมทรัพย์ไว้บ้าง
          โลกนี้เป็นสิ่งที่ไม่แน่นอนยิ่งนัก แม้แต่ผืนแผ่นดินที่มนุษย์เคยอาศัยอยู่อย่างสงบหลายพันปี ก็อาจเปลี่ยนแปลงเสียหายไปได้อย่างรวดเร็วด้วยภัยธรรมชาติและการเคลื่อนตัว ของเปลือกโลกปัจจุบันดูเหมือนมีแนวโน้มว่าเกิดถี่ขึ้น ซึ่งทำให้พื้นที่ที่มนุษย์พอจะอยู่อาศัยได้หดหายลงไปยิ่งขึ้น แม้กระทั่งเรื่องที่ไม่น่าเป็นไปได้อย่างเรื่องการออกโฉนดแสดงความเป็นเจ้า ของที่ดินบนดวงจันทร์ที่ผู้เขียนเคยรับทราบมาจากอินเตอร์เน็ต อาจเป็นไปได้ที่โฉนดเหล่านี้จะมีผลตามกฎหมายขึ้นมาจริงๆในไม่กี่ช่วงอายุของ คนเรา ดังนั้นใครเลยจะทราบได้ว่าในช่วงชีวิตของคนเราจะต้องใช้ความรู้และ ประสบการณ์ทาง ด้านนี้เข้าจับจองเลือกสรรอสังหาริมทรัพย์เป็นการเร่งด่วน แน่นอนว่ารู้มากกว่าย่อมได้เปรียบ
          สำหรับข้อควรพิจารณาในการประเมินมูลค่าบ้านให้ถ้วนถี่ก่อนมีการ ซื้อ-ขายนั้น ในฐานะของผู้ซื้อ-ขาย โดยทั่วไปที่ไม่ได้ประกอบธุรกิจซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ๆ ควรมีหลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างกว้าง ๆ ดังนี้ (หมายเหตุ : เก็บความส่วนใหญ่จาก www.thaiappraisal.org)

1. ดูทำเล ที่ตั้ง ถนนและทางเข้าออก สภาพแวดล้อม
2. สิ่งก่อสร้าง รายละเอียดวัสดุ โครงสร้างอาคาร การใช้ประโยชน์ปัจจุบัน อายุอาคาร การปรับปรุง
3. สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ น้ำประปา ไฟฟ้า โทรคมนาคม การขนส่ง
4. ผังเมืองและข้อกำหนดตามกฎหมาย การใช้ที่ดิน การก่อสร้าง
5. ที่ดิน ขนาด รูปร่าง ความสูงต่ำ การใช้ประโยชน์
6. เอกสารสิทธิ์ ประเภทของเอกสาร การถือครอง เจ้าของ เงื่อนไข ภาระผูกพันต่าง ๆ
7. ราคาขายและเงื่อนไขการจ่ายเงิน (เทียบราคาบ้านแบบเดียวกันกับโครงการอื่น ๆ หรือที่อื่น ๆ)
8. มูลค่าแฝงอื่น ๆ ที่ต้องใช้ความรู้และประสบการณ์เป็นหลักที่จะคาดการณ์ถึงสิ่งที่ไม่อาจตีค่าเป็นเงินได้ในทันที
9. เรื่องปลีกย่อยอื่น ๆ เช่น ความเชื่อ ความนิยม ค่านิยม แนวโน้มของผู้ใช้ประโยชน์ในอนาคต

โดยสรุปแล้ว การประเมินมูลค่าให้ถ้วนถี่ก่อนมีการซื้อ-ขาย จะทำให้เกิดผลดีแก่ทุก ๆ ฝ่ายโดยถ้วนหน้า ผู้ซื้อได้รับผลดีเนื่องจากได้บ้านที่ใช้อยู่อาศัยลงหลักปักฐาน หรืออาคารสำหรับทำธุรกิจในราคาที่สมเหตุสมผล สามารถพัฒนาชีวิตต่อไปได้ดีทั้งแง่รายได้และจิตใจ ผู้ขายก็ได้รับเงินตอบแทนค่าขายบ้านในราคาที่ไม่ถูกเอาเปรียบ สามารถนำเงินที่ได้ไปลงทุนหมุนเวียนอย่างอื่น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการหมุนเวียนไปได้ด้วยดี

~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~

ถึงแม้เราในฐานะประชาชนผู้ซื้อบ้านทั่วไปจะไม่ใช่นักยุทธศาสตร์ ไม่ใช่นักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เราก็ต้องมีการวางแผนเพื่อที่เราจะได้ตัดสินใจเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างรอบรู้ ไม่เสียเปรียบ ไม่รู้สึกสำนึกเสียใจในภายหลังครับ

หุ้นถูกและหุ้นแพง ในมุมมองของนักลงทุนที่มีแนวความคิดในการเลือกซื้อหุ้นที่ต่างกัน

หุ้นถูกและหุ้นแพง ในมุมมองของนักลงทุนที่มีแนวความคิดในการเลือกซื้อหุ้นที่ต่างกัน

ที่มาhttp://www.bloggang.com/mainblog.php?id=shareidea

บาง คนเชื่อว่า หุ้นแพงวันนี้จะเป็นหุ้นถูกในวันข้างหน้า เพราะเชื่อว่า หุ้นเหมือนเครื่องจักรปั่นเงิน หากเราซื้อเครื่องจักรปั่นเงินที่ดีในราคาที่ไม่แพงเกินควรหรือราคายุติธรรม เครื่องจักรนี้จะทำงานปั่นเงินให้กับเราเป็นเวลานานและคุ้มค่ากับเงินที่ เสียไป

บางคนเชื่อว่าซื้อหุ้นถูก ๆ ไว้ก่อน เพราะเชื่อว่า หุ้นที่ถืออยู่หากถือ Asset จำนวนมากไว้ และเราสามารถซื้อได้ราคาถูกกว่าราคาประเมินของสินทรัพย์ที่ถือครองเป็นต้น ยิ่งถูก ๆ มาก ๆ ยิ่งน่าสนใจ แต่ลืมไปว่า เราไม่ใช่โรงรับจำนำ ที่รับสินทรัพย์ราคาถูก ๆ มา และเมื่อไม่มีใครมาเอาของที่จำนำไว้คืน เราก็ค่อยปล่อยขายในท้องตลาดต่อไป เพราะความเป็นจริง ถ้าหุ้นถูก ๆ เหล่านี้ไม่มี story ปลดล้อคมูลค่า ผู้ถือหุ้นใหญ่ไม่ปล่อยสินทรัพย์นั้นออกมา หุ้นก็คงเป็นหุ้นที่ราคาถูก ๆ ต่อไปนานแสนนาน ตราบเท่าที่จะมีผู้ถือหุ้นรายอื่นที่สามารถเข้าไป Takeover แล้วปรับเปลี่ยนการบริหารงานใหม่ จนสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มนั้น ๆ หรือซื้อหุ้นนั้นแล้วเอาทรัพย์สินไปขายในท้องตลาดแล้วเอากำไรของทรัพย์สินมา แบ่งกันครับ

มาอ่านแนวความคิดของ ดร.นิเวศน์ดูครับ

3 ข้อของชาร์ลี ที่เตือนในการลงทุนในหุ้นครับ

Value Investor จำนวนมากหรือน่าจะเป็นส่วนใหญ่ ชอบที่จะซื้อหุ้นที่มีราคาถูกมาก โดยที่คุณภาพของธุรกิจเป็นตัวรอง การลงทุนแบบนี้คือการลงทุนในสไตล์แบบเกรแฮมหรือที่บัฟเฟตต์เรียกว่าลงทุนแบบ “หุ้นก้นบุหรี่” แนวคิดก็คือ ถ้าหุ้นมีราคาถูกมาก โอกาสที่หุ้นจะปรับตัวสูงขึ้นมากก็เป็นไปได้ง่าย และเมื่อหุ้นปรับตัวขึ้นไปแล้ว เราก็สามารถขายทำกำไรและนำเงินไปลงทุนในหุ้นก้นบุหรี่ตัวต่อไป การลงทุนแบบนี้บางทีเราก็รู้สึกว่าสามารถทำกำไรได้มากและเร็วกว่าการลงทุนใน สไตล์แบบบัฟเฟตต์ที่เน้นลงทุนในหุ้นคุณภาพดีและถือไว้ให้นานที่สุด เหตุผลก็คือ เราคิดว่าเราสามารถ “เล่นรอบ” กับหุ้นก้นบุหรี่ได้ ในขณะที่หุ้นที่มีคุณภาพทางธุรกิจดีมากนั้น ราคาก็มักจะแพงหรือไม่ถูกมาก การปรับตัวของราคาหุ้นก็มักจะไปอย่างช้า ๆ หรือถ้าเร็วเราก็มักจะกลัวและต้องขายหุ้นทิ้งไปเสียก่อน สรุปแล้ว เรารู้สึกว่า ประเด็นของคุณภาพของกิจการไม่ใช่เรื่องใหญ่ ราคาหุ้นต่างหากที่เป็นตัวตัดสินใจซื้อหุ้นของเรา

