มาตรการแก้อสังหาริมทรัพย์ล้นตลาด
ที่มา http://webcache.googleusercontent.com/
เร็ว ๆ นี้มีรายงานข่าวจากธนาคารแห่งประเทศไทยว่าจะอาจมีปรากฏการณ์ฟองสบู่เกิดขึ้น จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า สถานการณ์ยังไม่ได้เกิดฟองสบู่ เพราะ
1. ยังมีผู้ซื้อบ้านโดยเฉพาะห้องชุดเป็นจำนวนมาก
2. ยังมีผู้เข้าอยู่อาศัยในบ้านโดยเฉพาะห้องชุดเป็นจำนวนมากเมื่อสร้างเสร็จ ไม่ได้ปล่อยร้างไว้
3. ผู้เข้าอยู่ยังเป็นผู้ซื้ออยู่เองเป็นส่วนใหญ่ ไม่ใช่ผู้เช่า
4. ราคาห้องชุดที่ซื้อไว้ยังเพิ่มสูงขึ้นปีละประมาณ 5%
5. อัตราผลตอบแทนในการลงทุนซื้อห้องชุดยังเป็นเงินสูงถึงประมาณ 6%
อย่าง ไรก็ตามเชื่อว่าธนาคารแห่งประเทศไทยคงเพียงหวังส่งสัญญาณเตือน เพื่อแสดงว่าได้ดำเนินการอะไรบางอย่างแล้ว คือได้เตือนแล้ว แต่คงไม่มีมาตรการที่เป็นรูปธรรมใด ๆ ซึ่งสภาพก็คล้าย กับป้ายเขียนของสำนักงานตำรวจแห่งชาติที่เตือนประชาชนที่ข้ามฝั่งไปเล่นการ พนันยังฝั่งลาว (เพราะฝั่งไทยเป็น ‘เมืองพุทธ’ มีบ่อนไม่ได้) ว่าเป็นการทำลายเศรษฐกิจชาติ แต่ไม่มีมาตรการป้องปรามอื่นใด
ข้างฝ่าย บริษัทพัฒนาที่ดิน ก็มักออกมาประสานเสียงว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ล้นตลาด เพราะเกรงว่ารัฐบาลจะออกมาตรการควบคุม ทำให้นักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ ๆ (ซึ่งส่วนมากจะมีความผูกพันกับรัฐบาลไม่ว่าจะมาจากพรรคการเมืองฟากใดก็ตาม) เสียผลประโยชน์ได้ นอกจากนี้นักพัฒนาที่ดินยังมักออกมา “ขู่” เสมอ ๆ ว่าแรงงานขาดแคลน วัสดุก่อสร้างราคาแพงขึ้น ทำให้ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น จึงต้องเพิ่มค่าราคาบ้านในอนาคต โดยนัยนี้เพื่อกระตุ้นให้เกิดยอดขายเพิ่มขึ้นในระหว่างนี้นั่นเอง
อย่าง ไรก็ตาม โดยทั่วไปสำหรับกรณีบ้านเดี่ยวหน่วยหนึ่ง สัดส่วนค่าที่ดินกับค่าก่อสร้างมีสัดส่วนโดยทั่วไปเท่ากับสองต่อหนึ่ง เช่น บ้านหลังละ 3 ล้านบาท จะเป็นค่าที่ดิน 2 ล้านบาท และค่าก่อสร้างอาคาร 1 ล้านบาท ดังนั้นหากค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 10% คือเพิ่มจาก 1 ล้านบาทเป็น 1.1 ล้านบาท ก็ทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นจาก 3 ล้านบาท เป็น 3.1 ล้านบาท หรือ เพียง 3% เท่านั้น ยิ่งหากในภาวะเศรษฐกิจไม่ดี ผู้ขายบ้านก็จะไม่ขึ้นราคา หรืออาจลดราคาก็เป็นได้ ดังนั้นผู้ซื้อบ้านจึงพึงมีวิจารณญาณที่ดีในกรณีนี้
สำหรับมาตรการที่จะป้องปรามการเก็งกำไรนั้น หากมีฟองสบู่เกิดขึ้นจริง รัฐบาลสมควรดำเนินการดังนี้:
1. การปรามการซื้อ เช่น ในกรณีประเทศจีน กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังแรก ต้องวางเงินดาวน์ 20-30% การวางเงินดาวน์เพียง 5-10% เช่นในประเทศไทยทุกวันนี้จะถูกยกเลิก และเมื่อยังไมได้ผล ก็กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองห้ามกู้เงินสถาบันการเงิน ต้องใช้เงินสดส่วนตัว แต่เมื่อไม่เป็นผล เพราะบางคนอาจให้ลูกหรือภริยาซื้อบ้านแทนตน รัฐบาลก็กำหนดให้ครอบครัวหนึ่งสามารถกู้เงินซื้อบ้านหลังแรกเพียงหลังเดียว หลังต่อมาต้องใช้เงินสดส่วนตัว
2. การปรามการเก็งกำไร เช่น รัฐบาลฮ่องกงกำหนดให้ ผู้ที่ซื้อบ้านและโอนภายในเวลา 6 เดือน ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 15% ของราคาขาย (ไม่ใช่ส่วนต่างของกำไร) แต่ถ้าโอนภายใน 1 ปี ก็เสียภาษี 10% และหากโอนภายใน 2 ปี ก็จะเสียภาษีเพียง 5% เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อการหยุดการเก็งกำไรอย่างมีประสิทธิผล
3. การหยุดการซื้อ เช่น รัฐบาลสิงคโปร์ กำหนดให้คนต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ หรือคนสิงคโปร์ที่ซื้อบ้านหลังที่สอง ซึ่งส่วนมากก็ซื้อเพื่อการเก็งกำไร ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 15% และ 5% ตามลำดับ ดังนั้นการเก็งกำไรต่าง ๆ จึงหมดไปในเวลาอันสั้น
มาตรการเหล่านี้อาจทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินไม่ สามารถประกอบธุรกิจได้เป็นล่ำเป็นสันเช่นแต่ก่อน แต่ก็เป็นการคุ้มครองผู้บริโภค และบรรเทาความร้อนแรงของตลาด ป้องปรามการทำกำไรโดยไม่ได้ทำอะไร (Unearned Increment of Value) ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ล้มครืน ไม่ทำให้ประชาชนหลงมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ราคาเพิ่มขึ้นโดยที่ตนเอง ไม่ได้ลงทุนลงแรงทำอะไรเป็นชิ้นเป็นอัน
อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในยามนี้ ยังอาจไม่จำเป็นต้องออกมาตรการแบบ “ยาแรง” เช่นประเทศเพื่อนบ้าน แต่เชื่อว่า หากเกิดวิกฤติฟองสบู่เช่นที่เคยเกิดขึ้นจริง ส่วนราชการต่าง ๆ ก็คงไม่ทำอะไรมาก เพราะเกรงผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน อย่างมาก็คงทำแบบการเตือนนักการพนันตามภาพ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น