มูลค่าของคน สัตว์และสิ่งของขึ้นอยู่กับอะไร

มูลค่าของคน สัตว์และสิ่งของขึ้นอยู่กับอะไร

Hi-Class เดือนพฤศจิกายน 2552 หน้า 38-39

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย Agency for Real Estate Affairs

ที่มาhttp://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market267.htm

          คน สัตว์ สิ่งของล้วนมีค่าที่แน่นอน ทรัพย์สินหนึ่ง ๆ จะมีมูลค่าสูงหรือต่ำเพียงใด ย่อมต้องขึ้นอยู่กับปัจจัย-เงื่อนไขชี้นำบางประการ ทั้งนี้เพราะอสังหาริมทรัพย์ คือตัวแปรตามที่ขึ้นต่ออิทธิพลของปัจจัยภายนอกอื่น ‘กฎ’ ทั้ง 11 ข้อนี้สามารถปรับใช้ได้ทั้งกับคน สัตว์ สิ่งของ หรืออสังหาริมทรัพย์
1. กฎแห่งความคาดหวัง
          ค่าของคน สัตว์ สิ่งของเกิดแต่การคาดการณ์ประโยชน์ซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคต และการนี้มูลค่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็อยู่ที่ประโยชน์หรือการเสียประโยชน์ ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคตนั่นเอง คนที่มีค่า ก็คือคนที่จะยังประโยชน์ (แก่คนที่วัดค่าหรือสังคมโดยรวม) ในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น ว่าที่คู่ครอง บุตรหลานหรือปูชนียบุคคลก็ตาม
          ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าที่ดินแปลงหนึ่งจะเพิ่มค่าขึ้นทันทีที่ผู้เกี่ยวข้อง ‘ได้คิด’ ว่าในอนาคตจะมีถนนตัดผ่าน หรือในทางตรงกันข้าม มูลค่าจะลดลงทันทีที่ทราบ (จาก พรก.เวนคืน) ว่า ที่ดินบริเวณนี้จะต้องถูกเวนคืน เป็นต้น
2. กฎแห่งความเปลี่ยนแปลง
          มูลค่าของสิ่งใด ๆ ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง ไม่หยุดนิ่งหรือคงที่ ซึ่งการเปลี่ยนแปลงนี้จะเป็นการลดหรือเพิ่มค่าก็ได้ ความเปลี่ยนแปลงทาง กายภาพ เศรษฐกิจ สังคมและการเมืองทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป เช่น ความผุพัง ภัยธรรมชาติ พฤติกรรม ความต้องการ สถานการณ์ตลาด วัฒนธรรม ล้วนมีผลสำคัญทั้งสิ้น ผู้ประเมินจึงต้องตระหนักถึงหลักแห่งความเปลี่ยนแปลงนี้เสมอ
3. กฎแห่งการแข่งขัน
          มูลค่าส่วนเกินหรือประโยชน์ที่คาดหวัง ทำให้เกิดการแข่งขันเพื่อให้ได้มา ได้มี ได้เป็น เช่น ถ้ามีศูนย์การค้าแห่งหนึ่งเปิดในย่านหนึ่งแล้วทำได้ดี ก็จะมีคนคิดจะเปิดขึ้นบ้าง ซึ่งถ้าเปิดขึ้นมาอีก 1 แห่งก็จะแย่งลูกค้ากัน (เพราะจำนวนลูกค้าจะเท่าเดิม เว้นแต่จะมีความต้องการเพิ่มขึ้น) และถ้าทั้งสองแห่งยังขายได้ดีเช่นเดิม ก็จะมีรายใหม่เปิดขึ้นอีก และด้วยคาดว่าหากมีลักษณะคล้ายคลึงกับ 2 รายแรกก็คงไม่อาจได้รับประโยชน์สูงสุดนัก จึงต้องทำให้ดีกว่า ใหญ่กว่า มีกลยุทธ์มากกว่า จึงจะอยู่ได้
          ในกรณีของคนก็เช่นกัน มีคำกล่าวว่า ‘คนดีต้องดีขึ้นเรื่อย ๆ ไม่เช่นนั้นจะเน่า คนเลวต้องเลวลงไปเรื่อย ๆ ไม่เช่นนั้นจะตาย’ คนดีต้อง (แข่งกัน) ดีขึ้น ถ้าหยุดก็ไม่พัฒนา ก็จะ ‘เน่า’ (เช่น นักบวชบางคนที่เคยทำดี พอทำไม่ดีก็เสื่อม) ในทางตรงกันข้ามคนที่เลว ต้อง (แข่งกัน) เลวลงไปอีก จึงจะอยู่ได้ ถ้าหยุดเลว จะถูกคนที่เลวกว่ากำจัด เช่น หัวหน้าโจรเมื่อไหร่เสื่อมถอย ก็จะมีคนอื่นมาทดแทน
4. กฎแห่งความสอดคล้อง
          มูลค่าของ คน สัตว์ สิ่งของใดจะปรากฏขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีองค์ประกอบที่สอดคล้องเป็นอันหนึ่งอัน เดียวกัน กับสิ่งแวดล้อมรอบข้าง  สัตว์ที่ปรับตัวไม่ได้ก็สูญพันธุ์ คนที่ไม่พยายามปรับตัวเข้าหาเพื่อนก็จะไม่มีคุณค่าต่อเพื่อน (แต่ไม่จำเป็นต้องปรับตัวเข้าหาเพื่อนเลว ๆ - เพราะนั่นเข้าหลัก ‘คบค้าเสเพล’ ซึ่งคือเหตุแห่งความล้มเหลว)
          มูลค่าสูงสุดของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งที่พึงประเมินได้ จะต้องมีการพัฒนาที่สอดคล้องกับพื้นที่โดยรอบ เช่น ในกรณีบ้านเดี่ยวในโครงการหนึ่ง ตัวอาคาร ควรจะมีลักษณะคล้ายคลึงกับอาคารอื่น ๆ ทั้งในด้านรูปแบบ (เช่นถ้าทุกบ้านเป็นทรงโรมัน เราปลูกทรงไทยก็คงไม่ ‘เข้าท่า’) การก่อสร้าง วัสดุ อายุอาคาร เป็นต้น
5. กฎแห่งการเกื้อหนุน
          องค์ประกอบหนึ่งของทรัพย์สินจะมีมูลค่าเท่าไร วัดได้จากความเกื้อหนุนที่ทำให้ทรัพย์สินนั้นโดยรวมมีค่าเพิ่มขึ้น เช่น การเอาอาคารสำนักงานเก่าแห่งหนึ่ง มา ‘ปรุงแต่ง’ ใหม่ โดยลงทุนปรับปรุงระบบลิฟท์ ระบบปรับอากาศ ทำ ‘หน้ากาก’ ใหม่ มักทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นสูงกว่าเงินลงทุนนั้น ดังนั้นเงินลงทุนนั้นจึงคุ้มค่า เป็นต้น
          ในกรณีของคนก็เช่น ถ้าเราลงทุนทำดีกับใครแล้ว เชื่อว่า (แต่ไม่จำเป็นต้องหวัง) เขาจะตระหนักถึงคุณค่าของเรา ซึ่งเป็นการสร้างมิตรภาพที่ดีงามและเป็นประโยชน์แก่กันในวันหน้า และการ ‘ลงทุน’ คบมิตรแต่แรกนี้ ก็ ‘คุ้ม’ ที่จะทำดี (เสียแต่วันนี้) เสียบ้าง
6. ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด
          มูลค่าของทรัพย์สิน วัดได้จากประโยชน์สูดสุดและดีที่สุดที่ทรัพย์สินนั้นก่อขึ้นได้ เช่น ที่ดินสีลม ควรจะสร้างอาคารสำนักงานมากกว่าทาวน์เฮาส์ ที่ดินหนองจอกควรสร้างบ้านเดี่ยวมากกว่าศูนย์การค้า ทั้งนี้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดนี้ต้องสอดคล้องกับภาวะตลาดขณะที่ประเมิน ค่า ข้อกฎหมาย การเงินและสภาพทางกายภาพ
          ในทำนองเดียงกัน จะเอาม้าศึกไปเทียมสีข้าวก็คงไม่เหมาะ จะเอาควายออกรบก็คงไม่ควร (ยกเว้นจำเป็น เช่น ชาวบ้านบางระจัน!) เพราะคุณค่าประโยชน์ใช้สอยต่างกัน เป็นต้น และประโยชน์สูงสุดของคนแต่ละคนก็ต่างกัน เราจึงต้องเข้าใจกฎเกณฑ์นี้และรู้จักใช้คน
7. กฎแห่งความพอดี
          อะไรที่ขาดไป ก็ย่อมทำให้ไม่มีคุณค่าทัดเทียมกับสิ่งอื่น (ตามกฎข้อ 4) และอะไรที่เกินไปก็ไม่ได้มีผลต่อมูลค่าเช่นกัน เช่น ห้องชุดราคา 4 แสนบาท แต่ตบแต่งจน ‘เกินเหตุ’ โดยใช้วัสดุเช่นเดียวกับบ้านราคาแพงมาก โดยตบแต่งไปถึง 3 แสนบาท ก็ใช่ว่าห้องชุดนั้นจะขายได้ 7 แสนบาท เพราะการตบแต่งที่เกินพอดีนั่นเอง 
          เช่นเดียวกัน ‘ไก่งามเพราะขน คนงามเพราะแต่ง’ แต่ย่อมไม่ใช่แต่งจน ‘เกินงาม’ หรือหากแต่ง ‘ปอนๆ’ เกินไปก็ไม่มีคุณค่าเท่าที่ควร ดุลยภาพจึงเป็นสิ่งที่ต้องยึดถืออยู่ตลอดเวลา
8. กฎแห่งพลังรวมตัว
          การรวมที่ดินสองแปลงเข้าด้วยกัน ราคาจะสูงกว่าราคาของที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน เช่น ที่ดินแปลงหน้า1 ไร่ ติดถนนราคา 40 ล้านบาท แปลงหลัง 1 ไร่ ไม่ติดถนน ราคา 20 ล้านบาท แต่ถ้าที่ดินนี้เป็นแปลงเดียวกัน รวม 2 ไร่ ที่ดินแปลงใหม่นี้จะมีราคา 65, 70 หรือ 80 ล้านบาทขึ้นไป (สูงกว่า 40+20 ล้านบาท) หรือกรณีการรวมที่ดินหลายแปลงให้เป็นแปลงใหญ่ ต้นทุนในการรวม (ราคาที่ดินแต่ละแปลงรวมกัน) ย่อมต่ำกว่าราคาที่ดินแปลงใหญ่เสมอทั้งนี้เพราะเกิดศักยภาพเพิ่มขึ้น ที่ดินตาบอดด้านในแปลงเดียวอาจใช้ทำนา แต่พอรวมเป็นแปลงใหญ่ ก็สามารถจัดสรรขายได้ เป็นต้น
          ภาษาที่ปรับใช้สำหรับชาวบ้านทั่วไปก็คือ ‘สามัคคีคือพลัง’
9. กฎแห่งความผกผัน
          ‘ถ้าไร้ซึ่งคนเลว ไฉนเลยจะรู้จัก (คุณค่า) ของคนดี’ ในเชิงผกผัน บ้านที่สร้างสวยงามหลังหนึ่ง ที่มีต้นทุนเทียบเคียงกับบ้านของบริษัทแลนด์แอนด์เฮาส์ (โครงการระดับ ‘ลดาวัลย์’) ถ้าไป ‘ผุด’ อยู่ ‘ดง’ โรงงานหรือ ‘ดง’ สลัม ย่อมมีค่าต่ำกว่าบ้านในโครงการลดาวัลย์แน่นอน หรือในทางตรงกันข้ามในแง่บวก บ้านหลังเล็ก ๆ ในโครงการที่ดีย่อมมีคุณค่ากว่าบ้านแบบเดียวกันในหมู่บ้านที่มีคุณภาพต่ำ กว่า
10. กฎแห่งการทดแทน
          มูลค่าสุดสุดของสิ่งหนึ่ง ๆ มักจะเท่ากับต้นทุนของการหาซื้ออีกสิ่งหนึ่งที่มีคุณค่าเทียบเคียงกันได้มา ทดแทน กฎข้อนี้เกี่ยวข้องกับค่าเสื่อม ต้นทุนการผลิต จุดคุ้มทุนในการผลิต โดยเป็นพื้นฐานของการประเมินค่าทรัพย์สินด้วยวิธีต้นทุน
11. อุปสงค์และอุปทาน
          มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หนึ่ง ขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์ระหว่างจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสนอขายอยู่ในตลาด กับจำนวนคนจะซื้อที่มีกำลังซื้อและมีความประสงค์จะซื้อ กรณีตัวอย่างหนึ่งก็เช่น ในภาวะอุปสงค์สูง ราคาบ้านหลังสุดท้ายที่ขายได้ในโครงการหนึ่ง จะสูงกว่าราคาบ้านหลังแรกที่ขาย และจะกลับเป็นตรงกันข้ามหากอุปทานสูงกว่า (จึงต้องขาย ‘โละ’ ลดราคา) ดังนั้นไม่เฉพาะแต่ผู้ประกอบการ ผู้ประเมินก็ต้องรู้ ‘หั่งเช้ง’ (สถานการณ์ตลาด) เช่นกัน จึงจะมีการตัดสินใจในมูลค่าที่ถูกต้อง
          ดังนั้น ในการที่เราจะตีค่าหรือประเมินค่าทรัพย์สินใด เราจึงต้องพิจารณาให้ดีว่า ทรัพย์สินนั้นมีความสอดคล้องกับปัจจัยหรือ ‘กฎ’ ข้างต้นอะไรบ้าง เพื่อให้มูลค่าที่ประเมินได้ ไม่เกิดความผิดพลาดสร้างความเสียหายแก่เราในฐานะนักลงทุน คนซื้อบ้าน ผู้ร่วมทุน หรือแม้กระทั่งผู้รับมรดก เป็นต้น

ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ลดแม้น้ำท่วม

ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ลดแม้น้ำท่วม

สยามรัฐ วันที่ 9-10 พฤศจิกายน 2553 หน้า 17

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market312.htm

          น้ำท่วมใหญ่ในประเทศไทยครั้งนี้ ก่อให้เกิดความวิตกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะตกหรือไม่ โดยเฉพาะในกรณีอำเภอหาดใหญ่ บางท่านถึงขนาดตั้งคำถามว่า จะต้องย้ายเมืองหาดใหญ่หรือไม่
          กรณีนี้คงเป็นความเข้าใจผิด เพราะจะเห็นได้ น้ำได้แห้งลงภายในเวลา 5-6 ชั่วโมง เมื่อทางราชการระดมสูบน้ำออก การนี้แสดงให้เห็นว่า ปัญหาอยู่ที่ความบกพร่องในการจัดการ ไม่ใช่อยู่ที่ธรรมชาติ
          กรณีการย้ายเมืองจริง ๆ เคยเกิดขึ้นเหมือนกัน เช่นเมืองปอมเปอี ในอิตาลี เคยถูกเถ้าภูเขาไฟทับถมจนมิด จนต้องย้ายหนี แต่นั้นเป็นข้อยกเว้น จะเห็นได้ว่า ในกรณีเมืองอาเจ๊ะห์ ที่ถูกคลี่นสึนามิพัดประชากรตายไป แสนห้าหมื่นคน ก็ยังไม่มีการย้ายเมืองหนีแต่อย่างใด
          ในเขตกรุงเทพมหานครเคยมีปัญหาน้ำท่วมใหญ่มาในรอบเกือบ 30 ปีที่ผ่านมา โดยใน พ.ศ. 2526 เกิดเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่นานนับเดือน ถนนวิภาวดีกลายเป็นคลอง และหลังเหตุการณ์ดังกล่าวเป็นต้นมา ผู้ซื้อบ้านจึงเริ่มให้ความสนใจถึงปัญหานี้ว่าในชุมชนที่บ้านที่จะซื้อมี ปัญหาน้ำท่วมด้วยหรือไม่ ซึ่งหากมีอาจจะไม่ซื้อ ซึ่งยังผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงได้บ้าง แต่ก็แทบจะลืมไปแล้วในช่วงหลัง ๆ
          นอกจากนี้ ใน พ.ศ. 2537 เกิดปรากฏการณ์ 'ฝนพันปี' ทำให้ถนนวิภาวดีรถติดเกือบ 6 ชั่วโมง แต่โดยที่เป็นช่วงสั้น ๆ จึงไม่เกิดปัญหา ปัญหาเกิดในปี พ.ศ. 2538 ซึ่งน้ำท่วมสูงมาก จนหมู่บ้านไวท์เฮาส์ ย่านรังสิต ปทุมธานี น้ำท่วมถึงชั้นสองนานนับเดือน หมู่บ้านหรูย่านรังสิตของบริษัทมหาชนก็ยังถูกน้ำท่วมทั้งหมู่บ้านเพราะตั้ง อยู่ติดคลองรังสิต ระดับน้ำในแม่น้ำเจ้าพระยาสูงถึง 2.27 เมตร เท่ากับช่วงน้ำท่วมใหญ่ พ.ศ.2485 แต่ยังดีที่น้ำไม่ท่วมพื้นที่เศรษฐกิจใจกลางเมืองเพราะมีการป้องกันดี
          ในปีหลัง ๆ มา มีการก่อสร้างเขื่อนในเขตกรุงเทพมหานครทำให้เขตเมืองชั้นและชั้นกลางบางส่วน ไม่ปัญหาน้ำท่วมมาเป็นเวลานาน เชื่อว่าในห้วงเวลาใดก็ตาม พื้นที่เศรษฐกิจสำคัญคงไม่ประสบปัญหาน้ำท่วม แต่ถ้าเกิดขึ้น จะทำให้เศรษฐกิจหยุดชะงัก สร้างความเสียหายแก่ระบบเศรษฐกิจโดยรวมอย่างประเมินค่าไม่ได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงช้า คงไม่มีผลต่อราคานัก เพราะเศรษฐกิจคงได้รับการเยียวยาก่อนที่จะส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์
          อย่างไรก็ตามในกรณีต่างประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกานั้น มีการจัดทำแผนที่น้ำท่วมกันมานานแล้ว ราคาบ้านในพื้นที่น้ำท่วม (ซ้ำซาก) อาจมีราคาที่ต่ำกว่าราคาบ้านแบบเดียวกันในพื้นที่ดอน อย่างไรก็ตามความแตก ต่างนี้อาจไม่มีนัยสำคัญมากนัก นอกจากนี้ยังมีการซื้อประกันน้ำท่วมในสหรัฐ อเมริกา ซึ่งทำให้เจ้าของบ้านมีเงินเพียงพอในการซ่อมแซมบ้านให้กลับมาอยู่ในสภาพเดิม ได้
          จากการตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในนครนิวออลีนส์ มลรัฐหลุยเซียนา ซึ่งถูกน้ำท่วมใหญ่ในช่วงปี 2548 ที่ผ่านมาพบว่า ราคาเฉลี่ยของบ้านก็ยังเพิ่มขึ้น ทั้งนี้ยกเว้นบ้านที่เสียหายเพราะปัญหาน้ำท่วม อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่ อาศัยในนครนี้กลับตกต่ำลงในช่วงเกิดวิกฤติการณ์ 'แฮมเบอร์เกอร์' เมื่อปี 2550 การนี้แสดงให้เห็นว่าภัยธรรมชาติ อาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัย 'ช็อค' ไปสั้น ๆ ระยะหนึ่ง แต่ไม่ถึงขนาดทำให้ราคาที่ดินตก
          ในประเทศไทยก็มีวิกฤติธรรมชาติเป็นระยะ ๆ แต่ก็ยังไม่เคยพบว่าราคาที่ดินตก ได้แก่
          พ.ศ.2531 ภัยพิบัติกะทูน ซึ่งน้ำป่าจากภูเขาเหนือหมู่บ้านได้ซัดเอาดินโคลน หินและท่อนซุงขนาดใหญ่เข้าถล่มบ้านเรือนโดยมีประชาชนถึง 700 ชีวิตตายไป น้ำท่วมอำเภอหาดใหญ่ ปี2543 ปี2548
          พ.ศ.2543 น้ำท่วมใหญ่ในอำเภอหาดใหญ่ ทำให้มีผู้เสียชีวิต 35 ราย และทรัพย์สินเสียหายนับหมื่นล้านบาท แต่ก็ไม่ทำให้อสังหาริมทรัพย์หาดใหญ่มีมูลค่าลดลงในระยะยาว ยกเว้นการ 'ช็อค' ในระยะสั้น ๆ
          พ.ศ.2544 น้ำป่าถล่ม อ.วังชิ้น แพร่ มีผู้เสียชีวิต 23 ราย สูญหาย 16 คน บาดเจ็บ 58 คน บ้านเรือนหายไป 45 หลังคาเรือน แต่ปัจจุบันก็คงกลับสู่ภาวะปกติ นอกจากนี้ในปีเดียวกันก็ยังมีกรณี น้ำท่วม-ดินถล่มบ้านน้ำก้อ เพชรบูรณ์ ทำให้มีผู้เสียชีวิตถึง 147 คน
          พ.ศ.2548 เกิดเหตุน้ำท่วมใหญ่เชียงใหม่ ตลาดวโรรส ตลาดลำไย ตลาดไนท์บาซาร์ระดับน้ำสูงร่วม 70 ซม. พื้นที่บางแห่งระดับน้ำสูงเกือบ 2 เมตร แต่ก็ไม่ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นที่เกิดปัญหาในระยะหลังเนื่องเพราะปัญหาเศรษฐกิจและการเมืองที่ทำให้ นักท่องเที่ยวน้อยลง ส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
          อย่างไรก็ตามในกรณีที่ริมน้ำ หรือที่ลุ่มในช่วงนี้ที่ถูกน้ำท่วมหนัก และเป็นที่เกษตรกรรม มีไม้ยืนต้น ราคาที่ดินอาจต่ำลงไปได้มาก เช่น หากเป็นสวนลิ้นจี่ สวนยางพารา หรือสวนผลไม้อื่น และน้ำท่วมนาน ไม้ผลอาจเสียหายได้ ส่วนที่เป็นข้าว ความเสียหายก็คงเป็นปัญหาเศรษฐกิจของเจ้าของที่ดิน ไม่ได้มีผลต่อราคาที่ดินโดยตรง ยกเว้นเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องขายที่ดินในราคาถูกเพื่อการใช้หนี้
          ฝนตกและน้ำท่วมเป็นปรากฏการณ์ธรรมชาติ และเป็นฤดูกาล ปกติในหน้าน้ำ ฝนตกอาจทำให้การซื้อขายที่ดินสามารถต่อรองราคาได้บ้าง ส่วนในหน้าแล้งหรือไม่มีฝนตก ราคาที่ดินก็อาจสูงกว่าปกติได้บ้าง ดังนั้นในการซื้อที่ดินชานเมืองหรือ ที่ดินชนบท จึงควรพิจารณาซื้อในช่วงน้ำท่วมเพื่อจะได้ทราบสภาพปัญหาน้ำท่วมในพื้นที่
          โดยสรุปแล้ว ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จึงควรมีความรอบรู้ในการซื้อขาย อย่าให้ตกอยู่กับความปริวิตกในห้วงเวลาเฉพาะหน้า หรืออย่าให้ใครมาหลอกซื้อทรัพย์สินของเราในราคาถูก ซึ่งเท่ากับเป็นการซ้ำเติม ความทุกข์ยากจากภัยธรรมชาติ

ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: อ่านข่าวช่วงนี้แล้วต้องฟังหูไว้หู

ผู้ซื้อบ้าน และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์:
อ่านข่าวช่วงนี้แล้วต้องฟังหูไว้หู
หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ (ข้อมูลบ้าน-ที่ดิน,ฉบับพิเศษ) ปีที่ 23 (1) ฉบับที่ 1,846 (3) เดือนตุลาคม 2546

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย 

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market14.htm

          ถ้าเราอ่านข่าวหนังสือพิมพ์ทุกวันนี้ เพื่อความบันเทิงก็ว่าไปอย่าง แต่ถ้าอ่านเพื่อนำไปคิดประกอบการวางแผนการลงทุนซื้อบ้านและอสังหาริมทรัพย์ แล้วไซร้ เราควรเฉลียวใจ/ฉุกคิดบ้าง เดี๋ยวจะเข้าใจไขว้เขว มองผิดทิศทาง นอกจากไม่ได้กำไรจากการลงทุนแล้ว ยังสูญทุนเสียอีก
          การอ่านข่าวก็คือการเก็บข้อมูลประการหนึ่ง ผู้ซื้อบ้านหรือนักลงทุนจึงต้อง “ตรอง” และ “กรอง” ให้ดีก่อนเชื่อ ลองดูจากข่าวเหล่านี้ครับ
ข่าวบางอย่างอาจทำให้ไขว้เขว
          เมื่อเร็ว ๆ นี้ก็มีข่าว “นักธุรกิจซื้อสด คฤหาสน์ 129 ล้าน: อสังหาฯ เดือดแข่งผุดบ้านหรูรับลูกค้า สนองตลาดอสังหาฯ ร้อนผุดโครงการเพิ่มต้นปี 47 ถอดแบบที่พักอาศัยแห่งจักรพรรดิ โรมัน สนองลูกค้า” (กรุงเทพธุรกิจ 3 ตุลาคม 2546 หน้า 1) ทำอย่างกับว่าตอนนี้บ้านเมืองเรารวยสุดขีด อสังหาริมทรัพย์ดีมากมายเหลือเกิน
          กรณีข้างต้นนี้ถือเป็นข้อยกเว้น เป็นเรื่องของคนกลุ่มเล็ก ๆ เช่น ตอนมอเตอร์โชว์ ก็มีเศรษฐีไปซื้อรถคันละ 20-30 ล้านสัก 4-5 คน ผมเองก็มีผู้ใหญ่ผู้มีคุณอยู่ท่านหนึ่ง ท่านสร้างบ้านของท่านเองราคา 500 ล้านบาทแถวเอกมัย อย่างนี้ไม่เป็นข่าวครับ เพราะไม่มีใครให้ข่าว ก็เลยไม่มีใครตื่นเต้น
          ความจริงแล้ว ผู้ประกอบการก็อยากให้มีข่าวดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ คนเขาจะได้เข้ามาซื้อ แต่ในอีกด้านหนึ่งก็ไม่อยากให้ข่าวดูดีมากนัก เพราะเดี๋ยวใคร ๆ จะมาแย่งอาชีพเหมือนช่วงก่อนฟองสบู่แตกอีก
ข่าวกระตุ้นให้ซื้อ
          การที่อสังหาริมทรัพย์ดูคึกคักขึ้น บางคนจึงยิ่งบอกว่า “ราคาบ้านจะขึ้นนะ” เพื่อให้คนรีบซื้อ จะได้ขายสินค้าได้หมดเร็ว และราคาจะได้ขยับขึ้นจริง เช่นข่าว “บ้านจัดสรรปรับราคาใหม่ รับมาตรการภาษีหมดอายุ/ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างปัจจัยหนุนให้ปรับราคาเร็วขึ้น” (ฐานเศรษฐกิจ 11 กันยายน 2546 หน้า 33)
          แต่ความจริงแล้ว วัสดุก่อสร้างไม่ได้มีผลต่อราคาบ้านมากมายนัก เพราะต่อมาก็มีข่าว “สถาบันเหล็กเบรกมั่วนิ่มขึ้นราคาบ้าน” (ไทยรัฐ, เสาร์ที่ 13 กันยายน 2546 หน้า 8) เพราะถ้าต่อไปราคาเหล็กเพิ่มขึ้น 10% ก็จะทำให้บ้านเพิ่มราคาเพียง 1% เท่านั้น สังเกตดูจะเห็นว่าข่าวอย่างนี้ไม่ใช่ข่าวใหญ่ แต่ข่าวบอกราคาบ้านจะขึ้นมักเป็นข่าวใหญ่กว่าเสมอในหน้าหนังสือพิมพ์
ข่าวสร้างภาพพจน์
          จะสังเกตได้ว่า หนังสือพิมพ์ทุกวันนี้ จะมีข่าวที่เป็นการเสริมสร้างภาพพจน์ของเจ้าของโครงการบ้าง เช่น “อมรพันธ์ ปั้นทายาทลุยโครงการจัดสรรยุคใหม่” (ฐานเศรษฐกิจ 21-24 กันยายน 2546 หน้า 33) หรือสกู๊ป “แม่คือครูธุรกิจ (ของท่านอนันต์ อัศวโภคิน แห่งแลนด์แอนด์เฮาส์)” (ประชาชาติธุรกิจ 2 ตุลาคม 2546 หน้า 36)
          กรณีเช่นนี้นับเป็นเรื่องธรรมดา “น้ำพึ่งเรือ เสือพึ่งป่า” และข่าวประเภทนี้ต่อไปก็จะมีมากขึ้นเรื่อย ๆ เช่นก่อนยุคฟองสบู่แตก แม้แต่ในละครน้ำเน่ายุคนั้น หน้าตาของเศรษฐีก็มักจะเป็นนักพัฒนาที่ดิน อย่างไรก็ตามสำหรับผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน ถ้าจะทำธุรกรรมกับโครงการจัดสรร ก็คงต้องดูตามสัญญา (ที่เป็นธรรม) มากกว่าภาพพจน์ ยิ่งเมื่อในช่วงนี้ อสังหาริมทรัพย์ดูคึกคัก การขายกระดาษเปล่าก็กลับมาอีก เรายังไม่มีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคเลย แปลกไหม สิ่งนี้ควรทำตั้งแต่มีบทเรียนปี 2540 ก็ไม่ยอมทำ ตอนนี้ดู “บูม” อีกแล้ว ก็ยังไม่ยอมคุ้มครองผู้บริโภคอีก ทำอย่างกับจะให้ผู้ขาย “ฟัน” กำไรให้เต็มที่ก่อนในช่วงนี้อย่างงั้นแหละ
          การคุ้มครองผู้บริโภคด้านเงินดาวน์ก็คือ การป้องกันว่า วันใดผู้ประกอบการเกิด “เจ๊ง” ไป เงินดาวน์ของลูกค้า จะได้รับคืนก่อน (และควรคืนพร้อมดอกเบี้ย) ไม่ใช่รอให้เจ้าหนี้สถาบันการเงินหรืออื่น ๆ ชำระหนี้เสร็จก่อน ซึ่งมักจะไม่เหลือถึงผู้ซื้อบ้านเช่นที่เกิดขึ้นในทุกวันนี้ การคุ้มครองผู้บริโภคนี้ ไม่ใช่ทำให้ผู้ประกอบการเสียหายนะ แต่ทำให้ผู้ประกอบการได้ดี เพราะคนซื้อมั่นใจว่ามีหลักประกัน ทำให้สินค้าบ้านขายดีเป็นเทน้ำเทท่าเสียอีก
          ในฐานะผู้อ่านหนังสือพิมพ์ เราต้องเข้าใจได้ว่า ถ้าไม่มีโฆษณา หนังสือพิมพ์ก็อยู่ไม่ได้ ดังนั้นในแง่หนึ่งหนังสือพิมพ์ก็ต้องเสนอข่าวในเชิงบวกบ้างตามประสาธุรกิจ และถ้าไม่มีอะไรจะเป็นข่าวที่ลบมากเกินไป ก็อาจไม่เป็นข่าว หรือเป็นแค่ข่าวเล็ก ๆ ไม่เตะตา เราคนอ่านหนังสือพิมพ์ก็จึงต้องตรองให้ดี
ข่าวให้สังวรในการลงทุน
          การลงทุนก็เป็นสิ่งดีหรอกครับ ถือเป็นสัมมาอาชีพ ซื้อบ้านไว้อยู่อาศัย ก็เป็นการลงทุนอย่างหนึ่ง วันหน้าจับพลัดจับผลู อาจต้องขายมาเป็นทุนหรือใช้หนี้ อย่างไรก็ตามถ้าผู้มีทุนคิดออกว่าจะลงทุนทำอะไรก็คงไม่มีปัญหาอะไร แต่ถ้าคิดไม่ออกว่าจะลงทุนแบบไหน ก็ต้องระวัง เดี๋ยวทุนจะหายกลายเป็นหนี้แทน
          การมีไม่มีหัวลงทุน แต่มีทุน บางทีอาจแปลงเป็นหนี้ได้ ดังเช่นข่าว “หวั่นแปลงสินทรัพย์ไปจบที่มอไซด์” (ไทยรัฐ 4 ตุลาคม 2546 หน้า 7) คือพอได้ทุนมาแทนที่จะเอาไปลงทุน กลับเอาไป “เสพสุข” ซื้อของสิ้นเปลือง ก็จบเห่ เพื่อนผมเป็นครูอยู่ต่างจังหวัด บอกว่าเดี๋ยวนี้ชาวบ้านรวยจนน่ากลัว!! รวยมือถือ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ครูเดี๋ยวนี้ไม่เอามอเตอร์ไซค์ห้างแล้ว เอารถกระบะทั้งคันเลย ดังนั้นที่น่ากลัวคือ น่ากลัวว่าจะเป็น NPL กันทั้งบางนั่นเอง
          ยังมีข่าวให้สังวรเพื่อการลงทุนอีกข่าวหนึ่งคือ “ผลวิจัยระบุ "คนกรุง"หนี้อื้อ – ใช้เงินเกินตัว” (กรุงเทพธุรกิจรายวัน, 1 ตุลาคม 2546 หน้า 1) ซึ่งระบุว่า “คนกรุงใช้เงินเกินตัว หนี้อื้อ เฉลี่ย 4.2 แสนบาทต่อคน … ขณะที่ตัวเลขการบริโภคสูงหลอกสายตาผู้ประกอบการให้เร่งขยายการผลิตจนอาจกลาย เป็นโศกนาฏกรรมคูณสอง” เราลองนึกดูนะว่า ถ้าเกิดวิกฤติเช่นนี้จริง โรงงานต่าง ๆ ก็เจ๊งก่อน เศรษฐกิจก็ทรุด คนซื้อบ้านก็จะไม่มี ราคาบ้านที่เราหวังว่าจะขึ้น มันจะตกต่ำลงเพียงใด
คิดมุมกลับเพื่อทำใจบ้าง
          อย่างไรก็ตามตอนนี้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น สาเหตุก็เพราะ ประการแรกดอกเบี้ยถูก ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้คนเช่า ยังได้กำไรต่อปีสูงกว่าดอกเบี้ย และประการที่สอง ไม่มีทางลงทุนทางอื่นที่มั่นใจได้เพียงพอ ในวันหน้า หากมีแนวโน้มว่าราคาจะขึ้น จะยิ่งมีการซื้อกันยกใหญ่อีก เพราะหวังว่าอัตราขึ้นของราคาน่าจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือเงินกู้ ด้วยซ้ำ
          แต่สิ่งที่เราควรคิดในมุมกลับก็คือ หากใน 6 ปีข้างหน้า สิ่งต่าง ๆ ไม่ได้เป็นดังหวัง คนจนยังมีและเพิ่มขึ้น (ไม่ได้หมดไป) หนี้เน่าของผู้ประกอบการกลับเพิ่มขึ้น (ไม่ได้หมดไป) ชาวบ้านมากมายเป็น NPL (แทนที่จะแปลงสินทรัพย์เป็นทุน กลับแปลงเป็นหนี้) บ้านเอื้ออาทรที่ว่าจะสร้าง 1 ล้านหน่วย ก็กลายเป็นความฝันลม ๆ แล้ง ๆ ที่คนลืมไปแล้ว หรือเมืองใหม่ที่กำลังจะ “ฮอต” ก็ไม่ได้สร้าง ฯลฯ อะไรจะเกิดขึ้น
          ในแง่ลบ จะเป็นการดีหรือไม่ถ้าไหน ๆ ก็ไม่รู้จะลงทุนอะไรดีแล้วในขณะนี้ ดอกเบี้ยก็คาดว่าจะไม่ขึ้นอยู่แล้วในอีก 6 ปีข้างหน้า เงินเฟ้อก็น้อย ก็ทำใจยอมให้ทรัพย์ที่เรามี discount สัก 3% ต่อปีไปสัก 5 ปี ซึ่งก็จะเหลือ 86.3% เช่นถ้าเรามีเงิน 10 ล้านวันนี้ อีก 5 ปีข้างหน้าจะเหลือ 8.63 ล้านบาท แต่แทนที่จะถือเป็นเงิน ก็เอาเงินจำนวนนี้ไปซื้อทองฝังตุ่มไปเลยเป็นเวลา 5 ปี ซึ่งอย่างน้อยที่สุด ถึงวันนั้นก็ยังเอาทองมาแลกเป็นเงินได้ 8.63 ล้านบาท แต่ถ้าเศรษฐกิจเสื่อมทรุด กอดเงินหรือสมุดฝากเงินในแบงค์ไว้ อาจเหลือเพียงเศษกระดาษก็ได้!! จะเอาไงดี
          ย่อหน้าข้างต้น เป็นการ “พูดเล่น” เชื่อว่าไม่เป็นอย่างนี้หรอก อย่าห่วงไป (ฮา)

วิกฤติและโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

วิกฤติและโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

Hi-class เดือนตุลาคม 2551 หน้า 60-61

ดร.โสภณ พรโชคชัย *
ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market218.htm

