ยี่ห้ออสังหาริมทรัพย์ตีความ ตีค่าอย่างไร

ยี่ห้ออสังหาริมทรัพย์ตีความ ตีค่าอย่างไร อาคาร-ที่ดิน Weekly ฉบับวันที่ 25 กันยายน – 2 ตุลาคม 2549 หน้า 154 อาคาร-ที่ดิน Monthly (ฉบับพิเศษ) ประจำเดือนตุลาคม 2549 หน้า 137 ดร.โสภณ พรโชคชัย <1> ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย <2> ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market124.htm           ยี่ห้อดีมีชัยไปกว่าครึ่ง เพราะมีบุญเก่าที่สร้างขึ้น ของ “no name” ย่อมเป็นที่สงสัยของผู้บริโภคเป็นธรรมดา           เมื่อวันพฤหัสบดีที่ 24 สิงหาคม 2549 ทางมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดการเสวนาเรื่องการประเมินมูลค่ายี่ห้อสินค้า โดยได้รับความกรุณาจากวิทยากรหลายท่านเข้าร่วมเสวนา <3>           ยี่ห้อ หรือ “brand” ซึ่งมีความสำคัญต่อการทำธุรกิจ หากสามารถสร้างสินค้าให้มี brand ได้ ก็จะเป็นประโยชน์อย่างใหญ่หลวงต่อเจ้าของกิจการ ยี่ห้อคืออะไร           ยี่ห้อสินค้า หรือ “brand” ประกอบด้วย ความน่าเชื่อถือของสินค้า ความมั่นใจในสินค้า ความคุ้นเคยต่อสินค้า การมีประสบการณ์ต่อสินค้า การมีปฏิสัมพันธ์ทางการค้า การมีสถานภาพที่แน่ชัดในตลาด และการมีบุคลิกภาพของทั้งตัวสินค้า และผู้ใช้บริการสินค้านั้น ๆ การสร้างยี่ห้อจึงหมายถึงการสร้างองค์ประกอบข้างต้นนี้ให้กับสินค้าและ บริการ           พื้นฐานสำคัญของการมียี่ห้อที่ดีก็คือ การมีความเชื่อถือที่ดี มีความมั่นใจ มีหลักประกันต่อสินค้านั้น ๆ และเมื่อสินค้ามีหลักประกันเท่าเทียมกัน ความได้เปรียบเรื่องยี่ห้อก็จะเคลื่อนไปอีกระดับหนึ่ง เป็นระดับของความคุ้นเคยต่อสินค้า ซึ่งจะสร้างความจงรักภักดีต่อยี่ห้อ ส่วนในระดับสุดท้ายคือระดับการแสดงสถานภาพและบุคลิกภาพของทั้งตัวสินค้าและ ผู้ใช้บริการสินค้านั้น ๆ ถือเป็นศักดิ์เป็นศรีแก่ผู้ใช้และผู้ให้บริการ ี่ห้อเป็นทรัพย์           ทรัพย์สินในโลกนี้อาจแบ่งเป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้และที่จับ ต้องไม่ได้ ทรัพย์สินที่เราคุ้นเคยคือทรัพย์สินที่จับต้องได้ อันได้แก่ “สังหาริมทรัพย์” และ “อสังหาริมทรัพย์” รถยนต์ เสื้อผ้า หนังสือเป็นตัวอย่างของ “สังหาริมทรัพย์” คือทรัพย์ที่เรานำเคลื่อนที่ไปไหนมาไหนได้ ส่วน “อสังหาริมทรัพย์” ก็ได้แก่ ที่ดิน อาคาร ทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ห้องชุด โรงงาน โรงนาและสิ่งติดตรึงกับที่ดินทั้งหลาย เช่น ป้ายโฆษณา รั้ว ฯลฯ           ในส่วนของทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้ เช่น ยี่ห้อ สิทธิบัตร ลิขสิทธิ์ เครื่องหมายการค้า ความสามารถในเชิงบริหาร ล้วนเป็นสิ่งที่จับต้องไม่ได้ทั้งสิ้น ทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้นี้เรียกว่า “goodwill” ซึ่งสามารถแบ่งได้เป็น “เฉพาะส่วนบุคคล” หรือ personal goodwill และที่เป็น “ขององค์กร” หรือ corporate goodwill ตัวอย่างเช่น กิจการร้านก๋วยเตี๋ยวหนึ่ง อาจรุ่งเรืองด้วยฝีมือการทำอาหารของแม่ครัว หรือการต้อนรับขับสู้ที่ดีของเจ้าของร้าน เป็น personal goodwill มูลค่าของยี่ห้อมีจริงหรือ           จากการเผยแพร่ของ BusinessWeek พบว่ายี่ห้อ “โค้ก” มีมูลค่าสูงถึง 67,525 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 2.7 ล้านล้านบาท <4> ซึ่งสูงกว่างบประมาณแผ่นดินของไทยถึง 2 เท่าตัว <5> สำหรับอาคารและที่ดินทั้งหมดที่โค้กใช้ตั้งโรงงานหรือสำนักงานทั่วโลกแล้ว เชื่อว่ามีมูลค่าน้อยกว่ายี่ห้อ “โค้ก” เสียอีก แสดงให้เห็นว่ามูลค่าของยี่ห้อมีจริง และในกรณีนี้มีมากกว่าตัวอสังหาริมทรัพย์เสียอีก แต่ในทางตรงกันข้าม ถ้ายี่ห้อนั้น “เจ๊ง” ไป ทรัพย์สินที่เหลือก็คงมีแต่ที่ดินและอาคาร ไม่มีส่วนของยี่ห้ออีกต่อไป สำหรับมูลค่าของยี่ห้อ 10 อันดับแรกในโลกได้แก่: อันดับ ยี่ห้อ ประเทศ มูลค่า (ล้าน $) 1 Coca-Cola U.S.  67,525 2 Microsoft U.S.  59,941 3 IBM U.S.  53,376 4 GE U.S.  46,996 5 Intel U.S.  35,588 6 Nokia Finland  26,452 7 Disney U.S.  26,441 8 McDonald'sU.S. 26,014 9 Toyota Japan  24,837 10 Marlboro U.S.  21,189 ยี่ห้ออสังหาริมทรัพย์เป็นไง           ธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์จะต้องยึดติดตรึงกับ ที่ และไม่มีใครสามารถครอบงำตลาดได้ จึงอาจไม่มีมูลค่าเท่าสินค้า ประเภท“สังหาริมทรัพย์” อย่างไรก็ตามยี่ห้อของอสังหาริมทรัพย์ก็มีมูลค่าเหมือนกันและบริษัทพัฒนา ที่ดินก็ควรเร่งสร้างยี่ห้อ เพราะ           1. เป็นการพัฒนาคุณภาพของสินค้า ผู้ซื้อรู้สึกภูมิใจและดีใจที่ได้ซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์ของวิสาหกิจที่ มี “ยี่ห้อ” น่าเชื่อถือ           2. ทำให้สามารถขายได้ดีขึ้น ยี่ห้อบางแห่งอย่าง “เอ็นซีฯ” “พฤกษาฯ” “บ้านกานดา” ลูกค้าจำนวนมากมาจากการ “บอกต่อ” ซึ่งแสดงว่ายี่ห้อดี คนให้ความเชื่อถือ ทำให้ขายคล่องขึ้นกว่าปกติ           3. ทำให้สามารถต่อรองกับคู่ค้า (supplier) โดยเฉพาะพวกวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ได้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้นักพัฒนาที่ดินที่มี “ยี่ห้อ” ประหยัดต้นทุนลงได้ การตีค่ายี่ห้อ           