ประเด็นว่าเราควร ซื้อหุ้นแบบไหนหรือการลงทุนสไตล์ไหนดีกว่ากันนี้ ชาร์ลี มังเกอร์ หุ้นส่วนและเพื่อนซี้ของบัฟเฟตต์ ได้ให้กฎการลงทุนที่เป็นเหมือนบทเรียนที่ยิ่งใหญ่ 3 ข้อ สำหรับการลงทุน และบทเรียนนี้ ว่าที่จริง เป็นสิ่งที่ดูเหมือนว่าบัฟเฟตต์ได้เรียนรู้จากชาร์ลีและนำมาใช้ปฏิบัติในการ ลงทุนของตนเองมาจนถึงปัจจุบันจนคนทั่วไปรับรู้กันว่านี่คือสไตล์การลงทุนแบบ บัฟเฟตต์ บทเรียน 3 ข้อของชาร์ลีก็คือ

1)ธุรกิจที่ยิ่งใหญ่ในราคาปานกลางนั้น เหนือกว่าธุรกิจปานกลางในราคาที่ยิ่งใหญ่
2)ธุรกิจที่ยิ่งใหญ่ในราคาปานกลางนั้น เหนือกว่าธุรกิจปานกลางในราคาที่ยิ่งใหญ่
3)ธุรกิจที่ยิ่งใหญ่ในราคาปานกลางนั้น เหนือกว่าธุรกิจปานกลางในราคาที่ยิ่งใหญ่

ความหมายก็คือ สำหรับชาร์ลีแล้ว เขาคิดว่า คุณภาพของธุรกิจสำคัญกว่าเรื่องของราคา
แน่ นอน ราคานั้นต้องไม่แพงแต่ไม่จำเป็นต้องถูก เพราะบางทีกิจการที่ดีมากนั้น โอกาสที่จะได้หุ้นราคาถูกอาจจะไม่มีหรือถ้ามีก็มักจะเกิดขึ้นชั่วคราวในช่วง ที่บริษัทมีปัญหาร้ายแรงบางอย่าง ซึ่งถ้าปัญหานั้นสามารถแก้ไขได้ นั่นก็จะเป็นโอกาสทองที่เราจะได้ซื้อหุ้นของกิจการที่ยิ่งใหญ่ในราคาถูกและ นี่ก็คือสิ่งที่บัฟเฟตต์ทำตลอดมาเมื่อมีโอกาส ชาร์ลีเชื่อว่า การซื้อหุ้นของกิจการที่ยิ่งใหญ่ในราคาที่เหมาะสมนั้น ดีกว่าการซื้อหุ้นของกิจการพื้น ๆ ในราคาที่ถูกมาก เพราะหุ้นประเภทหลังนั้น ถึงจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้ แต่ก็มักจะไปไม่ได้มาก เพราะศักยภาพของธุรกิจมักมีจำกัด ยิ่งถือไว้นานก็ยิ่งเสียโอกาสที่เงินจะเติบโตขึ้น แม้ว่าหุ้นจะราคาถูก แต่มันก็อาจจะถูกอยู่นั่นเอง

ในประเด็นเดียวกันนี้ บัฟเฟตต์เองก็เคยพูดไว้ว่า “เป้าหมายของคุณในฐานะของนักลงทุนก็คือ คุณควรซื้อหุ้น ในราคาที่สมเหตุผล เพื่อเข้าเป็นหุ้นส่วนของธุรกิจที่เข้าใจได้ง่าย ที่มีกำไรและผลกำไรจะต้องเติบโตขึ้นอย่างแน่นอนและอย่างมีนัยสำคัญในช่วง 5, 10 และ 20 ปีจากวันนี้”

คำพูดของบัฟเฟตต์สอดคล้องกับบทเรียนของ ชาร์ลีที่ว่า เราควรซื้อหุ้นของกิจการที่ยิ่งใหญ่ ซึ่งในความหมายของบัฟเฟตต์ก็คือ ควรเป็นกิจการที่เข้าใจได้ง่าย กำไรต้องเติบโต อย่างแน่นอน และเติบโตต่อเนื่องเป็นเวลานาน ส่วนราคาหุ้นนั้น จะต้องมีราคาที่เหมาะสม

จากการติดตามธุรกิจที่ บัฟเฟตต์และชาร์ลีลงทุนนั้น เราพบว่า กิจการที่ “ยิ่งใหญ่” ในความเห็นของทั้งสองคนนั้นมักจะมีคุณสมบัติเพิ่มขึ้นมาอีก 3 – 4 ข้อ ที่ชัดเจนก็คือ ธุรกิจจะมีสิ่งที่เรียกว่า “ความได้เปรียบทางการแข่งขันที่ยั่งยืน” เมื่อเทียบกับคู่แข่ง ซึ่งมักจะมาจากการที่เป็นผู้ผลิตสินค้าที่มีเครื่องหมายการค้าที่โดดเด่น ระดับโลก ต้องมีผู้บริหารที่ดี ถ้ามองที่ตัวเลขงบการเงิน เราก็มักจะพบว่า กิจการที่เขาลงทุนมักจะมีผลการดำเนินงานที่สม่ำเสมอ ผลกำไรต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่ค่อนข้างสูง อย่างน้อยน่าจะ 15% ขึ้นไป ธุรกิจมักจะไม่ค่อยต้องลงทุนมากนักเวลายอดขายเพิ่มขึ้น พูดง่าย ๆ ธุรกิจต้องไม่เพิ่มทุน ว่าที่จริงกิจการที่บัฟเฟตต์ลงทุนนั้นมักจะ “คืนทุน” คือบริษัทมักจะซื้อหุ้นคืนทำให้จำนวนหุ้นน้อยลงและกำไรต่อหุ้นสูงขึ้น

ทั้ง หมดนั้นก็คือ บทเรียนของชาร์ลี มังเกอร์ ซึ่งไม่ใช่นัก “นักคิด-นักลงทุน” อย่าง เบน เกรแฮม หรือ ฟิลิปส์ ฟิสเชอร์ ที่บัฟเฟตต์ยอมรับนับถือเป็นอาจารย์ แต่เราคงปฏิเสธไม่ได้ว่า ชาร์ลี มังเกอร์ คืออีกคนหนึ่งที่มีอิทธิพลต่อความคิดในการลงทุนของบัฟเฟตต์อย่างลึกซึ้ง และอาจจะพูดได้ว่า เป็นผู้ที่มีส่วนสำคัญที่สุดในการปรับสไตล์การลงทุนของบัฟเฟตต์จากแนวทางของ เกรแฮมมาเป็นแนวของบัฟเฟตต์ดังที่เป็นอยู่ในวันนี้

สำหรับ Value Investor ในเมืองไทยนั้น วิวัฒนาการการลงทุนแบบเน้นคุณค่าของเรายังเป็นเรื่องใหม่ คงจะยังไม่ได้สามารถบอกได้ว่าสไตล์การลงทุนแบบไหนจะให้ผลตอบแทนที่ดีที่สุด นักลงทุนแต่ละคนคงจะต้องเลือกกันเองและเรียนรู้เองว่าตนเองทำได้ดีในสไตล์ ไหน ที่สำคัญก็คือ เราควรจะต้องตรวจสอบตลอดเวลาว่าสถานการณ์การลงทุนในบ้านเราเป็นอย่างไร เราจะต้องสามารถปรับเปลี่ยนได้…อย่างช้า ๆ และนั่นคือแนวทางที่ถูกต้องของ Value Investor แม้ในระดับโลก

ไฟล์ การประเมินมูลค่าหุ้นเบื้องต้น

ไฟล์ การประเมินมูลค่าหุ้นเบื้องต้น.pdf
โหลดที่นี่   การประเมินมูลค่าหุ้นเบื้องต้น

               ลิ้งค์สำรอง

การวัดราคาหุ้นด้วย P/E Ratio : สันติ สิงหวังชา

Posted by admin in Valuation on พ.ย. 14th, 2009

ที่มาhttp://www.sarut-homesite.net/2009

pe-ratio-%E0%B8%AA%E0%B8%B1/
การประเมินราคาอย่างที่ได้บอกไว้ในคราวที่แล้ว แบ่งได้เป็น 2 วิธีหลักๆ วิธี discount (DCF) นั้นผมไม่ค่อยได้ใช้งานเท่าไหร่ แต่ผมก็ไม่ได้บอกว่าเป็นวิธีที่ไม่ดี เพราะถ้านักลงทุนสามารถที่จะประมาณและคาดการณ์อนาคตได้ค่อยข้างแม่นยำ วิธี discount เป็นวิธีที่ให้คำตอบได้ดีมาก ใครสนใจการประเมินแบบ discount แนะนำให้อ่านหนังสือ วัดมูลค่าหุ้นด้วยตัวคุณเอง เขียนโดย คุณสุมาอี้(นามแฝง) ผมเองเพิ่งอ่านจบไปเมื่อกี้นี้เอง อ่านเข้าใจง่ายและมีตัวอย่างการวิเคราะห์หุ้นของจริงๆให้เห็นหลายรูปแบบ ซื้อได้ตามร้านหนังสือชั้นนำทั่วไป

คราวนี้เรากลับมาพูดถึงวิธี Relative กันบ้างดีกว่า ติดค้างกันไว้นานแล้ว

วิธี Relative ที่ผมใช้บ่อยที่สุดคือ P/E ratio โดยที่ P คือ ราคาหุ้น ในขณะที่ E คือกำไรต่อหุ้น ความหมายของ p/e มองได้ง่ายๆคือ จำนวนปีที่จะคืนทุนโดนสมมุติว่ากำไรคงที่ตลอด เช่น เราซื้อหุ้นราคา 10 บาท กำไรต่อหุ้น 2 บาท เพราะฉะนั้นถ้ากำไรของบริษัทยังคงที่ไปตลอด การลงทุนครั้งนี้ก็จะมีระยะเวลาคืนทุนประมาณ 5 ปี ดังนั้นถ้าสมมติว่าหุ้นทุกตัวในตลาดมีกำไรคงที่ตลอด หุ้นที่น่าซื้อที่สุดคือหุ้นที่ pe ต่ำที่สุด หรือ มีระยะเวลาคืนทุนต่ำที่สุดนั้นเอง