           ไม่มีใครชอบวิกฤติ เพราะดูมืดมน ท้อแท้ ไร้ทางออก แต่ในขณะวิกฤติ ก็มีโอกาส และแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ก็ใกล้เข้ามาแล้ว เพียงแต่เราจะทนสู้ต่อไปไหวหรือไม่ ในทางตรงกันข้าม ขณะที่โอกาสกำลังเฟื่องฟูลอยอยู่นั้น แม้เราจะเริงร่า แต่วิกฤติก็กำลังคืบคลานเข้ามาจวนเจียนอยู่ตรงหน้า
           เรื่องวงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย หรือหากกล่าวโดยเฉพาะก็คือตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล นั้น เป็นประเด็นที่จะมีประโยชน์อย่างยิ่งต่อการศึกษาประวัติศาสตร์เพื่อนำไปรับ ใช้การคาดการณ์แนวโน้มในอนาคต เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดซ้ำร้อยขึ้นอีก ความผิดพลาดในช่วงที่ผ่าน ๆ มาได้ยังความสูญเสียอย่างมหาศาลแก่ผู้ซื้อบ้าน นักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ตลอดจนประชาชนและประเทศชาติโดยรวม
วงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์
           ช่วง “บูม” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พ.ศ.2529-2533 เกิดขึ้นเพราะการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกเลยทีเดียว กล่าวคือชาติมหาอำนาจได้ร่วมลงนามในสัญญา Plaza Accord Agreement เพื่อทำให้เงินเยนแข็งค่าขึ้นอันมีผลส่วนหนึ่งให้การส่งสินค้าจากญี่ปุ่น เข้าสหรัฐอเมริกากระทำได้ยากขึ้น แต่แต่เดิมเมื่อ พ.ศ.2528 เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้ 240 เยน แต่ 2 ปีนับจากการลงนามในสัญญานี้เงิน 1 เหรียญสหรัฐแลกได้เพียง 120 เยนเท่านั้น
           การนี้ทำให้ญี่ปุ่นย้ายการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมาในประเทศไทยรวม ทั้งประเทศอาเซียนอื่นเพื่อผลิตสินค้าส่งไปขายยังสหรัฐอเมริกา และยุโรปแทนจากการผลิตในญี่ปุ่น เงินเยนแข็งค่าจนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากมาย และนับแต่นั้นมาผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชนในภาคอุตสาหกรรมของไทยก็แซงหน้าภาค เกษตรกรรมอย่างเด่นชัด และการพัฒนาภาคอุตสาหกรรมของไทยนับเป็นผลพวงจากการลงทุนโดยตรงของต่างประเทศ (Foreign Direct Investment หรือ FDI) โดยเฉพาะญี่ปุ่น โดยญี่ปุ่นถือเป็นนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุด
           การไหลบ่าของทุนแสดงให้เห็นได้ชัดในช่วง พ.ศ.2534-2539 ในช่วงนั้นดอกเบี้ยในยุโรปและสหรัฐอเมริกาค่อนข้างต่ำ แต่กลับสูงกว่ามากในกรณีประเทศไทย ทำให้เงินทุนไหลเข้าประเทศอย่างต่อเนื่อง การกู้เงินกระทำได้ง่ายขึ้น ใน พ.ศ.2535 ด้วยการเปิดเสรีทางการเงินหรือวิเทศธนกิจกรุงเทพ (BIBF) การไหล่บ่าของเงินทุนยิ่งสะดวกยิ่งขึ้น ทำให้ตลาดหุ้นเติบโตจากดัชนี 388.7 จุดใน พ.ศ.2531 เป็น 1,682.9 จุดใน พ.ศ.2536 และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง
           และในที่สุดวิกฤติเศรษฐกิจก็ปรากฎขึ้นเมื่อมีการลอยตัวหรืออีก นัยหนึ่งลดค่าเงินบาทในวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 เนื่องจากการถดถอยของเศรษฐกิจไทยจากการหดตัวของการส่งออก การแข็งค่าเกินจริงของเงินบาท การขาดวินัยทางการเงินและการให้สินเชื่อ ความจริงแล้ววิกฤตินี้สามารถคาดการณ์ได้ล่วงหน้าจากปรากฏการณ์หลายอย่าง เช่น ปริมาณหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในหลายภาคส่วน แต่ขณะนั้นนักลงทุน และบุคคลที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและภาคเอกชนอาจมองแต่ในแง่ดีจนเกินไป จนขาดการวางแผนรองรับความเสี่ยงจากวิกฤติเศรษฐกิจ
           อาจกล่าวได้ว่า FDI ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ ที่ดินชานเมืองหรือในต่างจังหวัดแต่เดิมที่มีศักยภาพเพียงเพื่อการเกษตรกรรม กลับสามารถแปลงเป็นที่ตั้งโรงงานอุตสาหกรรมได้ เมื่อศักยภาพเปลี่ยนไป ราคาก็เพิ่มขึ้นมหาศาล เมื่อมีกิจกรรมด้านอุตสาหกรรมเกิดขึ้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ก็เกิดตามมา ซึ่งยิ่งทำให้ราคาที่ดินถีบตัวสูงขึ้นไปอีก เนื่องด้วยที่ดินสามารถแบ่งซอยมาใช้อย่างเข้มข้นยิ่งขึ้น และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในที่ดินเพื่อการพาณิชย์ย่อมสูงกว่าที่ดินเพื่อ การอุตสาหกรรม การเปลี่ยนแปลงฐานะทางเศรษฐกิจของประเทศจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม จึงยิ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างก้าวกระโดด
วงจรเศรษฐกิจกับอสังหาริมทรัพย์
           หลายท่านอาจยังสงสัยว่าวิกฤติเศรษฐกิจทำให้เกิดวิกฤติอสังหาริม ทรัพย์ หรือวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจกันแน่ นักวิเคราะห์หลายท่านถึงขนาดปักใจเชื่อว่าการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือสาเหตุของวิกฤติเศรษฐกิจ ในความเห็นของผู้เขียนเชื่อว่านอกจากความไม่รู้ (จริง) แล้ว ยังอาจเป็นการบิดเบือนให้ไขว้เขวเสียอีก
           ความจริงก็คือความผันผวนทางเศรษฐกิจต่างหากที่ทำให้เกิดวิกฤติ อสังหาริมทรัพย์ เพราะโดยธรรมชาติแล้วอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามที่เปลี่ยนแปลงไปตามภาวะ เศรษฐกิจและปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ อสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่ง เมื่อเศรษฐกิจดี ประชาชนก็ซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่นเดียวกับซื้อทองหรือทรัพย์อื่น ๆ) ไว้ใช้สอยและลงทุน แต่หากเศรษฐกิจมีปัญหา ก็จะขายทิ้งเพื่อนำเงินมาใช้สอยหรือใช้หนี้ วิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 ทำให้แม้แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพดียังไม่สามารถอยู่รอดได้ เพราะสถาบันการเงินงดอำนวยสินเชื่อ โครงการต่าง ๆ จึงล้มลง
           ฟองสบู่ของอสังหาริมทรัพย์น่าจะจบเมื่อเกิดสงครามอ่าวเปอร์เซีย ใน พ.ศ.2533 แล้ว เพราะนับแต่นั้นมาราคาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นตกต่ำมาโดยตลอด แต่เนื่องด้วยการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนดังที่นำเสนอไปแล้วจึงทำให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่อง จะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2528-2533 นั้น กลับชลอตัวลงอย่างยิ่งในช่วงปี 2535-2539 โดยเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 18% หรือปีละประมาณ 4% เท่านั้น (โปรดดูผลการสำรวจราคาที่ดินอย่างต่อเนื่องของ Agency for Real Estate Affairs ในแผนภูมิที่ 3) ซึ่งต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเสียอีก ดังนั้นแม้จะมีการไหล่บ่าเข้ามาของเงินทุนมหาศาลและต่อเนื่องแต่ก็ไม่ทำให้ ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดเช่นแต่ก่อน
           ความจริงอีกประการหนึ่งก็คือ เงินกู้ส่วนใหญ่ของสถาบันการเงินต่าง ๆ ไม่ได้ปล่อยไปเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เงินกู้สำหรับการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์สูงถึง 4,800 ล้านเหรียญสหรัฐ ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเคยรายงานด้วยว่าส่วนหนี้เสีย (non-performing loan) ทั้งหมดนั้นเป็นในภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงประมาณ 15% เท่านั้น และจากข้อมูลของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย กว่า 900,000 ล้านบาทนั้นกู้โดยลูกหนี้เพียงประมาณ 2,000 ราย ซึ่งแสดงว่าเป็นการปล่อยกู้ให้กับรายใหญ่ อาจกล่าวได้ว่า มีเพียง 24% ของหนี้ที่ได้รับโอนมาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์
           การอำนวยสินเชื่อให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่ อาศัยซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่สุด ไม่น่าจะทำให้เกิดปัญหาแต่ประการใด เพราะปกติสถาบันการเงินทั้งหลายอำนวยสินเชื่อเพียง 70%-80% ของมูลค่าตลาดเท่านั้น ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2539-2542 ราคาที่ดินตกต่ำลงไปถึง 18% (โปรดดูแผนภูมิที่ 3) ดังนั้นแม้ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมจะตกต่ำลง สถาบันการเงินก็ยังปลอดภัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่อำนวยสินเชื่อมาก่อนหน้านี้ ราคาตลาดก็ยังปรับเพิ่มขึ้นอีก ดังนั้นโอกาสการพังทลายของสถาบันการเงินจึงแทบไม่มี แต่ที่สถาบันการเงินหลายแห่งพังทลายลงก็เพราะการอำนวยสินเชื่อให้กับภาค เศรษฐกิจอื่น โดยเฉพาะการอำนวยสินเชื่อให้กับพวกพ้องหรือฝ่ายการเมืองอย่างผิดมาตรฐานการ ดำเนินกิจการสถาบันการเงิน
วิกฤติปัจจุบัน
           ในปัจจุบัน เรากำลังเผชิญวิกฤติที่อาจนำไปสู่ความถดถอยของเศรษฐกิจ 4 ประการคือ
           1. วิกฤติน้ำมัน เนื่องจากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาน้ำมันพุ่งสูงขึ้นหลายเท่าตัว สูงกว่าสินค้าอื่น ๆ อย่างเด่นชัด ส่งผลให้เกิดการประหยัดอย่างสุดกำลัง ทำให้สินค้าอสังหาริมทรัพย์ราคาแพงหดหายไปอย่างมากมาตั้งแต่ปี 2548
           2. วิกฤติอาหาร เป็นวิกฤติที่ส่งผลสะเทือนในระดับสากล ทำให้เกิดการจลาจลในประเทศหลายแห่งทั่วโลก สำหรับในกรณีประเทศไทยที่เป็น “อู่ข้าวอู่น้ำ” ยังอาจได้รับผลกระทบจากวิกฤติอาหารน้อยกว่าประเทศอื่น แต่วิกฤติอาหารก็ส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของภาวะเงินเฟ้ออย่างมากมายในรอบ หลายปีที่ผ่านมาในประเทศไทย
           3. วิกฤติการเมืองที่เป็นอยู่ในขณะนี้ ยังคงยากที่จะหาทางออกที่เป็นที่ยอมรับของทุกฝ่ายได้ ระบอบประชาธิปไตยของประชาชนส่วนใหญ่กำลังถูกท้าทาย ดูเหมือนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทางการเมืองพยายามดึงให้รัฐบาลชุดนี้ขาดความ เป็นไปได้ในการบริหารบ้านเมือง ซึ่งย่อมทำให้เกิดความยุ่งเหยิงทางการเมืองตามมาอย่างไม่สิ้นสุด
           4. วิกฤติภาคใต้ นับเป็นปัญหา “หนามยอกอก” สำหรับประเทศไทย เพื่อนผมซึ่งเป็นศาสตราจารย์ชาวศรีลังกา บอกผมว่า ปัญหาภาคใต้ตอนนี้ก็คล้ายกับในศรีลังกาเมื่อ 20 ปีก่อน ผู้เกี่ยวข้องไม่ได้แก้ปัญหาจริงจัง นัยว่ามีผลประโยชน์ซ่อนเร้นกับการรักษาภาวะไม่สงบเอาไว้ มีการ “เลี้ยงไข้” ไปเรื่อยจนปัญหาเหล่านี้ลุกลามออกไป
           วิกฤติเหล่านี้จะกัดกร่อนสังคมไทย ให้เสื่อมทรุดลงได้ เราในฐานะพลเมือง ก็อาจประสบความยุ่งเหยิงสำคัญของชีวิตเช่นกัน
อยู่อย่างไรในห้วงวิกฤติ
           ประเด็นส่งท้ายก็คือ เราจะอยู่อย่างไรในยามวิกฤติ โดยเฉพาะในห้วงปี 2552 หากวิกฤติทางการเมือง เศรษฐกิจและสังคมไทยกำลังทวีความเข้มข้นยิ่งขึ้น การเตรียมตัวรับวิกฤติพึง ทำได้ดังนี้:
           1. การไม่ลงทุนเกินตัว เช่น หากกำลังผ่อนอสังหาริมทรัพย์อยู่ เราพึงตรวจสอบดูว่า หากมีความผันผวนเกิดขึ้น รายได้ไม่เข้าเป้า เรายังจะรอดได้ไหม ทรัพย์จะกลายเป็นหนี้เสียไปหรือไม่ บางอย่างเราอาจต้องชลอการลงทุน หรือที่ลงทุนไปแล้วก็ต้องเก็บเกี่ยวล่วงหน้าเผื่อพายุใหญ่จะมา ผู้ที่ขาดการเตรียมตัว ก็คงไม่มีโอกาสรอดเมื่อวิกฤติมาถึง
           2. อยู่อย่างปลอดภัยท่ามกลางวิกฤติ เมื่อเราสามารถดำเนินการตามข้อ 1 ได้ แม้เมื่อวิกฤติมาถึง เราก็ไม่ตระหนก เราก็ยังอยู่ได้ และที่สำคัญ เราก็จะไม่ล่มสลายไป และในห้วงพายุใหญ่ของวิกฤตินั้น เรายังมีภาระต้องดำเนินการอีก 2 อย่างได้แก่
           2.1 การอยู่อย่างไม่ประมาท เพราะในท่ามกลางพายุวิกฤตินั้น หากก้าวพลาด ก็จะตกกระไดพลอยโจนเช่นเดียวกับผู้ที่ขาดการเตรียมตัวมาก่อน ย่อมไม่อาจแก้ไขอะไรได้อีกต่อไป ความไม่ประมาทย่อมไม่ใช่แค่ “คาถา” แต่อยู่ที่การแสวงหาข้อมูลและเปิดรับข่าวสารอย่างต่อเนื่อง
           2.2 การแสวงหาโอกาสการลงทุนใหม่ ๆ เช่น ในยามวิกฤติ ราคาอสังหาริมทรัพย์มักจะตก แต่ราคาค่าเช่ามักจะคงที่หรืออาจลดลงแต่ไม่มากนัก ทำให้อัตราผลตอบแทนการลงทุนสูง โอกาสที่เราจะช้อนซื้อสินค้าราคาถูกแต่ดีย่อมดี ซื้อเสร็จแล้วก็ได้กำไรจากการให้เช่าได้อีก โอกาสเช่นนี้ย่อมหาไม่ได้สำหรับ ผู้ที่ไม่ได้เตรียมตัวไว้แต่แรก
           เห็นไหมครับ เรายังยิ้มได้เมื่อภัย (วิกฤติ) มา หากมีการเตรียมตัวให้ดี ที่สำคัญการไม่ลงทุนเกินตัว และการติดตามวิเคราะห์ภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด คงเป็นคาถาสำคัญในยุควิกฤติที่อาจมาถึงในอนาคตอันใกล้นี้
           * ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA (Agency for Real Estate Affairs: www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกที่มีฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่สุดในประเทศไทย โดยดำเนินการต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537  ดร.โสภณ ยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาเศรษฐกิจพอเพียง สาขาจรรยาบรรณและสาขาอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังเป็นที่ปรึกษาของ the Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินที่จัดตั้งโดยรัฐสภาสหรัฐ อเมริกา และผู้แทนสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติประจำประเทศไทย  Email: sopon@area.co.th

วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกที่เศรษฐีรุ่นลูกพึงรู้

 วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกที่เศรษฐีรุ่นลูกพึงรู้

Hi-Class Vol.28 No.285 2011 page 66-67

ดร.โสภณ พรโชคชัย *

 ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market348.htm

          สำหรับนิตยสารไฮคลาส ปีที่ 29 ฉบับที่ 285 ฉบับนี้ “ลูกผู้บริหาร หลานพ่อค้าวานิช” ผมในฐานะผู้รับผิดชอบคอลัมน์ Property Report ขอเสนอเรื่องที่ล้อตามกันไป คือเรื่องวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ และเพื่อให้ดู ‘อินเตอร์’ สมกับเหล่า “ลูกผู้บริหาร หลานพ่อค้าวานิช” ผมจึงขอเขียนถึงประสบการณ์จากต่างประเทศโดยเฉพาะ
          วงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ที่มีขึ้น ๆ ลง ๆ เกิดขึ้นและหายไปได้อย่างไรในแต่ละประเทศนั้น ผู้เขียนได้รวบรวมจากประสบการณ์จากหลายประเทศ เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนและเป็นประโยชน์ในการวิเคราะห์เปรียบเทียบ
ประสบการณ์วัฏจักรโลก
          ประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โลกนี้ แสดงให้เห็นถึงในกรณีประเทศชั้นนำต่าง ๆ โดยเฉพาะประเทศตะวันตก ซึ่งเป็นประเทศหลักของระบบทุนนิยมโลก อันได้แก่ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย อังกฤษ รวมทั้งประเทศญี่ปุ่น ซึ่งมีขนาดเศรษฐกิจที่ใหญ่และส่งผลกระทบต่อประเทศไทยโดยตรง
          ออสเตรเลีย มีประสบการณ์ของวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์มาหลายครั้ง โดยในช่วงระหว่างปี 2511-2517 โดยเกิดการระบาดขนานใหญ่ของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (คงเนื่องมาจากการเติบโตขนานใหญ่ของเศรษฐกิจของประเทศและการลงทุนจากต่าง ประเทศ) การเติบโตในครั้งนั้นเป็นปรากฏการณ์ที่คึกคักที่สุด แต่ก็อยู่ได้มาจนถึงการตกต่ำสุดขีดในปี 2523 และในอีกครั้งหนึ่งในห้วงปี 2533 การเติบโตทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นอย่างสูงทั้งนี้สังเกตได้จากการขยายตัวของ ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นอย่างขนานใหญ่ มีการซื้ออสังหาริมทรัพย์กับอย่างบ้าคลั่ง และสถานการณ์ก็กลับตกต่ำลงอีกใม่กี่ปีต่อมา
          ญี่ปุ่น ในช่วงต้นทศวรรษที่ 1960 (พ.ศ.2503) อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นเติบโตอย่างโดดเด่น โดยในบางปีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 20% ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจอื่น ๆ ต่างหันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันขนานใหญ่ การเก็งกำไรในที่ดินแพร่หลายเป็นอย่างมาก แต่อสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำลงในระยะหนึ่ง และกลับทมาเติบโตอีกครั้งในช่วงปี 2515-2516 ซึ่งมีการลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในญี่ปุ่นเป็นอย่างมาก การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมาสิ้นสุดในช่วงปี 2533 ช่วงหลังสงครามอ่าวเปอร์เซีย ทำให้อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น “ซึม” ยาวไปอีกราว 15 ปี (เริ่มตื่นตัวอีกครั้งก่อน พ.ศ.2550)
          สิงคโปร์ ได้เกิดปรากฏการณ์เติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน  2 ช่วงสำคัญคือ ช่วง พ.ศ.2523-2526 ซึ่งในช่วงนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 3 เท่าตัวในระยะเวลา 3 ปี และช่วงปี 2536-2539 ซึ่งมีการขยายตัวครั้งใหญ่  ดูเหมือนว่าอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวมของสิงคโปร์ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศเพื่อนบ้าน เช่น อินโดนีเซีย มาเลเซีย ไทย และอื่น ๆ ด้วย และแม้สิงคโปร์จะเป็นประเทศเล็ก ๆ แต่ก็มีบทบาทสำคัญในภูมิภาคนี้เช่นกัน โดยในระยะหลังวิกฤติ ตั้งแต่ปี 2544 เป็นต้นมา  สิงคโปร์เริ่มออกไปลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศเพื่อนบ้านและใน ภูมิภาคอื่น
          สวีเดน ประเทศนี้ตั้งอยู่ห่างไกลออกไป แต่ก็มีปรากฏการณ์วัฏจักรที่คล้าย ๆ กัน คือ มีห้วงของการ “บูม” ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะในช่วงหลังของทศวรรษ 1980 หรือ ช่วง พ.ศ.2523-2532 ปรากฏการณ์เติบโตของสวีเดนนี้เกิดขึ้นเนื่องจากตลาดการเงินได้รับการผ่อนผัน ให้สามารถนำเงินมาลงทุนในภาคธุรกิจอื่น นอกจากนี้ยังมีการผ่อนปรนมาตรการด้านดอกเบี้ย และมาตรการจูงใจด้านภาษี ทำให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่
          และด้วยการเติบโตของตลาดอย่างขนานใหญ่ ทำให้ตลาดเกิดอาการร้อนแรงเกินไป ค่าของเงินสกุลโครนาของสวีเดนจึงอ่อนตัวลงอย่างรวดเร็ว ทำให้ตลาดหลักทรัพย์เกิดอาการ “ช็อค” ตามมาด้วยความเสียหายต่าง ๆ ซึ่งเกิดขึ้นในช่วง พ.ศ.2532-2534 ภาวะการลงทุนที่ขยายตัวอย่างขนานใหญ่ด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงกลายเป็นการลงทุนเกินตัว และราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มตกต่ำลง ผลกระทบที่ตามมาลามไปถึงภาคธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่น อันได้แก่ ผู้รับเหมาก่อสร้าง กิจการเฟอร์นิเจอร์ การตกแต่ง ฯลฯ และเมื่อเกิดการ “ช็อค” อัตราดอกเบี้ยที่เคยต่ำก็ถีบตัวสูงขึ้น ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขาดความน่าสนใจอีกต่อไป
          เดนมาร์กเคยมีการเจริญเติบโตด้าน อสังหาริมทรัพย์อย่างขนานใหญ่ รอบล่าสุดในช่วงปี 2544-2549 โดยบางปีราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นปีละ 25% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างผิดปกติเป็นอย่างยิ่ง โดยเฉพาะอาคารชุดใจกลางเมือง และบ้านรอบมหานครใหญ่ ๆ สาเหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากนั้น เป็นเพราะเศรษฐกิจเกิดการขยายตัวเป็นอย่างมาก ในขณะที่เศรษฐกิจในประเทศในเอเชียและหลายแห่งทั่วโลกทรุดตัวลง ผลที่ตามมาก็คือประชาชนมีกำลังซื้อเพิ่มสูงขึ้น จากการสำรวจพบว่าครอบครัวจำนวนมากซื้อห้องชุดใหม่ ๆ ให้กับบุตรหลาน หรือบ้านเดี่ยวชานเมือง และเกิดกระแสเลียนแบบซื้อตาม ๆ กันมาจนกลายเป็นการเก็งกำไรครั้งใหญ่ อย่างไรก็ตามก็ยังมีการผลิตที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
          ปรากฏการณ์หักเหก็คือราคาห้องชุดในกรุงโคเปนเฮเกนลดลง 7% ในไตรมาสแรกของปี 2550 อย่างไรก็ตามอุปทานก็ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลังจากนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ยังตกต่ำลงไตรมาสละ 4-5% และถือเป็นจุดจบของการเฟื่องฟูของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเดนมาร์กนับแต่นั้น มา ตั้งแต่ปี 2551-2552 ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังตกต่ำต่อเนื่องปีละ -10% และ -5% ตามลำดับ อย่างไรก็ตามในปี 2553 ราคาเริ่มหยุดนิ่ง และมีการขยับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ในไตรมาส 3 ของปี 2553 ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ของปีก่อน อย่างไรก็ตามราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมยังแทบไม่มีการเปลี่ยนแปลง
          อังกฤษ  ประเทศนี้มีประสบการณ์อันยาว นานโดยเฉพาะช่วงปี 2464-2540 จากปรากฏการณ์เกือบร้อยปีชี้ให้เห็นว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ “ราบรื่น” อย่างเสมอต้นเสมอปลาย บางห้วงเวลาอาจสั้น บางห้วงก็อาจยาวนานมากพอสมควร แต่มีข้อสรุปสำคัญก็คือ มีปรากฏการณ์ของวัฏจักรอย่างแน่ชัดและจริง ระยะเวลาในแต่ละห้วงของวัฏจักร อาจกินเวลา 4 - 12 ปี โดยมีค่าเฉลี่ยที่ 8 ปี การ “บูม” จะเป็นในช่วง 2-7 ปี และการตกต่ำจะเป็นในช่วง 2-9 ปี ประสบการณ์ของอังกฤษ ได้ข้อสรุปว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ และวัฏจักรเศรษฐกิจนั้นมีความสัมพันธ์กัน โดยวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์จะตามหลังวัฏจักรเศรษฐกิจ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตาม ขณะที่เศรษฐกิจเป็นตัวแปรอิสระ
          สหรัฐอเมริกา อาจกล่าวได้ว่าประวัติศาสตร์สหรัฐอเมริกาชี้ว่า วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์เกิดทุกรอบ 18 ปี  แต่ประสบการณ์ในระยะ 20-30 ปีหลังควรจะได้รับการศึกษาเป็นพิเศษ อาจกล่าวได้ว่า ในช่วงปี 2525 สหรัฐอเมริกาได้ผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจมาได้เพราะการที่มีมาตรการทางการเงิน ที่เข้มงวด อย่างไรก็ตามวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ในช่วงปี 2531-2534 เกิดขึ้นเนื่องจากการผ่อนปรนมาตรการทางการเงิน ทำให้เกิดการกู้เงินกันอย่างมหาศาลแต่ขาดวินัยทางการเงิน บริษัทอำนวยสินเชื่อ (Saving and Loan Companies) จำนวนมากล้มละลายกลายเป็น Saving and Loan Crisis อย่างไรก็ตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์กระเตื้องขึ้นในภายหลังเนื่องจากการใช้ เทคโนโลยีใหม่ ๆ ทางด้านสารสนเทศ ทำให้การรับรู้ปัญหาต่าง ๆ เท่าทันกันมากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกาเติบโตอย่างขนานใหญ่อีกครั้งตั้งแต่ ปี 2535 จนตกต่ำอีกครั้งในปี 2550 อันเนื่องการขาดวินัยทางการเงินอีกครั้งหนึ่ง
          หากพิจารณาเป็นรายปี จะพบว่า ราคาบ้านลดลง 5.7% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา (กุมภาพันธ์ 2553 - 2554) และหากนับถึงช่วงสูงสุดเมื่อเดือนเมษายน 2550 ปรากฏว่าขณะนี้ราคาบ้านทั่วสหรัฐอเมริกาลดลงไป 18.6% แล้ว ราคาบ้านในขณะนี้มีราคาเท่ากับราคาบ้านในเดือนกุมภาพันธ์ 2547 หรือเป็นเวลา 37 เดือนก่อนถึงช่วงราคาบ้านสูงสุดนั่นเอง
          อันที่จริงราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาลดลงอย่างน่าใจหายกว่าข้อมูล ข้างต้นเสียอีก เพราะแม้ราคาบ้านในเดือนตุลาคม 2553 จะขยับขึ้นมาบ้าง แต่ขยับขึ้นเพืยง 0.1% หรือแทบไมได้มีการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เลย ดังนั้นหากดูจากข้อมูลการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านโดยไม่พิจารณาเดือนตุลาคม 2553 ก็พบว่า ราคาบ้านตกต่ำไม่หยุดมาตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2553 หรือตกต่ำลงมาเป็นเวลาเกือบ 1 ปีแล้ว
          นับแต่ช่วงสูงสุดของราคาบ้านในเดือนเมษายน 2550 ราคาตกต่ำไม่หยุดจนถึงเดือนพฤศจิกายน 2551 เป็นเวลารวมกันประมาณ 19 เดือน หลังจากนั้นก็เริ่มทรงตัวค่อนไปทางตกต่ำเล็กน้อยจนถึงเดือนพฤษภาคม 2553 เป็นเวลาอีก 18 เดือน และหลังจากนั้นมาจนถึงเดือนกุมภาพันธ์ล่าสุด หรือ 9 เดือนล่าสุด ราคาบ้านกลับตกต่ำลงมาอีก นี่แสดงว่าภาวะเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกายังไม่ดี กลไกการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยยังไม่มีประสิทธิผลเท่าที่ควร
          วิกฤติราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกานั้น เกิดขึ้นเพราะการเล่นแร่แปรธาตุปล่อยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตโดยขาดการ ควบคุม มีการอำนวยสินเชื่อกันขนานใหญ่ในอัตราสูง เช่น ให้กู้ 100% ของราคาบ้านหรือให้ถึง 120% เป็นต้น โดยเชื่อว่าราคาบ้านจะยังปรับตัวสูงขึ้นไม่หยุด การตรวจสอบการอำนวยสินเชื่อก็ยังไม่ดีพอ การขาดวินัยทางการเงินของสถาบันการเงิน ซึ่งก็หมายถึงความร่วมมือในทางมิชอบของส่วนราชการที่กำกับดุแล จึงทำให้ระบบสถาบันการเงินล้มลงในที่สุด และราคาบ้านที่ถูกปั่นเกินจริงก็ตกต่ำลงตามลำดับ
          ประเทศไทยจึงควรเอาบทเรียนของสหรัฐอเมริกามาศึกษาให้ดี หน่วยราชการที่ควบคุม ตรวจสอบ และบังคับใช้กฎหมายทั้งหลายจึงควรแสดงบทบาทให้เข้มแข็ง เช่นที่จีนกำลังดำเนินการ ในการควบคุมสินเชื่อและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อที่จะได้ไม่เกิดความเสียหายแก่วงการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะผู้ประกอบ การพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน และที่สำคัญที่สุดก็คือผู้บริโภคในตลาดนั่นเอง
การวิเคราะห์เปรียบเทียบ พ.ศ.2542-2551
          จากการนำราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินของประเทศไทย สหรัฐอเมริกา อังกฤษและญี่ปุ่นมาเปรียบเทียบกันในช่วง10 ปีล่าสุดเพื่อพิจารณาถึงวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ ได้ข้อสรุปที่สำคัญดังนี้