ในทางทฤษฎีมีแนวทางการวิเคราะห์มูลค่าของยี่ห้อได้มากมายหลายแนว ทาง แต่ในที่นี้ขออนุญาตยกมาเพียงแนวทางเดียวก็คือ วิธีต้นทุนจากการสร้างแบรนด์ โดยสมมติว่าวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่รายใหม่รายหนึ่งที่มีรายได้ปีละ 5,000 ล้านบาท           1. อาจต้องลงโฆษณาประจำเพื่อให้คนติด “ยี่ห้อ” โดยในที่นี้ประมาณว่าใช้เงินงบประมาณเท่ากับการลงโฆษณาในหนังสือพิมพ์ไทยรัฐ หน้าหลัง (หน้าละ 600,000 บาท เป็นเวลา 180 วันหรือครึ่งปี) ซึ่งเป็นเงิน 108 ล้านบาท           2. ประมาณการว่า วิสาหกิจนั้นต้องใช้เงินเพื่อการแสดงความรับผิดชอบต่อสังคม (corporate social responsibility หรือ CSR) เช่น การรับประกันเงินดาวน์ (escrow account) การใช้สัญญามาตรฐานและการมีความรับผิดชอบต่อลูกค้า เป็นเงิน 3% ของมูลค่าโครงการต่อปี ซึ่งจะเป็นเงินประมาณ 150 ล้านบาท ที่กำหนดไว้ 3% คิดจากว่าถ้าเป็นประชาชนทั่วไปในปีหนึ่ง ๆ ยังบำเพ็ญตนเป็นคนดี ทำประโยชน์ และแสดงความรับผิดชอบต่อสังคมประมาณ 2.68% หรือ 3% <6>           3. ดังนั้นในปีหนึ่ง ๆ จึงต้องใช้เงินเพื่อการสร้างยี่ห้อประมาณ 258 ล้านบาท และหากสมมติให้อัตราการแปลงรายได้เป็นมูลค่าของทรัพย์สินเป็น 20% โดยประมาณ ทั้งนี้จากอัตราดอกเบี้ย 5% + ความเสี่ยงในฐานะทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้อีก 15%           4. ดังนั้นมูลค่ายี่ห้อจึงเป็นเงิน 258 ล้าน หารด้วย 20% ตามสูตร มูลค่า = รายได้ / อัตราผลตอบแทน เป็นเงิน 1,290 ล้านบาท           เมื่อเราคำนวณได้แล้ว เราก็ต้องมาพิจารณาว่า เป็นราคาที่จะมีผู้ซื้อไหม เช่น ถ้ายี่ห้อของ “แลนด์แอนด์เฮาส์” ราคาเท่านั้น เราเอาเงิน 1,290 ล้านบาทมาสร้างทดแทนดีหรือเราซื้อยี่ห้อดังกล่าวมาบริหารต่อดี ประเด็นนี้ก็คงต้องมาอภิปรายผลในรายละเอียดต่อไป ทั้งนี้อาจสมมติว่า คุณอนันต์ อัศวโภคินลาออกจากแลนด์แอนด์เฮาส์ แล้วพาขุนพลของท่านไปตั้งบริษัทใหม่ บริษัทแลนด์จะมีค่าลดลงไหม (อาจลดเพราะคณะผู้บริหารไม่อยู่เสียแล้ว) และบริษัทใหม่นั้นจะมีค่าเท่ากับบริษัท no name หนึ่งหรือไม่ (คงไม่เพราะผู้บริหารชุดนี้มีฝีมือน่าเชื่อถือยิ่ง) ยี่ห้อต้องสร้างและบำรุงให้ดี           การมียี่ห้อที่ดีก็คือการมีความรับผิดชอบต่อสังคม (corporate social responsibility หรือ CSR) ได้แก่ ความรับผิดชอบต่อผู้มีส่วนได้เสียทั้งหลาย ทั้งผู้ถือหุ้น ลูกค้า คู่ค้า (supplier) และชุมชนโดยรอบหรือสังคมโดยรวม การแสดงความรับผิดชอบเหล่านี้ถือเป็นหน้าที่ และพันธกิจที่ต้องดำเนินการเพื่อสร้างความมั่นใจแก่ผู้มีส่วนได้เสีย การหลีกเลี่ยงอาจถือเป็นสิ่งผิดหรือหมิ่นเหม่ต่อกฎหมาย <7>           ถ้าตราบใดที่บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายยังไม่มี มาตรการคุ้มครองเงินดาวน์แก่ผู้ซื้อบ้าน เผื่อว่าหากธุรกิจประสบปัญหาผู้ซื้อยังได้เงินดาวน์คืน หรือยังไม่มีการใช้สัญญาที่เป็นธรรมกับผู้ซื้ออย่างแท้จริงแล้ว ไม่ว่าจะสร้างภาพอย่างไร ก็สร้างได้แต่ยี่ห้อจอมปลอม ยี่ห้อจริง ๆ ต้องมีการลงทุนสร้างให้ดีอย่างแท้จริง จึงจะเกิดยี่ห้อที่มั่นคง ไม่ใช่การแต่งหน้าทาแป้งแต่พองามเท่านั้น

หมายเหตุ <1> ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย กรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association และกรรมการสภาที่ปรึกษาขององค์การประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งเป็นหน่วยงานที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรสแห่งสหรัฐอเมริกา Email: sopon@thaiappraisal.org <2> มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เป็นองค์กรไม่แสวงหากำไรที่มุ่งให้ความรู้แก่สาธารณชนด้านการประเมินค่า ทรัพย์สิน อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมือง ปัจจุบันเป็นองค์กรสมาชิกหลักของ FIABCI ประจำประเทศไทย ถือเป็นองค์กรเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีกิจกรรมคึกคักที่สุดแห่งหนึ่งใน ประเทศไทยจนได้รับความเชื่อถือจากนานาชาติ โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thaiappraisal.org <3> รายละเอียดของการเสวนา วิทยากรและเอกสารประกอบ สามารถดูได้ที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/Monthly/Monthly.asp <4> โปรดดูรายละเอียดที่ http://bwnt.businessweek.com/brand/2005/ <5> งบประมาณแผ่นดินของไทยในปี 2549 เป็นเงิน 1.36 ล้านล้านบาทหรือเพียงครึ่งเดียวของมูลค่ายี่ห้อ “โค้ก” http://www.bb.go.th/budget/inbrveT/B49/budget_49.pdf <6> โปรดดูรายละเอียดในตารางต่อไปนี้: <7> โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมในบทความ ดร.โสภณ พรโชคชัย เรื่อง “CSR คือหน้าที่ใช่อาสา” วารสาร ThaiAppraisal ปีที่ 5 ฉบับที่ 5 กันยายน-ตุลาคม 2549

ตีความ: "มูลค่าตลาด" ของทรัพย์สิน

ตีความ: "มูลค่าตลาด" ของทรัพย์สิน

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/valuation/valuation16.htm   ในการประเมินค่าทรัพย์สิน สิ่งแรกที่ต้องวิจัยออกมาก็คือ มูลค่าตลาด ดังนั้นเราจึงควรมาทำความเข้าใจนิยามต่าง ๆ ร่วมกันก่อน  ทรัพย์สินหนึ่งมีหลายราคา แต่มีมูลค่าเดียว     ราคา คืออะไร ก็คือจำนวนเงินที่ใช้สำหรับเสนอหรือจ่ายสำหรับสินค้าและบริการ ราคาเป็นตัวเลขจริง แต่ราคานั้นอาจจะไม่มีความสัมพันธ์กับ มูลค่า ก็ได้ เช่น นาฬิกาเรือนหนึ่งมีมูลค่าตลาดประมาณ 10,000 บาท แต่ในยามจำเป็นต้องขาย อาจขายเพียง 3,000 บาทเท่านั้น เป็นต้น     ทุน คือจำนวนเงินที่จ่ายไปเพื่อซื้อสินค้าหรือบริการ หรืออีกนัยหนึ่งจำนวนเงินที่ต้องใช้เพื่อผลิตสินค้า-บริการ ทุน เช่นเดียวกับ ราคา เป็นข้อเท็จจริงทางตัวเลขที่ชัดเจน     มูลค่า เป็นประมาณการของคุณค่าของสินค้า/บริการ ณ ห้วงเวลาหนึ่ง มูลค่า พิจารณาจากประโยชน์ใช้สอยเป็นหลักไม่ใช่เฉพาะแต่สภาพทางกายภาพของสินค้าและบริการนั้น     ทรัพย์สินหนึ่ง ๆ จึงมีราคาที่หลากหลาย เช่น ราคาของคนซื้อ ราคาของคนขาย ราคาที่ซื้อมา (ทุน) ราคาเวนคืน ฯลฯ แต่มูลค่าของทรัพย์สินมีมูลค่าเดียวที่ได้จากการวิเคราะห์ตลาดอย่างมีหลักการ  "มูลค่าตลาด" หัวใจของการประเมินค่าทรัพย์สิน     มูลค่าตลาด (Market Value) ตามคำจำกัดความของ the International Valuation Standards Committee (IVSC) ระบุไว้ว่า คือ "the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm-length transaction, after proper marketing, wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion" ซึ่งสามารถตีความในรายละเอียดได้ดังนี้:     1) "the estimated amount" หรือจำนวนเงินประมาณการ เพราะในการประเมินค่าทรัพย์สินอาจไม่สามารถระบุได้ชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อเป็นความเห็นทางวิชาชีพ อาจแตกต่างกันได้ตามมุมมองของผู้ประเมินแต่ละคน อย่างไรก็ตามก็ไม่ควรแตกต่างจนมีนัยสำคัญ ไม่เช่นนั้นอาจเป็นความผิดพลาดในการให้ความเห็นแล้ว     2) "should exchange on the date of valuation" ถือว่าควรจะซื้อ ขาย แลกเปลี่ยนได้ ณ วันที่ประเมินค่า ไม่ใช่พอประเมินได้แล้ว ยัง "ยืนราคา" ให้ผู้จะซื้อหรือผู้จะขายพิจารณากันได้อีก 3-6 เดือน (แม้ว่าการประเมินในอีก 3-6 เดือนข้างหน้า ทรัพย์สินนั้นอาจมีมูลค่าเท่าเดิมก็ตาม)     3) "arm-length transaction" ภายใต้เงื่อนไขธรรมชาติการซื้อขายที่เป็นธรรม คือ มีความตรงไป-ตรงมา มีเวลาตัดสินใจเพียงพอ (ก่อนวันประเมิน) กอปรด้วยความรอบรู้ในทรัพย์สินนั้นของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และไม่ถูกกดดันใดๆ มูลค่าตลาดกับราคาประเภทต่าง ๆ     ในการประเมินค่าทรัพย์สิน เรามักจะหามูลค่าตลาดเป็นสำคัญ เราไม่ได้หา "ราคา" เช่น ไม่ได้หาว่า ราคาจะซื้อควรเป็นเท่าไหร่ ราคาจะขายควรเป็นเท่าไหร่ ถ้าเมื่อไหร่เราหา "ราคา" เมื่อนั้นเราก็จะไม่เป็นกลาง จะให้ความเห็นต่อราคาตามอิทธิพลของผู้จ้าง     มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ไม่ได้ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการประเมิน ดังนั้นเราจึงควรทำความเข้าใจให้ชัดว่า มูลค่าตลาดทรัพย์สินนั้นไม่แตกต่างกัน แม้ว่าจะประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ใดก็ตาม ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินมีหน้าที่ในการประมาณการมูลค่าทรัพย์สิน ไม่ใช่ตั้งราคา (เผื่อต่อ) ในการซื้อหรือขายทรัพย์สิน     ส่วน "ราคา" จะแตกต่างกันตามวัตถุประสงค์ของการใช้ เช่น     1) ราคาซื้อขายจริงในตลาด =Market Value + หรือ - จากการต่อรอง ตามสถานะของผู้จะซื้อ-ขาย และการต่อรองตามสถานะและเงื่อนไขต่าง ๆ ไม่ใช่หน้าที่ที่ผู้ประเมินจำเป็นต้องประมาณการให้     2) ราคาเพื่อการชำระหนี้ = ราคาตลาด - ค่าการขาย - ค่าซื้อเวลา (ค่าแช่แข็ง) - ความเสี่ยง ฯลฯ     3) ราคาเพื่อขายทันทีวันนี้ (เช่น หลังประมูลทรัพย์ได้จาก ปรส. ก็จะขายเพื่อหอบกำไรกลับต่างประเทศ) = Market Value - ส่วนลดที่ต้องใจ (ซึ่งต้องศึกษา-วิจัยเอา) หรือ = ราคาที่ประมูลได้ + กำไรที่ประสงค์ + ค่าดำเนินการขาย     4) ราคาเพื่อการเวนคืน = มูลค่าตลาด + ค่าเสียหายต่าง ๆ อันเกิดจากการเวนคืน หรือในบางกรณีอาจ = มูลค่าตลาด - ประโยชน์ที่ได้จากการเวนคืน ก็ได้     อาจกล่าวได้ว่า ผู้ประเมินให้ความเห็นต่อมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน แต่ราคาที่ควรตั้งขาย ราคาที่ควรตั้งซื้อ ราคาสูงสุดที่ควรซื้อ ราคาต่ำสุดที่ควรขาย เป็นหน้าที่ของผู้จะซื้อ จะขายในการกำหนด อย่างไรก็ตามผู้ประเมิน อาจให้ความเห็นได้ในระดับหนึ่ง แต่ไม่ใช่การประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน ความเห็นทางวิชาชีพ ไม่ใช่ "แล้วแต่จะเห็น"     มูลค่าตลาดของทรัพย์สินหนึ่งตามความเห็นของผู้ประเมินแต่ละคนในฐานะนักวิชาชีพ ไม่สมควรแตกต่างกันมาก ทั้งนี้พิจารณาจากการมีวิชาชีพที่มีมาตรฐานที่ดีและมีแนวทางปฏิบัติที่เหมาะสม การให้ความเห็นที่แตกต่างกันมากจนมีนัยสำคัญ มักเกิดจากความประมาทประการหนึ่ง และความประพฤติมิชอบอีกประการหนึ่ง หากปราศจากความประมาทและความประพฤติมิชอบแล้ว ก็ย่อมหาความแตกต่างของความเห็นอย่างมีนัยสำคัญไม่ได้     การพยายามทบทวน เพื่อให้ได้มูลค่าตลาดที่สอดคล้องกันระหว่างผู้ประเมินเป็นสิ่งที่ทำได้ (เพราะความเห็นทางวิชาชีพนี้หาใช่ความเห็นลอย ๆ แต่เป็นความเห็นที่มีหลักการสนับสนุน) เว้นเสียแต่จะ "กลัวเสียฟอร์ม" จึงพยายาม "ยืนกระต่ายขาเดียว" เท่านั้น     ในการประเมินค่าทรัพย์สิน เราไม่อาจคาดหวังให้ผู้ประเมินให้ความเห็นต่อมูลค่าตลาดของทรัพย์สินหนึ่ง เท่ากัน