แต่ชีวิตจริงมันไม่ง่ายอย่างที่เราสมมตินะซิ กำไรของหุ้นในตลาดนั้นมีทั้งเพิ่มขึ้น ลดลง หรือคงที่ ด้วยอัตราที่แตกต่างกันไป เลยเป็นที่มาว่าหุ้นแต่ละตัวจะมี pe ที่เหมาะสมไม่เท่ากัน ลองมาดูตัวอย่างง่ายๆ ข้างล่างนี้
หุ้น a มีกำไรคงที่ตลอดมี
หุ้น b มีแนวโน้มกำไรเติบโต
หุ้น c มีแนวโน้มกำไรลดลง
หุ้น d มีกำไรผันผวนเอาแน่เอานอนไม่ได้

สมมติหุ้นทั้ง 4 ตัวมี pe เท่ากับ 6 เหมือนกันหมด ถ้าให้เลือกหุ้นได้ตัวเดียวเราควรจะซื้อหุ้นตัวไหน จริงๆแล้วคงตอบได้ไม่ยากว่าหุ้น b น่าจะเป็นการลงทุนที่ดีที่สุด เพราะถ้ากำไรไม่โตก็ใช้เวลา 6 ปีในการคืนทุน ถ้ากำไรโตขึ้นด้วยเวลาคืนทุนก็น่าจะสั้นกว่า 6 ปี แต่ถ้าถามกลับกันว่าหุ้นตัวไหนที่ไม่ควรซื้ออย่างมาก ก็น่าจะเป็นหุ้น c เพราะระยะเวลาคืนทุนน่าจะยาวกว่า 6 ปีเป็นแน่ หรือดีไม่ดีอาจจะไม่มีโอกาสคืนทุนเลยก็ได้ถ้าบริษัทกำไรลดลงจนกลายเป็นขาด ทุนไปเลย

ส่วนหุ้น a นั้นแม้ว่าจะไม่ใช่การลงทุนที่ดีที่สุด แต่อย่างไรก็ใช้เวลาคืนทุนประมาณ 6 ปี ก็ไม่ถือว่าเป็นการลงทุนที่แย่เท่าไหร่ ถ้าเปลี่ยนโจทย์ให้สามารถลงทุนได้ 2 ตัว หุ้น a ก็น่าจะอยู่ในตัวเลือกด้วยได้
แต่ปัญหาอยู่ที่หุ้น d นี่แหละครับ จะว่าน่าซื้อหรือว่าไม่น่าซื้อตอบยากเหลือเกิน เพราะกำไรมันเอาแน่เอานอนไม่ได้ เดี๋ยวขึ้นเดี๋ยวลง บางปีอาจจะขาดทุนมาก บางปีอาจจะพลิกมาเป็นกำไรมาก ในความเป็นจริงแล้วหุ้นที่อยู่ในตลาดมีหุ้นกลุ่มนี้อยู่ไม่น้อยเหมือนกัน

เพราะฉะนั้น ข้อแนะนำข้อแรก สำหรับการใช้วิธีวิเคราะหุ้นด้วย pe อย่างแรกคือ หลีกเลียงการใช้ pe กับหุ้นที่มี ธุรกิจ รายได้ หรือกำไรที่ผันผวน (จริงๆวิธีดัดแปลงนำไปใช้ก็พอมีอยู่ แต่ในเบื้องต้นยังไม่เอามาพูดดีกว่า เดี๋ยวจะพากันงงไปซะก่อน)

ตอนนี้เราพอจะเข้าใจแนวคิดคร่าวๆของการวัดมูลค่าหุ้นด้วย pe กันบ้างแล้ว ถ้าลองย้อนกลับไปอ่านที่ผมวิเคราะห์หุ้น ilink เอาไว้จะเห็นว่าผมกำหนด pe ที่เหมาะสมของหุ้น ilink เอาไว้ที่ 8 สมมติว่ากำไรที่จะเกิดในปี 49 นี้คิดเป็น e เท่ากับ 1.2 ต่อหุ้น ราคาเหมาะสมก็เอา 8 คูณกับ 1.2 ก็ได้ 9.6 บาท ดูแล้วง่ายเหลือเกิน แต่จริงๆแล้วกว่าที่จะกลายมาเป็น pe ที่ 8 กับ e (กำไรในอนาคต ณ สิ้นปี 49) ที่ 1.2 ก็มีที่มาที่จะเอามาคุยกันได้พอสมควร ติดตามตอนต่อไปครับ
####

การวัดราคาหุ้นด้วย P/E ratio 2
การใช้ pe ในการหาราคาเหมาะสมของหุ้น จะเห็นได้ว่า ตัวแปรที่มีความสำคัญมากๆคือ pe ที่เหมาะสม กับ e ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต คราวนี้จะขอพูดเฉพาะ e ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตกันก่อนนะครับ
e ในที่นี้คือกำไรต่อหุ้นที่จะเกิดขึ้น โดยปกติผม ถ้าอยู่ในช่วงต้นๆหรือกลางๆปี ผมก็จะคาดการณ์กำไรในอนาคตออกไปจนจบปี อย่างตอนนี้เดือน 8 เหลือเวลาอีก 4 เดือนที่บริษัทจะดำเนินงานจนครบปี ผมก็จะประมาณกำไรออกไปอีก 2 ไตรมาสก็จะได้เป็นกำไรของทั้งปี 49 ซึ่งจะประกาศผลออกมาในช่วงประมาณปลายเดือน กุมภาพันธ์ปี 50 เพราะฉะนั้น ราคาเป้าหมายของหุ้นที่คิดจาก e ตัวนี้จะเป็นเป้าหมายราคาในช่วง ปลายเดือน 2 ปีหน้า ด้วยเช่นเดียวกัน

เวลาส่วนใหญ่ในการวิเคราะห์หุ้นของผม คือการทำความเข้าใจกับธุรกิจให้เพียงพอที่จะสามารถประมาณกำไรให้ได้แม่นยำ ยิ่งแม่นเท่าไหร่โอกาสที่ผมจะถูกก็มีมากขึ้นเท่านั้น ที่นี้คนส่วนใหญ่ก็คงจะงงว่ากำไรจะประมาณอย่างไร อันนี้ก็ขึ้นอยู่กับความเข้าใจในตัวธุรกิจของหุ้นนั้นๆด้วย เราสามารถของย้อนไปดูอดีตของบริษัทว่ารายได้มีแนวโน้มเป็นอย่างไร ต้นทุนผันผวนรึเปล่า .. โดยปกติผมมักจะชอบลงทุนในหุ้นที่ผลงานไม่ค่อยผันผวนอยู่แล้ว เพราะฉะนั้นการคาดการณ์อนาคตก็จะไม่ซับซ้อนมาก 

สิ่งต่อมาที่ต้องดูคือ พยายามหาให้ได้ว่าบริษัทมีการตั้งเป้าการเติบโตอย่างไร ซึ่งหุ้นหลายตัวมักจะมีการให้สัมภาษณ์เกี่ยวกับแนวโน้มของธุรกิจอยู่เรื่อยๆ เราก็สามารถนำตัวเลขเหล่านี้มาประมาณรายได้คร่าวๆได้ แต่จะให้ดีควรจะดู Track ย้อนหลังไปด้วยว่าในอดีตที่ผู้บริหารมีการคาดการณ์อนาคต ผลลัพธ์ที่ออกมาใกล้เคียงความจริงเท่าไหร่ เพราะผู้บริหารมีหลายประเภท พวกหนึ่งก็มักจะมองโลกในแง่ดี คือประมาณเกินความจริง อีกพวกก็อาจจะ conservative หน่อย คือประมาณไว้ต่ำกว่าความเป็นจริง อีกพวก็อาจจะประมาณได้ใกล้เคียงความจริง หรือกลุ่มสุดท้ายคือไม่ค่อยซื่อเท่าไหร่ ออกมาให้ข่าวเพื่อสร้างราคา โดยไม่ได้มีความสัมพันธ์กับความจริงเลย เราจำเป็นต้องนำปัจจัยเหล่านี้มาคำนึงในการประมาณรายได้ด้วย แต่ถ้าเป็นผู้บริหารกลุ่มสุดท้ายที่เชื่อถือไม่ค่อยได้ หลีกให้ห่างเลยดีกว่า ไม่ต้องไปเสียเวลาประมาณเพราะยังไงก็คงเดาไม่ถูก (ถ้าความมั่นใจในการประมาณน้อย ควรจะประมาณรายได้ให้ต่ำไว้ก่อน เพื่อความปลอดภัย)