          1. ราคาทรัพย์สินในอังกฤษและสหรัฐอเมริกาในช่วงปี 2542-2550 เพิ่มขึ้น สวนทางกับการปรับลดราคาลงของราคาที่ดินในญี่ปุ่น
          2. อาจกล่าวได้ว่าในช่วงที่ญี่ปุ่นกำลังรุ่งโรจน์ในยุคก่อนปี 2534 นั้น สถานการณ์ในสหรัฐอเมริกาและอังกฤษกลับย่ำแย่ และนับแต่ปี 2534 เป็นต้นมา ราคาที่ดินในญี่ปุ่นก็ตกต่ำต่อเนื่องมา ในขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกากลับเพิ่มขึ้นนับแต่ช่วงดังกล่าว ส่วนในอังกฤษ ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัดนับแต่ปี 2540 เป็นต้นมา
          3. และจนกระทั่งเมื่อเร็ว ๆ นี้สถานการณ์จึงเริ่มเปลี่ยนแปลงในขั้นรากฐาน กล่าวคือ การกลับไปลงทุนใหม่ในญี่ปุ่นเองมีมากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินขยับตัวขึ้นนับแต่ปี 2549 เป็นต้นมา ในขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเริ่มตกตั้งแต่เดือนเมษายน 2550 และราคาบ้านในอังกฤษเริ่มเห็นการตกต่ำในไตรมาสที่ 4 ของปี 2550
          4. การตกต่ำของทรัพย์สินในอังกฤษโดยเฉพาะสหรัฐอเมริกาเห็นได้ชัดเจนจากการขาด วินัยทางการเงิน ที่ปล่อยให้มีการอำนวยสินเชื่อ 100% ของหลักประกัน เรื่อยไปจนถึง 120% และสุดท้ายคือการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระเพียงเฉพาะดอกเบี้ย ทรัพย์สินจึงถูกนำไปอำนวยสินเชื่อซ้ำตามความคาดหวังว่ามูลค่าจะเพิ่มขึ้น ตลอดเวลาโดยไม่นำพาต่อความจริงที่ว่า อสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติเป็นวงวัฏจักร
          5. ตัวอย่างวิกฤติที่เคยเกิดขึ้นในช่วงปี 2531-2534 ในสหรัฐอเมริกาก็คือ Saving and Loans Crisis ซึ่งก็คล้ายกับในกรณีนี้ แต่ผู้บริหารภาคการเงินในสหรัฐอเมริกาก็แสร้งลืมวิกฤติครั้งสำคัญที่เคยเกิด ขึ้นนี้
          6. มาตรการ 700,000 ล้านเหรียญสหรัฐที่ทางรัฐบาลสหรัฐอเมริกาจะนำมาใช้นั้น อาจทำให้ความวิบัติของสหรัฐอเมริกาหนักหนาสาหัสยิ่งขึ้น เพราะหากนำเงินไปช่วยให้ผู้เกี่ยวข้อง ได้มีโอกาส “ล้มบนฟูก” เช่นที่เคยทำในประเทศไทยยุคหลังวิกฤติเศรษฐกิจ 2540 แล้ว ก็เท่ากับเป็นการปล้นประชาชนอเมริกันเอง
          7. สำหรับประเทศไทย จะเห็นได้ว่า นับแต่ปี 2542 เป็นต้นมา สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ก็ฟื้นขึ้น ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ในปีหลัง ๆ มานี้อัตราการเพิ่มจะลดต่ำลง โดยคาดว่าปี 2551 นี้ จะมีอัตราการเพิ่มเพียง 3.5% ก็ตาม แต่ก็ยังไม่ติดลบ ภาวะในประเทศไทย น่าจะแตกต่างโดยสิ้นเชิงกับอังกฤษและสหรัฐอเมริกา เพราะไทยได้รับการควบคุมให้มีวินัยทางการเงินมากกว่า
          8. กรณีการตกต่ำของตลาดหลักทรัพย์ในภูมิภาคต่าง ๆ ไม่พึงนำมาพิจารณาถึงกรณี “อารมณ์ความรู้สึก” กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีธรรมชาติที่เปลี่ยนแปลงช้า และไม่ได้หวือหวาตามตลาดหลักทรัพย์ ในยามที่อสังหาริมทรัพย์ตกต่ำสุดขีด ก็ตกต่ำเพียงประมาณ 25% ในช่วงปี 2540-2542 เท่านั้น ไม่ได้หายไปครึ่งต่อครึ่ง และสถานการณ์ในปัจจุบันนี้ก็ไม่น่าจะหนักหนาเท่ากับในอดีต
          9. สิ่งที่รัฐบาลพึงทำก็คือ การติดตามธุรกรรมทางการเงินของบริษัทในประเทศไทยที่มีบริษัทขนาดใหญ่ของ สหรัฐอเมริกาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ เพราะไม่ให้ก่ออาชญากรรมผ่องถ่ายทรัพย์สินที่เกิดจากธุรกิจในประเทศไทยไป ช่วยบริษัทแม่ จนขาดความรับผิดชอบต่อผู้บริโภคในไทย การนี้ย่อมไม่ใช่การควบคุมการปริวรรตเงินตรา แต่เป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และหวังว่าผู้เกี่ยวข้องคงไม่รอให้ “ล้อมคอกเมื่อวัวหาย”
          10. ในปัจจุบันการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยก็ยังคงมีอยู่อย่างต่อ เนื่อง จากการสำรวจโครงการเปิดตัวใหม่รายเดือนก็ยังพบการเปิดที่สม่ำเสมอ อย่างไรก็ตามการติดตามข้อมูลอย่างใกล้ชิดย่อมไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ แต่ทั้งนี้เชื่อว่า การเสื่อมทรุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นที่เคยเกิดขึ้นในอดีต จะไม่เกิดขึ้นอีก ยกเว้นการเสื่อมทรุดลงของอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศที่อาจเกิดขึ้นได้บ้าง
ข้อพึงสังวรสำหรับประเทศไทย
          จากการศึกษาเรื่องวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น อาจกล่าวได้ว่า ในแง่หนึ่ง ประเทศไทยพึงระวังถึงภาวะวิกฤติที่อาจได้รับผลกระทบจากประเทศอุตสาหกรรมชั้น นำของโลก ซึ่งอาจทำให้เศรษฐกิจประเทศไทยตกต่ำไปด้วย โดยอาจไม่สามารถส่งสินค้าทั้งภาคเกษตรกรรมและภาคอุตสาหกรรมไปขายได้มากเช่น เดิม และยังส่งผลต่อกำลังการท่องเที่ยวของประเทศเหล่านี้ ซึ่งอาจส่งผลกระทบร้ายแรงต่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนในประเทศไทย
          อย่างไรก็ตาม การมองในแง่ร้ายนี้ก็ย่อมหมายถึงว่าโลกของเรากำลังจะเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจตก ต่ำสุดขีดเช่นที่เคยเกิดขึ้นเมื่อ 70-80 ปีก่อน อย่างไรก็ตาม ปัญหาอาจไม่ได้เลวร้ายถึงขนาดนั้น ดังนั้นผู้เกี่ยวข้องจึงไม่ควรตระหนกเกินเหตุ เพราะอาจทำให้เกิดการตัดสินใจที่ผิดพลาดในการลงทุนได้
          ข้อพึงสังวรก็คือ ในภาวะขณะนี้ จำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด จึงจะสามารถตัดสินใจลงทุนหรือหยุดการลงทุนได้ทันการ ผู้เป็น “ลูกผู้บริหาร หลานพ่อค้าวานิช” จะได้ข้ามพ้นวัฏจักรไปได้ด้วยสติและความสำเร็จ * ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ อดีตที่ปรึกษารัฐบาลเวียดนาม รัฐบาลอินโดนีเซียด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน และได้รับเชิญจากรัฐบาลบรูไนด้านการจัดรูปที่ดิน จบวิทยาศาสตร์ดุษฎีบัณฑิต ที่ดินที่อยู่อาศัย สถาบันเทคโนโลยีแห่งเอเซีย ประกาศนียบัตรการประเมินค่าทรัพย์สิน LRTI-สถาบันนโยบายที่ดินลินคอล์น ประกาศนียบัตรการพัฒนาที่อยู่อาศัย มหาวิทยาลัยคาธอลิกลูแวง เบลเยียม Email: sopon@area.co.th  www.facebook.com/pornchokchai

ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2555

ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2555

Make Money, June 2012, p.43-49

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th www.facebook.com/dr.sopon

 ที่มาhttp://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market393.htm
          อสังหาริมทรัพย์มีลักษณะสำคัญที่แตกต่างไปจากทรัพย์ประเภทอื่น หลายประการ ซึ่งเป็นเครื่องบ่งชี้สำคัญของความเป็นไปได้ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใน ระยะยาว ลักษณะสำคัญของอสังหาริมทรัพย์มีทั้งในแง่ของกายภาพ ซึ่งมีความเสื่อมโทรมทางกายภาพต่ำหรือน้อยกว่าทรัพย์สินอื่น และลักษณะทางเศรษฐกิจที่จูงใจให้เกิดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น การที่มีอายุขัยทางเศรษฐกิจยาวนาน และการที่อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามลำดับ ความเข้าใจลักษณะพิเศษของอสังหาริมทรัพย์นี้จึงเป็นหัวใจประกอบการวิเคราะห์ สิทธิในอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบการวางแผนการลงทุน การพัฒนาที่ดิน หรือการใช้สอยอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่าง ๆ

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์
          ณ ปี 2550 มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย สำรวจได้ข้อมูลว่า ที่อยู่อาศัยทั้งหมด และที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมทั้งหมดในประเทศไทย มีมูลค่ารวมกันประมาณ 47,533,655 ล้านบาท ในปีเดียวกันผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติของไทย มีมูลค่า 8,399,000 ล้านบาท และงบประมาณแผ่นดินไทย ประจำปี พ.ศ. 2550 เป็นเงิน 1,566,200 ล้านบาท จากตัวเลขข้างต้นแสดงว่า มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยมีค่าเป็น 6 เท่าของมูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ หรือประมาณ 30 เท่าของงบประมาณแผ่นดินไทย จึงนับว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยมีมูลค่ามหาศาล
          จากการศึกษามูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยรวมของประเทศไทยล่าสุด (โดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย) โดยหมายเฉพาะถึงที่อยู่อาศัยทุกประเภทและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม (ไม่รวมที่ดินป่าเขา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เพื่อการอุตสาหกรรมหรือเพื่อการพักผ่อน และอื่น ๆ) พบว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษามีมูลค่ารวมกัน 47,533,655 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP: Gross Domestic Products) ณ ราคาตลาด พ.ศ. 2548 ที่ 7,087,660 ล้านบาท ก็จะเท่ากับ 7 เท่าของ GDP แต่หากเทียบกับงบประมาณแผ่นดินของไทย ณ ปีงบประมาณ พ.ศ. 2550 ที่ 1,566,200 ล้านบาท ก็จะเห็นได้ว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ประมาณการไว้ในการศึกษานี้ เป็นถึง 30 เท่าของงบประมาณแผ่นดิน
การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่เปิดตัวใหม่ในปี 2554 (มกราคม-ธันวาคม) พบว่ามีถึง 407 โครงการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมจำนวนหน่วยราว 86,127 และมีมูลค่า 258,845 ล้านบาท ซึ่งนับว่าสูงมาก ในช่วงที่ผ่านมา การเปิดตัวโครงการอย่างขนานใหญ่ พบในปี 2537, 2538 และ 2553 เท่านั้น
          หากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวมากที่สุด พบว่ามี 398 โครงการ จำนวนรวม 85,800 และมีมูลค่า 256,042 ล้านบาท หรือหน่วยละประมาณ 2.984 ล้านบาท อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเปิดตัวค่อนข้างน้อยในรอบปี พ.ศ.2554 คือรวมกันมีมูลค่าเพียง 2,803 ล้านบาทเท่านั้น เมื่อพิจารณาประเภทของโครงการพบว่า อาคารชุด เปิดตัว 115 โครงการ ทาวน์เฮ้าส์ 136 โครงการ บ้านเดี่ยว 118 โครงการ บ้านแฝด 40 โครงการ อาคารพาณิชย์ 47 โครงการ และที่ดินจัดสรร 5 โครงการ ทั้งนี้ มีบางโครงการที่มีที่อยู่อาศัยต่างประเภทอยู่ร่วมกัน ข้อสังเกตที่น่าสนใจประการหนึ่งก็คือ มีจำนวนโครงการประเภททาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นในปี 2554
          บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ยังครองแชมป์บริษัทที่เปิดตัวมากที่สุดถึง 48 โครงการ 15,165 หน่วย มูลค่า 37,530 ล้านบาท รองลงมาคือ บมจ. แลนด์แอนด์เฮาส์ จำนวน 12 โครงการ 4,103 หน่วย แต่มีมูลค่าอันดับสองคือ 18,594 ล้านบาท ส่วนอันดับสามก็คือ บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ แม้เปิดแค่ 2 โครงการ จำนวน 1,713 หน่วย แต่มีมูลค่าการขายรวมกันถึง 16,755 ล้านบาท
          คาดว่าในปี 2555
          1. จำนวนโครงการเปิดใหม่จะใกล้เคียงกับปี 2554 กล่าวคือน่าจะมีจำนวนหน่วยรวมประมาณ 86,000 หน่วย รวมมูลค่า 258,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเศรษฐกิจของประเทศเฟื่องฟูขึ้น โอกาสที่การเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ จะมีมากขึ้น
          2. โอกาสที่เกิดฟองสบู่จะมีไม่มากนัก ยกเว้นโครงการบางแห่งอาจประสบปัญหาเนื่องจากการอำนวยสินเชื่อในราคาที่สูง เกินจริง และผู้กู้ไม่สามารถผ่อนต่อได้
          3. ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะกลุ่มห้องชุดมือสองใจกลางเมืองยังคงเพิ่มขึ้นตาม การเกิดเพิ่มของห้องชุดริมรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ส่วนห้องชุดราคาถูก ๆ ที่ยังเหลืออยู่มากมายนั้น ราคาคงไม่เพิ่มขึ้น เพราะการบำรุงรักษาไม่ดีนั่นเอง
          4. ปัญหาน้ำท่วม ส่งผลต่อการชะลอการตัดสินใจซื้อออกไประยะหนึ่ง เนื่องจากรายได้ลด หรือยังวิตกกังวนกับภัยธรรมชาติ ซึ่งคาดว่ากำลังซื้อจะกลับมาประมาณไตรมาส 3 ของปี 2555 อย่างไรก็ตามปัญหานี้คงไม่ส่งผลกระทบในระยะยาว และโอกาสจะเกิดน้ำท่วมซ้ำ แทบไม่มีในประวัติศาสตร์ น้ำท่วมใหญ่สมัยรัชกาลที่ 1 ยังเคยท่วมสนามหลวงถึง 5 เมตร สิ่งที่พึงพิจารณาในอนาคตอาจเป็นปรากฏการณ์ฝนแล้งได้เช่นกัน
          5. ผู้ประกอบการกระจายการลงทุนไปพัฒนาโครงการอาคารชุดแทนที่อยู่อาศัยแนวราบ และในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม/ได้รับผลกระทบน้อย จะได้รับความนิยมจากผู้บริโภคมากขึ้น
          6. ผู้ประกอบการควรมีแนวทางกระจายความเสี่ยงไปพัฒนาพื้นที่ในส่วนภูมิภาค โดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่มากขึ้น เช่น ชลบุรี หัวหิน เชียงใหม่ ภูเก็ต นครราชสีมา และขอนแก่น รวมทั้งการกระจายไปต่างประเทศที่มีโอกาสสูง เช่น อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ ตามการเปิดพรมแดนเศรษฐกิจประเทศในอนาคต
          7. ราคาที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่คงไม่ลดราคา แต่มีแนวโน้มปรับราคาสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนวัสดุ และค่าแรงงานที่สูงขึ้น
          8. ผู้บริโภคจะมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น คิดนานขึ้น โดยเฉพาะด้านกายภาพ ทำเลที่ตั้งของโครงการ รวมถึงระบบป้องกันน้ำท่วม ที่จะสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคมากขึ้น
          เมื่อเทียบการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2553  กับปี 2552 พบว่า เปิดเพิ่มขึ้นถึงหนึ่งเท่าตัว (98%) ในแง่ของจำนวนหน่วย ส่วนจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 50% แสดงว่าเปิดโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น ส่วนมูลค่าของการพัฒนาที่เปิดใหม่ในปี 2553 ก็เพิ่มขึ้นถึง 59% การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาลนี้ แสดงถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจประการหนึ่ง และอีกประการหนึ่งก็เป็นดัชนีเตือนภัย ว่าหากมีการเปิดตัวมากมายอย่างต่อเนื่องเช่นนี้อีก อาจเกิดภาวะล้นตลาด สำหรับในปี 2555 คาดว่ายังจะเปิดตัวในจำนวนที่ใกล้เคียงกับปี 2554 ดังนั้น นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ซื้อบ้านจึงพึงระวังภาวะฟองสบู่แตก อย่างไรก็ตามโดยที่เกิดภาวะน้ำท่วมในช่วงปลายปี 2554 ทำให้อุปทานที่คาดหวังไว้ในปี 2554 ลดลง และคงจะทำให้อุปทานในปี 2555 ไม่มากไปกว่าปี 2554 ดังนั้นภาวะองสบู่แตกจึงยังไม่เกิดในระยะเวลาก่อนปี 2557
พัฒนาการตลาดที่อยู่อาศัยไทย
          แต่เดิมประเทศไทยไม่เคยมี “ตลาด” จัดสรรที่อยู่อาศัย ยกเว้นการจัดที่ดินให้ชาวจีนอยู่ในย่านสำเพ็ง หรือให้ชาวมุสลิมอยู่ที่บ้านครัว โครงการจัดสรรแรกคือการขุดคลองรังสิตใน พ.ศ.2433 ซึ่งไม่ใช่การจัดสรรเพื่อที่อยู่อาศัย แต่เป็นการจัดสรรเพื่อการเกษตรกรรม ในช่วงประมาณ 10-15 ปีก่อนการปฏิวัติ 2475 มีการจัดสรรที่ดินแถวถนนสาทร วิทยุ ราชดำริ เพลินจิต และพญาไทบ้าง แต่ก็เป็นเพียงพื้นที่เล็ก ๆ ส่วนมากจัดสำหรับข้าราชบริพาร ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยของประชาชนทั่วไปยังแทบไม่มีการจัดสรรใด ๆ จึงถือว่ายังไม่มี “ตลาด” ในขณะนั้น
          ก่อนปีกึ่งพุทธกาล (พ.ศ.2500) ภาครัฐบาลได้ดำเนินการไปบ้าง เช่น การตรา พรบ.ผังเมือง ใน พ.ศ.2475 และการก่อตั้งกองเคหะสถานสงเคราะห์ใน พ.ศ.2483 แต่การจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับประชาชนเริ่มปรากฏชัดนับแต่การก่อตั้งสำนัก งานอาคารสงเคราะห์ใน พ.ศ.2494 และก่อตั้งธนาคารอาคารสงเคราะห์ขึ้นมาทำหน้าที่เป็นนักพัฒนาที่ดินในสมัย นั้น แต่ก็ยังพัฒนาได้จำกัด การพัฒนาสำคัญในภาคเอกชนในช่วงนั้นคือการจัดสรรที่ดินริมถนนสุขุมวิท
          รัฐบาลเริ่มสร้างอาคารสงเคราะห์แบบคอนกรีตครั้งแรกเมื่อ พ.ศ.2506 ซึ่งได้แก่แฟลตดินแดงที่เกือบถูกรื้อทิ้งไปในพ.ศ.2553 แต่การสร้างแฟลตก็ไม่อาจตอบสนองความต้องการของประชาชนได้เท่าที่ควร  ส่วนในภาคเอกชนนั้นตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงหลังนี้เป็นตลาดที่ดินจัดสรร (แล้วจัดสร้างบ้านกันเอง) โดยแพร่หลายมากในเขตชานเมือง กลุ่มลูกค้าสำคัญก็คือบรรดาข้าราชการในกระทรวง ทบวง กรมต่าง ๆ
          อาจกล่าวได้ว่าการสร้าง “บ้านจัดสรร” เริ่มต้นในยุคตั้งแต่ พ.ศ.2511 เป็นต้นมา โดยการก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยว ใน พ.ศ.2512 มีโครงการบ้านจัดสรรอยู่ประมาณ 40 โครงการแล้ว รัฐบาลไทยก็เริ่มควบคุมการจัดสรรด้วยการออกประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เมื่อ พ.ศ.2515 เพื่อให้การจัดสรรที่ดินและทำบ้านจัดสรรมีระเบียบเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม ภาวะเฟื่องฟูของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ซวนเซเมื่อมีปัญหาวิกฤติน้ำมันโลก เมื่อ พ.ศ. 2516
          กว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวก็กินเวลาระยะหนึ่ง กล่าวคือจวบจน พ.ศ.2519 เริ่มมีที่อยู่อาศัยแนวใหม่คือ “ทาวน์เฮาส์” และเติบโตต่อเนื่องจนถึงปัญหาวิกฤติน้ำมันครั้งที่ 2 เมื่อ พ.ศ.2523  หลังจากนั้นตลาดที่อยู่อาศัยก็ซบเซาลงอีกคำรบหนึ่ง จนเริ่มมีการก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัย และพรบ.อาคารชุดพักอาศัยขึ้นตั้งแต่ พ.ศ.2522 แต่อาคารชุดเริ่มต้นเกิดขึ้นจริงในช่วง พ.ศ.2524  จะเห็นได้ว่า การฟื้นตัวของตลาดในแต่ละครั้งมักจะมีสินค้าใหม่ ๆ เช่น ทาวน์เฮาส์และอาคารชุด
          ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเริ่มเติบโตอย่างขนานใหญ่อีกครั้งใน ช่วง พ.ศ.2529-2533 และหยุดชะงักไปเพราะสงครามอ่าวเปอร์เซีย ใน พ.ศ.2533 และเหตุการณ์รัฐประหาร พ.ศ.2534 ทำให้อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และการค้าที่ดินต่างจังหวัดชะงักงันไป ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยยังเติบโตต่อเนื่องจนถึง พ.ศ.2540 ซึ่งเกิดวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมทรุดตัวลงอย่างเด่นชัดและได้มีการค้นพบว่า มี “บ้านว่าง” (บ้านที่สร้างเสร็จแล้ว ส่วนมากโอนแล้วแต่ไม่มีผู้ย้ายเข้าอยู่) รวมกันถึง 350,000 หน่วยใน พ.ศ.2541 จากที่เคยสำรวจไว้ว่ามี 300,000 หน่วยใน พ.ศ.2538
          หลังจากเกิดวิกฤติใน พ.ศ.2540 อสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำลงอย่างเด่นชัด และเริ่มฟื้นตัวใน พ.ศ.2543 จนมีการเปิดตัวโครงการต่าง ๆ เพิ่มสูงสุดใน พ.ศ.2547 เนื่องจากดอกเบี้ยในขณะนั้นค่อนข้างถูก จึงมีการลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยกันมากมาย  อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันภาวะตลาดกลับชะลอตัวลง แต่ก็ยังไม่ได้เกิดภาวะวิกฤติดังเช่นใน พ.ศ. 2540 เนื่องจากเป็นการปรับตัวแต่เพียงเล็กน้อย
          รอบล่าสุดของตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่า อสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจไว้เริ่มตั้งแต่ พ.ศ.2537 ซึ่งเป็นปีที่มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์สูงสุด และชะลอตัวลงตามลำดับใน พ.ศ.2538 และ 2539 (โปรดดูภาพที่ 1) เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจใน พ.ศ.2540 การเปิดตัวโครงการใหม่ได้ลดลงเหลือเพียงราวหนึ่งในสามของปีก่อนหน้า และแทบจะไม่เกิดโครงการใหม่เลยในช่วง พ.ศ.2541-2542 การฟื้นตัวเริ่มเห็นได้ใน พ.ศ. 2543
          สิ่งที่ได้เรียนรู้จากปรากฏการณ์ข้างต้นคืออะไร จะสังเกตได้ว่าปริมาณการลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย นับจาก พ.ศ.2543-2547 (4 ปี) ที่เริ่มฟื้นตัวนั้น เพิ่มขึ้นเท่าตัวต่อปี เป็นปรากฏการณ์อย่างหนึ่งว่า การตกต่ำและการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นไปอย่างรวดเร็ว โดยก่อนตกต่ำจะมีการชะลอตัวในช่วงหนึ่ง (พ.ศ.2538-2539) แต่เมื่อถึงจุดตกต่ำก็หดตัวลงอย่างชัดเจน (พ.ศ.2540)
          ปรากฏการณ์ในช่วง พ.ศ.2548-2549 อาจดูคล้ายช่วง พ.ศ.2538-2539 แต่ความจริงแตกต่างกันโดยพื้นฐาน เพราะในช่วงสองปีหลังนี้เป็นการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง แต่พื้นฐานทางเศรษฐกิจไม่ได้เปราะบางดังเช่นก่อน พ.ศ.2540 หากการปรับขึ้นของราคาน้ำมันในช่วง พ.ศ.2549 สร้างวิกฤติขึ้นเช่นเดียวกับใน พ.ศ.2515 และ 2523 แล้วใน พ.ศ.2550 ก็อาจเกิดวิกฤติเศรษฐกิจได้ แต่โชคดีที่ประเทศไทยสามารถปรับตัวได้ดีกว่าแต่ก่อน ค่าเงินบาทแข็ง และมีพลังงานอื่น ๆ ทดแทน หายนะทางเศรษฐกิจจึงไม่เกิดขึ้นเช่นในอดีต
          ในปี 2553 เป็นต้นมา มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เกิดขึ้นมากเป็นพิเศษ และหากเป็นเช่นนี้ 3 ปีติดต่อกัน ก็อาจหลีกเลี่ยงโอกาสที่จะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์รอบใหม่ได้ยาก และย่อมเกิดวิกฤติตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามมาได้ แต่หากอุปทานปรับตัวลดลง เพราะภัยธรรมชาติเช่นน้ำท่วม หรืออื่นใด อุปสงค์และอุปทานอาจสมดุล ทำให้ปัญหาฟองสบู่ไม่เกิดขึ้น  ทั้งนี้จะเห็นได้ว่า โดยที่มีภัยธรรมชาติน้ำท่วมและอาจรวมภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก อุปทานในปี 2555 มีไม่มากนักและคงไม่เกิดภาวะล้นตลาดในอนาคตอันใกล้ 
วัฏจักรราคาที่ดิน พ.ศ.2528-2555
          ในช่วง พ.ศ.2528 ถึง 2555 มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่น่าสนใจเป็นอย่างมากในเขตกรุงเทพมหานครและ ปริมณฑล โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้รวบรวมไว้ โดยจะสังเกตได้ว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2528-2534 และชะลอตัวในช่วง พศ.2535-2539 หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ตกต่ำลงในช่วงปี 2540-2542 และกลับฟื้นตัวอีกในช่วงปี 2543-2548 จากนั้นก็ชะลอตัวลง จนมาฟื้นตัวอีกครั้งในปี 2553 ต่อเนื่องถึงปี 2555
          ผลการศึกษาในปี 2554 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส  พบว่า แปลงที่ดินที่มีราคาตลาดสูงสุดคือบริเวณสยามพารากอน บริเวณสยามสแควร์ บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า ชิดลม และบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต ตามแนวดังกล่าวนี้ ราคาที่ดินที่ประเมินได้เป็นเงิน 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 560 ล้านบาท คาดว่าในปี 2555 ราคาที่ดินบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา
          หากเทียบกับปี 2553 ราคาที่ดินบริเวณนี้ได้รับการประเมินไว้เป็นเงิน 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา นับว่าเพิ่มขึ้นถึง 17% ภายในเวลา 1 ปี ซึ่งถือว่าสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นับเท่าตัว สาเหตุที่ราคาที่ดินแพงในย่านใจกลางเมืองและมีราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก ก็เพราะการมีรถไฟฟ้าใจกลางเมือง โดยเฉพาะบริเวณสยามสแควร์ เป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้าสองสาย จึงทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างต่อเนื่อง ที่ดินที่มีราคาสูงรอง ๆ ลงมาได้แก่ ที่ดินติดถนนวิทยุ ถนนสีลม และติดถนนราชดำริ ตรงบริเวณสถานีรถไฟฟ้า มีราคาเป็นเงินตารางวาละ 1.1 ล้านบาท ส่วนที่ดินติดถนนติดถนนสุขุมวิทช่วงต้น เช่น บริเวณอาคารไทม์สแควร์ และตลอดแนวถนนสาทร มีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท
          สำหรับราคาที่ดินที่ถูกที่สุด ได้แก่บริเวณถนนเลียบคลอง 13 ตรงบริเวณ กม.5 ที่ดินขนาด 4 ไร่ มีราคาตารางวาละเพียง 2,600 บาท หรือ ไร่ละ 1.04 ล้านบาท ส่วนที่ดินขนาด 4 ไร่ที่อยู่ถนนบางไทรตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพ ราคาประมาณ 4,600 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1.84 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะมีข้อจำกัดในการก่อสร้างเพราะตั้งอยู่ตรงข้ามกับศูนย์ศิลปาชีพ จะสังเกตได้ว่า ที่ดินชานเมืองที่ไม่ค่อยมีสาธารณูปโภค เช่น แถวเลียบคลอง 13 แถวลำต้อยติ่ง แถวรังสิต-วังน้อย และแถวประชาสำราญ ราคากลับทรงหรือแทบไม่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ที่ดินในใจกลางเมือง ราคากลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะบริเวณใกล้แนวรถไฟฟ้า เป็นต้น ส่วนบริเวณที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 15 ปีก็คือแถวสยามสแควร์ที่แต่เดิมมีราคา 0.43 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2539 และเพิ่มเป็น 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2554 ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าสีลม ซึ่งแต่เดิมมีราคาแพงที่สุด ทั้งนี้เพราะสีลมเป็นศูนย์กลางทางการเงิน ซึ่งมักใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารสำนักงานมากกว่า ส่วนย่านสยาม ชิดลมและเพลินจิตมักใช้ที่ดินก่อสร้างศูนย์การค้า ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า
          ปี 2554 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.0% เมื่อเทียบกับปี 2553 ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก แต่ในปี 2553 ราคาที่ดินกลับเพิ่มสูงถึง 4.4% ทั้งนี้สาเหตุที่ราคาเพิ่มขึ้นมากในปีก่อนก็เพราะการส่งออกดี ทำให้เศรษฐกิจของประเทศดี จึงมีผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาก ราคาที่ดินก็สูงขึ้น แม้จะมีวิกฤติทางการเมืองเมื่อเดือนพฤษภาคม 2553 หรือแม้แต่ดอกเบี้ยและภาษีอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในปี 2553 ก็ตาม อย่างไรก็ตามราคาที่ดินเคยตกต่ำลงอย่างชัดเจนในปี 2540-2541 ถึง 12.6% และ 10.8% ตามลำดับ แต่หลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นจนสูงสุดต่อปีในปี 2548 และนับแต่ปี 2549 เป็นต้นมา ราคาที่ดินก็ยังเพิ่ม แต่ ณ อัตราที่ลดลงตามลำดับ มาดีขึ้นอีกครั้งหนึ่งในปี 2553
          ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เช่น บริเวณแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส (รถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ 6 รอบ พระชนมพรรษา) แถวสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ราคาเพิ่มขึ้น 16.7% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ส่วนตลอดสายของบีทีเอส ราคาเพิ่มขึ้น 128% ในรอบปี 2548-2554 หรือเฉลี่ยทั้งสายปีละ 21.3% โดยเฉพาะปี 2553-2554 ราคาเพิ่มขึ้นทั้งสายประมาณ 11.7% ส่วนต่อขยายก็เพิ่มขึ้น เช่น แบริ่ง เพิ่มถึง 14.8% บางหว้าเพิ่ม 12.6% ในรอบปีที่ผ่านมาเช่นกัน สำหรับที่ดินตามแนวรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล ราคาก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 14.4%
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังได้จัดทำบทวิเคราะห์ความผันผวนของราคาที่ดินใจกลางเมือง เพื่อชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของทำเลราคาที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทย ได้มีการเปลี่ยนแปลงไปตามยุคสมัย ได้แก่ บริเวณเยาวราช สีลม และสยามสแควร์ โดยในปี 2537 ที่ดินที่มีราคาแพงที่สุดในประเทศไทย ที่สมมติให้มีขนาด 4 ไร่ (หน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 160 เมตร) คือที่บริเวณเยาวราช เป็นเงินตารางวาละ 700,000 บาท ที่ดินบริเวณสีลมที่มีราคา 450,000 บาทในปี 2537 มีราคาขยับสูงเท่ากับบริเวณเยาวราชในปี 2551 และราคากลับแซงหน้าในปีต่อ ๆ มา ส่วนบริเวณสยามสแควร์ ราคาแซงบริเวณเยาวราชตั้งแต่ปี 2549 และ ณ ในปี 2554 มีราคาสูงที่สุดเป็นเงินถึง 1,400,000 บาทต่อตารางวา
          การที่ราคาที่ดินบริเวณเยาวราชมีราคาสูงสุดที่สุดในปี 2537 ณ ราคา 700,000 บาทต่อตารางวานั้น เป็นเพราะว่า ทำเลดังกล่าวเป็นแหล่งการค้าสำคัญ อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวสำหรับทำการค้ามีราคาสูงถึงคูหาละ 40-50 ล้านบาท อย่างไรก็ตามที่ผ่านมาบริเวณดังกล่าวมีลักษณะถดถอยลงตามลำดับ ที่ดินที่มีมักเป็นแปลงเล็ก ๆ ไม่มีพื้นที่กว้างขวางสำหรับการพัฒนาอาคารขนาดใหญ่สมัยใหม่ ไม่มีระบบสาธารณูปโภค ยกเว้นในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งมีโอกาสที่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน
          สำหรับบริเวณสีลม กลับมีการเติบโตที่เป็นศูนย์ธุรกิจการเงิน ราคาที่ดินจึงสูงขึ้นตามลำดับ ราคาในปี 2537 แม้จะประเมินตามราคาตลาดไว้ที่ 450,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งต่ำกว่าบริเวณเยาวราชเกือบเท่าตัว แต่ก็ขยายตัวในอัตราที่รวดเร็วกว่า และแซงหน้าเยาวราชในปี 2552 และปัจจุบันอยู่ ณ ราคา 1,110,000 ล้านบาท ส่วนที่บริเวณสยามสแควร์ มีราคาเพียง 400,000 บาท ในปี 2537  แต่เพิ่มเป็น 1.4 ล้านบาทในปี 2554  ทั้งนี้เป็นเพราะศักยภาพในการพัฒนาที่ดินเป็นศูนย์การค้า เช่น สยามพารากอน และอื่น ๆ ในบริเวณนั้น ซึ่งให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการก่อสร้างเป็นอาคารสำนักงานเช่นบริเวณสีลม
          ในเชิงเปรียบเทียบของทั้ง 3 บริเวณ จะพบว่าในระหว่างปี 2537-2554 ซึ่งเป็นเวลา 17 ปีนั้น บริเวณเยาวราช ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.15% ต่อปี ส่วนที่สีลม ราคาเพิ่มขึ้นปีละ 5.4% และที่สยาม สแควร์ ราคาเพิ่มขึ้นถึง 7.65% อย่างไรก็ตามในช่วงปี 2540-2542 มีที่เศรษฐกิจประเทศไทยประสบปัญหา ทำให้ราคาที่ดินตกต่ำลง โดยที่ดินในบริเวณเยาวราช สีลมและสยามสแควร์ มีราคา 700,000, 450,000 และ 400,000 บาทต่อตารางวา ได้ลดลงเป็น 500, 000, 420,000 และ 380,000 บาทต่อตารางวาในปี 2542 หรือลดลงไปถึง 28.57%, 6.7% และ 5% ตามลำดับ
          หลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นตามลำดับเป็น 4.52% 8.35% และ 11.48% ต่อปี ในบริเวณเยาวราช สีลม และสยามสแควร์ในช่วงปี 2542-2554 และเชื่อว่าจะไม่มีบริเวณใดในกรุงเทพมหานครที่จะมีราคาสูงทดแทนบริเวณสยาม สแควร์ ชิดลมและเพลินจิตในปัจจุบันได้อีกต่อไป เพราะบริเวณนี้เป็นศูนย์ธุรกิจค้าปลีกที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย
การส่งเสริมการซื้อบ้านแก่คนต่างชาติ
          ในภาวะที่การขายอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงบ้างเป็นครั้งคราว มักจะมีการเรียกร้องโดยผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินบางส่วนว่า ควรส่งเสริมให้ต่างชาติสามารถซื้อหรือเช่าที่ระยะยาว เช่น 50 ปี หรือ 90 ปีเพื่อนำมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยอ้างว่าจะเป็นประโยชน์ต่อประเทศชาติ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันต่างชาติก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยซื้อที่ดินในนิคม อุตสาหกรรมต่าง ๆ ซื้อที่ดินขนาดไม่เกิน 1 ไร่ หากนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทยประมาณ 40 ล้านบาท หรือซื้อห้องชุดในสัดส่วน 49% ของทั้งโครงการ ที่สำคัญคนต่างชาติยังสามารถเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมได้ ในระยะเวลาถึง 50 ปี จากปกติ 30 ปี นอกจากนี้ยังมีกรณีการตั้งบริษัทมาโอนทรัพย์สินเพื่อคนต่างชาติ หรือการรับมรดกตลอดจนการแต่งงานกับคนไทย เป็นต้น
          ที่บริษัทนายหน้าข้ามชาติบางแห่งมักอ้างว่าปัจจุบัน ก็มีคนต่างชาติมาซื้อที่ดินในประเทศไทยโดยผิดกฎหมายอยู่แล้ว จึงควรอนุญาตให้ครอบครอง ข้อนี้ทางแก้ควรเป็นการสำรวจและยึดที่ดินที่ครอบครองโดยผิดกฎหมายและขายทอด ตลาดอย่างมีประสิทธิภาพเช่นในประเทศตะวันตก ไม่ใช่แก้ไขด้วยการโอนอ่อนผ่อนตาม แต่การให้ต่างชาติเช่าให้ถูกต้องตามกฎหมายก็เป็นสิ่งสมควร ต่างชาติยินดีที่จะเช่าแม้ภายในระยะเวลา 30 ปี ก็ยินดี แต่นายทุนไทยไม่ยินดี เพราะไม่ต้องการให้เช่าโดยได้ค่าเช่าเพียง 40-70% ของมูลค่า (ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล) แต่ต้องการขายขาดได้เงินทั้ง 100% จึงต้องการผลักดันกฎหมายดังกล่าว
          สำหรับเหตุผลที่ไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติซื้อที่ดินในระยะยาวก็เพราะ
          1. หลายประเทศก็ไม่จำเป็นต้องจูงใจต่างชาติด้วยการให้กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในการเจรจาการค้าเขตการค้าเสรีของทั่วโลก ก็ไม่ได้ระบุให้การถือครองกรรมสิทธิ์เป็นประเด็นการเจรจาด้วย
          2. ต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในประเทศไทยมีหนทางการลงทุนมากมาย เช่น การลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมีความเสี่ยงน้อยกว่าการซื้อที่ดินที่จำหน่ายออกได้ยากในยามจำเป็น ดังนั้นต่างชาติที่คิดจะมาลงทุนในที่ดินโดยตรงจึงมีเป็นส่วนน้อย
          3. ต่างชาติที่สนใจมาซื้อที่ดินโดยไม่ทำการผลิตใด ๆ ถือเป็นการเก็งกำไรระยะสั้น ซึ่งไม่เป็นผลดีกับประเทศชาติ และถือเป็นการร่วมกับเจ้าหน้าที่ของรัฐกระทำผิดกฎหมาย
          4. การลงทุนในกิจการอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมสำคัญมักคุ้มทุนภายในระยะเวลาไม่ เกิน 10-20 ปี ที่ดินก็เป็นเพียงต้นทุนเล็กน้อย จึงไม่จำเป็นให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์
          5. ครั้งหนึ่งไทยเคยให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ 100% ก็ไม่มีต่างชาติซื้อ แม้แต่คนไทยที่แต่งงานกับชาวต่างชาติซึ่งเคยเรียกร้องให้ผ่อนปรนให้ซื้อได้ ในช่วงที่ราคาทรัพย์สินกำลังเพิ่มขึ้นสูงมาก ก็กลับไม่ซื้อในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ เพราะช่วงดังกล่าวซื้อแล้วราคาไม่เพิ่มขึ้น
          6. การซื้อที่ดินของต่างชาติไม่ได้ช่วยพัฒนาเศรษฐกิจแต่อย่างใด พวกนี้จะซื้อเฉพาะที่มีผลตอบแทนดี บ้านเรือนของชาวบ้านทั่วไปก็คงไม่มีต่างชาติมาซื้อ จึงไม่ได้ทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียนดีแต่อย่างใด ปริมาณทรัพย์สินที่พวกนี้จะซื้อเป็นเพียงส่วนน้อยนิดเท่านั้น ประโยชน์ที่ได้จึงตกแก่พวกนายหน้าข้ามชาติและผู้อยากซื้อขายที่ดินกับชาว ต่างชาติเท่านั้น
          7. การลงทุนข้ามชาติหรือ Foreign Direct Investment ที่มีโภคผลต่อประเทศชาติ จะเป็นการลงทุนด้านอุตสาหกรรม สาธารณูปโภค การเงิน และอื่น ๆ ไม่ใช่การมาเที่ยวซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ ‘แร้งลง’ ซึ่งได้ประโยชน์แก่บุคคลเฉพาะกลุ่มแต่อย่างใด
          8. การที่ต่างชาติจะมาลงทุนในไทยหรือไม่ ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ในภาวะที่เศรษฐกิจไม่ดี ต่างชาติก็ไม่มาลงทุน แต่หากเศรษฐกิจดี เช่น ประเทศอินโดจีนแม้ไม่ให้ต่างชาติไปซื้อที่ดิน แต่ก็มีต่างชาติไปลงทุนจำนวนมหาศาล เพราะมีโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุนและราคาทรัพย์สินจะเพิ่มขึ้น
ข้อสังเกตส่งท้าย
          อาจกล่าวได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ที่มีมากที่สุดในประเทศไทยคืออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่ อาศัยเพราะอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ ประชาชนส่วนใหญ่ของประเทศได้ใช้สอย และมีมูลค่าทางเศรษฐกิจสูง แม้ว่าราคาต่อหน่วยจะไม่สูงนัก แต่โดยที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก จึงทำให้โดยรวมมีมูลค่าสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทรวมกัน
          อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวอสังหาริมทรัพย์จะไม่มีมูลค่าติดลบก็เพราะยังสามารถนำไปใช้ ประโยชน์ได้ในทางใดทางหนึ่งได้  อย่างไรก็ตาม ในบางกรณีอาจมีข้อยกเว้นบ้าง เช่น ที่ดินที่มีสารเคมีหรือสารพิษ เช่น บริเวณใกล้เหมืองแร่ตะกั่ว หรือบริเวณสนามบินเก่า หรือโรงงานเก่าบางแห่ง ซึ่งอาจต้องใช้เงินในการบำบัดพื้นที่มากกว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์
          ราคาอสังหาริมทรัพย์แตกต่างกันไปตามรูปร่างของแปลงที่ดิน หรือการใช้สอยที่แตกต่างกัน เช่นที่ดินทำนาซึ่งปลูกข้าวเป็นพืชระยะสั้น ราคาย่อมถูกว่าที่ดินที่เป็นเรือกสวนซึ่งจะสร้างรายได้ในระยะยาวได้มากกว่า ทำให้มูลค่าการซื้อขายสวนมีมากกว่า หรือที่ดินที่ตั้งอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกหรือสาธารณูปการต่าง ๆ เช่น ใกล้ตลาด จะมีมูลค่าสูงขึ้นเพราะค้าขายได้
          ปัจจัยที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าลดลงได้ในบางขณะก็มี เช่น การชุมนุมประท้วง อาจทำให้ค้าขายในบริเวณนั้นได้น้อยลง อาจส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินต่ำลงได้ การสงคราม ซึ่งทำให้การค้าขายชายแดนชะงักไป ในทางตรงกันข้าม หากมีการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชน ทำให้การคมนาคมสะดวกสะดวกขึ้น ก็ทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่ม เช่นเดียวกับการก่อสร้างเมืองใหม่ สถานีขนส่ง หรือสถาบันอุดมศึกษาในจังหวัดภูมิภาค ซึ่งทำให้พื้นที่โดยรอบเจริญขึ้น
          ในแง่ของสภาวิชาชีพ เช่น วิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทย หากสามารถจัดตั้งได้ จะมีประโยชน์ต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ก็คือ ผู้บริโภคหรือสังคมส่วนรวมได้ประโยชน์จากความน่าเชื่อถือ เพราะรัฐบาลในฐานะที่เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของประชาชนส่วนรวม ได้เข้ามาควบคุมวิชาชีพตามควร และเมื่อผู้บริโภคเชื่อถือในวิชาชีพ ก็จะซื้อและใช้บริการกันมากขึ้น ทำให้ธุรกิจประสบความสำเร็จด้วยดี นอกจากนั้นวิชาชีพได้รับการพัฒนา เพราะต้องมีการสอบจัดลำดับชั้น มีการควบคุมพฤติกรรมการบริการ และยิ่งเมื่อวิชาชีพมีการพัฒนา ก็ยิ่งสามารถบริการได้ดียิ่ง ๆ ขึ้น
          การที่อสังหาริมทรัพย์เคลื่อนย้ายไม่ได้ ทำให้การตัดสินใจการลงทุนครั้งแรกมีความสำคัญมาก การศึกษาความเป็นไปได้ต่าง ๆ จึงมีความสำคัญในการประกันความผิดพลาด ตัวอย่างเช่น การลงทุนซื้อที่ดินเปล่าติดกับโครงการก่อสร้างถนนทางเลี่ยงเมืองในบาง จังหวัด อาจไม่ประสบความสำเร็จ เพราะโครงการดังกล่าวอาจล่าช้าออกไป ส่งผลให้ราคาที่ดินหยุดนิ่ง หรือถดถอย ทำให้ไม่คุ้มค่ากับการลงทุน เป็นต้น
          ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ มักมีความเข้าใจผิดว่า การกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศทางหนึ่ง ก็คือการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย แต่ในความเป็นจริง ไม่ได้เป็นเช่นนั้น เพราะธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นตัวแปรตามเศรษฐกิจต่างหาก นอกจากนี้ในการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ก็มักเน้นที่การกระตุ้นโครงการของผู้ประกอบการเป็นสำคัญ มาตรการต่าง ๆ ที่ออกมามักเน้นการซื้อขายที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรมากกว่าการส่งเสริม การซื้อขายบ้านมือสอง