เพราะการวิเคราะห์ประมาณการมูลค่าอาจแตกต่างกันบ้าง และต้องไม่แตกต่างกันจนมีนัยสำคัญ ในทางตรงกันข้ามเราก็ไม่อาจไม่พยายามหาหรือทำความเข้าใจสาเหตุความแตกต่าง ของมูลค่าที่ได้ประเมินไว้ และไม่อาจไม่พยายามศึกษาหาทางแก้ปัญหาข้อแตกต่างนี้ให้กระจ่างชัด ด้วยการตรวจสอบสมมติฐานต่าง ๆ อย่างละเอียดละออทุกขั้นตอน และที่สำคัญก็คือ เราไม่อาจเพียงใช้การใช้วิธีการเชิงกลไกในการเฉลี่ยราคาประเมินที่แตกต่าง กันเพื่อ "มั่ว" หามูลค่าตลาด ไม่ว่าจะเป็นการเฉลี่ยทางคณิตศาสตร์หรือแบบถ่วงน้ำหนักก็ตาม เพราะเรายังไม่ทันทราบเลยว่า มูลค่าที่ประเมินได้อย่างแตกต่างนี้ มูลค่าใดที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง มูลค่าตลาดกับความคลาดเคลื่อนของมูลค่า     เราอาจแบ่งทรัพย์สินโดยเฉพาะกรณีอสังหาริมทรัพย์เป็น 3 กลุ่มใหญ่ ๆ คือ กลุ่มแรก ทรัพย์สินส่วนใหญ่ในโลกที่มีการซื้อขายในตลาดเปิดตามปกติ เช่น ที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก พื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรม ฯลฯ การประเมินค่าทรัพย์สินกลุ่มนี้ ง่ายเพราะมักมีข้อมูลเพียงพอ การประเมินผิดเพี้ยนจากมูลค่าตลาดที่ควรจะเป็น ย่อมเป็นเพราะความประมาท หรือความประพฤติมิชอบเป็นสำคัญ     กลุ่มที่สองคือ กลุ่มอสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้นเฉพาะ เช่น โรงงานอุตสาหกรรมไฮเทคบางประเภท และอาคารที่มีลักษณะพิเศษทางสถาปัตยกรรม เป็นต้น มูลค่าตลาดของทรัพย์สินกลุ่มนี้ไม่สามารถวิเคราะห์ได้จากการเปรียบเทียบ เพราะมักไม่มีการซื้อขายหรือมีตลาดที่จำกัด มูลค่าย่อมขึ้นอยู่กับต้นทุนในการสร้างทดแทนลบด้วยค่าเสื่อม ส่วนราคาขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจหรือธุรกิจนั้น ๆ     กลุ่มที่สามคือ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (ที่สร้างรายได้) เช่น สำนักงานให้เช่า (ในกรณีที่ไม่มีราคาตลาดเปรียบเทียบโดยตรง อาจมีเพียงค่าเช่าตลาด) การให้ความเห็นต่อมูลค่าตลาดอาจต้องพึ่งสมมติฐานต่าง ๆ ซึ่งสมมติฐานบางส่วนหรือทั้งหมดอาจคลาดเคลื่อนจากความเป็นจริงก็ได้ โดยหาผู้ใดทราบแน่ชัดถึงอนาคตไม่ อย่างไรก็ตามหากสมมติฐานที่แสดงสมเหตุสมผล ก็ย่อมสามารถเข้าใจได้     ในกรณีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ มูลค่าที่ประเมินได้ด้วยการตั้งสมมติฐานทำนายอนาคตในวันนี้ อาจพิสูจน์ด้วยเวลาในอนาคตว่าผิดพลาดชัดเจน ก็ไม่อาจถือโทษผู้ประเมินได้ หากข้อมูลและสมมติฐานต่าง ๆ มีความอุดมและความสมเหตุสมผลเพียงพอ ณ ขณะที่ประเมิน และที่สำคัญไม่มีใครอาจล่วงรู้อนาคตได้อย่างตายตัว