หลังจากประมาณรายได้แล้วต่อมาก็ประมาณกำไร โดยใช้ดูเอาจากอดีตว่ามีอัตราการทำกำไรเท่าไหร่ กำไรขั้นต้นเป็นอย่างไร ค่าใช้จ่ายขายและบริหารเป็นกี่ % ของรายได้ แล้วประมาณออกมาเป็นกำไร (ถ้าผู้บริหารมีการคาดการณ์อัตรากำไรขั้นต้นมาให้ด้วย ก็สามารถเอามาใช้ได้ แต่อย่าลึมนะว่าเป็นผู้บริหารประเภทไหน) เรื่องที่ควรคำนึงถึงในขึ้นตอนนี้คือ ต้นทุน (วัตถุดิบ ค่าแรง การลงทุนในสินทรพย์ถาวร ที่จะเกิดมาเป็นค่าเสื่อมราคา ฯลฯ) มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญรึเปล่า ถ้าต้นทุนเพิ่มสูงมาก ก็ควรประมาณอัตรากำไรขั้นต้นให้ลดลงมากหน่อย ค่าใช้จ่ายขายและบริหารปกติจะไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงเร็วมาก โดยส่วนใหญ่แล้ว ถ้ารายได้เพิ่มขึ้น 10% ค่าขายและบริหารมักจะเพิ่มไม่ถึง 10% ถ้าไม่แน่ใจก็ประมาณให้ค่าใช้จ่ายสูงๆไว้ก่อนเป็นดี (อันนี้ขึ้นอยู่กับธุรกิจ ควรดูเปลี่ยนเทียบจากงบการเงินในอีตว่าค่าใช้จ่ายขายและบริหารมีการเปลี่ยน แปลงอย่างไรเทียบกับรายได้)

หลังจากประมาณกำไรได้แล้วก็หารด้วยจำนวนหุ้น กลายเป็น eps จนจบปี แล้วก็เอามาคูณ pe ที่เหมาะสมของหุ้นนั้นๆ ก็จะได้ราคาเป้าหมายออกมาได้ไม่ยาก …. อย่าลืมที่ในขั้นตอนการประมาณถ้ามีจุดไหนที่ไม่มั่นใจให้ประมาณโดยกดให้กำไรต่ำไว้เสมอ และ ที่สำคัญห้ามหลอกตัวเอง อย่ามองโลกในแง่ดีจนเกินเหตุเพราะจะทำให้เราคำนวณราคาเป้าหมายได้สูง โอกาสขาดทุนจะเยอะ ในขณะที่มองโลกในแง่ร้ายเกินเหตุอย่างน้อยก็ไม่ทำให้เราขาดทุน แค่อาจจะทำให้เสียโอกาสในการซื้อหุ้นราคาถูกเท่านั้นเอง (ยังไงเสียดายน้ำลายหก ก็ยังดีกว่าเสียใจน้ำตาตกอยู่ดี)

สำหรับผม ถ้าจะประมาณกำไรได้แม่นๆนั้น ส่วนใหญ่จะต้องมีโอกาสได้คุยกับผู้บริหารด้วย เพราะทำให้เราเข้าใจธุรกิจเค้ามากขึ้น โดยปกติผมชอบยิงคำถามเหล่านี้ เช่น ตั้งเป้ารายได้โตกี่ % อัตรากำไรขั้นต้นจะรักษาระดับเดิมไว้ได้มั๊ย มีปัจจัยอะไรที่น่าเป็นห่วงสำหรับธุรกิจมั๊ย ฯลฯ ก็จะทำให้เราได้ข้อมูลในการประมาณกำไรได้พมสมควร นอกจากนี้การพูดคุยยังทำให้เราพอจะมองออกได้ว่านิสัยของผู้บริหารเป็นอย่าง ไร ขี้โม้หรือเปล่า ซื่อสัตย์รึเปล่า หรือว่า มีฝีมือรึ้เปล่า โอกาสที่จะได้คุยกับผู้บริหารก็อาจจะน้อย แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะไม่มีโอกาสเลย ไว้จะมาเล่าอีกที่ครับ วันนี้เท่านี้ก่อนละกัน
####

การวัดราคาหุ้นด้วย P/E ratio 3
ในการเลือกซื้อหุ้นเราต้องเทียบระหว่างราคาที่เราจะจ่ายกับ คุณภาพของหุ้น ยิ่งหุ้นมีคุณภาพสูง pe ที่เหมาะสมของหุ้นนั้นๆก็ควรจะสูงไปด้วยการประเมินคุณภาพของหุ้น ผมมองว่าเป็นศิลปะ ไม่มีสูตรตายตัวในการคิดออกมาเป็นตัวเลข เพราะคุณภาพนั้นมันวัดออกมาเป็นตัวเลขได้ยาก ก็อาศัยใช้ประสบการณ์ฝึกดูไปเรื่อยๆก็พอจะได้ไอเดียว่าหุ้นประเภทไหนควรมี pe เท่าไหร่ 

โดยผมจะมี check list คร่าวๆในใจ เอาไว้ประเมินคุณภาพของหุ้นดังนี้
การเติบโตของรายได้ : แนวโน้มอุตสาหกรรม , ความสามารถของคู่แข่ง , ความสามารถในการเพิ่มยอดขายของบริษัท

ความสามารถในการควบคุมต้นทุน : อำนาจต่อรองเทียบกับ supplier , ความสามารถในการผลักภาระไปให้ลูกค้า

ความผันผวนของรายได้และกำไร : ยิ่งผันผวนมาก ผมมองว่าคุณภาพจะค่อนข้างต่ำ
ผู้บริหาร : ความซื่อสัตย์ , ความขยัน , ความเก่ง (ต้องระวังผู้บริหารที่ขี้โม้เก่งนิดนึง เพราะเราอาจจะคิดว่าฝีมือดีทั้งที่จริงๆแล้วอาจจะไม่ได้เรื่องเลยก็ได้)

โครงสร้างการเงินของบริษัท : หนี้สินเทียบกับส่วนทุน , หนี้สินเทียบกับกำไร , เงินสดที่เหลืออยู่หักด้วยหนี้สิน
ฯลฯ

จากปัจจัยต่างๆข้างต้นที่เป็นตัววัดคุณภาพ ลองพยายามประเมินออกมาให้ได้ว่าหุ้นที่เราวิเคราะห์นั้นอยู่ในกลุ่มไหน แล้วลองเอามาเทียบกับหุ้น 5 กลุ่มข้างล่างที่ผมเขียนเอาไว้

หุ้นที่มีคุณภาพแย่ (หุ้นเกรด F) กิจการที่ขาดทุน หนี้สินเยอะๆ หรือกำไรเอาแน่เอานอนไม่ได้ ปีนึงกำไร ปีนึงขาดทุน หรือพวกที่ผู้บริหารไว้ใจไม่ได้ พวกนี้ไม่ต้องประเมิน pe หรอกครับอย่าไปซื้อมันเลยดีกว่า

หุ้นที่มีคุณภาพกลางๆ (หุ้นเกรด C) หนี้สินกลางๆ รายได้และกำไรไม่ค่อยเติบโต หรือเติบโตช้าไม่เกิน 5% ต่อปี pe ควรจะอยู่แถวๆ 5-6

หุ้นคุณภาพดีพอใช้ (หุ้นเกรด B) หนี้ไม่มาก รายได้ไม่ผันผวนโตอย่างสม่ำเสมอ กำไรในอนาคตเติบโตระดับ 5-15% ต่อปี pe น่าจะประมาณ 6-9

หุ้นคุณภาพดี (เกรด A) หนี้น้อย หรือไม่มีเลย รายได้โตอย่างต่อเนื่อง กำไรในอนาคตคาดว่าจะโตในระดับ 15% ขึ้นไป pe เหมาะสมประมาณ 9-12

หุ้นสุดยอด (Super stock) หนี้น้อยหรือไม่มี รายได้มั่นคงมากและโตขึ้นอย่างสม่ำเสมอ กำไรโตขึ้นในระดับ 20-30% ผู้บริหารเก่ง ขยัน ซื่อสัตย์ แนวโน้มธุรกิจดี มีอำนาจในการต่อรองต่อ supplier สูง อยู่ในอุตสาหกรรมที่ไม่แข่งขันกันเรื่องราคาเป็นหลัก สามารถผลักภาระให้ลูกค้าได้ ฯลฯ พวกหุ้นชั้นยอดพวกนี้ pe ตั้งแต่ 12 ขึ้นไปจนถึง 20

ตัวเลขที่แสดงเป็นเพียงแค่ Guideline คร่าวๆเท่านั้นนะครับ อย่าไปคิดว่าเป็นสูตรตายตัวอะไร ที่แบ่งออกมาเป็นกลุ่มแบบนี้ผมว่าเข้าใจง่ายดี อ่าน Blog วันนี้แล้วจำเกรดของหุ้นไว้ด้วยก็ดีนะครับ เผื่อในอนาคตผมอาจจะยกเกรดเหล่านี้มาใช้ในสื่อสารให้เข้าใจได้ตรงกัน

ปล.ตามการประเมินมูลค่าหุ้นด้วย pe ก็ยังมีข้อจำกัด และข้อควรระวังหลายประการ ซึ่งจะเอามาพูดกันต่อในคราวหน้านะครับ
####

ข้อจำกัดของการใช้ pe
ที่บอกไปวันก่อนนะครับว่าการใช้ pe ประเมินราคาหุ้นยังมีข้อจำกัดอยู่บางกรณี ผมจะขอยกตัวอย่างให้ดูกันนะครับ