เป้าหมายต่างประเทศของนักอสังหาริมทรัพย์ไทย

 เป้าหมายต่างประเทศของนักอสังหาริมทรัพย์ไทย

ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market405.htm

กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 7 กันยายน พ.ศ. 2555 หน้า 12

ดร.โสภณ พรโชคชัย
sopon@area.co.th  www.facebook.com/dr.sopon

          เป้าหมายในต่างประเทศของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยใน อนาคต ที่ใดหนอที่นักพัฒนา นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทย จะไปในอนาคต เพราะเราจะอยู่แต่ในประเทศไทย คงไม่ได้ จะเป็นเต่าในกระดอง หรือหากินอยู่ในถิ่นของเราก็ใช่ที่ เพราะแม้เราไม่ออกไปที่อื่น ก็จะมีนักลงทุนจากถิ่นอื่น จากประเทศอื่นมาลงทุนในถิ่นของเราเช่นกันในอนาคต
          ขณะที่ผมเขียนต้นฉบับบทความนี้เพื่อส่งกรุงเทพธุรกิจเป็นวัน อาทิตย์ที่ 2 กันยายน 2555 ผมอยู่ที่กรุงจาการ์ตาเพื่อทำวิจัยในช่วงวันที่ 1-4 กันยายน 2555 และขณะที่ท่านผู้อ่านกำลังอ่านกรุงเทพธุรกิจฉบับวันศุกร์ที่ 7 กันยายน ผมก็อยู่ที่นครแอตแลนติกซิตี้ ซึ่งอยู่ห่างจากนครนิวยอร์กของสหรัฐอเมริกาลงทางใต้ประมาณ 2 ชั่วโมง ผมพาคณะข้าราชการและนักลงทุนไทยไปประชุมนานาชาติด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน และคงอยู่ถึงวันที่ 15 กันยายน
          ผมอาจมีอาชีพที่เกี่ยวกับการสำรวจวิจัย ประเมินค่าทรัพย์สิน สอนหนังสือด้านอสังหาริมทรัพย์ไปร้อยเอ็ดเจ็ดย่านน้ำ แต่นักลงทุน นักพัฒนาที่ดินไทย ก็ควรจะออกไปประกอบธุรกิจนอกประเทศเช่นกัน อย่างน้อยก็เป็นการหาแนวคิดการพัฒนาใหม่ ๆ แลกเปลี่ยนประสบการณ์กับผู้เกี่ยวข้อง ไปลงทุนซื้อทรัพย์สิน หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนการเผยแพร่ชื่อเสียงของประเทศไทยออกสู่สังคมโลก
          จากประสบการณ์ที่ผมพบเห็น ผมลงความเห็นว่าอินโดนีเซีย เป็นประเทศที่นักพัฒนาที่ดินไทย สมควรไปลงทุนมากที่สุด ด้วยเหตุผลว่าประเทศนี้
          1. ตั้งใกล้เมืองไทย โดยสารเครื่องบินก็ใช้เวลาเพียง 3 ชั่วโมงครึ่ง 
          2. กำลังเจริญเติบโตขนานใหญ่
          3. การเมืองแข็งแกร่งไม่มีปัญหาความไม่สงบหรือรัฐประหารเช่นแต่ก่อน
          4. มีขนาดทั้งประชากรและพื้นที่มากกว่าไทยถึง 3.5 เท่า
          5. มีนครที่มีประชากรเกิน 1 ล้านคนถึง 13 เมือง สามารถกระจายการพัฒนาไปภูมิภาคต่าง ๆ ได้ง่าย
          6. ยังมีความต้องการสูงมากด้านที่อยู่อาศัย เมื่อประชาชนมีฐานะทางเศรษฐกิจดีขึ้น ความต้องการบ้านยังจะมีอีกมหาศาล
          7. ประชาชนก็มีลักษณะทางกายภาพและสังคมคล้าย ๆ ไทย เป็นมิตร เพียงแต่ต่างศาสนาเท่านั้น
          8. เกาะแก่งประเทศนี้มีมากถึง 17,000 เกาะ มีเกาะจำนวนมากที่เหมาะจะทำสถานตากอากาศ ผมเคยไปประเมินมูลค่าที่ดินเกาะลอมบอกที่สวยงามใกล้เกาะบาหลี ยังเคยไปสอนหนังสือที่เกาะสุลาเวสีที่มีธรรมชาติงดงาม และยังมีเกาะนับร้อย ๆ ใกล้กรุงจาการ์ตาที่พักผ่อนวันละเกาะไม่ซ้ำกันได้ในแต่ละวันของหนึ่งปี และยังมีเกาะเศรษฐกิจขนาดใหญ่เช่นเกาะบาตัมที่ตั้งอยู่ห่างจากสิงคโปร์โดย ทางเรือเพียง 40 นาที บนเกาะนั้นยังมีมหาวิทยาลัย แหล่งงาน แหล่งตากอากาศมากมาย
          ประเทศอันดับสองในความเห็นของผมก็คือฟิลิปปินส์ โดยประเทศนี้มีลักษณะคล้ายอินโดนีเซียแทบทุกอย่าง ยกเว้นมีขนาดเล็กกว่า คือขนาดพอ ๆ กับประเทศไทย แต่มีประชากรเกือบ 100 ล้านคนแล้ว เกาะแก่งต่าง ๆ ก็คงมีเกือบหมื่นเกาะ มีเกาะสวย ๆ ที่สามารถนำมาพัฒนาได้มากมายเช่นกัน มีนครที่มีขนาดประชากรเกิน 1 ล้านคนเกือบ 10 นคร
          ผมเคยไปที่นครดาเวา บนเกาะมินดาเนาทางใต้ของฟิลิปปินส์ นับเป็นเกาะที่สวยงาม มีศักยภาพสูง อย่างไรก็ตามฟิลิปปินส์มีปัญหา “โจรใต้” คล้าย ๆ กับไทย แต่ปัญหาก็ค่อยเลือนหายไปแล้ว ส่วนหนึ่งเพราะรัฐบาลปราบปรามอย่างหนักหน่วงในช่วงที่ผ่านมา นอกจากจุดด้อยเล็กน้อยในอดีตเรื่อง “โจรใต้” แล้ว ยังมีจุดเด่นสำคัญประการหนึ่งก็คือ เขามีประชากรที่ทำงานอยู่นอกประเทศประมาณ 10 ล้านคน ไปเป็นแม่บ้านในประเทศเพื่อนบ้านหรือไปไกลถึงยุโรปและอเมริกา คนเหล่านี้กลับมาด้วยกำลังซื้อที่มากพอสมควร
          ที่ผมในนามของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สำรวจโครงการที่อยู่อาศัยต่าง ๆ ในกรุงกาฏมานฑุ กรุงจาการ์ตา กรุงพนมเปญ กรุงมะนิลา และนครโฮชิมินห์ ผมเห็นว่า กรุงจาการ์ตาและกรุงมะนิลา มีที่อยู่อาศัยมากมายที่ใกล้เคียงกับไทย นอกจากนี้ยังมีโอกาสที่ไทยจะเข้าไปพัฒนาอีกมาก โดยเฉพาะการเผยแพร่ด้านเทคโนโลยีการก่อสร้าง
          ในมาเลเซียนั้น แม้มีความเจริญกว่าไทยถึง 1.7 เท่าโดยเทียบจากรายได้ประชาชาติต่อหัวก็ตาม แต่ในด้านเทคโนโลยีการก่อสร้างก็ใช่ว่าจะเหนือกว่าไทย คนไทยอาจรู้จักมาเลเซียเฉพาะตรงบริเวณคาบสมุทรมาลายู ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ “ขวานทอง” ของไทยในอดีต แต่มาเลเซียยังมีรัฐซาราวัค และซาบาห์ ซึ่งอยู่บนเกาะบอร์เนียว ผมเคยพานักพัฒนาที่ดินทั้งสองรัฐนี้มาดูงานอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย รัฐทั้งสองแห่งนี้มีความมั่งคั่งทางทรัพยากรธรรมชาติมากมาย โอกาสที่นักลงทุนไทยไปพัฒนาที่ดินยังมีอีกมาก แต่คนไทยยังแทบไม่มีโอกาสแม้จะไปท่องเที่ยว
          สำหรับประเทศอื่นในภูมิภาคอาเซียน เช่น บรูไน และสิงคโปร์ ก็มีขนาดเล็กเกินกว่าจะไปลงทุน ยกเว้นไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่นั่น แต่ปัจจุบันนี้สิงคโปร์เก็บค่าธรรมเนียมโอนซื้ออสังหาริมทรัพย์จากชาวต่าง ประเทศถึง 15% ของมูลค่า นัยว่าประเทศนี้ไม่ง้อการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติแล้ว เศรษฐกิจของประเทศเติบโตอย่างมากเกินกว่าที่จะพึ่งการลงทุนแบบ “แร้งลง” จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ
          ส่วนเวียดนามก็เป็นประเทศที่น่าสนใจ แต่ช่วงที่ผ่านมาวิ่งเร็วไปหน่อยจึงเกิดอาการสะดุด เพลี่ยงพล้ำไปบ้าง แต่จากประสบการณ์ที่ผมไปช่วยงานที่ปรึกษากระทรวงการคลังเวียดนาม ไปบรรยายในเมืองต่าง ๆ หลายแห่ง เชื่อว่าตอนนี้ประชากรถึงขั้นรากหญ้าของเขามีฐานะทางเศรษฐกิจดีขึ้นแล้ว ในอนาคตจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองเล็กเมืองน้อยอีกมาก
          กัมพูชาก็น้อง ๆ เวียดนามและตามหลังไทยอยู่ อนาคตยังไปอีกไกล ส่วนที่เป็นตลาดใหม่มาก ๆ คงเป็นลาวและพม่า ซึ่งกำลังจะตื่นตัวในอนาคต สิ่งที่ควรดำเนินการในประเทศเหล่านี้ก็คือ การไปเซ้งหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ เช่น สำนักงาน ศูนย์การค้ามาเปิดดำเนินการเก็บกินรายได้และเผื่อขายต่อ แต่ต้องระวังการสร้างเมืองใหม่ ซึ่งพร้อมที่จะดูดอุปสงค์เดิม ๆ ในพื้นที่เดิม ๆ เช่นที่เกิดขึ้นในจีนในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ซึ่งแม้แต่นักลงทุนฮ่องกงยังตามไม่ทันเพราะเมืองใหม่ และศูนย์ธุรกิจใหม่ ๆ ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด
          ประเทศที่ยากต่อการลงทุนเพราะความ “เขี้ยว” ได้แก่จีน และอินเดีย ผมพาคณะไปดูงานเซี่ยงไฮ้ ปักกิ่งและอื่น ๆ มาหลายต่อหลายครั้ง ไปบรรยายตามเมืองใหญ่ ๆ ของอินเดียหลายแห่ง ผมเชื่อว่าโอกาสที่คนไทยจะสู้ประเทศที่ยิ่งใหญ่นี้ไม่ได้นั้น มีอยู่อย่างเห็น ๆ ดังนั้นโอกาสที่ไปลงทุนแล้วรุ่งโรจน์กลับมาก็คงมี แต่ผมเกรงจะ “รุ่งริ่ง” กลับมามากกว่า
          ประเทศนอกภูมิภาคอาเซียนที่น่าลงทุนก็คือญี่ปุ่น แต่เป็นการไปซื้ออยู่อาศัยอยู่อย่างสงบเสงี่ยมเจียมตัว ไม่หวือหวา ผมว่าน่าอยู่ไปอีกแบบไม่แพ้แบบไปซื้อที่อยู่อาศัยอยู่ในมลรัฐชนบททั้งหลาย ของประเทศสหรัฐอเมริกา แถมยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ไม่เหงาหงอยเช่นการไปอยู่อาศัยในยุโรปและสหรัฐอเมริกา
          ส่วนประเทศที่น่าสนใจลงทุนพัฒนาที่ดินนั้น ผมขออนุญาตเชียร์เนปาล และอาฟริกาใต้ ผมไปสำรวจบ้านจัดสรรและอาคารชุดที่กรุงกาฏมาณฑุ พบว่าโอกาสการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังมีอีกมากจริง ๆ นอกจากนี้ ที่ประเทศอาฟริกาใต้ที่ฟื้นคืนทางเศรษฐกิจกว่าเมื่อสิบปีก่อน ก็มีโอกาสการลงทุนโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้ปานกลางและน้อย เป็นอันมาก
          ลองพิจารณาดูนะครับ

การเปิดตัวโครงการ . . . ดัชนีที่สำคัญที่สุด

การเปิดตัวโครงการ . . . ดัชนีที่สำคัญที่สุด

รายงานประจำปี 2551 วารสารบ้านและเงิน (สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย) หน้า 103-113

ดร.โสภณ พรโชคชัย <1>
ประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) <2>

            ในยุคสมัยปัจจุบันข้อมูลมีความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง บทความนี้จึงชี้ให้เห็นถึงข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อให้ผู้เกี่ยวข้องในวงการอสังหาริมทรัพย์เล็งเห็นถึงความสำคัญของการ สำรวจข้อมูลเพื่อการวางแผนพัฒนา (ของเจ้าของโครงการ) เพื่อการวิเคราะห์การอำนวยสินเชื่อ (ของเจ้าหน้าที่สถาบันการเงิน) เพื่อการจัดทำนโยบายและแผนที่อยู่อาศัย (ของเจ้าหน้าที่หน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง) และเพื่อการลงทุนซื้อทรัพย์สิน (ของนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านทั่วไป) นั่นเอง
            ในฐานะที่ Agency for Real Estate Affairs (AREA) เป็นหน่วยงานเพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่ทำการสำรวจข้อมูลในภาคสนามเกี่ยว กับโครงการเปิดใหม่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ผมจึงขออนุญาตแบ่งปันประสบการณ์เพื่อการพัฒนางานสำรวจวิจัยอสังหาริมทรัพย์ ให้ดียิ่ง ๆ ขึ้นในประเทศไทย เพื่อเป็นหลักประกันความมั่นใจในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างรอบรู้
สถานการณ์ปัจจุบัน
            ข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่นั้น เป็นเครื่องชี้ภาวะที่สำคัญอย่างไร จากตารางข้างท้ายนี้ จะเห็นภาพที่ชัดเจน

            ที่มา http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery

จากการศึกษาของ AREA ในฐานะศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้รวบรวมข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ จะเห็นได้ว่า ในปี 2551 ที่เพิ่งผ่านไปนั้น มีหน่วยขาย เช่น บ้านและห้องชุดโครงการเปิดใหม่ 67,791 หน่วย รวมมูลค่า 184,245 ล้านบาท หรือเป็นเงินหน่วยละประมาณ 2.718 ล้านบาท
            แนวโน้มในช่วง ตั้งแต่ปี 2548 เป็นต้นมา มูลค่าการลงทุนแทบจะไม่แตกต่างกันเลย ยังมีการลงทุนต่อเนื่อง ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจของประเทศไทยมีการเติบโตต่อเนื่องแม้จะไม่มากเช่น ประเทศจีน อินเดีย หรือเวียดนาม  อย่างไรก็ตามในปี 2552 สถานการณ์อาจเปลี่ยนไป กล่าวคือ คาดว่าสินค้าที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในท้องตลาดอาจมีราคาลดลงบ้าง และจำนวนหน่วยขายที่ผลิตอาจจะไม่มากนักเมื่อเทียบกับปี 2551 ดังนั้นจึงคาดการณ์ว่าในปี 2552 จะมีโครงการเปิดใหม่ลดลงในจำนวนหน่วยประมาณ 15% เหลือ 57,622 หน่วย และมูลค่าจะลดลง 19% เหลือเพียง 148,780 ล้านบาท
ปรากฏการณ์ตามฤดูกาล
            ธรรมชาติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะมีลักษณะเป็นวัฏจักรแล้ว ข้อค้นพบที่สำคัญอีกประการหนึ่งในภาคสนามก็คือ ยังมีปรากฏการณ์เปลี่ยนแปลงตามฤดูกาลอีกด้วย

            จากสถิติในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา จะพบว่า ในช่วงต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์มักจะมีความคึกคักมากเป็นพิเศษ ทั้งนี้คงเป็นเพราะการขึ้นปีใหม่ การมีความหวังใหม่ ๆ และในช่วงกลางปี โดยเฉพาะเดือนสิงหาคม มักจะมีภาวะที่ตกต่ำกว่าเดือนก่อน ๆ ทั้งนี้คงเป็นเพราะภาวะฟ้าฝนตกน้ำท่วม เป็นต้น  แต่สำหรับในเดือนอื่น ๆ อาจมีการขึ้น ๆ ลง ๆ (fluctuation) ตามกระแสการส่งเสริมการขายของแต่ละโครงการซึ่งอาจจะแล้วแต่โอกาส
ผู้เล่นรายใหญ่ในวงการ
            ในวงการธุรกิจทั่วไป จะมีผู้ครองส่วนแบ่งตลาดขนาดใหญ่ เช่น ในวงการน้ำอัดลม ยานยนต์ อาหาร เสื้อผ้า เครื่องหนัง ฯลฯ โดยที่ผู้ประกอบการรายอื่นจะแทรกเข้ามาในตลาดได้ยาก เนื่องจากต้องสร้างชื่อเสียงยาวนานและเสียค่าใช้จ่ายสูงมาก อย่างไรก็ตามในวงการอสังหาริมทรัพย์กลับไม่มีใครจะสามารถครองส่วนแบ่งตลาด หลักได้

ผลการสำรวจโครงการเปิดตัวใหม่เฉพาะ มกราคม-ธันวาคม 2551

รายละเอียด	ภาพรวม			เปอร์เซ็นต์
	รวม	บมจ.	อื่นๆ	บมจ.	อื่นๆ
มูลค่าการพัฒนา (ล้านบาท)	184,245	93,608	90,637	51%	49%
จำนวนหน่วย	67,791	32,486	35,305	48%	52%
ราคาขายต่อหน่วย (ล้านบาท)	2.718	2.881	2.567
จำนวนหน่วยที่ยังเหลือ
มูลค่า (ล้านบาท)	105,776	50,775	54,678
จำนวนหน่วย	38,919	17,621	21,298
อัตราการขายต่อเดือน	8.42%	10.79%	6.24%

            บริษัทขนาดใหญ่เช่น บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท บมจ.แลนดแอนด์เฮาส์ แม้มีส่วนแบ่งในตลาดเกือบ 10% แต่ก็ไม่อาจครองเป็นเจ้าตลาดได้ ตามตารางข้างต้นจะเห็นได้ว่า บริษัทมหาชนมีส่วนแบ่งตลาดในแง่ของมูลค่าการพัฒนาประมาณ 51% และในแง่จำนวนหน่วยประมาณ 48%  อย่างไรก็ตามบริษัทมหาชนมีประมาณ 30 แห่ง ไม่ใช่บริษัทใดครองส่วนแบ่งตลาดหลักโดยเฉพาะ
            ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างจากตลาดทั่วไปตรงที่ อสังหาริมทรัพย์นั้นติดตรึงอยู่กับที่ เป็น Immovable Asset ดังนั้น เจ้าของที่ดินในแต่ละทำเลก็สามารถพัฒนาที่ดินออกมาขายได้  นอกจากนี้ธรรมชาติประการหนึ่งของผู้ซื้อบ้านก็คือ มักจะคุ้นเคยกับทำเลหนึ่ง ๆ เป็นการเฉพาะ และคงไม่มีผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายได้ที่มีที่ดินทุกหัวระแหง สร้างบ้านเอาใจทุกคนได้ในเวลาเดียวกัน
สำรวจอะไรและอย่างไร
            จากบทวิเคราะห์ตัวอย่างข้างต้น คงเป็นการจุดประกายให้เห็นถึงความสำคัญของการสำรวจข้อมูลภาคสนาม  ในการสำรวจโครงการเปิดใหม่จนเป็นที่ยอมรับได้ว่ามีความเที่ยงตรงเชื่อถือได้ นั้น ประการสำคัญขึ้นอยู่กับการวางแผนให้ดีและดำเนินการอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นจึงควรเข้าใจแนวทางการสำรวจข้อมูลในเบื้องต้นก่อน โดยปกติการสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ ควรดำเนินการทุกวัน ด้วยการส่งนักวิจัยที่มีประสบการณ์ออกสำรวจข้อมูลโครงการเปิดใหม่ถึงที่ตั้ง โครงการแต่ละแห่ง
            อย่างไรก็ตามในบางแห่งเมื่อเดินทางไปถึง อาจพบว่ายังไม่เปิดตัว (ตามที่ลงโฆษณาหรือแถลงข่าวไว้) ด้วยยังไม่มีเอกสารประกอบการขาย (brochure) ใบราคาหรือสำนักงานขายก็ยังไม่เรียบร้อยก็ต้องเดินทางไปสำรวจเก็บข้อมูลใน ครั้งต่อไป จะละเลยไม่ได้ และโดยที่มีโครงการประเภทที่รอเปิดตัวอยู่เป็นจำนวนมาก ในการปฏิบัติงาน จึงควรมีรายชื่อโครงการที่รอเปิดเพื่อที่จะได้แวะไปเยี่ยมเยียนเป็นระยะ ๆ ซึ่งในแต่ละเดือน คณะนักวิจัยมีรายชื่อโครงการเป้าหมายที่เฝ้าจับมาดูการเปิดตัวนับร้อย โครงการ
            โครงการเปิดใหม่ (newly launched project) หมายถึงโครงการที่เพิ่งเริ่มเข้าสู่ตลาดเป็นครั้งแรก หรืออาจเป็นบางส่วนหรือบางระยะ (phase) ของโครงการที่เปิดขายในภายหลัง โครงการขนาดใหญ่โครงการหนึ่งอาจไม่ได้เปิดขายทีเดียวหมดแต่เปิดเป็น phase ใหม่ ๆ ดังนั้นในการสำรวจภาคปฏิบัติจึงต้องไปสำรวจซ้ำอีก เพื่อบันทึกให้เห็นว่ามีอุปทานเพิ่มเข้ามาในตลาดมากน้อยเพียงใดในแต่ละห้วง เวลา นอกจากนี้ โครงการเปิดใหม่ยังรวมถึงโครงการเดิมที่เคยเปิดตัวไปแล้วแต่ประสบปัญหา “เจ๊ง” ไป ต่อมาเจ้าของใหม่นำโครงการมา “ใส่ตะกร้าล้างน้ำ” แล้วเปิดใหม่โดยใช้ชื่อใหม่หรือชื่อเดิม (relaunch) ก็ตาม
            การสำรวจโครงการเปิดใหม่ ควรสำรวจตั้งแต่โครงการที่อยู่อาศัย ควรรวมถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่น เช่น อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (commercial properties โดยมีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เป็นอาทิ) อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม (industrial properties โดยมีมินิแฟคตอรี่ นิคมอุตสาหกรรม เป็นอาทิ) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน (resort properties โดยมีอาคารชุดตากอากาศ รีสอร์ท สนามกอล์ฟ เป็นอาทิ) อย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่เปิดตัวทั่วประเทศตั้งแต่ปี 2537 จนถึงปัจจุบันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยถึง 90%
            แหล่งข้อมูลของโครงการเปิดใหม่นี้ส่วนหนึ่งมาจากสื่อมวลชนต่าง ๆ แต่แหล่งสำคัญก็คือการสำรวจแบบ “ปูพรม” ในภาคสนามเป็นระยะ ๆ การสำรวจนี้จึงไม่ใช่การสุ่มตัวอย่าง แต่เป็นการสำรวจแบบ (เกือบ) 100% คือแทบจะหาโครงการใดที่หลง/ตกสำรวจไม่ได้เลย หากมีกรณีตกหล่นไป ก็จะได้รับการสำรวจจนพบในรอบต่อไปของการ “ปูพรม” ซ้ำในพื้นที่เดิม และด้วยการที่มีข้อมูลครบถ้วน การวิเคราะห์ต่าง ๆ จึงมีพลัง น่าเชื่อถือและสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้อย่างแท้จริง
            ในการสำรวจ นักวิจัยไปในฐานะผู้ซื้อบ้านเพื่อขอทราบข้อมูลโครงการเบื้องต้นเช่นที่ผู้ ซื้อบ้านอย่างรอบรู้ทั่วไปพึงรู้ ไม่ใช่การสำรวจข้อมูลภายในหรือ “สืบ” ข้อมูลเชิงลึกใด ๆ สิ่งที่ต้องการทราบก็คือลักษณะของโครงการ สถานการณ์การขาย การส่งเสริมการขาย โครงการในอนาคต (ถ้ามี) และนำข้อมูลของแต่ละโครงการประมวลผล

            ข้อมูลที่สำรวจได้จะนำมากรอกลงใน fact sheet พร้อมภาพถ่ายสถานที่จริง ลงตำแหน่งในแผนที่คอมพิวเตอร์ แสดงผังโครงการโดยสังเขป ภาษาที่ใช้ในรายงานนี้เป็นการบรรยายสภาพจริง โดยไม่มีการ “ใส่สีใส่ไข่” หรือไม่มีการเขียนออกในเชิงบวกหรือลบเช่นการโฆษณา สำหรับ fact sheet ที่มีอยู่ 2 แผ่นต่อโครงการนี้ จะได้นำส่งผู้ประกอบการโครงการนั้น ๆ ให้ตรวจสอบอีกครั้งหนึ่งว่าทางนักวิจัยได้สำรวจไว้สอดคล้องกับความเป็นจริง หรือไม่
ข้อมูลภาคสนามคือคำตอบสุดท้าย
            การได้มาซึ่งข้อมูลด้วยการสำรวจภาคสนามนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง และมีความน่าเชื่อถือกว่าแหล่งข้อมูลทุติยภูมิต่าง ๆ ด้วยเหตุผลดังนี้:
            1. ไม่อาจพึ่งการโฆษณาตามหน้าหนังสือพิมพ์หรือสื่อมวลชนอื่นๆ เป็นหลัก เพราะบางโครงการลงโฆษณาแล้วแต่ยังไม่เปิดตัว สิ่งที่โฆษณากับการเปิดตัวจริงอาจต่างกัน เช่น โฆษณาว่าเปิด 10 ตึก แต่เปิดจริงเพียง 1-2 ตึกเป็นต้น นอกจากนี้การโฆษณายังได้ข้อมูลเพียงบางส่วน ไม่เพียงพอต่อการใช้ประกอบการวิเคราะห์เพื่อการวางนโยบายและแผนใด ๆ ดังนั้นข้อมูลการโฆษณา แม้จะเป็นข้อมูลที่ทันสมัยยิ่ง แต่ก็อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง
            2. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เพราะไม่ครอบคลุมการขออนุญาตอาคารชุด เพราะบางโครงการขายก่อนได้รับใบอนุญาตจัดสรร หรือได้รับใบอนุญาตแล้วแต่ไม่ได้สร้าง (อาจเพราะยังไม่ได้ฤกษ์) นอกจากนี้การขออนุญาตจัดสรรยังต้องขอทั้งโครงการ แต่ที่เปิดขายอาจเป็นทีละระยะการพัฒนา ดังนั้นการนำตัวเลขทั้งโครงการซึ่งอาจมีจำนวนนับพัน ๆ หน่วยมาประมวล ก็คงจะผิดความจริงไปแน่นอน ดังนั้นข้อมูลการขออนุญาตจัดสรร แม้เป็นข้อมูลที่เป็นทางการ แต่อาจไม่สะท้อนความเป็นจริง
            3. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการจดทะเบียนบ้านใหม่ เพราะบ้านที่จดทะเบียนนั้นสร้างเสร็จไปหลังจากทำการขาย 6 เดือน – 3 ปีแล้ว บ้านส่วนมากมีกิจกรรมการขายก่อนสร้างเสร็จ บ้านที่สร้างเสร็จวันนี้จึงสะท้อนอุปสงค์ในอดีตไม่ใช่ปัจจุบัน บ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายมีเพียงส่วนน้อยนิดมาก นอกจากนี้ยังมีบ้านบางหลัง “ซิกแซก” ได้บ้านเลขที่ก่อนบ้านเสร็จก็ยังมี (แต่ก็เป็นส่วนน้อยนิดเช่นกัน) ดังนั้นข้อมูลการจดทะเบียนบ้านใหม่ แม้เป็นตัวเลขที่แน่ชัด แต่ไม่สะท้อนภาวะตลาดในปัจจุบัน
            4. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการขอสินเชื่อของสถาบันการเงิน เพราะการให้สินเชื่อบ้าน (post finance) ก็คล้ายกับการจดทะเบียนบ้านใหม่ เป็นข้อมูลที่ไม่สะท้อนภาวะการซื้อขายที่อยู่อาศัยในตลาด บ้านส่วนมากถูกจองซื้อไปนานแล้ว ผ่อนดาวน์เสร็จอีก 6 เดือนถึง 3 ปี (มีบ้านเลขที่แล้ว) จึงค่อยไปขอสินเชื่อ เป็นต้น นอกจากนี้ในการกู้เงินยังมีทั้งกู้เพิ่มหรือเปลี่ยนย้ายสถาบันการเงิน (refinance) อีกด้วย
            5. ไม่อาจพึ่งข้อมูลของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เพราะผู้ประกอบการอาจไม่เต็มใจเปิดเผยข้อมูลด้วยถือเป็นการเสียลับทางธุรกิจ บางคนบอกว่า “ถ้าจะแก้ผ้า ต้องแก้พร้อมกัน” แต่ส่วนมากไม่มีใครยอม (มีแต่คนดูไม่มีคนยอมแก้) ที่สำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ 3 สมาคม มีสมาชิกรวมกันอาจไม่ถึง 200 บริษัท (ไม่นับรวมบุคคลธรรมดาหรือบริษัทสมาชิกที่ไม่ใช่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน) ถือว่าไม่ได้เป็นตัวแทนที่แท้จริงของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ลำพังเฉพาะบริษัทพัฒนาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็มีถึง 900 บริษัทแล้ว <3>
            6. ไม่อาจพึ่งข้อมูลจากนายหน้า เพราะนายหน้าก็ขายได้เพียงบางส่วน การซื้อขายผ่านนายหน้ายังเป็นส่วนน้อย ต่างจากนายหน้าในสหรัฐอเมริกาที่ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบทั้งหมด นอกจากนี้กรณีนายหน้าก็อาจมีผลประโยชน์จากการขาย (conflict of interest) ดังนั้นจึงอาจไม่สะดวกที่จะนำเสนอตัวเลขที่เป็นจริงในบางกรณี
            ดังนั้นการสำรวจภาคสนามจึงเป็นคำตอบสุดท้ายในการหาข้อมูลที่เชื่อถือได้มา ประกอบการวิเคราะห์เพื่อการวางแผนของ ทั้งภาครัฐและภาคเอกชน
วิเคราะห์สถานการณ์เชิงเปรียบเทียบ
            ในส่วนต่อไปนี้เป็นการวิเคราะห์สถานการณ์เชิงเปรียบเทียบ ระหว่างการเปิดตัวโครงการใหม่ (launch) กับการจดทะเบียนบ้านใหม่ (built) ซึ่งจะเห็นภาพที่ชัดเจนถึงการหน่วงเวลา (time lag) ที่น่าสนใจ