มีอยู่ช่วงนึงที่หุ้นกลุ่มเดือนเรือวิ่งขึ้นกันกระจาย ตอนนั้นเองผมก็เล่นไปกับเค้าด้วย แต่ตอนนั้นยอมรับครับว่าไม่ค่อยรู้เรื่องอะไรเท่าไหร่ อาศัยเล่นตามๆเค้าไป เห็นเค้าบอกว่าค่าระวางเรืออยู่ในช่วงขาขึ้น psl หุ้นเรือเทกอง วิ่งจากประมาณ 6 (ปรับการแตกหุ้นแล้ว) ไปถึง 50 กว่าบาท หุ้น tta วึ่งจาก 10 บาทไป 40 บาท ตอนนั้นผลประกอบการของกลุ่มเรือออกมาดีจนน่าใจหาย กำไรพุ่งพรวดเป็นประวัติการณ์ แต่แล้วเมื่อเวลาผ่านไปพักนึง ค่าระวางเรือเริ่มไหลจากจุดสูงสุดลงมาเรื่อยๆ ราคาของหุ้นเดินเรือก็ไหลลงตามเช่นเดียวกัน psl ไหลจาก 50 ลงมา เหลือ 30 กว่าๆ (ผมขายไปแถว 35-38 บาท) tta ก็ไหลลงมาเหลือ 20 กว่าๆ เพราะคนส่วนใหญ่มองว่าอนาคตของกลุ่มเดินเรือจะไม่หรูหราเหมือนงบที่ประกาศ ออกมาอีกแล้ว

เรื่องที่เกิดขึ้นกับกลุ่มเดินเรือข้างต้น ก็เป็นเรื่องปกติที่เกิดในตลาดหุ้นที่ธุรกิจก็มีขึ้นมีลง ราคาหุ้นก็มีขึ้นมีลง เป็นเรื่องปกติธรรมดาที่คนเล่นหุ้นอย่างเราต้องยอมรับกันแต่มีเรื่องที่น่า สังเกตอยู่อย่างหนึ่งก็คือ เราสามารถใช้ pe ในการวิเคราะห์หุ้นเรือได้รึเปล่า? เนื่องจากค่าระวางเรือที่เพิ่มสูงขึ้นมากในช่วงนั้นทำให้ผลประกอบการที่ผ่าน มาของกลุ่มเรือสูงมาก การใช้ pe ที่คำนวณจากผลประกอบการในอดีต (ที่เห็นตามหน้าหนังสือพิมพ์) จะทำให้หุ้นกลุ่มนี้มี pe ต่ำมากๆ บางตัวอาจจะมี pe เพียงแค่ 3-4 เท่านั้น แต่หุ้นเรือนี้ราคาถูกจริงรึเปล่า? ผมว่าเนื่องจากความเป็นวัฏจักรของธุรกิจเดินเรือที่จะมีช่วงที่ ค่าระวางเพิ่มขึ้นสูงจนกำไรดีมาก และช่วงที่ค่าระวางลดลงจนถึงกับทำให้บริษัทเหล่านี้ขาดทุนได้ง่ายๆ ถ้าค่าระวางเรือเป็นขาลง ผลกำไรของกลุ่มจะลดลง จนทำให้ e ที่ใช้คำนวณนั้นลดลง ถ้าหุ้นราคาไม่ลง pe ก็จะทำให้ pe นั้นเพิ่มขึ้นอย่างมากหุ้นก็จะมีถูกอีกต่อไป ใครซื้อเข้าไปตอน pe ต่ำๆก็อาจจะขาดทุนได้ง่ายๆเหมือนกัน

โดยสรุปแล้วจะเห็นว่าหุ้นที่เป็นวัฏจักรรายได้มีช่วงขาขึ้นและขา ลง การใช้ pe ประเมินราคาไม่ใช่วิธีที่เหมาะสมนัก เพราะหุ้นที่ดูเหมือนราคาถูกอาจจะกลายที่ราคาแพงขึ้นมาได้ทันทีที่ผลกำไรของ บริษัทลดลงตามวัฏจักร

ปล. ผมไม่ได้บอกว่าหุ้นเรือไม่ดีนะครับ เพราะที่ผ่านมาหุ้นก็วิ่งขึ้นลงตามดัชนีค่าระวางเรือที่ผันผวนมาตลอด การจะทำกำไรจากหุ้นเรือได้คงต้องเข้าใจธุรกิจนี้เป็นอย่างมากพอที่บอกได้ว่า ค่าระวางเรือจะเป็นอย่างไหรในอนาคต (ซึงยากเอามากๆ) อย่าลืมนะครับ สำหรับหุ้นที่เป็นวัฏจักร (พวกเรือ เคมี ปิโตรเลียม ฯลฯ) อย่าเผลอไปใช้ pe ในการประเมินราคา ไม่งั้นเดี๋ยวจะหาว่าผมไม่เตือน

การวัดราคาหุ้นด้วย P/E ratio
Yoyo’s Value Investing Way
สันติ สิงหวังชา

ตีความ: "มูลค่าตลาด" ของทรัพย์สิน

ตีความ: "มูลค่าตลาด" ของทรัพย์สิน

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/valuation/valuation16.htm   ในการประเมินค่าทรัพย์สิน สิ่งแรกที่ต้องวิจัยออกมาก็คือ มูลค่าตลาด ดังนั้นเราจึงควรมาทำความเข้าใจนิยามต่าง ๆ ร่วมกันก่อน  ทรัพย์สินหนึ่งมีหลายราคา แต่มีมูลค่าเดียว     ราคา คืออะไร ก็คือจำนวนเงินที่ใช้สำหรับเสนอหรือจ่ายสำหรับสินค้าและบริการ ราคาเป็นตัวเลขจริง แต่ราคานั้นอาจจะไม่มีความสัมพันธ์กับ มูลค่า ก็ได้ เช่น นาฬิกาเรือนหนึ่งมีมูลค่าตลาดประมาณ 10,000 บาท แต่ในยามจำเป็นต้องขาย อาจขายเพียง 3,000 บาทเท่านั้น เป็นต้น     ทุน คือจำนวนเงินที่จ่ายไปเพื่อซื้อสินค้าหรือบริการ หรืออีกนัยหนึ่งจำนวนเงินที่ต้องใช้เพื่อผลิตสินค้า-บริการ ทุน เช่นเดียวกับ ราคา เป็นข้อเท็จจริงทางตัวเลขที่ชัดเจน     มูลค่า เป็นประมาณการของคุณค่าของสินค้า/บริการ ณ ห้วงเวลาหนึ่ง มูลค่า พิจารณาจากประโยชน์ใช้สอยเป็นหลักไม่ใช่เฉพาะแต่สภาพทางกายภาพของสินค้าและบริการนั้น     ทรัพย์สินหนึ่ง ๆ จึงมีราคาที่หลากหลาย เช่น ราคาของคนซื้อ ราคาของคนขาย ราคาที่ซื้อมา (ทุน) ราคาเวนคืน ฯลฯ แต่มูลค่าของทรัพย์สินมีมูลค่าเดียวที่ได้จากการวิเคราะห์ตลาดอย่างมีหลักการ  "มูลค่าตลาด" หัวใจของการประเมินค่าทรัพย์สิน     มูลค่าตลาด (Market Value) ตามคำจำกัดความของ the International Valuation Standards Committee (IVSC) ระบุไว้ว่า คือ "the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm-length transaction, after proper marketing, wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion" ซึ่งสามารถตีความในรายละเอียดได้ดังนี้:     1) "the estimated amount" หรือจำนวนเงินประมาณการ เพราะในการประเมินค่าทรัพย์สินอาจไม่สามารถระบุได้ชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อเป็นความเห็นทางวิชาชีพ อาจแตกต่างกันได้ตามมุมมองของผู้ประเมินแต่ละคน อย่างไรก็ตามก็ไม่ควรแตกต่างจนมีนัยสำคัญ ไม่เช่นนั้นอาจเป็นความผิดพลาดในการให้ความเห็นแล้ว     2) "should exchange on the date of valuation" ถือว่าควรจะซื้อ ขาย แลกเปลี่ยนได้ ณ วันที่ประเมินค่า ไม่ใช่พอประเมินได้แล้ว ยัง "ยืนราคา" ให้ผู้จะซื้อหรือผู้จะขายพิจารณากันได้อีก 3-6 เดือน (แม้ว่าการประเมินในอีก 3-6 เดือนข้างหน้า ทรัพย์สินนั้นอาจมีมูลค่าเท่าเดิมก็ตาม)     3) "arm-length transaction" ภายใต้เงื่อนไขธรรมชาติการซื้อขายที่เป็นธรรม คือ มีความตรงไป-ตรงมา มีเวลาตัดสินใจเพียงพอ (ก่อนวันประเมิน) กอปรด้วยความรอบรู้ในทรัพย์สินนั้นของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และไม่ถูกกดดันใดๆ มูลค่าตลาดกับราคาประเภทต่าง ๆ     ในการประเมินค่าทรัพย์สิน เรามักจะหามูลค่าตลาดเป็นสำคัญ เราไม่ได้หา "ราคา" เช่น ไม่ได้หาว่า ราคาจะซื้อควรเป็นเท่าไหร่ ราคาจะขายควรเป็นเท่าไหร่ ถ้าเมื่อไหร่เราหา "ราคา" เมื่อนั้นเราก็จะไม่เป็นกลาง จะให้ความเห็นต่อราคาตามอิทธิพลของผู้จ้าง     มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ไม่ได้ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมิน ดังนั้นเราจึงควรทำความเข้าใจให้ชัดว่า มูลค่าตลาดทรัพย์สินนั้นไม่แตกต่างกัน แม้ว่าจะประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ใดก็ตาม ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมีหน้าที่ในการประมาณการมูลค่าทรัพย์สิน ไม่ใช่ตั้งราคา (เผื่อต่อ) ในการซื้อหรือขายทรัพย์สิน     ส่วน "ราคา" จะแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์ของการใช้ เช่น     1) ราคาซื้อขายจริงในตลาด =Market Value + หรือ - จากการต่อรอง ตามสถานะของผู้จะซื้อ-ขาย และการต่อรองตามสถานะและเงื่อนไขต่าง ๆ ไม่ใช่หน้าที่ที่ผู้ประเมินจำเป็นต้องประมาณการให้     2) ราคาเพื่อการชำระหนี้ = ราคาตลาด - ค่าการขาย - ค่าซื้อเวลา (ค่าแช่แข็ง) - ความเสี่ยง ฯลฯ     3) ราคาเพื่อขายทันทีวันนี้ (เช่น หลังประมูลทรัพย์ได้จาก ปรส. ก็จะขายเพื่อหอบกำไรกลับต่างประเทศ) = Market Value - ส่วนลดที่ต้องใจ (ซึ่งต้องศึกษา-วิจัยเอา) หรือ = ราคาที่ประมูลได้ + กำไรที่ประสงค์ + ค่าดำเนินการขาย     4) ราคาเพื่อการเวนคืน = มูลค่าตลาด + ค่าเสียหายต่าง ๆ อันเกิดจากการเวนคืน หรือในบางกรณีอาจ = มูลค่าตลาด - ประโยชน์ที่ได้จากการเวนคืน ก็ได้     อาจกล่าวได้ว่า ผู้ประเมินให้ความเห็นต่อมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน แต่ราคาที่ควรตั้งขาย ราคาที่ควรตั้งซื้อ ราคาสูงสุดที่ควรซื้อ ราคาต่ำสุดที่ควรขาย เป็นหน้าที่ของผู้จะซื้อ จะขายในการกำหนด อย่างไรก็ตามผู้ประเมิน อาจให้ความเห็นได้ในระดับหนึ่ง แต่ไม่ใช่การประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ความเห็นทางวิชาชีพ ไม่ใช่ "แล้วแต่จะเห็น"     มูลค่าตลาดของทรัพย์สินหนึ่งตามความเห็นของผู้ประเมินแต่ละคนในฐานะนักวิชาชีพ ไม่สมควรแตกต่างกันมาก ทั้งนี้พิจารณาจากการมีวิชาชีพที่มีมาตรฐานที่ดีและมีแนวทางปฏิบัติที่เหมาะสม การให้ความเห็นที่แตกต่างกันมากจนมีนัยสำคัญ มักเกิดจากความประมาทประการหนึ่ง และความประพฤติมิชอบอีกประการหนึ่ง หากปราศจากความประมาทและความประพฤติมิชอบแล้ว ก็ย่อมหาความแตกต่างของความเห็นอย่างมีนัยสำคัญไม่ได้     การพยายามทบทวน เพื่อให้ได้มูลค่าตลาดที่สอดคล้องกันระหว่างผู้ประเมินเป็นสิ่งที่ทำได้ (เพราะความเห็นทางวิชาชีพนี้หาใช่ความเห็นลอย ๆ แต่เป็นความเห็นที่มีหลักการสนับสนุน) เว้นเสียแต่จะ "กลัวเสียฟอร์ม" จึงพยายาม "ยืนกระต่ายขาเดียว" เท่านั้น     ในการประเมินค่าทรัพย์สิน เราไม่อาจคาดหวังให้ผู้ประเมินให้ความเห็นต่อมูลค่าตลาดของทรัพย์สินหนึ่ง เท่ากัน เพราะการวิเคราะห์ประมาณการมูลค่าอาจแตกต่างกันบ้าง และต้องไม่แตกต่างกันจนมีนัยสำคัญ ในทางตรงกันข้ามเราก็ไม่อาจไม่พยายามหาหรือทำความเข้าใจสาเหตุความแตกต่าง ของมูลค่าที่ได้ประเมินไว้ และไม่อาจไม่พยายามศึกษาหาทางแก้ปัญหาข้อแตกต่างนี้ให้กระจ่างชัด ด้วยการตรวจสอบสมมติฐานต่าง ๆ อย่างละเอียดละออทุกขั้นตอน และที่สำคัญก็คือ เราไม่อาจเพียงใช้การใช้วิธีการเชิงกลไกในการเฉลี่ยราคาประเมินที่แตกต่าง กันเพื่อ "มั่ว" หามูลค่าตลาด ไม่ว่าจะเป็นการเฉลี่ยทางคณิตศาสตร์หรือแบบถ่วงน้ำหนักก็ตาม เพราะเรายังไม่ทันทราบเลยว่า มูลค่าที่ประเมินได้อย่างแตกต่างนี้ มูลค่าใดที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง มูลค่าตลาดกับความคลาดเคลื่อนของมูลค่า     เราอาจแบ่งทรัพย์สินโดยเฉพาะกรณีอสังหาริมทรัพย์เป็น 3 กลุ่มใหญ่ ๆ คือ กลุ่มแรก ทรัพย์สินส่วนใหญ่ในโลกที่มีการซื้อขายในตลาดเปิดตามปกติ เช่น ที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก พื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ การประเมินค่าทรัพย์สินกลุ่มนี้ ง่ายเพราะมักมีข้อมูลเพียงพอ การประเมินผิดเพี้ยนจากมูลค่าตลาดที่ควรจะเป็น ย่อมเป็นเพราะความประมาท หรือความประพฤติมิชอบเป็นสำคัญ     กลุ่มที่สองคือ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้นเฉพาะ เช่น โรงงานอุตสาหกรรมไฮเทคบางประเภท และอาคารที่มีลักษณะพิเศษทางสถาปัตยกรรม เป็นต้น มูลค่าตลาดของทรัพย์สินกลุ่มนี้ไม่สามารถวิเคราะห์ได้จากการเปรียบเทียบ เพราะมักไม่มีการซื้อขายหรือมีตลาดที่จำกัด มูลค่าย่อมขึ้นอยู่กับต้นทุนในการสร้างทดแทนลบด้วยค่าเสื่อม ส่วนราคาขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจหรือธุรกิจนั้น ๆ     กลุ่มที่สามคือ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (ที่สร้างรายได้) เช่น สำนักงานให้เช่า (ในกรณีที่ไม่มีราคาตลาดเปรียบเทียบโดยตรง อาจมีเพียงค่าเช่าตลาด) การให้ความเห็นต่อมูลค่าตลาดอาจต้องพึ่งสมมติฐานต่าง ๆ ซึ่งสมมติฐานบางส่วนหรือทั้งหมดอาจคลาดเคลื่อนจากความเป็นจริงก็ได้ โดยหาผู้ใดทราบแน่ชัดถึงอนาคตไม่ อย่างไรก็ตามหากสมมติฐานที่แสดงสมเหตุสมผล ก็ย่อมสามารถเข้าใจได้     ในกรณีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ มูลค่าที่ประเมินได้ด้วยการตั้งสมมติฐานทำนายอนาคตในวันนี้ อาจพิสูจน์ด้วยเวลาในอนาคตว่าผิดพลาดชัดเจน ก็ไม่อาจถือโทษผู้ประเมินได้ หากข้อมูลและสมมติฐานต่าง ๆ มีความอุดมและความสมเหตุสมผลเพียงพอ ณ ขณะที่ประเมิน และที่สำคัญไม่มีใครอาจล่วงรู้อนาคตได้อย่างตายตัว