            ในช่วงก่อนเกิดวิกฤติ (พ.ศ.2537-2538) จะสังเกตได้ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ มีมากกว่าการสร้างเสร็จ คือทำนอง “สร้างไม่ทันขาย” โดยปกติการก่อสร้างจะเกิดขึ้นภายหลังการเปิดตัว บ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายจึงมีน้อยมากในตลาด ภาวะเช่นนี้เป็นปรากฏการณ์ของช่วง “ขาขึ้น” ราคาที่อยู่อาศัยก็จะเพิ่มขึ้นตามลำดับ
            ส่วนการเปิดตัวเป็นดัชนีที่ไวต่อภาวะเศรษฐกิจเป็นอย่างมาก เช่นในปีที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 ซึ่งมีการลดค่าเงินบาท ตลาดการเงินพังทลาย การเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงเหลือ 36,537 หน่วย ในขณะที่ปีก่อนหน้าเปิดตัวถึง 120,671 หน่วย แต่ในด้านการก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จจนได้ทะเบียนบ้าน ยัง “ไม่รู้ร้อนรู้หนาว” โดยปี 2540 ยังก่อสร้างจนเสร็จอีก 111,937 หน่วย ซึ่งไม่แตกต่างกันมากนักจากปีก่อนหน้าที่ก่อสร้างเสร็จ 138,726 หน่วย
            ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่า การจดทะเบียนบ้านใหม่ ไม่สามารถเป็นเครื่องชี้ภาวะที่ทันการ ไม่สามารถสะท้อนภาวะตลาดที่แท้จริง ณ ห้วงเวลาปัจจุบัน แต่เป็นการสะท้อนภาวะตลาดในอดีต หรืออีกนัยหนึ่งมีการหน่วงเวลา (time lag) ระหว่างการจดทะเบียนบ้านใหม่กับภาวะตลาดที่แท้จริง โดยในภาวะที่ตลาด “วาย” แล้ว แต่การก่อสร้างก็ไม่อาจหยุดได้ เพราะได้ทำสัญญากันก่อนหน้าไว้แล้ว และเมื่อสถาบันการเงินสะดุดในการอำนวยสินเชื่อ ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องใช้บริการนี้ จึงทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ บางส่วนถึงล่าถอยไปก่อน และกลุ่มธุรกิจกลุ่มแรก ๆ ที่ประสบภาวะล้มละลายในห้วงวิกฤติเศรษฐกิจก็คือผู้รับเหมาก่อสร้างนั่นเอง เพราะถูก “เบี้ยว” ค่ารับเหมา ไม่ว่าจะเป็นเพราะสถานการณ์บังคับหรือความจงใจของผู้ประกอบการบางส่วนนั่น เอง
            หากนำการวิเคราะห์เรื่องการเปิดตัวโครงการมาขยายผลทำความเข้าใจเพิ่มเติม จะค้นพบปรากฏการณ์ที่น่าสนใจยิ่งก็คือ นับแต่จุดตัดระหว่างเส้นการเปิดตัวโครงการกับเส้นการจดทะเบียนบ้านใหม่ในปี 2544 จะเห็นได้ว่าตั้งแต่ปี 2545 ถึงปัจจุบัน การเปิดตัวโครงการยังอยู่เหนือเส้นการจดทะเบียนบ้านใหม่ นี่แสดงว่าสถานการณ์ตลาดนับแต่ปี 2545 เป็นต้นมา อยู่ในภาวะ “ขาขึ้น” กล่าวอีกนัยหนึ่งตราบใดที่เส้นการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่เหนือเส้นการจด ทะเบียนบ้านใหม่ สถานการณ์ตลาดยังคงมีสุขภาพที่ดีนั่นเอง อย่างไรก็ตามในห้วงเวลาระหว่างปี 2545-2550 ที่ผ่านมา ก็ยังมีการผันผวน (fluctuation) ของภาวะตลาดอยู่บ้าง โดยขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านดอกเบี้ย เศรษฐกิจและอื่น ๆ แต่โดยภาพรวมแล้ว ภาวะตลาดก็ยังดีกว่าช่วงวิกฤติปี 2540
การวิเคราะห์ต่อเนื่องวงจรอสังหาริมทรัพย์
            ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ ยังสะท้อนภาวะวงจรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี กล่าวคือ:
            1. ในช่วงปี 2537-2539 แม้ตลาดจะหดตัวลงบ้าง แต่ก็ไม่ได้หดตัวลงอย่างฮวบฮาบ (เป็นเท่าตัวต่อปี) โดยตัวเลขการเปิดตัวใหม่ ลดลงจาก 253,028 หน่วยในปี 2537 เป็น 155,522 หน่วยในปี 2538 และ 120,671หน่วยในปี 2539
            2. แต่ในช่วงปี 2539-2541 ซึ่งเป็นช่วงวิกฤติ การหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างรุนแรงหลายเท่าตัวต่อปี กล่าวคือลงลงจาก 120,671 ในปี 2539 เหลือเพียง 36,537 หน่วยในปี 2540 และ 2,407 หน่วยในปี 2541 ซึ่งถือว่าเป็นการหดตัวจนแทบไม่มีอะไรเกิดใหม่เลย
            3. ส่วนในทางตรงกันข้ามภาวะตลาด “ขาขึ้น” ช่วงปี 2543-2546 กลับมีการเติบโตอย่างรวดเร็วนับเท่าตัวต่อปี โดยในปี 2543 มีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่เพียง 6,789 หน่วย แต่พุ่งพรวดเป็นเท่าตัวในปี 2544 (13,126 หน่วย) และพุ่งขึ้นอีกนับเท่าตัวในปี 2545 (29,217 หน่วย) และอีกเกือบเท่าตัวในปี 2546 (55,539 หน่วย)
            ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ปรากฎการณ์วงจรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีลักษณะขึ้นลงอย่างรวดเร็ว (ขึ้นเร็ว ลงเร็ว) แต่เมื่อเทียบกับหุ้นหรือดัชนีราคาสินค้าอื่น ๆ ก็ยังถือว่าอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงช้า (passive) สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับวงจรชีวิตธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้เขียนได้วิเคราะห์ไว้อย่างละเอียดในวารสารธนาคารอาคารสงเคราะห์ฉบับที่ แล้ว (ตุลาคม-ธันวาคม 2549) <7>
เคล็ดลับอยู่ที่การทำซ้ำ
            ในการสำรวจภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในภาคสนามนั้น บางท่านอาจแย้งว่า ไม่อาจน่าเชื่อถือได้ เพราะคนที่ออกไปสำรวจบางคนอาจจะไม่แนบเนียนพอ (ถูกจับได้) พนักงานขายที่เชี่ยวชาญดูออกว่าใครเป็นคนซื้อ ใครเป็นคนสำรวจ และที่สำคัญไม่มีหลักฐาน (ทะเบียนผู้ซื้อ) มายืนยัน มีแต่ตัวเลขที่ผู้วิจัยเก็บรวบรวมมา ข้อนี้หากการสำรวจในฐานะผู้ซื้อบ้านไม่ประสบความสำเร็จ คณะนักวิจัยก็ต้องส่งนักวิจัยคนใหม่ไปสำรวจใหม่ เอาให้แนบเนียนกว่าเดิม พนักงานขายที่แม้จะเชี่ยวชาญอย่างไร ก็ต้องการจะได้ลูกค้า ถ้านักวิจัยทำตัวน่าเชื่อถือ ไม่ได้ถามซอกแซกอะไรมาก แต่ถามในสิ่งที่ผู้สนใจซื้อบ้าน (อย่างรอบรู้) พึงรู้ เชื่อว่าพนักงานขายก็คงเต็มใจให้ข้อมูลตามสมควร
            สิ่งที่พึงยึดถือก็คือ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายจำเป็นที่จะต้องไปดูหรือไปรับทราบ สถานการณ์ที่เป็นจริง (ภาษาจีนเรียกว่า “หั่งเช้ง” หรือ ที่ฮ่องกงเรียก (ดัชนี) “หั่งเส็ง”) การรู้ภาวะตลาดไม่ใช่สิ่งจำเป็นเฉพาะในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่จำเป็นในทุกวงการธุรกิจ เช่น ในวงการธุรกิจค้าผ้าสำเพ็ง ผู้ค้าก็อาจต้องไปจิบน้ำชากับร้านค้าเพื่อนบ้าน ประชุมแลกเปลี่ยนเพื่อให้ได้รู้หั่งเช้งของตลาดนั่นเอง การทำโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้วไม่สำรวจของกันและกัน ก็ย่อมไปไม่รอด และแน่นอนว่า คนเข้าเยี่ยมชมโครงการสัก 100 คน อาจมีคนซื้อสัก 10 คน ดังนั้น 90 คนที่เหลืออาจเป็นนักสำรวจวิจัยของบริษัทคู่แข่งบ้าง ก็ไม่เป็นไร การทำโครงการโดยไม่พึ่งพิงการสำรวจวิจัย ก็เท่ากับทำไปอย่างมืดบอด
            การที่จะเข้าถึงความจริงนั้น ไม่อาจได้จากการกระทำที่ทุจริต เช่น ไปพ่วงโทรสารของคนอื่นอย่างที่เคยได้ยินในอดีต <4> หรือไปส่งคนไปแอบอยู่บนฝ้าเพดานในสำนักงานขายของคู่แข่ง แล้วลงมาค้นหาข้อมูลการขายแบบคดี Water Gate <5> ธุรกิจนี้ก็ไม่มีความจำเป็นยิ่งยวดขนาดส่งสายลับไปตีสนิทกับเลขานุการหรือ พนักงานของบริษัทคู่แข่งรายใหญ่เพื่อล้วงความลับแต่ประการใด การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นธุรกิจแขนงหนึ่ง ไม่ใช่อาชญากรรม จึงไม่มีความจำเป็นต้องรู้อะไรลึกซึ้งขนาดเป็น “ข่าววงใน” เช่นนั้น ข้อมูลที่พึงรู้ก็คือข้อมูลที่ผู้ซื้อบ้านอย่างรอบรู้พึงรู้เท่านั้น ข้อมูลเหล่านี้ก็เพียงพอที่จะนำมาวิเคราะห์ให้เห็นถึงภาวะตลาดที่แท้จริง เพื่อที่การประกอบการพัฒนาที่ดินจะได้ไม่หลงทาง
            ดังนั้นผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินแต่ละราย หากทำโครงการหนึ่ง ๆ และมีโครงการคู่แข่งที่มีสินค้า และ/หรือ ตั้งอยู่ในทำเลใกล้เคียงสัก 10 โครงการ โครงการเหล่านี้ก็สมควรได้รับการสำรวจเป็นระยะ ๆ เพื่อทราบความเคลื่อนไหว เช่น มีการปรับราคาหรือไม่ มีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบของสินค้าหรือผังโครงการหรือไม่ มีกิจกรรมการส่งเสริมการขายใด ๆ หรือไม่ มีการก่อสร้างคืบหน้าไปอย่างไรบ้าง ฯลฯ
            เคล็ดลับแห่งความสำเร็จของการสำรวจก็คือการทำซ้ำ คือหากในโครงการหนึ่ง ๆ ได้รับการสำรวจบ่อย ๆ แทบทุกเดือน (แต่อาจเปลี่ยนคนไปบ้างเพื่อไม่ให้จับได้) นักวิจัยก็อาจรู้ข้อมูลที่เป็นจริงมากกว่าพนักงานขาย โดยเฉพาะพนักงานขายที่ทำงานโดยไม่ได้วิเคราะห์อะไรเป็นพิเศษ หรืออาจรู้ดีกว่าหัวหน้าพนักงานขาย (ที่เพิ่งมาใหม่และขาดข้อมูลการขายต่อเนื่อง) หรืออาจรู้ดีกว่ากระทั่งตัวผู้ประกอบการเอง โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ไม่ใช่มืออาชีพ ไม่ค่อยเข้าโครงการ เป็นต้น
            การหาข้อมูลจึงไม่ใช่ต้องมีหลักฐานแน่ชัด เป็นทางการ มี “ใบเสร็จ” แต่คือการเฝ้าสังเกตและศึกษาถึงความเปลี่ยนแปลงเป็นระยะ ๆ การที่จะสามารถทราบความเป็นจริงได้ ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน พนักงานขาย หรือวิศวกร สถาปนิก ก็ล้วนแต่ต้องสวมวิญญาณนักวิจัย เพื่อที่จะได้เก็บรวบรวมข้อมูล ทำความสะอาดข้อมูล วิเคราะห์ข้อมูลเพื่อนำมาปรับปรุงหรือพัฒนา และจากนั้นยังต้องติดตามผลและประเมินผลการศึกษาวิเคราะห์นั้น เพื่อการปรับปรุงในห้วงต่อมา
ต้องตระหนักรู้ถึงมูลค่า
            ในการสำรวจวิจัยในภาคสนามนั้น โครงการที่ได้รับการสำรวจในครั้งแรก อาจต้องใช้เงินประมาณ 3,000 บาท ถ้าปีหนึ่งมี 400 โครงการก็เป็นเงิน 1,200,000 บาท ในแต่ละปี มีโครงการในท้องตลาดที่ยังขายอยู่ประมาณ 1,200 โครงการ หากแต่ละโครงการได้รับการสำรวจประมาณ 4 ครั้ง ๆ ละ 1,500 บาท ก็จะเป็นเงิน 7,200,000 บาท รวมแล้วงบประมาณปีหนึ่งใช้เพียง 8,400,000 บาท ถ้าเทียบกับคุณค่าของข้อมูลเพื่อการตลาด การขายของผู้ประกอบการ เพื่อการอำนวยสินเชื่อ เพื่อการวางนโยบายและแผนที่เหมาะสม นับว่าคุ้มแสนคุ้ม ในปีหนึ่ง ๆ มีการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 200,000 ล้าน <6> อำนวยสินเชื่อปีละ 300,000 ล้าน (ทั้งบ้านเก่าและบ้านใหม่) เงินเพียง 8,400,000 บาท มีสัดส่วนเพียง 0.0042% ของเงิน 200,000 ล้านบาทเท่านั้น
            ในมูลค่าของโครงการพัฒนาที่ดินหนึ่ง ๆ ผู้ประกอบการต้องจ่ายค่าโฆษณาและบริหารการขายประมาณ 3% จ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมโอนประมาณ 5% จ่ายค่าบริหารโครงการประมาณ 10% ของมูลค่าโครงการ และจ่ายดอกเบี้ยอีกประมาณ 12% ของมูลค่าโครงการ  ถ้าผู้ประกอบการรายใดดูแคลนความศักดิ์สิทธิ์ของข้อมูล ไม่ยินดีที่จะจ่ายสัก 0.05 – 0.2% ของมูลค่าโครงการในการการสำรวจวิจัยเพื่อตรวจสอบความเป็นไปได้ของโครงการ แล้ว โอกาสแห่งความเสียหายย่อมจะมีสูงมาก
            ผู้ประกอบการบางส่วนอาจหวังพึ่งข้อมูลของทางราชการ ซึ่งไม่ได้ครอบคลุมลงพื้นที่เฉพาะ หรือเพียง “เสพข่าว” จากหน้าหนังสือพิมพ์ ซึ่งเป็นข้อมูลที่ถูกที่สุด เพราะหนังสือพิมพ์ฉบับหนึ่งอาจมีราคา 8-40 บาท ข้อมูลเช่นนี้จะไปเชื่อถือได้อย่างไร และยิ่งเมื่อหนังสือพิมพ์พยายามเสนอข่าวให้ดูตื่นเต้นหวือหวาเพื่อเรียกหาคน ซื้อบ้าง ผู้ประกอบการยิ่งจะไปทึกทักเชื่อไม่ได้ หรือจะไป “ตีอกชกหัว” หาว่าหนังสือพิมพ์ลงข่าวให้ตลาดเสียหายไม่ได้ ทุกฝ่ายต้องเคารพในวิจารณญาณของผู้บริโภคด้วย
ที่ AREA ทำอย่างไร
            ท่านทราบไหมว่า ปีหนึ่ง ๆ ค่าสมาชิกข้อมูลของ AREA ไม่มากนัก  AREA มีสมาชิกงานวิจัยรายปี ๆ ละ 55,000 บาท แต่มีสมาชิกไม่ถึง 100 ราย แสดงว่า AREA มีรายได้ในการนี้ประมาณ  5,000,000 บาท เมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายปีละเกือบ 10 ล้านบาท แต่ AREA ก็ยังยินดีที่จะทำเพราะถือเป็นงานที่คนทำงานวิจัยรักที่จะทำ และสักวันหนึ่งก็อาจมีผู้เห็นความสำคัญของข้อมูลเพิ่มขึ้น และมาเป็นสมาชิกเพิ่มเติมในที่สุด นอกจากนี้ AREA ยังสามารถใช้ข้อมูลดังกล่าวเพื่อประกอบการศึกษาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ให้ กับผู้เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและภาคเอกชน รวมทั้งการพิมพ์หนังสือ “Housing Yellow Pages” ขายให้สำหรับผู้สนใจซื้อบ้านได้ใช้ประกอบการตัดสินใจด้วย
            ปีหนึ่ง ๆ ประเทศไทยไม่ต้องใช้เงินเป็น 100 ล้านบาทเพื่อเก็บข้อมูลที่ (แทบ) ไม่ได้ใช้ไว้มากมายเลย แต่ AREA ใช้เงินเพียง 10 ล้านบาท ก็เพียงพอที่จะนำมาวิเคราะห์สถานการณ์ที่ถูกต้อง บางท่านอาจมองว่า AREA เป็นคู่แข่งกับศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แต่ความจริงไม่ใช่ ทางศูนย์ข้อมูลฯ ให้ความกรุณาว่าจ้าง AREA ทำการศึกษาเป็นระยะ ๆ ด้วยซ้ำ และผมเองก็ยังเป็นหนึ่งในคณะที่ปรึกษาเพื่อการจัดตั้งศูนย์ฯ แห่งนี้ในช่วงปี 2544-2545
            ศูนย์ข้อมูลในภาคเอกชนอย่าง AREA อยู่ได้ด้วย “ศรัทธา” จากผู้เกี่ยวข้องโดยตรง คือถ้าผู้เกี่ยวข้องเห็นความสำคัญก็จะเสียเงินสมัครเป็นสมาชิก ถือเป็นการอุดหนุนกัน ดังนั้น AREA จึงต้องพยายามทำให้ดี มีคุณภาพ จนผู้เกี่ยวข้องตัดสินใจเสียเงินค่าสมาชิก ผู้ที่เป็นสมาชิกข้อมูล AREA ย่อมตระหนักว่าตนจะได้รับข้อมูลที่เสมอหน้าและเท่ากัน ณ เวลาเดียวกันหมด โดยไม่เกิดการได้-เสียเปรียบกันในหมู่ทุกคนที่จ่ายเพื่อข้อมูล AREA ยังแสดงให้เห็นถึงความเป็นอิสระทางวิชาการ ไม่ได้ขึ้นอยู่กับผู้มีส่วนได้เสียใด และด้วยการปฏิบัติเช่นนี้เองจึงเป็นหนทางแห่งความพอเพียงและยั่งยืนโดยไม่จำ เป็นต้องอาศัยการอุดหนุนพิเศษใด ๆ
สร้างสถาบันข้อมูล
            ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA พยายามสร้างชื่อเสียงในด้านต่าง ๆ เพื่อพิสูจน์ความน่าเชื่อถือ เช่น ได้รับรางวัลบริษัทจรรยาบรรณดีเด่นจากหอการค้าไทย และยังถือเป็นวิสาหกิจที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกและแห่งเดียวในประเทศ ไทยที่ได้รับการรับรอง ISO 9001 ทั้งระบบ <8> นอกจากนี้ยังต้องมีการรับผิดชอบต่อสังคม (CSR: corporate social responsibility) <9> โดยไม่เบียดเบียนผู้มีส่วนได้เสีย (beneficiaries) ใด หรือกระทำการใด ๆ เพื่อให้อยู่รอดโดยไม่คำนึงถึงขอบเขตของกฎหมาย การที่ AREA ต้องพยายามยกระดับมาตรฐานก็เพื่อสร้างศรัทธาและความเชื่อถือจากวัตรปฏิบัติ จริง
            AREA เป็นวิสาหกิจคนไทยแท้แต่ผู้เขียนก็ไม่อาจอ้างได้ว่า  “เราคนไทยต้องใช้ของไทย” วิสาหกิจไทยที่จะมีสิทธิเรียกร้องให้คนไทยใช้บริการนั้นต้องเป็นวิสาหกิจที่ ทำสินค้าหรือบริการได้ดีหรือดีกว่าต่างชาติแต่ขาย ณ ราคาที่ต่ำกว่าต่างชาติเท่านั้น AREA เป็นวิสาหกิจไทยที่สู้ต่างชาติได้ ต่างชาติอาจทำธุรกิจข้อมูลคล้าย AREA แต่มีไว้เพื่อการโฆษณาชวนเชื่อประกอบการขายเป็นสำคัญ แต่ AREA ไม่เป็นนายหน้า ไม่พัฒนาที่ดินเอง ดังนั้นจึงมีความเป็นกลางโดยเคร่งครัด
            สุดท้ายนี้ผู้เขียนใคร่ขอนำเสนอว่า ข้อมูลต้องได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่องเพื่อให้มีคุณค่าคู่ควรกับการซื้อมา ใช้สอยของผู้เกี่ยวข้อง เราไม่ได้ทำข้อมูลเพื่อยกระดับฐานะทางวิชาการของตนเอง แต่มุ่งหวังยกระดับวิชาการของสังคม ให้ทุกฝ่ายมีความรอบรู้ และที่สำคัญมุ่งหวังให้สังคมได้มีข้อมูลที่มีคุณค่าไปใช้สอยให้เกิดประโยชน์ ในภาคปฏิบัติ

หมายเหตุ:
<1>	ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าไทย สาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย ที่ปรึกษา Appraisal Foundation ซึ่งเป็นองค์กรกำหนดมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินสหรัฐอเมริกาที่จัดตั้ง โดยอำนาจ ของสภาคองเกรส และกรรมการบริหาร ASEAN Valuers Association  Email: sopon@area.co.th
<2>	AREA หรือ Agency for Real Estate Affairs เป็นศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่ทำการสำรวจ ข้อมูลตลาด อสังหาริมทรัพย์ในภาคสนามอย่างต่อเนื่องทั่วประเทศมาตั้งแต่ พ.ศ. 2537 เป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกและแห่งเดียวที่ได้รับมาตรฐาน ISO 9001 ทั้งระบบ และยังได้รับรางวัลบริษัทจรรยาบรรณดีเด่นของหอการค้าไทย โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมที่ www.area.co.th
<3>	ผลจากการสำรวจของ AREA ในการสำรวจล่าสุด ณ ธันวาคม 2551 (AREA. ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ.2552)
<4>	มีอยู่ครั้งหนึ่ง นานมาแล้วประมาณก่อนปี 2530 เคยมีกิจการอุตสาหกรรมแห่งหนึ่ง พ่วง facsimile ของบริษัทคู่แข่งไว้ พอบริษัทคู่แข่งส่ง quotation ไปให้ลูกค้าต่างประเทศ ตนเองก็สามารถรู้ราคาใน quotation นั้นก่อน จึงส่งไปแข่งขันตัดราคากันได้
<5>	ได้มีข่าวอื้อฉาวกรณีคนของประธานาธิบดีนิกสัน แห่งสหรัฐอเมริกาได้บุกเข้าไปในที่ทำการพรรคฝ่ายตรงข้ามเพื่อค้นหาข้อมูลการ หาเสียงในช่วงการรณรงค์หา เสียงเลือกตั้งประธานาธิบดี จนพัวพันไปถึงตัวประธานาธิบดี และสุดท้ายประธานาธิบดีต้องประกาศลาออกจากตำแหน่ง โปรดดูรายละเอียดที่  http://www.watergate.info/
<6>	อ้างแล้ว ตามข้อ 3 ข้อมูลการสำรวจของ AREA ณ ธันวาคม 2551
<7>	โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ http://www.ghbhomecenter.com/news/journal47/P38.pdf
<8>	ดูรายละเอียดของรางวัลและเกียรติประวัติของ AREA ได้ที่ http://www.area.co.th
<9>	โปรดอ่านบทความ ดร.โสภณ พรโชคชัย CSR คือหน้าที่ใช่อาสา CSR Journal ฉบับเดือน ตุลาคม/October 2006 หน้า 25 หรือที่ http://www.thaiappraisal.org/Thai/Market/Market130.htm