มูลค่าทรัพย์สินขึ้นอยู่กับอะไร

มูลค่าทรัพย์สินขึ้นอยู่กับอะไร

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/valuation/valuation15.htm

ทรัพย์สินหนึ่ง ๆ จะมีมูลค่าสูงหรือต่ำเพียงใด ย่อมต้องขึ้นอยู่กับปัจจัย-เงื่อนไขชี้นำบางประการ ทั้งนี้เพราะอสังหาริมทรัพย์ คือตัวแปรตามที่ขึ้นต่ออิทธิพลของปัจจัยภายนอกอื่น "กฎ" ทั้ง 11 ข้อนี้สามารถปรับใช้ได้ทั้งกับคน สัตว์ สิ่งของ หรืออสังหาริมทรัพย์  1. กฎแห่งความคาดหวัง     ค่าของคน สัตว์ สิ่งของเกิดแต่การคาดการณ์ประโยชน์ซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคต และการนี้มูลค่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็อยู่ที่ประโยชน์หรือการเสียประโยชน์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคตนั่นเอง คนที่มีค่า ก็คือคนที่จะยังประโยชน์ (แก่คนที่วัดค่าหรือสังคมโดยรวม) ในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น ว่าที่คู่ครอง บุตรหลานหรือปูชนียบุคคลก็ตาม     ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าที่ดินแปลงหนึ่งจะเพิ่มค่าขึ้นทันทีที่ผู้เกี่ยวข้อง "ได้คิด" ว่าในอนาคตจะมีถนนตัดผ่าน หรือในทางตรงกันข้าม มูลค่าจะลดลงทันทีที่ทราบ (จาก พรก.เวนคืน) ว่า ที่ดินบริเวณนี้จะต้องถูกเวนคืน เป็นต้น 2. กฏแห่งความเปลี่ยนแปลง     มูลค่าของสิ่งใด ๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง ไม่หยุดนิ่งหรือคงที่ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้จะเป็นการลดหรือเพิ่มค่าก็ได้ ความเปลี่ยนแปลงทางกายภาพ เศรษฐกิจ สังคมและการเมืองทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป เช่น ความผุพัง ภัยธรรมชาติ พฤติกรรม ความต้องการ สถานการณ์ตลาด วัฒนธรรม ล้วนมีผลสำคัญทั้งสิ้น ผู้ระเมินจึงต้องตระหนักถึงหลักแห่งความเปลี่ยนแปลงนี้เสมอ 3. กฎแห่งการแข่งขัน     มูลค่าส่วนเกินหรือประโยชน์ที่คาดหวัง ทำให้เกิดการแข่งขันเพื่อให้ได้มา ได้มี ได้เป็น เช่น ถ้ามีศูนย์การค้าแห่งหนึ่งเปิดในย่านหนึ่งแล้วทำได้ดี ก็จะมีคนคิดจะเปิดขึ้นบ้าง ซึ่งถ้าเปิดขึ้นมาอีก 1 แห่งก็จะแย่งลูกค้ากัน (เพราะจำนวนลูกค้าจะเท่าเดิม เว้นแต่จะมีความต้องการเพิ่มขึ้น) และถ้าทั้งสองแห่งยังขายได้ดีเช่นเดิม ก็จะมีรายใหม่เปิดขึ้นอีก และด้วยคาดว่าหากมีลักษณะคล้ายคลึงกับ 2 รายแรกก็คงไม่อาจได้รับประโยชน์สูงสุดนัก จึงต้องทำให้ดีกว่า ใหญ่กว่า มีกลยุทธมากกว่า จึงจะอยู่ได้ (แต่คนอื่นอยู่ไม่ได้ ไม่ใช่เรื่องของ "กู" - นี่เป็นกติกาธุรกิจที่ใช้มาแต่ยุคสังคมบุพกาล)     ในกรณีของคนก็เช่นกัน มีคำกล่าวว่า "คนดีต้องดีขึ้นเรื่อย ๆ ไม่เช่นนั้นจะเน่า คนเลวต้องเลวลงไปเรื่อย ๆ ไม่เช่นนั้นจะตาย" คนดีต้อง (แข่งกัน) ดีขึ้น ถ้าหยุดก็ไม่พัฒนา ก็จะ "เน่า" (เช่น นักบวชบางคนที่เคยทำดี พอทำไม่ดีก็เสื่อม) ในทางตรงกันข้ามคนที่เลว ต้อง (แข่งกัน) เลวลงไปอีก จึงจะอยู่ได้ ถ้าหยุดเลว จะถูกคนที่เลวกว่ากำจัด เช่น หัวหน้าโจรเมื่อไหร่เสื่อมถอย ก็จะมีคนอื่นมาทดแทน 4. กฎแห่งความสอดคล้อง     มูลค่าของ คน สัตว์ สิ่งของใดจะปรากฎขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีองค์ประกอบที่สอดคล้องเป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน กับสิ่งแวดล้อมรอบข้าง สัตว์ที่ปรับตัวไม่ได้ก็สูญพันธ์ คนที่ไม่พยายามปรับตัวเข้าหาเพื่อนก็จะไม่มีคุณค่าต่อเพื่อน (แต่ไม่จำเป็นต้องปรับตัวเข้าหาเพื่อนเลว ๆ - เพราะนั่นเข้าหลัก "คบค้าเสเพล" ซึ่งคือเหตุแห่งความล้มเหลว)     มูลค่าสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งที่พึงประเมินได้ จะต้องมีการพัฒนาที่สอดคล้องกับพื้นที่โดยรอบ เช่น ในกรณีบ้านเดี่ยวในโครงการหนึ่ง ตัวอาคาร ควรจะมีลักษณะคล้ายคลึงกับอาคารอื่น ๆ ทั้งในด้านรูปแบบ (เช่นถ้าทุกบ้านเป็นทรงโรมัน เราปลูกทรงไทยก็คงไม่ "เข้าท่า") การก่อสร้าง วัสดุ อายุอาคาร เป็นต้น 5. กฎแห่งการเกื้อหนุน     องค์ประกอบหนึ่งของทรัพย์สินจะมีมูลค่าเท่าไร วัดได้จากความเกื้อหนุนที่ทำให้ทรัพย์สินนั้นโดยรวมมีค่าเพิ่มขึ้น เช่น การเอาอาคารสำนักงานเก่าแห่งหนึ่ง มา "ปรุงแต่ง" ใหม่ โดยลงทุนปรับปรุงระบบลิฟท์ ระบบปรับอากาศ ทำ "หน้ากาก" ใหม่ มักทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นสูงกว่าเงินลงทุนนั้น ดังนั้นเงินลงทุนนั้นจึงคุ้มค่า เป็นต้น     ในกรณีของคนก็เช่น ถ้าเราลงทุนทำดีกับใครแล้ว เชื่อว่า (แต่ไม่จำเป็นต้องหวัง) เขาจะตระหนักถึงคุณค่าของเรา ซึ่งเป็นการสร้างมิตรภาพที่ดีงามและเป็นประโยชน์แก่กันในวันหน้า และการ "ลงทุน" คบมิตรแต่แรกนี้ ก็ "คุ้ม" ที่จะทำดี (เสียแต่วันนี้) เสียบ้าง 6. ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด     มูลค่าของทรัพย์สิน วัดได้จากประโยชน์สูดสุดและดีที่สุดที่ทรัพย์สินนั้นก่อขึ้นได้ เช่น ที่ดินสีลม ควรจะสร้างอาคารสำนักงานมากกว่าทาวน์เฮาส์ ที่ดินหนองจอกควรสร้างบ้านเดี่ยวมากกว่าศูนย์การค้า ทั้งนี้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดนี้ต้องสอดคล้องกับภาวะตลาดขณะที่ประเมินค่า ข้อกฎหมาย การเงินและสภาพทางกายภาพ     ในทำนองเดียงกัน จะเอาม้าศึกไปเทียมสีข้าวก็คงไม่เหมาะ จะเอาควายออกรบก็คงไม่ควร (ยกเว้นจำเป็น เช่น ชาวบ้านบางระจัน!) เพราะคุณค่าประโยชน์ใช้สอยต่างกัน เป็นต้น และประโยชน์สูงสุดของคนแต่ละคนก็ต่างกัน เราจึงต้องเข้าใจกฎเกณฑ์นี้และรู้จักใช้คน 7. กฎแห่งความพอดี     อะไรที่ขาดไป ก็ย่อมทำให้ไม่มีคุณค่าทัดเทียมกับสิ่งอื่น (ตามกฎข้อ 4) และอะไรที่เกินไปก็ไม่ได้มีผลต่อมูลค่าเช่นกัน เช่น ห้องชุดราคา 4 แสนบาท แต่ตบแต่งจน "เกินเหตุ" โดยใช้วัสดุเช่นเดียวกับบ้านราคาแพงมาก โดยตบแต่งไปถึง 3 แสนบาท ก็ใช่ว่าห้องชุดนั้นจะขายได้ 7 แสนบาท เพราะการตบแต่งที่เกินพอดีนั่นเอง     เช่นเดียวกัน "ไก่งามเพราะขน คนงามเพราะแต่ง" แต่ย่อมไม่ใช่แต่งจน "เกินงาม" หรือหากแต่ง "ปอน ๆ" เกินไปก็ไม่มีคุณค่าเท่าที่ควร ดุลยภาพจึงเป็นสิ่งที่ต้องยึดถืออยู่ตลอดเวลา 8. กฎแห่งพลังรวมตัว     การรวมที่ดินสองแปลงเข้าด้วยกัน ราคาจะสูงกว่าราคาของที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน เช่น ที่ดินแปลงหน้า1 ไร่ ติดถนนราคา 40 ล้านบาท แปลงหลัง 1 ไร่ ไม่ติดถนน ราคา 20 ล้านบาท แต่ถ้าที่ดินนี้เป็นแปลงเดียวกัน รวม 2 ไร่ ที่ดินแปลงใหม่นี้จะมีราคา 65, 70 หรือ 80 ล้านบาทขึ้นไป (สูงกว่า 40+20 ล้านบาท) หรือกรณีการรวมที่ดินหลายแปลงให้เป็นแปลงใหญ่ ต้นทุนในการรวม (ราคาที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน) ย่อมต่ำกว่าราคาที่ดินแปลงใหญ่เสมอทั้งนี้เพราะเกิดศักยภาพเพิ่มขึ้น ที่ดินตาบอดด้านในแปลงเดียวอาจใช้ทำนา แต่พอรวมเป็นแปลงใหญ่ ก็สามารถจัดสรรขายได้ เป็นต้น     ภาษาที่ปรับใช้สำหรับชาวบ้านทั่วไปก็คือ "สามัคคีคือพลัง" 9. กฎแห่งความผกผัน     "ถ้าไร้ซึ่งคนเลว ไฉนเลยจะรู้จัก (คุณค่า) ของคนดี" ในเชิงผกผัน บ้านที่สร้างสวยงามหลังหนึ่ง ที่มีต้นทุนเทียบเคียงกับบ้านของบริษัทแลนด์แอนด์เฮาส์ (โครงการระดับ "ลดาวัลย์") ถ้าไป "ผุด" อยู่ "ดง" โรงงานหรือ "ดง" สลัม ย่อมมีค่าต่ำกว่าบ้านในโครงการลดาวัลย์แน่นอน หรือในทางตรงกันข้ามในแง่บวก บ้านหลังเล็ก ๆ ในโครงการที่ดีย่อมมีคุณค่ากว่าบ้านแบบเดียวกันในหมู่บ้านที่มีคุณภาพต่ำกว่า 10.กฎแห่งการทดแทน     มูลค่าสุดสุดของสิ่งหนึ่ง ๆ มักจะเท่ากับต้นทุนของการหาซื้ออีกสิ่งหนึ่งที่มีคุณค่าเทียบเคียงกันได้มาทดแทน กฎข้อนี้เกี่ยวข้องกับค่าเสื่อม ต้นทุนการผลิต จุดคุ้มทุนในการผลิต โดยเป็นพื้นฐานของการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธีต้นทุน 11.อุปสงค์และอุปทาน     มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสนอขายอยู่ในตลาด กับจำนวนคนจะซื้อที่มีกำลังซื้อและมีความประสงค์จะซื้อ กรณีตัวอย่างหนึ่งก็เช่น ในภาวะอุปสงค์สูง ราคาบ้านหลังสุดท้ายที่ขายได้ในโครงการหนึ่ง จะสูงกว่าราคาบ้านหลังแรกที่ขาย และการณ์จะกลับเป็นตรงกันข้ามหากอุปทานสูงกว่า (จึงต้องขาย "โละ" ลดราคา) ดังนั้นไม่เฉพาะแต่ผู้ประกอบการ ผู้ประเมินก็ต้องรู้ "หั่งเช้ง" (สถานการณ์ตลาด) เช่นกัน จึงจะมีการตัดสินใจในมูลค่าที่ถูกต้อง

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน

ความรู้วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจเลือกซื้อ-ขาย หรือลงทุนในทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น  ที่มาhttp://www.thaiappraisal.org/thai/valuation/valuation13.htm เราตีค่าทรัพย์สินไปทำไม     ในยุคสมัยนี้ การวิเคราะห์มูลค่าอย่างถูกต้อง โปร่งใสเป็นธรรม มีความสำคัญยิ่ง ไม่ว่าจะเพื่อการซื้อ ขาย เช่า ร่วมทุน เวนคืน คิดภาษี หรือแม้แต่การแบ่งแยกกองมรดกอย่างเป็นธรรมแก่ลูกหลาน ฯลฯ     ในการประเมินค่าทรัพย์สินทั่วโลก มีวิธีตามมาตรฐานสากล ดังนี้: วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost approach to value)     หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น     เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น     ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้ วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market comparison approach)     เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ "มูลค่าของทรัพย์สินของเรา=ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้" แนวทางคือ เริ่มที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร และจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ     หัวใจอยู่ที่การหาข้อมูล ผู้ประเมินต้องละเอียดรอบคอบ ในทุกที่ล้วนมีข้อมูลเพียงพอ ขึ้นอยู่กับการหา ต้องไม่เพียงหาข้อมูลเรียกขายแต่ให้มีข้อมูลซื้อขายจริงด้วย และต้องระวังการสร้างหลักฐานซื้อขายเท็จลวงผู้ประเมินด้วย การประเมินที่มีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยหรือไม่สอดคล้องกัน จะทำให้การวิเคราะห์หามูลค่าผิดพลาด ไม่น่าเชื่อถือ     บางครั้ง ข้อมูลการซื้อขายจริงก็ยังไม่อาจเชื่อถือได้ เช่นในหมู่บ้านบางแห่งที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 มีราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาเรียกขายในปี 2543-4 เสียอีก เพราะในช่วงหลังมูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลง วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)     "มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุ ขัย" ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนเป็นดังนี้:     1) ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง     2) ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง     3) จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ     4) นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน     อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ใช้ให้เงินทำงานแทนเรา โดยที่เราไม่ต้องลงแรงไปนั่งลงทุนหรือเสี่ยงเอง เช่นการฝากเงินไว้ในสถาบันการเงินหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น     เช่น หอพักขนาด 100 ห้อง อัตราค่าเช่าที่เก็บได้จริงเป็นเงินห้องละ 2,000 บาทต่อเดือน โดยศักยภาพจึงมีรายได้ 2,400,000 บาทต่อปี แต่มีผู้มาเช่าจริง 90% มีหนี้สูญอีก 5% ดังนั้นรายได้จริงคือ 85% ของประมาณการข้างต้นหรือเป็นเงิน 2,040,000 บาท จากการวิเคราะห์เพิ่มเติม พบว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินการหอพักนี้เป็นเงิน ~30% ของรายได้จริง หรือมีรายได้สุทธิเป็นเงิน 1,428,000 บาท (70% ของรายได้ 2,040,000 บาท) อัตราผลตอบแทน ในกรณีนี้หากใช้อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ณ 5% ต่อปี มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้จะเป็นเงิน 28,560,000 บาท (1,428,000 / 5%) วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา (Hypothetical development approach or residual technique)     เป็นแนวทางประเมินที่ดินเปล่า โดยสมมติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือแต่ค่าที่ดินเปล่าในที่ สุด เขียนเป็นสูตรคือ "มูลค่าโครงการ - ต้นทุนค่าก่อสร้าง - ต้นทุนอื่น ๆ = มูลค่าที่ดิน" โดยมูลค่าที่ดินนี้ก็คือต้นทุนที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการนั่นเอง     เช่นที่ดินแปลงหนึ่ง หน้ากว้างติดถนน 40 เมตร ลึก 20 เมตร หรือ 200 ตรว) มีมูลค่าเท่าไร โดยมีข้อมูลว่า ที่ดินนี้ใช้สร้างตึกแถวขนาด 20 ตรว. หน้ากว้าง 4 เมตร ขนาดพื้นที่ 200 ตรม. ได้ 10 หน่วย ตึกแถวในย่านนี้ขายในราคาหน่วยละ 5 ล้านบาท     วิธีทำ: 1) หามูลค่าโครงการ (10 หน่วยๆ ละ 5 ล้าน=50 ล้าน), 2) คิดต้นทุนค่าดำเนินการ+กำไรที่ 30% ของมูลค่า=15 ล้าน, 3) ดังนั้นต้นทุนอาคารและที่ดิน = 35 ล้าน, 4) ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารและสาธารณูโภคเป็นเงินหน่วยละ 1 ล้านบาทหรือรวม 10 ล้าน, 5) ต้นทุนที่ดินเป็นเงิน 25 ล้าน หรือเป็นเงินตารางวาละ 125,000 บาท     อนึ่งสมมติฐานที่ตั้งขึ้นต้องสอดคล้องกับข้อกฎหมาย การเงิน ตลาด และสภาพกายภาพของที่ดิน เท่านั้น วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Casflow Analysis)     DCF ส่วนหนึ่งของวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เป็นวิธีการที่ปรับใช้มาจากการวิเคราะห์เพื่อลงทุน-ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ (financial feasibility) โดยจะประมาณการรายได้ที่มาจากการลงทุนในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สินและคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน     หัวใจสำคัญก็คือ รายได้ในอนาคตที่เราประมาณการนั้น จะขึ้นๆลง ๆ ไม่หยุดนิ่งตามภาวะตลาด เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ดังนั้นเราจึงต้องประมาณการรายได้ในอนาคตให้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด การจะทำเข่นนี้ได้ก็ต้องอาศัยการศึกษาวิจัยอย่างลึกซึ้ง ชัดเจนนั่นเอง วิธีประเมินโดยแบบจำลอง (Computer-assisted mass appraisal)     CAMA เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (multiple regression analysis) มาช่วย ทั้งนี้ใช้มากในการประเมินเพื่อการเวนคืน จัดรูปที่ดิน โดยใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกัน     เราต้องวิเคราะห์ให้เห็นว่ามูลค่าขึ้นอยู่กับตัวแปรอะไร เช่น กรณีที่ดิน ราคาต่อตารางวาขึ้นกับ หน้ากว้าง ขนาด การถมที่ ฯลฯ แล้วนำค่าตัวแปรเหล่านี้ มาทำการวิเคราะห์โดยการสร้างแบบจำลองขึ้น     Agency for Real Estate Affairs (AREA) เป็นผู้ใช้วิธีนี้ครั้งแรกในประเทศไทยในการศึกษาเพื่อการจัดรูปที่ดิน ตั้งแต่ปี 2533 การวิเคราะห์สรุปความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สิน     ในกรณีทรัพย์สินธรรมดา อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดเบื้องต้น แต่ในกรณีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงหรือซับซ้อนมาก อาจต้องใช้ทั้ง 3 วิธีหรืออาจใช้วิธีอื่นที่เป็นวิธีขั้นสูงขึ้นไปมาพิจารณา และหลักจากใช้แต่ละวิธีแล้ว ผู้ประเมินจะได้มาสรุปความเห็นต่อมูลค่าที่สมควร     การวิเคราะห์สรุป เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบแต่ละกระบวนการหรือขั้นตอนในแต่ละวิธี ซึ่งเมื่อทบทวนแล้วอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม จากนั้นก็อาจชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือในแต่ละวิธี ผสานกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมิน ก็จะสามารถสรุปมูลค่าที่สามารถอธิบายได้     มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ โดยผู้ประเมินหรือแม้แต่บุคคลทั่วไปที่มีข้อมูลที่ถูกต้องและมีวิธีการที่สอดคล้องกับความเป็นจริง ย่อมใกล้เคียงกัน หากการประเมินใดโดยผู้ประเมิน 2 รายได้ผลออกมาแตกต่างกัน จะกล่าวลอย ๆ ว่าเป็นเพราะ "ความเห็น" แตกต่างกันอย่างเดียวไม่ได้ คงต้องมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (หรืออาจทั้งสองฝ่าย) วิเคราะห์ข้อมูลผิดเพี้ยนไป จึงได้มูลค่าที่แตกต่างกัน